自分のマンション売却するだけでこんなに税金取られるの!?

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「マンションが思ったより高く売れてよかった!」と思っていたら…こんなに税金とられるの!? 

マンションの売却で得た利益には、税金がかかります。
「せっかく得た利益、少しでも多く手元に残したい!」
そうお考えの皆さま……実は、おトクな特別控除や特例があるんです。 

売却損が出てしまった皆さまも、所得税や市民税の繰り越し控除が利用できます。

マンション売却にかかる税金でゼッタイ損したくない皆さまに、この記事ではかかる税金とその計算方法、そして気になる控除について、余すことなくお伝えします!

 

1.そのマンション、居住用? 投資用?

マンション売却にかかる税金は、そのマンションの購入目的によって変わります。

自分で住むために購入したマンションが≪居住用≫。
はじめから賃貸に出したり、転売したりして利益を得るために購入したマンションが≪投資用≫です。

「マイホームとして購入したけど、急な転勤で貸し出すことにした」という場合は≪居住用≫とみなされます。

2.居住用マンション売却にかかる税金

居住用マンションを売却する際にかかる税金として、印紙税・登録免許税・所得税・市民税があります。
マンション売却で利益が出る場合にかかる税金と、利益に関係なくかかる税金があるので、別々に見ていきましょう。

2-1. 利益に関係なくかかる税金

マンション売却で利益に関係なくかかるのが、印紙税・登録免許税です。

<印紙税>

不動産を売買する際は、売買契約書に印紙を貼って税印を押すことで納税します。
税額は売却価格によって決まりますが、平成26年4月1日~平成30年3月31日の間は以下の軽減税率が適用されます。

印紙税
▲契約金額ごとの印紙税額一覧(国税庁)

ただし、売買契約書は、売主の分は原本でなくてもかまいません。
コピーをとる、PDFファイルを電子メールで送ってもらう等すれば、印紙税は節約できるのです。

<登録免許税>

マンションの購入に住宅ローンを利用した場合、土地・建物が担保になっていますから、売却するときそれを外さなければなりません。
つまりローンを完済し、抵当権抹消登記の手続きをとるわけですが、この抵当権抹消登記の登録免許税として、土地・建物合わせて2,000円かかります。

また、もとのマンションを売って新しい住まいに住み替える場合、住所変更登記をおこないます。この住所変更登記の登録免許税として、1,000円かかります。
これらはマンション売却の決済時に、仲介業者の手数料や、司法書士の登記手続き代行手数料、住宅ローンの一括返済手数料といった≪売却費用≫といっしょに支払います。
≪売却費用≫については別記事「最低限必要なマンション売却費用とは?5W1Hを完全解説!」でくわしく述べていますので、よろしければこちらもあわせてご覧ください。

2-2.利益が出た場合にかかる税金

マンション売却で利益が出た場合(譲渡所得)かかるのが、所得税・市民税です。
譲渡所得は次のように算出します。

譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)

 取得費用とは、マンションの購入価格と、購入にかかる諸費用(仲介手数料、登記費用、各種税金など)、リフォーム・リノベーションをした場合はその費用の合計です。

なお、建物は古くなるにつれて価値が下落していくので(減価償却)取得費用からその分を差し引きます。
鉄筋コンクリートのマンションは税法上47年で価値がゼロになるので(法定耐用年数)1年ごとに2.2%価値が下がっていく計算です(償却率)
減価償却費は次のように算出します。

減価償却費=購入価格×0.9×償却率×築年数

したがって新築マンションを4,000万円で購入して10年後に売却する場合……
※ただし、物件価格4,000万円のうち建物が2,000万円、土地が2,000万円とする

建物は10年で2,000万円×0.9×2.2%×10年=396万円が償却され、取得費用は2,000万円-396万円=1,640万円となります。

土地は減価償却しないので、取得費用は2,000万円のままです。

よって、仮に購入にかかった諸費用を200万円とすると……
このマンションの取得費用は1,640万円+2,000万円+200万円=3,840万円となります。

そしてこのマンションを4,500万円で売却し、売却費用として150万円かかった場合……
譲渡所得は4,500万円-(3,840万円+150万円)=510万円となり、これに所得税・住民税が課されるのです。
税率は、マンション所有期間が5年以下の場合と、5年超の場合で大きく異なります。

 

所得税

住民税

短期譲渡所得(5年以下)

30%

9%

39%

長期譲渡所得(5年超)

15%

5%

20%

これに加え、平成49年12月31日まで、復興特別所得税が2.1%かかります。

なお、ここでいう「所有期間」は1月1日を基準として数えます。
たとえば、平成24年4月1日から所有したマンションを平成29年4月1日に売却した場合、「所有期間5年」とはみなされません。
平成30年1月1日を経て初めて「5年」とみなされるのです。
つまり、足掛け6年目に入ってはじめて「5年」とみなされるわけです。

2-3.マイホームの売却で控除される税金

居住用マンションの譲渡所得にかかる税金には、≪3,000万円の特別控除≫と≪軽減税率の特例≫、≪買い換え特例≫の3つの控除・減税制度があります。

◆3,000万円の特別控除

マイホームの売却の場合、譲渡所得は3,000万円まで控除されます。
つまり、譲渡所得が3,000万円を超えない限り税金はかかりません。

≪3,000万円の特別控除≫を受けるには、次の5つの要件を満たす必要があります(参照:国税庁)

□ 自分が住んでいる家屋か、あるいは、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
□ 前年・前々年にこの特別控除や買い換え特例、繰り越し控除の特例を受けていないこと
□ 収用等の場合の特別控除など、他の特例をいっしょに受けていないこと
□ 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
□ 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

譲渡所得が3,000万円を超えることはめったにありませんから、自宅マンションを売却した方はまず≪3,000万円の特別控除≫の適用を検討しましょう。

ただし、買い換えの場合≪3,000万円の特別控除≫を受けると、新居の購入で≪住宅ローン減税≫を受けることができなくなります
譲渡所得が少額の場合、あえて≪3,000万円の特別控除≫を受けず、新居の≪住宅ローン減税≫を選択する方が有利な場合もあるのです。

住宅ローン減税については別記事「5分で分かる住宅ローン減税|申込方法からお得な利用法まで」にくわしくまとめましたので、よろしければそちらもあわせてご覧ください。

◆軽減税率の特例

10年を超えて所有したマイホームを売却する場合、軽減税率が適用されます。
≪軽減税率の特例≫を受けるには、次の要件を満たす必要があります(参照:国税庁)

□ 売った年の1月1日時点で10年を超えて≪所有≫していること
□ 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
□ 買い換え特例や繰り越し控除の特例など、他の特例をいっしょに受けていないこと
□ 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
□ 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

なお≪軽減税率の特例≫は、≪3,000万円の特別控除≫と併用できます
軽減税率は以下のとおりです。

譲渡所得が6,000万円以下

所得税

10%

住民税

4%

譲渡所得が6,000万円超

所得税

(課税譲渡所得-6,000万円)× 15% + 600万円

住民税

(課税譲渡所得-6,000万円)×  5% + 240万円

◆買い換え特例

マイホームを売って新しい住まいに買い換える場合、譲渡所得にかかる課税を将来「この新しい家を売却するとき」まで先送りすることができます。
≪買い換え特例≫を受けるためには、売却したマンションと新しい住まいの両方に要件があります(参照:国税庁)

【売却したマンションの要件】

□ 売った年の1月1日時点で10年を超えて≪居住≫していること
□ 売却価格が1億円以下であること

【新しい住まいの要件】

□ 土地面積500平米以下、床面積が50平米以上であること
□ 築25年以内であるか、耐震住宅であること
□ もとのマンションを売った年の前年から翌年までの間に買うこと

新しい住まいの方が売却したマンションより高い場合、税金はかかりません。
新しい住まいの方が安い場合、買い換えによって得た利益 (譲渡所得)に税金がかかります。
譲渡所得は次のように算出します。

買い換えの譲渡所得=収入金額-必要経費

収入金額とは、もとのマンションの売却価格と新しい住まいの購入価格の差額です。
必要経費とは、買い換えに要した費用をいいます。必要経費は次のように算出します。

必要経費=(もとのマンションの取得費用+売却時の諸経費)×(収入金額÷売却価格)

たとえば取得費用3,000万円のマンションに20年住んだあと3,500万円で売却し、売却費用は120万円かかったとします。
そして2,500万円で新しい住まいに買い換える場合……
※ただし、取得費用は減価償却済・購入にかかった諸費用も含むものとする

収入金額は3,500万円-2,500万円=1,000万円
必要経費は(3,000万円+120万円)×(1,000万円÷3,500万円)=約891万円
よって譲渡所得は1,000万円-891万円=約109万円

5年を超えて所有しているマンションなので、所得税・住民税の税率は合わせて20%。
したがって、課税額は109万円×20%=約21万8,000円です。

もっとも、これが課税されるのは将来「新しい住まいを売却するとき」です。

なお、≪買い換え特例≫も≪3,000万円の特別控除≫と同様、住宅ローン減税との併用はできません

2-4.損失が出た場合に控除される税金

自分のマンションを売却して損失が出た場合、所得税や市民税はかかりません。
さらに一定の要件を満たすと、住宅ローン減税のように所得税や市民税が控除されるのです。

◆譲渡損失の繰越控除

マンションを売却して損失が出た場合、4年間にわたって所得税と住民税が控除されます。
≪譲渡損失の繰り越し控除≫を受けるためには、次の3つの要件を満たす必要があります(参照:国税庁)

□ 売った年の1月1日時点で5年を超えて≪所有≫していること
□ 売却時点で住宅ローンが残っており、その残額が売却価格を超えていること
□ 親子や夫婦など特別の関係がある人以外に売却すること
□ 特例を受ける年の年間所得が3,000万円以下であること

上記を満たす場合、

(A)譲渡損失
(B)売却価格-ローン残額

のいずれか少ない方が適用され、年間所得から損益通算されるのです。

(A)譲渡損失

たとえば、取得費用4,000万円のマンションに10年住んだあと2,000万円で売却し、売却費用が70万円かかった場合……
※ただし、取得費用は減価償却済・購入にかかった諸費用も含むものとする

譲渡損失=売却価格-(取得費用+売却費用)

よって譲渡損失は2,000万円-(4,000万円+70万円)=▲2,070万円です。

(B)売却代金-ローン残額

上の例で、ローンがあと3,000万円残っている場合……
売却価格との差額は2,000万円-3,000万円=▲1,000万円となります。

この場合、損失が少ないのは(B)なので、こちらを適用して年間所得から損益通算します。

したがって、年間所得を500万円とすると……
初年度の所得は500万円-1,000万円=▲500万円
2年目の所得は500万円-500万円=±0円
このように損益通算し、払いすぎた所得税・住民税が還付されるのです。

3.投資用マンション売却にかかる税金とは

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投資用マンションとは、賃貸に貸し出したり、転売したりして利益を得るために購入したマンションのことです。
「居住目的で購入したけど、転勤などがあって貸し出すことにした」というマンションは投資用マンションではありません。
こちらも居住用マンションと同様、利益が出た場合にかかる税金と利益に関係なくかかる税金があるので、それぞれ確認していきましょう。

3-1.利益に関係なくかかる税金

居住用マンションと同様、印紙税・登録免許税がかかるのに加えて、投資用マンションではさらに消費税がかかります。

<消費税>

投資用マンションを売る際には、建物部分に消費税がかかります。
ただし、納付するかどうかは売主の状況によって異なります。

2年前の課税売り上げが1,000万円以下の免税事業者

不要

2年前の課税売り上げが1,000万円超の課税事業者

個人事業者で消費税納税の義務がある場合は、マンションの消費税も納める必要があるということです。

3-2.利益が出た場合にかかる税金

投資用マンションの売却によって利益を得た場合も、居住用マンションと同様、譲渡所得に所得税・住民税がかかります。
かかる税額の算出方法や税率も、居住用マンションと違いはありません。

3-3.投資用マンションの売却で控除される税金

投資用マンションの譲渡所得にかかる税金は、≪特定事業用資産の買換え特例≫によって課税を将来に繰り延べることができます。

特定事業用資産の買換え特例

投資用マンションを売却して一定の期間内に再び投資用マンションを購入した場合、以下の要件で課税を将来に繰り延べるとともに、譲渡所得が一部控除されます(参照:国税庁)

【売却したマンションの要件】

□ 売事業用の土地・建物であること
□ 売った年の1月1日時点で10年を超えて≪所有≫していること
□ 一定の地域内(都内23区・大阪市など)にあること

【新しいマンションの要件】

□ 売事業用の土地・建物であること
□ もとのマンションを売った年の前年から翌年までの間に買うこと
□ 買った日から1年以内に事業につかうこと
□ 一定の地域内(都内23区・大阪市など)にあること

以上の要件を満たすと、譲渡所得にかかる税金の最大80%を将来に繰り延べることができます。
つまり、売却時点では譲渡所得の4%だけ納付すればいいということになります。

3-4. 損失が出た場合に控除される税金

投資用マンションを売却して損失が出た場合、所得税・住民税は課税されません。
その譲渡損失は、同年中に他のマンションや土地を売って得た譲渡所得と損益通算することができます。 

4.マンション売却ケーススタディ

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ここでは、「こんな場合はどうなるの?」というケースごとにかかる税金や適用される控除・特例についてみていきます。

【ケース1】
転勤で住まなくなったマンションを賃貸に出していたが、戻る見込みがないので売却したい。譲渡所得にかかる税金はどうなる?

このケースでは、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すれば、≪3000万円の特別控除≫と≪減税率の特例≫適用されます。
それを過ぎた場合は、所有期間に応じて譲渡所得の40%ないし20%の税金がかかります。

【ケース2】
マンションを買ったとたんに転勤が決まった。未入居で売却する場合、譲渡所得にかかる税金はどうなる?

このケースは短期譲渡所得にあたります。
したがって、譲渡所得の40%課税されます。

【ケース3】
父親名義のマンションに息子夫婦が住んでいる。息子夫婦が地方へ転居することになり売却したいが、譲渡所得にかかる税金はどうなる?

このケースも【ケース1】と同様、所有者である父親が住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すれば、≪3000万円の特別控除≫と≪軽減税率の特例≫が適用されます。
それを過ぎた場合は、所有期間に応じて譲渡所得の40%ないし20%の税金がかかります。

【ケース4】
土地は妻名義、建物は夫名義のマンション。転勤が決まり、売却したいが、譲渡所得にかかる税金はどうなる?

 土地と建物の所有者が異なる場合、原則的には建物所有者にのみ≪3,000万円の特別控除≫が適用されます
しかし、その土地が建物の敷地であって、そこで土地所有者と建物所有者が家族としていっしょに暮らしている場合、建物について3,000万円まで控除できるうち余った分を土地にまわすことができます。

【ケース5】
母親が住んでいたマンションを相続した。住む人がいないので売却したいが、譲渡所得にかかる税金はどうなる?

相続したマンションを売却する場合、譲渡所得にかかる税金につき≪相続税の特例≫が受けられます(参照:国税庁)
この場合、母親が亡くなった日から3年10ヶ月以内にマンションを売却すれば、相続税の一部が、マンションの取得費として譲渡所得から控除されます。

なお、マンションの取得費は故人が購入したときの価格とし、所有期間も個人の購入時から起算します。

【ケース6】
夫婦で買ったマイホーム。このほど離婚が決まり、売却したいが、譲渡所得にかかる税金はどうなる?

夫婦の共有名義のマンションの場合、譲渡所得はそれぞれの持ち分に応じて分け合います。
譲渡所得にかかる税金も各々にかかりますが、双方ともに≪3,000万円の特別控除≫と≪軽減税率の特例≫が適用されます。

5.賃貸VS売却! おトクなのはどっち?

「マンションの売却は大変そうだから、しばらく賃貸に出そう……」という方も少なくありません。
その場合、毎月の管理費・修繕積立に加えて、固定資産税・都市計画税がランニングコストとしてかかります。

これらは賃貸収入で賄うことになりますが、空室の場合は無収入です。
なかなか借り手がつかないために、賃料を安くせざるを得なくなるかもしれません。
また、家賃滞納など入居者トラブルのリスクも想定しておく必要があるでしょう。

それに対して、売却の場合は引き渡しが済んだらもう手間はかかりません。
「買い手がつかない」「思うような値がつかずに損失が出る」といったリスクはありますが、こうしたリスクは賃貸も同様です。
また「せっかく高値で売れても税金がかかる」といいますが、譲渡所得にかかる税金は≪3,000万円の特別控除≫≪買い換え特例≫を利用して節約することが可能です。
反対に損失が出た場合≪繰り越し控除≫を利用して、損失を最小限に抑えることができます。

さらに、売却によって固定資産税・都市計画税が日割り精算されます。
つまり、売却するまでの分は売主が、売却してからの分は買主が負担するわけですが、税法上、1月1日時点の所有者が確定申告によって1年分をまとめて納める形をとっているため、そのとき払いすぎた分が戻ってくるのです。
関東では1月1日、関西では4月1日を起算日とするのが一般的ですが、法定ではないので契約時に相談して決めます。

 

以上、マンションの売却にかかる税金についてみてきましたが、いかがでしたでしょうか?

売却にかかる税金は、なるべくなら節約したいもの。
それには控除や特例の活用がカギとなりますが、ベストなプランは立場や状況によってケース・バイ・ケースですから、できればプロにじっくり相談したい……と思われる方もいらっしゃるでしょう。
そんなアナタに、ひかリノベのマンション売却仲介サービスをご紹介します!

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執筆は、ひかリノベのコーディネーター、三好でした。

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三好 海斗

リノベーション専門会社「ひかリノベ」コーディネーター

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