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住宅性能評価とは?メリットや取得の流れをわかりやすく説明!

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住宅の耐震性や省エネ性を、わかりやすく伝えるための制度が「住宅性能評価」です。

評価を受けた住宅には、評価書が発行されます。義務ではありませんが、住宅ローンの金利や保険料の優遇を受けられることもあって、最近では性能評価を標準にしている住宅会社も増えているようです。

今回は、住宅性能評価の仕組みやメリットをご説明しましょう。

住宅性能評価って何?

2000年4月、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)が施行され、「住宅性能表示制度」が創設されました。

住宅の性能(耐震性、断熱・省エネ性、メンテナンスのしやすさなど)を、第三者機関が客観的に評価し、その結果を共通のルールのもとで表示する制度です。

住宅性能評価は、性能表示における評価のことを指す言葉として使われます。

評価結果は、「等級」として、数値で表示されます。“耐震等級3”や“省エネ等級4”も、住宅性能評価に沿った表示の方法です。
評価を受けると、評価結果を記載した住宅性能評価書が発行されます。

住宅性能評価には、設計段階で図面をもとに評価する設計性能評価、実際に建った住宅を検査して評価する建設性能評価の2種類があります。

出典:(一社)住宅性能評価・表示協会「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド〔平成28年4月1日施行版〕」 (https://www.hyoukakyoukai.or.jp/download/pdf/guide_seinou_2016_shinchiku.pdf)

設計住宅性能評価書のマークと建設住宅性能評価書のマーク
出典:(一社)住宅性能評価・表示協会「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド〔平成28年4月1日施行版〕

主流になっているのは設計性能評価で、性能評価と言えば設計性能評価を指すと考えて良いでしょう。

評価基準は10分野

住宅性能評価で評価されるのは、以下の10項目です。

(1)構造の安定

地震などの力が建物に加わった場合の、倒壊のしにくさ、損傷のしにくさを評価し、結果を耐震等級として表示します(最高等級3)。また、強風や積雪への強さについての評価もあります。

(2)温熱環境・エネルギー消費量

壁や窓の断熱性、設備のエネルギー消費量を評価します。以前は「省エネルギー対策等級」としてひとくくりに評価していましたが、今は「断熱等対策等級」(等級4が省エネ基準相当)と「一次エネルギー消費量対策等級」に分かれています。

(3)劣化の軽減

築年数の経過によって発生する、土台や柱の劣化を軽減する対策が、どの程度なされているかを評価します。

(4)維持管理・更新への配慮

水道やガスの配管の点検や交換が、容易にできるかどうかを評価します。共同住宅では、将来の間取り変更のために天井高なども評価します。

(5)火災時の安全

火災発生時、避難しやすく、燃え広がりにくいつくりになっているか、隣で火災が起きたときに延焼しにくいかを評価します。

(6)空気環境

いわゆるシックハウス対策に関する項目で、ホルムアルデヒド等の化学物質が含まれている建材をどの程度使用しているか、どのような換気設備が使われているかを評価します。

(7)光・視環境

東西南北、および上の5つの方向に、どのくらいの面積の窓が設けられているのかを評価します。

(8)音環境

共同住宅で、上下左右の住戸への音の伝わり方を評価します。

(9)高齢者等への配慮

段差をなくす、階段の勾配を緩やかにするなど、バリアフリー化にどの程度対応しているかを評価します。

(10)防犯対策

ドアや窓に、雨戸・シャッターや、防犯性の高い部品が設置されているなど、屋外からの侵入のしにくさを評価します。

※(1)から(4)は必須で、(5)から(10)は選択項目です。

長期優良住宅との違い

長期優良住宅の認定基準にも、耐震等級2以上、断熱等性能等級4、維持管理対策等級3、劣化対策等級3など、住宅性能評価の基準が使われています。性能評価を受ければ、長期優良住宅になるのでしょうか?

答えは「No」です。

長期優良住宅は、行政の認定が必要。いくら基準を満たすつくりでも、認定を受けていない住宅は、住宅ローンの金利や税制の優遇措置を受けることはできません。

逆に、長期優良住宅の認定を受けたからと言って、性能評価を受けたことにもならないので注意してください。

既存住宅の性能評価制度

既存住宅(中古住宅)にも、性能評価・表示制度があります。

出典:(一社)住宅性能評価・表示協会「既存住宅の住宅性能表示制度ガイド〔平成28年4月1日施行版〕」 (https://www.hyoukakyoukai.or.jp/download/pdf/guide_seinou_2016_kizon.pdf)

既存住宅性能評価のマーク
出典:(一社)住宅性能評価・表示協会「既存住宅の住宅性能表示制度ガイド〔平成28年4月1日施行版〕

既存住宅の性能評価は、「現況」と「性能」が評価の対象になります。現況の評価は必須ですが、性能はオプションの扱いとなります。

現況は、外壁の「ひび割れ」や床の「傾き」、壁・天井に見られる「漏水のあと」を検査し、個別に評価した上で、それぞれの結果から住宅全体の総合的な判断も行います。
木造住宅の場合、土台や柱の腐朽、シロアリ被害の検査もあります(オプション扱い)。

性能は、新築の(8)音環境を除く9項目で、基準も新築と同一です。

新築の性能評価とは異なり、どちらかと言えばインスペクションの意味合いが強い制度です。

住宅性能評価書の意味とメリット

住宅性能評価書があれば、その住宅の耐震性や省エネ性がひと目でわかります。

設計者や販売者ではなく、第三者の評価機関がきちんと判定しているので、客観的な判断材料になります。性能が証明されていることは、資産価値が高まることにもつながるので、売却時にも有利に働くでしょう。

経済的なメリットも。性能評価書を取得した住宅は、耐震等級に応じて地震保険料の割引を受けられるのです。割引率は等級1で10%、等級2が30%、等級3は50%です。
建設性能評価を受けると、金融機関によっては住宅ローンの金利を優遇してくれることもあります。

また、住宅ローン控除や、補助金など優遇制度を利用する時も、性能評価が役に立ちます。

特に中古住宅の場合は、耐震性が利用の条件になっていることも多々ありますね。
性能評価を受けて耐震性が確認されていれば、評価書を耐震性の証明書として利用することができます。
フラット35を利用する際も、性能評価書があれば一部手続きが簡略化されるケースもあります。

トラブル解決のサポートも

建設性能評価を受けた住宅で、請負契約や売買契約に関するトラブルが起きた場合は、指定住宅紛争処理機関(各地の弁護士会)にその処理を依頼することが可能です。

裁判よりも迅速に解決でき、費用も安い(手数料1万円/件)ので安心です。

(一社)住宅性能評価・表示協会「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド〔平成28年4月1日施行版〕」 (https://www.hyoukakyoukai.or.jp/download/pdf/guide_seinou_2016_shinchiku.pdf)

住宅性能表示制度による住宅の紛争処理のしくみ
(一社)住宅性能評価・表示協会「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド〔平成28年4月1日施行版〕

住宅性能評価書を取得する際の流れ・費用

住宅性能評価書を取得するには、国土交通大臣の登録を受けた第三者評価機関(登録住宅性能評価機関)で審査を受けなくてはなりません。

最寄りの評価機関は、(一社)住宅性能評価・表示協会のホームページで検索できます。

誰が申請してもOKですが、実際には図面を揃えたり、工事中に検査をするための手配などをしなくてはなりませんので、設計・施工を請け負っている工務店やハウスメーカーにお願いするのが良いでしょう。

設計性能評価の場合は、設計が終わり、図面が揃った時点で申請します。建設性能評価は、工事が始まる前に申請して工事中と完成後に検査を受けると、引き渡しの際に評価書が交付されます。

出典:(一社)住宅性能評価・表示協会「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド〔平成28年4月1日施行版〕」 (https://www.hyoukakyoukai.or.jp/download/pdf/guide_seinou_2016_shinchiku.pdf)

住宅性能表示制度による性能評価の流れ
出典:(一社)住宅性能評価・表示協会「新築住宅の住宅性能表示制度ガイド〔平成28年4月1日施行版〕

既存住宅の性能評価も、基本的な流れは同じ。検査で不具合が見つかったときは、一度評価を中断して補修工事を行ったうえで、再検査をすることも可能です。
また、マンションなど共同住宅の場合は、専有部の評価を受けるにも、共用部の評価結果が必要になることも。申請をする前に、必ず管理組合に問い合わせてください。

評価書の発行には、10万円から20万円前後の料金がかかります。評価機関によって、金額には差がありますので、事前のチェックを忘れずに。

住宅性能評価書の見方

住宅性能評価書は、チェックリストのような形式になっています。

1ページ目の右上には、必ず性能評価のマークが載っています。マークがあることを確認しておきましょう。

2ページ目以降を見るときは、まず必須項目の4分野をチェックして、基本的な性能がどれぐらいあるかを確かめましょう。
中古住宅なら、最低限耐震等級が1以上あるかは必ずチェックしたいもの。劣化対策等級や温熱環境・エネルギー消費量の項目も確認しておくのがベターです。

住宅性能評価書のイメージ①

住宅性能評価書のイメージ①
出典:国土交通省「住宅性能評価書のイメージ
 
 

住宅性能評価書のイメージ

住宅性能評価書のイメージ②
出典:国土交通省「住宅性能評価書のイメージ

まとめ

 住宅性能評価は、その住宅のスペックが客観的に評価されているということです。

住宅ローンや地震保険の優遇が受けられる、補助金申請時の証明書になる、といった直接的なメリットに加え、資産価値向上など長期的な利点も生まれます。

これから新築住宅を建てる、購入するなら、ぜひ性能評価の利用を検討してはいかがでしょうか。


【記事監修】大宮 良明(一級建築士、既存住宅状況調査技術者)

一級建築士、既存住宅状況調査技術者の有資格者。木造建築の構造計算をはじめ、安全性に配慮した設計を得意としている。「住まいのデザインは見た目のカッコよさはもちろんですが、それ以上に暮らしやすさや安全性が大切だと考えています。長い目で見て『こうして良かった』と思える家を、いっしょにつくっていきましょう」


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