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敷地面積・建築面積・延床面積~家を買うなら知りたい面積の話

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住まいの広さ(面積)は、誰もが気にするポイントですよね。

物件の広告や図面には、敷地面積、建築面積、延床面積と、3つの「面積」が記載されています。ただ、それぞれの意味を、正確に知っている方は意外と少ないのではないでしょうか?

住宅を購入する、新築するときには必ず知っておきたい、3つの「面積」についてご説明しましょう。

敷地面積とは

敷地面積は、その名の通り建物が建っている敷地(土地)全体の面積を指す言葉です。土地面積と言うことも。

敷地面積は、水平投影面積と言って、真上から見た状態で決まります。
例えば斜面があって、実際に建物を建てられる面積が限られている土地でも、斜面を含めた数値で表します。

建築面積とは

建物が建っている部分の面積を、建築面積と言います。坪で表示する場合、建坪という言葉を使うこともあります。

敷地面積と同じく、建物を真上から見たときの外周で求められる面積が、その建物の建築面積になります。
普通は1階部分の面積ですが、2階以上の面積が1階よりも広ければ、最も広い階の面積を建築面積とします。

延床面積とは

延床面積(建物面積、延べ面積とも)は、建物の各階の床面積の合計を表します。

2階建てなら、1階の床面積+2階の床面積を足した数字が、その建物の延床面積となります。なお、各階の床面積は、柱か壁の中心線を基準にして測ります。

吹き抜け、ロフトなどは、延床面積には算入しません。
一方、玄関や庇は、奥行2m以上であれば含めます。バルコニーは1mを超えると、超えた部分を含めることになります。

建てる前に知っておきたい建ぺい率・容積率

住宅を新築するとき、まず注意したいのは敷地面積と建築面積の関係です。

敷地面積に対する建築面積の割合を、建ぺい率(建蔽率)と呼びます。
建ぺい率は、用途地域によって異なる数値が設定されており、それ以上の建築面積の建物をつくることはできません。

用途と都市計画に応じて、30%から80%の建ぺい率が指定されています。また、角地(行政が指定しているところ)や、防火地域内に耐火建築物(RC造)を建てるときには、それぞれ10%緩和されます。

その敷地で可能な建築面積は、次のように計算します。

建築面積の上限

敷地面積×建ぺい率(%)=建築面積の上限

建ぺい率が50%の地域で100㎡の敷地だとすると、建築面積は最大で50㎡となります。

また、敷地面積に対する延床面積の割合を容積率と言い、建ぺい率と同様、用途地域によって数値が決められています。

住宅が建つような地域であれば、容積率は50%から500%に設定されています。ちなみに、商業地域では最大1300%となっているエリアもあります。
なお、敷地に接している道路の幅員が12m未満だと「道路の幅×40(第1、2種低層住居専用地域など)または60」が容積率の上限になります。

容積率から延床面積の上限を割り出すには、以下の式に沿って計算しましょう。

延床面積の上限

敷地面積×容積率(%)=延床面積の上限

100㎡の敷地で、容積率200%なら200㎡、100%なら100㎡、80%なら80㎡が、建築可能な延床面積の上限になります。

建ぺい率・容積率上限いっぱいの建物はできる?

建ぺい率、容積率だけなら、上限ぎりぎりまで建物を大きくすることは可能です。

建ぺい率が低くても容積率が大きければ、階数を増やすことで延床面積を増やせますが、実際は建物の高さにも複数の制限があり、必ずしも建ぺい率・容積率の上限までの建物を建てるわけではないのです。

建築物の高さ制限には、次のようなものがあります。

道路斜線規制

建物の、道路に面した一部の高さを制限する。建物と、道路の向かい側の橋を結んだ斜線に収まるように建てなければならない。

隣地斜線規制

隣地の境界線から、用途地域ごとに決められた高さと角度で建物の高さを制限する。

北側斜線規制

北側の隣地に対し、用途地域ごとに決められた高さと角度で建物の高さを制限する。第1、2種低層住居専用地域、および第1、2種中高層住居専用地域に適用される。

これらの規制は、建ぺい率や容積率の制限よりも優先されます。

セットバック分は敷地面積には入らない!

建築基準法では、接道義務と言って、原則として敷地は幅員4m以上の道路に、2m以上接していなくてはなりません。

例外的な措置として、接している道路が「みなし道路(都市計画区域・準都市計画区域内で、特定行政庁が指定した幅員4m未満の道路)」である場合、建物は道路から2mセットバックすれば、新築や、既存の建物の建て替えが可能になります。

この場合、セットバックした部分は敷地面積に含めません。例えば、200㎡の土地で、20mがみなし道路に接しているとすると、セットバック分は20m×2m=40㎡。
したがって、敷地面積は160 ㎡となり、建ぺい率や容積率も、160㎡を基準に計算することになります。

マイホームの広さ、平均はどれくらい?

「広い家に住みたい」とお思いの方も多いでしょうが、広すぎるとかえって住みにくい側面もありますし、建築費もかかります。

戸建て住宅の場合、どのくらいの面積が適正なのでしょうか。

住宅金融支援機構の「2019年度フラット35 利用者調査」によると、延床面積の全国平均は注文住宅で125.8㎡、建売住宅で101.1㎡となっています。
首都圏に限って見れば、注文住宅は125.2㎡と、全国平均と大きな差はありませんが、建売は97.3㎡と少し小さめですね。

出典:住宅金融支援機構「2019年度フラット35 利用者調査」 (https://www.jhf.go.jp/files/400353155.pdf)

出典:住宅金融支援機構「2019年度フラット35 利用者調査」 (https://www.jhf.go.jp/files/400353155.pdf

出典:住宅金融支援機構「2019年度フラット35 利用者調査」 (https://www.jhf.go.jp/files/400353155.pdf)

出典:住宅金融支援機構「2019年度フラット35 利用者調査」 (https://www.jhf.go.jp/files/400353155.pdf

また、敷地面積の平均は、注文住宅で247.4㎡(首都圏170.8㎡)、建売住宅で129.3㎡(同110.6㎡)でした。
注文住宅は、比較的敷地に余裕があることが多いようですね。

また、国の住宅関連施策の方向性を決める住生活基本計画では、住宅の広さについて「最低居住面積水準」と「誘導居住面積水準」を提示しています。

最低居住面積水準は「健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な」面積を示す数値で、以下のように定めています。

最低居住面積水準

  • 単身者:25㎡
  • 2人以上の世帯:10㎡×世帯人数+10㎡

4人家族なら、50㎡は確保しましょう、ということですね。

誘導居住面積水準は「豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積」のこと。戸建て住宅の場合は、次のようになっています。

誘導居住面積水準

  • 単身者:55㎡
  • 2人以上の世帯:25㎡×世帯人数+25㎡

同じく4人家族として計算してみると、理想は125㎡。先ほどご紹介した、注文住宅の延床面積の平均値とほぼ同じ数値になりました。

住まいにまつわる3つの「面積」のうち、普段はつい敷地面積や延床面積に目が行きがちですが、思い通りの家を手に入れるには建築面積も大切な要素。
中古住宅を買うにしても、増築できるかどうかは建築面積次第です。土地・物件探しの前に、しっかりと理解しておくことをおすすめします。


【記事監修】三好 海斗(宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザー)

宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザーの有資格者。新築・中古・マンション・戸建てと幅広い不動産の仲介を扱ってきた経験をもとに、資産価値の落ちにくい住まい選びを提案している。「住居コストを抑えることにより、家族旅行や趣味、老後に備える貯蓄などを生み出せる可能性が広がります。住宅ローンを払うために働く生活から、人生をより豊かにするお手伝いをさせていただきます」


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