マンションを売却し利益が出ると、税金を支払わなければならないということを知っていますか？
あらかじめ税金がいくらかかるということを知らないと、マンション売却やお住み替えの資金計画も立てられませんよね。

自分が住んでいるマンションの売却する際には、さまざまな特例や軽減措置があるので、節税することが可能です。
そこでこの記事ではマンションの売却にかかる税金と計算方法・軽減制度について解説します。

02016/9/8初出⇒2023/1/11更新

売却時に課税される５つの税金と納税時期

自宅マンションを売却した際にかかる税金には、必ずかかる税金と利益（譲渡所得）にかかる税金があります。

印紙税・登録免許税は、全ての売主に課税されます。
所得税・住民税・復興特別税は、購入時よりも高く売れたときだけ課税されます。

それぞれの金額の目安を、くわしく見ていきましょう。

印紙税

まずは、印紙税から詳しく解説していきます。

印紙税とは、契約書や領収証に貼る収入印紙の代金のこと。
不動産を売買する際は、売買契約書に収入印紙を購入して貼ることで、税金を納めます。

印紙税の金額は、物件価格によって次の表のとおり決まっています。
2020年から2022年3月31日までに作成されるものについては軽減税率が適用されます。

参照：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm）

登録免許税

マンションを購入する際、住宅ローンを組んだ人は、土地・建物が抵当に入っています。売却する際は、これを外さなければなりません。
つまり、ローンを完済し、抵当権抹消登記の手続きをとるわけです。
登記を行うと、登録免許税が課税されます。マンションの抵当権抹消登記の場合、通常土地で1,000円・建物で1,000円合わせて2,000円が課されます。
※別途司法書士報酬等(数万円)が必要になります。

所得税・住民税

買ったときよりも高い価格で売れて、譲渡所得を得た人に課される税です。
税率は売却のタイミングによって変わります。

• 購入後5年以下
• 購入後5年を超えるもの

この2通りです。

復興特別税

復興特別税は、2011年3月11日に起きた東日本大震災に対する、復興支援を目的とした税金です。
こちらも所得税・住民税と同様に、買ったときよりも高い価格で売れて、譲渡所得を得た人に課せられます。

2037年までは、譲渡所得の確定申告時に2.1％を併せて納付します。

マンション売却で得た利益「譲渡所得」とは

譲渡所得とは、売却によって得た利益のこと。買ったときに比べて「どれくらい高く売れたか」ということです。
ただし、諸費用である、仲介手数料・登記費用・各種税金なども考慮して算出します。
売却価格から購入価格や売買に伴う諸費用を差し引いたものが譲渡所得になります。

取得費用には、マンションの購入代金はもちろん、諸費用（仲介手数料・登記費用・各種税金など）のほか、リフォーム・リノベーションをした場合、その費用も含まれます。
譲渡費用も同様で、売却代金のほか、諸費用（仲介手数料・登記費用・各種税金など）が含まれます。

ここで注意したいのが、建物は古くなるにつれて価値が下落していく（減価償却）ことも考慮しなくてはいけない、という点です。
したがって取得費用は、購入価格から減価償却分を差し引いて計算します。

RC造のマンションは、税法上の法定耐用年数を70年と定めています。
つまり、1年に0.015％ずつ価格が下がっていくことになります（償却率）。

では、実際に譲渡所得や減価償却を算出し、課税額を計算してみましょう。

※本内容は机上概算につき実際とは異なる可能性があり、税務署等への確認が必要になります。

共有物件の譲渡所得は誰のもの？

いまは共働きの家庭が増えて、住まいも夫婦の共有とするケースが多くなっています。
この場合、譲渡所得も持分に応じて分け合うことになります。

たとえば、夫婦で半分ずつ共有している自宅を売却し、500万円の譲渡所得を得られた場合、夫250万円・妻250万円と分け合うことになるのです。

また、このあとで説明する減税制度の3,000万円特別控除や10年超所有軽減税率といった特例も、夫と妻、それぞれ控除を受けることができます。

ですから、もし仮に5,000万円の譲渡所得があったとして、夫の単独名義だった場合は控除額の上限は3,000万円ですが、夫婦の共有であった場合は、実質6,000万円まで控除を受けられるのです。
ペアローンにおける住宅ローン控除と同様ですね。

関連記事：ペアローンとは？

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知らなきゃ損する？ 軽減制度

譲渡所得にかかる税金については、売却したマンションが自宅であった場合に限り、特別に軽減措置が用意されています。

所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例

10年を超えて所有したマイホームを売却する場合、軽減税率が適用されます。

この特例を受けた場合の課税額は、つぎの表のとおりです。

譲渡所得が6,000万円を超えることはめったにありませんので、基本的に「所有期間が10年を超える場合、譲渡所得にかかる所得税・住民税は14%」と覚えておけばよいでしょう。

また、所得税額が安くなるのにともなって、復興特別所得税の金額も安くなります。

3,000万円の特別控除

実は自宅を売る場合、譲渡所得が3,000万円を超えない限り税金はかかりません。
譲渡所得が3,000万円を超えることはめったにありませんので、実際には多くの人がこの特例によって所得税・住民税の支払いを免除されることになります。

ここで注意したいのが、この「3,000万円の特別控除」と住宅ローン控除との併用はできないということです。
つまり、この特例を受けると、新居を購入する際に住宅ローン減税が使えなくなってしまいます。

譲渡所得が少額である場合、あえて特別控除を受けず、新居の購入に住宅ローン減税を使う方がお得になる場合もあります。
まずは2章であげた計算方法で、譲渡所得によって課税される所得税・住民税を算出し、10年間で受けられる住宅ローン減税の総額と比べてみましょう。

関連記事：住宅ローン控除とは？

住宅ローンを利用してマイホームを購入したり、リフォームしたりした場合に適用になる控除。一定の条件を満たすことにより、住宅ローンの年末残高の0.7％が10年間ないし13年間、所得税と住民税から控除されます。
新築は年間最大21万円（長期優良住宅は35万円）が13年間、中古は年間最大14万円（長期優良住宅は21万円）が10年間控除されます。

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買い換え特例

住宅の買い換えをする際に、新居が売却したマンションの価格より高い場合、譲渡益に対する課税を、次に売却するとき迄繰り延べできます。しかし課税を免れるわけではなく、先送りができるということです。また買い換えた住宅の方が安価な場合は、売却価格との差額が収入金額となり課税されます。

この特例を受けた場合、課税対象となる譲渡所得は、買い換えによって得た利益です。
つまり、家の売却で得たお金が、新居の購入費用を上回った分となります。

収入金額とは、売却したマンションの売却価格と新居の購入価格の差額です。
また必要経費とは、買い換えに要した費用全般をいいます。

とはいえ、実務では課税自体が免除される3,000万円特別控除を使われる方が多いでしょう。
買い換え特例も、3,000万円特別控除と同様、住宅ローン減税との併用は認められませんので、「住宅ローン減税を使うために3,000万円特別控除をあえて受けないことにした」という方にもマッチしません。
もとの家を親族に売却した場合など、この特例が検討されるケースは、実際にはやや限定的になります。

住宅ローン控除との併用は不可

譲渡所得が発生した場合、住宅ローンと節税系の特例を併用することはできません。併用できる特例とできない特例を一覧表にすると次表のようになります。

3,000万円の特別控除と住宅ローンのどちらかを利用したら得かは条件によって異なってきます。したがって一つずつシミュレーションすることが大事です。

なお売却損が出た場合には、「住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と住宅ローン控除を併用できます。この特例については次章で説明しましょう。

損失が出た場合の救済措置

住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

自宅マンションを売却して損失が出た場合の救済措置。売った年の所得より譲渡損失が大きい場合は、その他所得と相殺して（損益通算）所得税や住民税を減らすことができます。なお控除しきれなかった分は、翌年以降3年間にわたって所得税と住民税から控除できます。

上記を満たす場合、譲渡損失またはローンの残債、いずれか少ない方と同額が年間所得から控除され、所得税・住民税が安くなります。

実際に例をあげて、計算してみましょう。

実務では、会社員の所得税・住民税は給与から源泉徴収されるため、払いすぎた分が年末調整で還付される、という形になります。

※本内容は机上概算につき実際とは異なる可能性があり、税務署等への確認が必要になります。

投資目的の場合は消費税がかかる

はじめから転売目的で入手した物件・賃貸に出して家賃収入を得ている物件（自宅として居住していた物件を、転勤等が理由で賃貸に出した場合も含む）は投資用と見なされ、税制も自宅を売却する場合とは異なります。

もっとも大きな違いは、売却代金に消費税が課税されるということです。

ただし、利益の小さいサラリーマン大家さん等は「免税事業者」といって、支払いが免除されています。
ボーダーラインは、2年前の課税売上が1,000万円を超えているか否かです。

課税業者の場合、売却益が出たかどうか（買値より高い売値がついたかどうか）に関わらず、売却価格に対して消費税が課税されます。
とはいえ、課税対象となるのは建物価格だけ。土地は対象外です。

なお売却によって譲渡所得を得たときは、所得税・住民税が掛かるのは既述のとおりです。

相続した物件の相続税・所得税・住民税

相続した物件は、いわばタダで手に入れたことになるため、売却代金がまるまる譲渡所得として計上されると考えやすいのですが、実際はそうではありません。
相続によって亡くなった方（被相続人）の取得費用も引き継ぐことになるため、当時の購入価格をもとに損益を計上します。
また所有期間についても、被相続人がその物件を取得した日からカウントされます。

もし30年前に、当時3,000万円で購入した物件を相続した場合、取得費用は「3,000万円から30年分の減価償却をした価額」となります。
所有期間は30年。たとえ相続して間もなくても、30年間所有し続けていたものと見なされるのです。

このように、引き継いだ取得費用を計上して、なお売却益がみとめられた場合は、所得税・住民税が課税されます。

「相続税もとられたのに、さらに所得税もとられるの!?」と思う人もいるかもしれません。
そこで政府は、相続物件を売却したタイミングが、相続税の申告期限（被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月間）から3年以内であった場合には、納めた相続税額の一部を取得費用として計上できる、という軽減措置を用意しています。

ここまで、様々な算出方法などをお伝えしてきましたが、状況によって税率が軽減されたりと、ちょっとややこしいなと思われる方が多いかもしれません。

ひかリノベでは自宅の売却のサポートも行っておりますが、その場合種々の税金がいくら掛かるのか、どの軽減措置を利用するのが一番ムダがないか、減税制度との兼ね合いも含めてご案内しています。
自宅の売却をお考えの方は、売却個別相談会を開催しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

現在、ひかリノベのサービス概要をまとめたパンフレットと施工事例集のPDFデータを無料で配布中です。下記ダウンロードボタンより、どうぞお気軽にご覧ください。

※本内容は2023年1月11日時点での内容になります。税制改正等により実際とは異なる場合もございますので、最新情報は税務署等へご確認ください。