自分のマンション売却するだけでこんなに税金取られるの!?

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マンションを売却する際は、税金がどうなるのか気になりますよね。

「相場通りに売れただけで利益なんてない」という方もいれば、「立地が良いマンションだったので、思いのほか高く売れた」方など、人によって事情は千差万別ですが、確かなことが1つあります。

それは、利益が出た人も損した人も、税金がお得になる可能性があるということです。

利益が出て満足している人は特別控除や買い替え特例を利用し、損をしてしまった人は繰り越し控除を行えば、所得税や市民税を払わないで済ますことができます。

この記事では、マンション売却にかかる税金について解説します。これを読めば、中古マンションを売却する際に、税金面で不安になったり、税金を払い過ぎて損することはなくなりますので、ぜひご一読ください。

1.居住用マンション売却にかかる5つの税金

居住用マンションを売却する際にかかる税金として、印紙税、登録免許税、消費税、所得税、市民税があります。

マンション売却で利益が出る場合に支払う税金と、利益に関係なく支払う税金があるので、別々に見ていきましょう。

居住目的で購入したマンションを賃貸に出していた場合も、こちらを参考にしてください。

1-1.損得関係なしに支払う税金

マンション売却で値段に関係なく支払うことになるのが、印紙税、登録免許税、消費税です。

<印紙税>

不動産を売買する際は、売買契約書に印紙を貼付したり、税印を押すことで納付します。

10万円以上の不動産売買に関する書類には、平成26年~30年3月31日の間、契約金額ごとに軽減税率があります。

印紙税
▲契約金額ごとの印紙税額一覧。(出典元:国税庁)

売買契約書は、買主と売主が1つずつ保管することになっていますが、売主の場合は原本で所有する必要がないため、コピーをもらうか、電子メールでPDFファイルにして送付してもらうだけで問題ありません。

そうすれば印紙税を支払う必要はなく、節約することができます。

<登録免許税>

売却するマンションに抵当権がついている場合、抵当権抹消登記をする必要があり、土地と建物合わせて2,000円かかります。(不動産1つにつき1,000円です)

自分で行う場合は2,000円ですが、書類をそろえる必要があります。

抵当権抹消登記申請書を書き、金融機関から送られてくる書類を持って管轄の法務局に行きます。

ただし、売却代金でローンの残債を支払う場合など、自分で手続きできないケースがあります。

その場合は、司法書士に依頼することになり、報酬として1万円程度払います。

<消費税>

自分が住んでいるマンションを売却する際には消費税はかかりませんが、仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料は不動産売却価格×3%+6万円で求められますが、これに8%かかります。

1-2.利益が出た場合に支払う税金

自分が住んでいるマンションで利益(譲渡所得)が出た場合、所得税と市民税を支払うことになりますが、譲渡所得は次の式で求めることができます。

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費用+譲渡費用)

取得費用には、物件購入費用に加え、仲介手数料、登記費用、登録免許税などの税金、リフォーム費用が含まれます。また、建物などの固定資産は年々価値が減少するので、減価償却費を取得費用から差し引く必要があります。

そして、次の章で説明する控除や特例を差し引くと、課税譲渡所得が求められます。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除

税率は、マンション所有期間が5年以下の短期の場合と、5年超の長期の場合で税率が大きく異なります。(ほぼ2倍です!)

  所得税 住民税
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

これに加え、平成49年12月31日まで、復興特別所得税が2.1%かかります。

1-2-1.自宅を売却した場合に受けられる3つの特例

利益が出た場合、節税のために利用できる制度として、特別控除と長期譲渡所得の課税特例、買い替え特例の3つがあります。

特別控除は3,000万円の控除、長期譲渡所得の課税特例とは所有期間が10年以上あった場合、税率が低くなるというものです。買い替え特例は、買い替えする場合に受けられるものです。

課税譲渡所得が3,000万円以下の場合は、3,000万円の特別控除(長期譲渡所得の課税特例も併用可能)を利用します。 

ほとんどの方の場合、3,000万円特別控除を利用すればOKです。

買い替え特例を受けたマンションを売却した場合、再びこの特例を利用しないと税金がかかってきてしまいます。買い替え後に、売却の予定がある人は使うべきではありません。使っても良い場合の条件を③で解説します。

<①特別控除>

特別控除を受けるためには次の点を満たす必要があります。

3,000万円特別控除を受けるための5つの要件
  • 自分が住んでいる家屋か、あるいは、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  • 2年以内に当特別控除や買い替え特例、繰り越し控除の特例を受けていないこと
  • 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など、他の特例を受けていないこと
  • 以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

詳細は、国税庁のHPを参考にしてください。

簡単に言ってしまえば、2年以内に同じ控除を受けておらず、親族以外にマンションを売却するなら特別控除を受けられるということです。

また、住まなくなってから3年目の12月31日まで賃貸に出していた場合でも受けることはできます。(ちなみに、住宅ローンを受けていて賃貸に出すのは契約違反になってしまうので注意が必要です)

<②長期譲渡所得の課税特例>

所有期間が10年を超えて売却した場合は、税率が異なります。

譲渡所得が6,000万円以下 所得税 10%
住民税 4%
譲渡所得が6,000万円超 所得税 (課税譲渡所得-6,000万円)× 15% + 600万円
住民税 (課税譲渡所得-6,000万円)×  5% + 240万円

長期譲渡所得の課税特例は、3,000万円の特別控除と併用できます。

<③買い替え特例>

買い替え特例を受けるためには、売却したマンションと買い替えたマンションの両方に要件があります。

売却資産の要件
  • 10年以上居住している
  • 売却価格が1億円以下である
購入資産の要件
  • 土地面積500平米以下、床面積が50平米以上
  • 売却後3年以内に取得

主な要件は以上です。詳しく知りたい方は、国税庁のHPを参照してください。

買い替えたマンションの取得価格が売却したマンションの価格以上の場合は、税金はかかりません。

買い替えたマンションの方が安い場合は、以下のように計算します。

収入金額=売却価格-買い替え住宅の購入価格

必要経費=(売却した住宅の購入価格+売却時の諸経費)×(収入金額÷売却価格)

課税長期譲渡所得=収入金額-必要経費

ちょっと複雑なので、計算例を載せておきます。

【例】

20年前に3,000万円で購入したマンションの売却価格が5,000万円で、4,000万円の住宅に買い替える予定。売却時の諸経費に200万円かかった場合、税金はいくらか?

<計算方法>

収入金額 5,000万円 - 4,000万円 = 1,000万円
必要経費 (3,000万円 + 200万円)×(1,000万円 ÷ 5,000万円)=640万円

課税長期譲渡所得金額 1,000万円 - 640万円 = 360万円

所得税  360万円 × 10% = 36万円
住民税 360万円 × 4% = 14万4,000円
復興特別所得税 360万円 × 2.1% = 7万5,600円

税額合計は、57万9,600円になります。

この場合は、3,000万円特別控除を使えば払う必要はありません。3,000万円以上の利益があり、買い替え物件の価格が高く、さらに、売却の予定がない場合に利用を検討するのが、この買い替え特例です。

1-3.損失が出た場合に支払う税金

自分のマンションを売却して損失が出た場合には、所得税や市民税はかかりません。

しかし、損をした場合に確定申告は要らないと考えるのは早計です。

損失が出て一定の要件を満たした場合、住宅ローン減税のように所得税や市民税が控除されます。

自宅を売却して損してしまった場合の方に、国は控除でフォローしてくれるのです。

1-3-1.譲渡損失繰越控除

マンションを売却して損失が出た場合、計4年間にわたって所得税と市民税を控除できるのが、この譲渡損失繰越控除です。

5,000万円で購入したマンションを3,000万円で売却した場合、譲渡損失が2,000万円ということになります。(1-2で書いているように、仲介手数料などの取得費や減価償却費があるので、本来はこのように単純な計算で出すことはできません。)

年間所得を500万円とすると、初年度は譲渡損失が2,000万円-500万円で1,500万円、2年目は1,500万円-500万円で譲渡損失は1,000万円というように、4年目まで譲渡損失を計上できます。

譲渡損失繰越控除の適用要件
  • 土地建物の所有期間が5年を超えていること
  • 譲渡資産に関わる住宅ローンなどの借入残高があること
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人以外に売却すること

基本的な条件は以上の3つです。詳細は、国税庁のHPを参考にしてください。

ちなみに、住宅ローンを使って買い替える際にもこの控除を受けることができます。

2.投資用マンション売却にかかる税金とは

投資用マンションとは、賃貸に貸し出すなどして利益を得るために購入したマンションのことです。

「居住目的で購入したけど、転勤などがあって貸し出すことにした」というマンションは投資用マンションではありません。

投資用マンションを売却した際にかかる税金は、居住用マンションと基本的に同じですが、次の2点をおさえておいてください。

2-1.投資用マンションを売却した場合の消費税

印紙税と登録免許税は同じですが、消費税が異なります。

投資用マンションを売る際には、建物部分に消費税がかかります。契約書に「消費税○○円」というように契約書に明記する必要があります。

ただし納付するかどうかは売主の状況によって異なります。

2年前の課税売り上げが1,000万円以下の免税事業者 → 納税不要。全額が譲渡所得。

2年前の課税売り上げが1,000万円超の課税事業者 → 確定申告の際に納付が必要。

個人事業者で消費税納税の義務がある場合は、マンションの消費税も納める必要があるということです。サラリーマンが副業で投資用マンションを購入して売却した場合は、納税不要です。

2-2.特定事業用資産の買換え特例

投資用マンションを売却して一定の期間内に再び投資用マンションを購入した場合、特例を受けることができます。

東京や大阪など利用できる場所が限られますので、詳細は国税庁のHPを参照してください。

三井不動産リアルティが分かりやすく解説していますので、そちらも参考にすると良いでしょう。

3.マンション売却の際に知っておくべき税金の3つのポイント

マンション売却の際にかかる税金を説明しましたが、次の3点はしっかりおさえておいて損はありません。

3-1.税率が変わる所有年数の数え方

マンション売却にかかる税率は短期と長期で大きく異なると書きましたが、所有年数の数え方には注意が必要です。

平成23年4月1日から所有したマンションを平成28年4月1日に売却した場合は5年と見なされません。

税務上では1月1日が基準になるので、平成23年4月1日から所有していたマンションは平成29年1月1日を経て初めて長期譲渡所得とみなされるのです。

長期譲渡所得には、6年(5年+1年)必要と覚えておくと良いでしょう。(買い替え特例の10年も計算方法は同じで、11年と考えておいてください。)

3-2.共有名義のマンションを売却した場合の税金はどうなる?

「共有名義のマンションを売却した場合、税金はどうなるの?」と疑問に思われる方は多いですが、確定申告を別々に行えば、問題ありません。

3-3.固定資産税・都市計画税はもらい忘れずに!

固定資産税・都市計画税は1月1日時点での持ち主が納税義務者になります。

5月1日に売却したら、その日以降の固定資産税額を買主に払ってもらいますが、固定資産税の起算日は、1月1日からである場合と4月1日の場合があり、売主と買主が相談して決めます。

首都圏では課税期間は1月1日、関西圏では4月1日を起算日とするのが一般的ですが、それでも相談して決めることに変わりありません。

仲介業者が音頭をとって決めることですが、仲介業者がウッカリしていて裁判になったこともあります。

売主として知っておいて損はありません。

4.マンションを売却しない場合の税金とその他のコスト

「マンションの売却は大変そうだから、しばらく賃貸に出そう・・・」と思われる方もいらっしゃると思いますが、その場合、毎年、固定資産税都市計画税を支払っていくことになります。

それに、税金以外でも、管理費や修繕積立金がかかってきます。

もちろん、賃貸収入を得られれば賄うことはできますが、空室の場合は無収入になります。

また、家賃滞納など入居者トラブルのリスクも想定しておく必要があるでしょう。

「売却が大変そうだから賃貸」というのは少し安易すぎます。

賃貸に出す場合のランニングコストやリスクなどをしっかり理解し、賃貸に出したら借り手が出てきそうな物件か不動産会社に聞いて、納得のいく選択をしてください。

5.最後に

マンション売却時にかかる税金について見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

居住用マンションで利益が出ても、3,000万円の特別控除があるためほとんどの方は問題ありません。

損失が出た場合、譲渡損失の繰り越し控除を行えば計4年間は所得税や市民税が控除されます。

どちらの場合も確定申告を行わなければなりませんので、忘れないようにしましょう。

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執筆は、ひかリノベのコーディネーター、三好でした。
この記事が、皆さんのお役に立てば幸いです。

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三好 海斗

リノベーション専門会社「ひかリノベ」コーディネーター

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