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「注文住宅」or「建売」どちらが良い?特徴や違いを比較!

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マイホームの購入を考えはじめたとき、注文住宅か、建売住宅かで悩まれる方は多いのではないでしょうか。

どちらも同じ戸建住宅とはいえ、ゼロから設計する注文住宅と、完成物件を購入する建売では、それぞれにメリット・デメリットがあります。

けっきょくどちらを選べばいいのか? 注文住宅向きの人、建売向きの人とはどんな人なのか? 一般的によく選ばれているのはどちらなのか?……を解説します。

注文住宅のメリット・デメリット

注文住宅というと自分が施主になり主体的に建築を進めることになりますが、「こだわりぬいた間取りプランと気持ちよい吹き抜け、家族の住みやすさを考えたリビング。奥さんの趣向を取り入れたガーデニングスペース……」といった理想のマイホームづくりをイメージされると思います。ただ、現実には「間取りプランと壁紙、キッチンなど設備は選べます」のような一部カスタム住宅、のような一戸建てタイプも存在します。

つまり、注文住宅を検討する人が出会う実際の選択肢には以下の2タイプがあることになります。

注文住宅の2タイプ

  • フルオーダー住宅:基本的に間取りから庭の作り、構造など全て自由
  • セミオーダー住宅:一部の仕様の変更が可能であり好みにカスタムできる程度

テレビCMでよく出てくる大手のハウスメーカーなどはほとんどがフルオーダータイプとなります。一部のメーカーだと間取りの自由度や細かな部分で規格が決まっていますが、それでも特殊なことをしない限りで自由にできます。

ちなみにですが、大手ハウスメーカーの場合は設計部門を内部に持っているため、設計から施工、補償まで一貫して請け負います。これに対して、設計事務所と呼ばれる数人~十数名程度の小規模な会社は設計に特化し、実際の工事はまた別の発注先を検討する、といった違いがあります。
実際、設計事務所でも施工業者さんを紹介してくれるので手間が大幅にふえるということはありません。少人数でやっている事務所では、腕に自信があったり、特色を出したい場合がほとんどなので、大手とは一味違ったデザインを期待できます。

ということで、注文住宅のメリットや注意点など、以下分かりやすく解説していきますが、「フルオーダー住宅」を基準にお話しを進めていきます。(セミオーダーの建築は施工期間がフルオーダーより短く、自由度がかなり低い、くらいにお考え頂ければ大丈夫です)

注文住宅のメリット

注文住宅の最大のメリット(多くはこれが目的)は、自分の好みに合わせて自由に設計ができるので、家族のこだわりを盛り込んだ「世界に一つのマイホーム」という想い出、気持ち的な満足感が得られることです。見た目の洗練度合いも、当然ですが注文住宅のほうに軍配が上がります。

エントランスポーチ、使いやすいオープンキッチン、無垢材を使ったフローリング……やろうとすればキリがありませんが、自分の理想の住まいを追求する楽しみも味わうことができます。家に愛着も沸きますし、家族の意見をすり合わせるという作業が必然関に発生しますので、注文住宅をきっかけに家族間の理解・絆が強くなる場合がほとんどです。自分の家が出来上がっていく建築現場を実際に見ることになります。「注文住宅をした経験そのものが貴重だった」と言う人は非常に多いです。

また、注文住宅の方が、設備や建物に対する保証は充実する場合が多いです。
建売住宅の場合、売主は不動産業者となるため、販売価格の安さを目指すために一般的な補償の範囲に留まるのに対し、注文住宅の場合は建物に対するサービスの質も他社との差別化要因となるため、メンテナンスや設備の故障への対応が充実していることが多いです。

注文住宅のデメリット

なんといっても「お金がかかること」ですが、注文住宅のデメリット(必要となる事柄といえます)について、主要なものは下記の3点です。

注文住宅のデメリット3点

  • 施工費用(=建物費用)が建売住宅やセミオーダーに比べて高額な傾向がある。
  • 土地購入からマイホーム完成まで時間がかかる。
  • イメージと違うものができてしまう可能性も高い

まずは費用面です。
小規模な注文建築を請け負う工務店などでは相当に安価に請け負うところもありますし、建売住宅の場合には売主が不動産業者なので、最初の段階ではかなり高い価格設定で売りにされる場合が多いため、一概には言えません。しかし、注文住宅ではこだわる部分が多くなると当然費用が上がりますので、総じて費用は高くなると見込んで間違いありません。

また、注文住宅の場合には土地を購入してからすぐに着工できたとしても、施工中は土地代金の費用と現住まいの費用が二重にかかるため、余分な費用が発生します。(大手銀行だと住宅ローンの返済は建物完成後でOKという場合も多いので、家賃が2倍、とまではならない場合がほとんどですが。)

次に完成までの期間です。
施工は短くて4か月~通常は半年、大規模であったりRC造(コンクリート)の場合は8ヵ月~1年かかります。
また、土地を購入する時には建築業者の決定と同等かそれ以上の労力がかかりますし、建築プランの決定にあたっては最低3か月程度、ほぼ毎週打ち合わせを行うことになります。

最後に仕上がりのイメージについて。
「家は3回建てて初めて満足いくものが出来る」とよく言われます。図面や画像で見たものと実際に出来たものは少なからずギャップがあります。
「リビングはもっと広いイメージだったのに」「エントランスが小さすぎる」「こだわって作ったはずのスペースが邪魔」……こういったケースが実は多いのです。

一方、建売住宅はスタンダードな間取りなので良くも悪くも「無難なつくり」になっているうえ、現物を見て買うことが出来るために「こんなはずではなかった」ということは少ないのです。

注文住宅建築に向いている人

注文住宅に向いている人は?といえば、何といっても「家づくり自体を楽しみたい。注文住宅をどうしてもやりたい気持ちが強い」人です。

確かに、今では注文住宅コストは以前より下がっていることも事実ですし、ある程度の年収があれば、思うよりも安く注文住宅を実現することが可能です。(建築業者さんが大手だったりすると、自己資金が少なくても乗り切れる場合が多いです。)

しかし、注文住宅には時間も手間もかかります。よほど資金力のある人ならば話は別ですが、多くの人の場合は実現したい設備や構造を絞り込む必要がありますし、思った通りの家が出来る保証はありません。土地ごとの規制もあります。

2世帯住宅等の特殊な場合を除けば、注文住宅を建てるという選択肢は取りにくいことが現実です。
「それでも自分は世界に一つの注文住宅、せっかく家を建てるなら注文で」という気持ちが強いのであれば、注文住宅を通じて大きな満足感を得られると思います。

建売住宅のメリット・デメリット

建売住宅とは、不動産業者があらかじめ建物を立てていて、土地付きで販売している一戸建てのことです。
「駅から徒歩10分で5棟現場が誕生」「オープンハウス可」など、よく街中で三角コーンや旗が立っていて、現地に行くと不動産営業マンが待っている形で、室内にはおしゃれな内装のセットが設置されていて住むイメージが持ちやすい……「ああ、あれか」と想像がつく方も多いと思います。

販売にあたっては、完成前から売り出していることがほとんどです。「建て始めたな」となってから2~3月する頃には内装まできれいに仕上がって内見できる状態になります。

建売住宅購入のメリット

建売住宅購入のメリットは、以下の3点が代表的です。

建売住宅のメリット3点

  • 買いやすい価格で一戸建てが買える
  • 現物を見て買える
  • 予め資金計画が建てやすい

比較的若い時に住宅購入をする場合や、仕事や子供の進学に合わせて住宅購入をする場合には有力な選択肢となります。

ちなみに、なぜ安いかというと、不動産業者の方が一般の買主より安く土地を仕入れることができるネットワークを持っているうえ、例えば普通に建てたら1800万円かかるところを、大量に建てているなどのスケールメリットを生かして1500万円で建てることが出来るため、安く売出し、かつ不動産業者も儲けを出すことが出来るのです。

建売住宅購入のデメリット

建売住宅は買いやすい一方で、個性がありません。
地主さんの相続等で売りに出た大型の分譲地が10棟くらいの建売住宅となって売られる場合などは典型的ですが、基本的には全て同じような住宅が立ち並ぶことになります。

戸建てを買いたいけど、建売住宅購入に抵抗があるという人の話を聞いてみると
「周りの人と同じような家に住むのは気がすすまない」
という意見が一番多いように思います。
一方、最近では不動産業者もそのあたりを工夫していて、色や構造を一部変えていたりしますので、一昔前ほど「全く同じ感」はありませんし、間取りなどは「その時代、そのエリアで一般ウケするであろう」という格好となっているため、間取りもそこまで使いにくいと感じるものは少ないでしょう。

一方で、こだわりが強い人にとっては、間取りや内装・設備機能などそこまでピッタリな物件に出会う確率は当然低いので、購入まで時間がかかる場合があります。
注文住宅が出来る資金力があれば注文住宅という選択肢を考えても良いですが、そうでない場合にはある程度の妥協が必要です。
場所よし、環境良し、金額良しとなれば、多少の間取りは目をつぶるとか、買える金額であれば、ある程度目をつぶるなど、完璧なものは存在しないという前提を持つことが非常に大事といえます。

建売住宅購入に向いている人

実際のところ、注文住宅をする人よりも建売住宅購入をする人の方が圧倒的に多いです。正確な割合のデータはありませんが、戸建て住宅購入者の7~8割は建売住宅ではないでしょうか。

建売住宅購入に向いているのは、

建売住宅に向いている人

  • 戸建て住宅にコスパよく住み替えたい
  • すぐに住み替えたい
  • 住宅に対するこだわりが強くなく、ある程度は目をつぶれる

といった人です。

住宅ローンは、引き渡時に一度で済みます。
また、通常不動産を購入する時にはその仲立ちをしてくれた不動産業者に仲介手数料(不動産価格の約3%+消費税)を支払うことになりますが、建売住宅を購入する場合、不動産業者から直接購入することでこの仲介手数料を支払わなくて良くなります。

仲介手数料は、例えば4,000万円の建売物件を買う場合は……
4,000万円×3%+6万円=126万円に消費税10%を加えた、138万6千円がかかります。
決して小さくない金額ですね。

注文住宅と建売住宅の徹底比較

ここまで、注文住宅と建売住宅(いずれも新築住宅)の違いについてみてきましたが、ここで一度整理して比較してみましょう。
ポイントは、費用面、期間や労力といった金銭以外のコスト、そして設計の自由度です。

費用が抑えられるのは建売住宅

注文住宅をする場合には往々にしてこだわりが強くなり、よほど土地を割安で取得し、重要ポイントを絞って費用を抑えない限り、建売住宅の方が安くつく場合が多いです。

建売住宅は販売価格が明示されているのでわかりやすく、後からの予算オーバーということはありません。注文住宅ではあらかじめ予算を決めることが大切ですが、細かい部分までは実際に設計してみないとわかりませんし、建物本体の工事費のほかに外構やカーポートなどの付帯工事費や設計料などが必要になるケースもあります。

また、購入した土地の地盤が弱い場合には地盤改良工事という作業が必要になりますが、これは、建築メーカーの基準にもより、実際に地盤確認作業をしてみないとわからないため、土地を購入した場合の必然的なリスクとなります。(通常は売買契約時にリスクが明記されるため、いわゆる瑕疵にはあたらず、その費用を売主に請求することは出来ないと考えたほうが良いです。)

入居までの期間・労力も建売住宅が低コスト

建売住宅の方が入居はスムーズです。
これは当然ですが、目安は以下の通りです。

入居までの期間

  • 建売住宅:完成後すぐ入居可能。(建築開始から3~4か月もすれば完成)
  • 注文住宅:土地購入後10ヵ月後程度が目安(3か月で設計から着工、半年で建築)

注文住宅にかかる労力は相当なものがあるのは確かですが、注文住宅を選ぶ人の場合、そのマイホームづくりの過程にも価値を感じている場合がほとんどであるため、「労力」という表現は適切ではないかもしれません。

少なくとも、楽に住み替えたいという人は注文住宅はやめたほうが良いでしょう。

設計の自由度は注文住宅

完全オーダーメイドの注文住宅は、間取りも内装・外装も設備も、コンセントの数や位置といった細部まで、何でも自由に決められることが最大のメリットです。建売はある程度「万人向け」のデザインや機能になりますから、こだわりの強い人ほど注文住宅のほうが満足度は高くなるでしょう。

ただ、注文住宅はイメージを作り上げていくため、実物が出来上がった時のイメージのギャップが大きくてがっかりした、ということもしばしばあります(シンプルモダンに白黒トーンにしたつもりが、ただ薄暗い感じののっぺりした建物だったなど)

どちらを選ぶ人が多い?

結果的には建売住宅を購入する人が多いですが、「出来るのであれば注文住宅を建ててみたい」という気持ちを持っている人も相当数いるようです。
まず第一に資金的な問題と、家族(特に子供)のことを考えると、良いタイミングで入居できて、場所として気に入るところに建売住宅が販売されていれば、そこで決めるほうがベターな選択肢となる場合が多いようです。

購入者の傾向には地域差も

購入者の傾向には地域差もあります。高級住宅街といわれるエリアは、やはり注文住宅が多いです。そもそもそういったエリアに住む人は年収が高く、資産背景がある人が多いため、注文住宅を選択することに抵抗が無い人が多いです。また、そういった理由から土地売り(更地で売ること)でもよく売れますから、地域の売主も不動産業者も土地で売りに出すことが他のエリアよりも多い傾向にあります。

また都市部と違い、比較的大きな建物を建てることがスタンダードな田舎エリアでは、建売住宅と注文住宅のコスト差が小さくなります。
また、あまり大きな規模の建売住宅というのは作りにくいため、田舎地域では建売住宅の数が少なくなりますし、土地が比較的安価に取得できることから、注文住宅がしやすい環境になります。

「都心は高くて買えないけど、通勤はなるべく便利がいいし、戸建てがほしい」
という人が住むようなエリアでは建売住宅が多くなります。東京郊外や埼玉・千葉・神奈川の東京寄りの地域のような、いわゆるベッドタウンですね。
土地値もある程度の価格がつくため、コスパ良く建てたいというニーズがあり、かつ忙しい共働き世帯である場合も多く、必然的に建売住宅が主流となります。

まとめ

建物だけを見た場合、注文住宅で自由にできたほうが良いことは間違いありません。
しかし、住み替えるタイミング、コスト、場所などトータルで見た場合に何が理想かは人によって全く異なるはずです。
まずは「自分が、自分たちの家族にとって最も大切なことは何か?」をじっくり考えたうえで、その条件を実現するのに最も良い選択肢を検討するというのが有るべき姿です。

最初から何となく「建売でいい」「絶対に注文住宅」と決めずに、じっくりと複数の建売を実際に見に行ってみる、ハウスメーカーに相談してみる(行くと、無料でプランも作ってくれますし、つながりのある不動産業者を紹介してくれるはずです。)など、実際に動いてみることが大事です。
そうした中から自然と答えが見えてくるはずです。

「ここまでに家を買いたい」等、目標となる日付が決まっている場合には、早めに動いて検討を進めておくことで、妥協した選択肢で後悔することを防ぐことができます。ぜひ、素敵な住まい探しを楽しんでください。


【記事監修】三好 海斗(宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザー)

宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザーの有資格者。新築・中古・マンション・戸建てと幅広い不動産の仲介を扱ってきた経験をもとに、資産価値の落ちにくい住まい選びを提案している。「住居コストを抑えることにより、家族旅行や趣味、老後に備える貯蓄などを生み出せる可能性が広がります。住宅ローンを払うために働く生活から、人生をより豊かにするお手伝いをさせていただきます」


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