資料請求
お問い合わせ
電話
ハンバーガーメニュー アイコン

一般媒介、専任媒介どっちが良い? マンション売却の媒介契約

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る
握手

マンションを早く、高く売るカギは不動産業者との媒介契約にあります。
価格や売り出し期間、広告活動、飼い主との橋渡しなど、それぞれの手続きは不動産業者の契約内容次第です。
この記事では、分かりにくい媒介契約について解説。効率的かつ高値で売却が見込める方法を紹介します。

2017年3月30日初出→2020年5月25日更新

1. 媒介契約とは  

媒介契約とは、不動産の売り買いや貸借契約などの営業などを、宅建業者に依頼する契約のことです。

そもそもマンションを売り出すときは、

①マンションの査定を行う
②不動産業者と媒介契約を結ぶ
③価格を決めて販売する

と、3つの手順で進めていきます。
このうち「②媒介契約を結ぶ」の時点で、不動産業者(宅建業者)は、具体的な広告戦略や販売手法を、契約者に提示する必要があります。

査定結果や対応が妥当だと判断した場合は、業者と媒介契約を結び、マンションを売り出します。

  • マイソク(物件概要や間取り図を掲載した資料)の頒布
  • レインズ(不動産業者間のネットワークシステム)への登録
  • 折り込みチラシのポスティング
  • 不動産ポータルサイトへの掲載
  • 自社サイトでの宣伝

……等々、契約内容に合わせ、さまざまな広報活動を行います。
そして、購入希望者が現れたら、

④内覧を受け入れる
⑤価格や条件の交渉を行う
⑥売買契約を結ぶ
⑦決済・引き渡し手続きを行なう

といった流れで、正式に売買が成立します。

売り出しから売却が決まるまでは3~5ヶ月ほど。
うまくマッチングすれば売り出し後すぐ成約することも。そのため、媒介契約を結ぶ際は、契約を結ぶ業者の広告戦略や販売手法をよく聞いて判断する必要があります。

2.一般・専任・専属専任 それぞれの違い  

媒介契約には(1)一般媒介、(2)専任媒介、(3)専属専任媒介の3つの種類があります。それぞれの特徴を紹介します。

  一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
他社への媒介依頼 OK NG NG
レインズへの登録 任意 7日以内に登録 5日以内に登録
販売状況の報告 任意 隔週で必ずおこなう 毎週必ずおこなう
売主が買主を探す OK OK NG
契約期間 無制限 3ヶ月更新 3ヶ月更新

(1)一般媒介

一般媒介のメリットは、いくつもの不動産業者に媒介を依頼できること(ただし、他社と契約する場合は契約先を明らかにしなくてはいけません)。
いくつもの業者に媒介を依頼する場合でも、価格等の条件は各社同じものにする必要があります。

デメリットは、他社で成約した場合、業者側は仲介手数料を得られません。そのため広告・販売にコストをかけにくいという点です。

また、レインズへの登録が任意である、という点も注意が必要です。
レインズとは、動産業者間のネットワークシステムです。レインズに登録すると、他の不動産業者に広く物件情報を知らせられます。

不動産売買では通常、売り手と買い手にそれぞれ不動産業者がつき、取引を仲介します(片手仲介)。
ただし、同一の不動産業者が≪売り≫と≪買い≫の両方を仲介してもかまいません(両手仲介)この場合、業者は売り手と買い手の両方から仲介手数料を得られます。

両手仲介を主として営業活動を行っている業者の中には、売り買い双方の仲介手数料を確実に得るために、他社を通じた購入希望をシャットアウトしてしまう会社もあるようです。そのためレインズへの登録をしない、というケースもあり、いくつもの会社から売り出せることが特長のはずの一般媒介なのに、かえって販売対象が狭くなってしまう可能性もあります。

なお一般媒介の契約期間に制限はありません。が、行政の標準約款では3ヶ月となっているため、実務ではそれに倣う場合が多いようです。

(2)専任媒介

専任媒介では、売主は同時に他の不動産業者に媒介を依頼できません(独占契約)。ただし、売主が自分で買い手をみつけた場合、業者を通さず直接売却できます。

業者は隔週で販売状況を売主に報告する義務があります。売主が売れ行きをチェックできるため、業者は自然と成約に向けて活発に取り組めます。

他方、両手仲介を狙って、他社からの問合せ対応に消極的な業者もいます。他社で成約するおそれがない分、業者が物件を囲い込んでしまう恐れも。そのため、専任媒介契約を結ぶ場合、信頼できる業者を慎重に選びましょう。

契約の有効期間は3ヶ月。売れ行きが思わしくない場合、更新せず他社に媒介を依頼したり、一般媒介に切り替えて他社と並行して売り出したりすることも可能です。

(3)専属専任媒介

専属専任媒介も独占契約ですが、専任媒介とは3つの点が違います。
ひとつは業者が「5日以内」にレインズに物件を登録する必要があること。
ふたつは業者が「毎週」販売状況を売主に報告する義務があること。
みっつは売主が自分で買い手をみつけても直接売却できないということです。

つまり、販売を完全に業者に一任するかたちになります。売主・業者ともに専任媒介よりさらに制約が多いため、強い信頼関係が必要です。

また専任媒介ではレインズの登録を「7日以内」におこないますが、専属専任媒介では「5日以内」におこなう必要があります。そのため、専属専任媒介より専任媒介を好む業者が多いのが特徴です。

3.一般媒介、専任媒介、専属専任媒介、どれがベスト?

人気エリアや、価格設定が良好であるといった条件がない場合、業者側が積極的に動きやすい専任媒介のほうが、早く・高く売れる可能性は高いでしょう。ただし、一社に販売を任せるので、業者はその地域の顧客をよく知っているか、Webやチラシ広告の集客力はどうかをよくチェックすることが大切です。

業者選びの際は、次の3つを担当者に確認しましょう。

  • 近隣でマンションを探している顧客はいるか
  • 最近、同エリア内で成約した実績があるか
  • 現在この地域で売り出している物件について、Webやチラシ広告の反響はあるか

他方、価格にはこだわらずなるべく早く売りたいときは、一般媒介契約がおすすめ。価格が割安であるほど、不動産会社同士で競争が生まれ、早期の成約が見込めるでしょう。
特に都市部では、一般媒介契約の競争力が高い場合もあります。人気の高いエリアでは「物件が出たらすぐ購入したい」と待っている購入希望者が多くいて、レインズへの登録を待たずして購入申込みが複数入るケースもあります。
ただし、価格が割高であるほど、競争が生まれず買われない物件となるため注意が必要です。

 

一般媒介

専任媒介

専属専任媒介

メリット

☆いくつもの業者で手広く売り出せる

 

☆業者が販売状況を報告するので、売れ行きをチェックできる

☆物件情報は必ずレインズに登録される

☆自分で買い手を見つけた場合、直接売却できる

☆業者が販売状況を報告するので、売れ行きをチェックできる

☆物件情報は必ずレインズに登録される

デメリット

☆業者にレインズ登録の義務がないので、物件情報が広がりにくい

☆業者に販売状況の報告義務がないので、売れ行きがわかりにくい

☆複数社で平行して販売するので、対応が煩雑

☆1社のみに任せるため、売れ行きは業者の販売力しだい

☆独占契約のため、両手仲介を狙った業者に物件を囲い込まれるおそれがある

☆1社のみに任せるため、売れ行きは業者の販売力しだい

☆独占契約のため、両手仲介を狙った業者に物件を囲い込まれるおそれがある

☆自分で買い手を見つけても、業者を通さなくては売却できない

4.業者買取ってどうなの?

業者によっては買取保証がある場合もあります。「半年経っても売れない場合、○○円で買い取ります」という保証で、相場より価格は安くなります。市場価格の6~7割というケースが多いようです。

ひかリノベの物件売却サービスでは、基本的に買い取りは行わず、中古住宅をお探しの方と家を売りたい方をマッチングする「仲介」を主として行っております。
またひかリノベが扱う物件は、リノベーションやフルリフォームを前提とした現況物件です。既存の内装や設備を解体し、買主さまの希望の間取りやデザインに作り変えることを前提としているため、売主様は売却前のリフォームやクリーニングをしていただく必要はありません。現況のままの物件を、市場価格で売却できる、従来よりも売主さまにとってお得な売却のかたちをご用意しています。
住み慣れた自宅や、相続した物件の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談くださいませ。


【記事監修】三浦 英樹(ひかリノベ代表取締役)

ひかリノベ代表取締役 三浦 英樹

ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士。中古不動産購入からリノベーションの設計・施工、インテリアコーディネートまでワンストップで理想の住まいを提供する『ひかリノベ』代表取締役。「立地や景観、環境のよい場所の中古住宅の購入と同時にリノベーションを施すことで、自分らしい暮らしをリーズナブルに取得することが可能となります。住宅ローンの返済に縛られることのない、豊かなライフプランの実現を、家探し、家づくりを通じてサポートいたします」。



家を売りたい方へ

家を売りたい方へ

ひかリノベでは、売主さまにとってお得な売却のかたちをご用意しています。「内装や水廻り設備が古いから」「間取りがイマドキじゃないから……」心配ありません! ひかリノベには「古い物件を買って自分でリノベーションしたい」という買主さまがたくさんいらっしゃいます。リノベ用物件をお探しの方と、家を売りたい方を、ひかリノベがつなぎます。


詳細はこちら >

Web相談バナー_PC用
Web相談バナー_SP用

パンフレットDLバナー_PC用
パンフレットDLバナー_SP用

おすすめの関連記事

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る