徹底比較!注文住宅・建売・中古リノベーションのメリデメ


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憧れの庭付き一戸建てをマイホームとして購入したい!
しかし戸建住宅と一口に言っても、土地を購入して注文住宅を建てる・すでに完成した建売住宅を購入する(売建住宅といって完成前に購入するケースも)・中古住宅をリノベーションする――と多様なスタイルがあり、それぞれメリット・デメリットがあります。
費用面や引き渡し後の保証など、あなたの価値観やライフスタイルに合うのはどの形でしょうか?
それぞれの特長を比較します。

1.注文住宅・建売住宅・中古リノベーションのメリット&デメリット

  メリット デメリット
注文
住宅
  • 間取りもデザインも設備もすべて自由
  • 施工過程がチェック可能
  • 着工前に地盤調査を実施
  • 10年保証つき
  • 建物の工事費用が高額に上りやすい
  • 入居までに時間が掛かる(1~2年)
  • つなぎ融資が必要な場合がある
  • 竣工まで完成した家のイメージがしづらい
建売
住宅
  • 注文住宅よりリーズナブル
  • 完成物件を見て購入できる
  • 入居までが早い
  • 基本的に地盤調査済み
  • 10年保証つき
  • 間取りやデザインを自分で決められない
  • 表面から見えない配管や構造上の問題を見つけにくい
  • 将来の増改築を想定していない場合がある
中古
リノベ
  • デザインも設備もおおむね自由
  • 費用をある程度コントロールできる
  • 注文住宅に比べて施工期間が短い
  • 立地が良い物件が豊富
  • インスペクションが可能
  • 限られた時間でリノベーションプランを決める必要がある
  • 間取り変更が難しい場合がある
  • 住宅ローンの審査で高額の融資が認められづらい
  • 住宅ローン減税を利用する方は一定の要件を満たす必要がある

かつては「マイホーム=新築」と考えられていた時代もありましたが、少子化の影響により空き家の増加が社会問題となっているいま、政府も中古市場の活性化に向けた制度設計(インスペクション瑕疵保険など)を進めていることもあり、中古リノベーションの普及が進んできましたね。

都心部へのアクセスのよいエリア、駅近のエリアはすでに住宅やマンションが建っていることがほとんどですから、立地を重視される方には、中古住宅は非常に魅力ある選択肢です。
建物や設備の古さはリノベーションで一新できます。既存の骨組みを用いて、内装や設備機器はオーダーメードできるのです(スケルトンリノベーション

2.保証は新築(注文住宅・建売住宅)と中古で制度設計が異なる

新築住宅は注文・建売に限らず、10年間瑕疵担保責任保証が義務付けられています。
引き渡しから10年間に、基礎や柱といった構造耐力上主要な部分・屋根や外壁といった雨水の侵入を防止する部分の瑕疵が発見されたときは、お客さまは必要な修繕を無償で受けられるのです。
もし10年以内に注文住宅を建てたハウスメーカー(建築事務所・工務店)や、建売住宅を供給した不動産会社が倒産してしまったとしても、お客さまが引き続き保証を受けられるよう、これらの事業者は瑕疵保険に加入するか、もしくは2,000万円の保証金を法務局に供託することが義務付けられています。
この瑕疵保険に加入するためには、地盤調査住宅検査(建物の設計・施工が一定の基準をクリアしているか)が必須となっています。

したがって注文住宅・建売住宅は、基本的に地盤調査と住宅検査をクリアしているということです。
地盤調査は建物の着工前に実施し、調査結果に基づいて地盤改良工事や基礎工事を行うので、不同沈下のリスクは予防されます。
とはいえ地形によっては水害による土砂崩れや液状化、地震による建物の傾きといったおそれは否定できません。
あらかじめハザードマップをチェックすることの重要性は、中古を購入する場合と変わるものではありません。

他方、中古住宅もインスペクションによって、物件の購入前に建物のコンディションをチェックすることができます。
スケルトンリノベーションも柱や梁は既存のものを活用するので、不具合や劣化がないかどうか調査することはとても大切です。
ご希望の方は地盤調査も可能ですから、ひかリノベで中古リノベをお考えの皆さまは、どうぞ担当のコーディネーターにお申し付けください。
中古住宅の地盤改良工事や基礎補強工事は高額の工費が必要ですが、物件の購入前にインスペクションや地盤調査を実施すれば、問題のある物件は避けることができますね。

また一定の検査基準(現行の耐震基準に適合している、基礎や外壁等のひび割れ・雨漏りがないetc.)をクリアした物件は、既存住宅用の瑕疵保険に加入できます。
保険期間は新築と異なり、お引き渡しから1年間または5年間(いずれか選択いただけます)
加入すれば住宅ローン減税を利用できるというメリットもありますので、中古住宅を購入する方はぜひご検討を。
加入に必要な検査や諸手続きは、ひかリノベが手配しますので、担当コーディネーターにお気軽にお申し付けください。

3.住宅ローン減税は中古でも利用できる!

住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、10年間にわたって毎年の所得税・住民税からローン残高の1%が控除される、住宅ローン減税制度。
住宅ローン減税を利用するためには、一定の要件を満たす必要があります。

  • 建物の床面積が50㎡以上
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上
  • 年収が3,000万円以下

中古住宅の場合、さらに次のいずれかを満たす必要があります。

  • (木造)築20年以内 (RC造・S造)築25年以内
  • もしくは耐震基準適合証明書を取得するか、既存住宅売買瑕疵保険に加入すること

耐震基準適合証明書とは、「建物が現行の新耐震基準を満たしている」と証明するものです。
新耐震基準は1981年6月以降に建築確認を受けた建物、つまり築37年以内(2018年現在)のすべての建物に適用されていますが、住宅ローン減税を利用するためには、木造なら築20年、RC造・S造なら築25年を超える場合、別途証明が必要になります。

既存住宅の瑕疵保険も「新耐震基準に適合していること」を加入の要件としているため、耐震基準適合証明と同様の効力がみとめられます。
瑕疵保険は、既存の建物の耐震性が不足していたり、建物構造に経年劣化や不具合が見られる場合も、必要な修繕を行うことで加入がみとめられます。

耐震基準適合証明書の取得も、瑕疵保険の加入も、住宅ローン減税を利用するためには物件の引き渡し前に手続きを終えなくてはいけません。
ですから住宅ローン減税をご希望の方は、ぜひ最初のお打ち合わせで担当コーディネーターにご相談ください。

4.注文住宅は住宅ローンの他に「つなぎ融資」が必要な場合も

住宅ローンは家の引き渡しのタイミングで融資が実行されます。
しかし注文住宅は土地の購入代金・着工金・中間金と、融資の実行前に支払いのタイミングが来ます。
そのためつなぎ融資でこれらを用立て、住宅ローンが実行されたら、そのお金でつなぎ融資を返済する――と、やや煩雑な仕組みとなっています。

つなぎ融資も住宅ローンと同様、利息や手数料・保険料といった諸費用が発生します。
そのため建売や中古と比べ、土地や建物の代金以外にかかる費用は多くなります。

土地購入:土地の代金 つなぎ融資
着工:着工金
上棟:中間金
引き渡し:残りの工費 住宅ローン実行

5.中古住宅は住宅ローン審査が厳しいと言われるが……

住宅ローンの審査では、物件の担保としての価値もチェックされます。
建物は築年数が古くなるにつれて傷んできますから、担保評価が低くなりがちです。
そのため融資金額は、新築の方が高額でも認められやすく、中古の方が認められにくくなります。
とはいえ中古物件はそもそもリーズナブルなので、中古=満額の借入は望めない、というわけではありません。

またリノベーション費用も住宅ローンに組み込んで借入が可能です(対応している銀行・していない銀行があります)
しかし物件購入の段階でリノベーション費用の概算が分かっていなければ、「いくら貸してください」と申し込むことができません。
つまり物件購入よりもリノベーションの見積もりを先にする必要があるので、注意が必要です。
ひかリノベでは、リノベーション費用もまとめて住宅ローンで借入することを前提に、物件探しとリノベーションプランの作成を並行して行っております。

ひかリノベのワンストップサービスは、物件探しとプラン作成を同時並行で進めていきます

ひかリノベのワンストップサービスは、物件探しとプラン作成を同時並行で進めていきます

6.リノベーションで出来ること・出来ないこと

リノベーションは間取りも内装も設備機器も自由に決めることができますが、建物の構造上壊せない柱や壁(耐力壁)が間取り変更の妨げとなる場合があります。
たとえば「既存のリビングと隣室を一体化して、広いLDKに」といったご要望はとても多いですが、間仕切りが耐力壁だった場合、中に筋交い(柱と柱の間を斜めに渡して、建物を構造を強化する補強材)が入っています。
建物を安全に支えるためには、周りの壁は壊しても、筋交いは残しておく必要があります。

ひかリノベ過去の施工事例にも、筋交いが問題となったケースがありました。
こちらのO様邸の事例では、筋交いをあえて見せることでデザインの一部に。

筋交いがデザインのアクセントに

筋交いがデザインのアクセントに(O様邸施工事例 https://hikarinobe.com/constructioncase/case_0026/

筋交いを残したくない場合は、間取り変更の妨げとなる位置に耐力壁がないか、購入前に確かめる必要があります。
ひかリノベではリノベーションプランの概要を決めてから、プランに合わせて物件を探す――というプロセスで家づくりを進めてまいりますので、物件を買ってしまってから「やりたい工事ができない!」という心配はありません。

なんとなく「家を建てるなら注文住宅」というイメージが強いですが、買ってすぐ入居できる建売、好立地でコストをコントロールしやすい中古リノベーションも魅力的な選択肢です。
とくに空き家の活用に政府も積極的になっているいま、中古リノベーションは従来の「古い・汚い・コンディションが分からない」といった課題も、インスペクションや瑕疵保険といった制度の整備によって解決されています。
新たな住まいの選択肢として、ぜひ一度ご検討くださいませ。

 

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】櫨本 博之 (宅地建物取引士)

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