マンションの欠陥構造を見極める!発見法から対処法まで紹介

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最近、マンションの欠陥が話題になりました。

話題は過ぎ去ってしまいますが、欠陥マンションに住む人の不安は、今も続いています。

数値改ざんという悪意のある欠陥が取り上げられていますが、欠陥というのはそれだけではありません。マンション建設には設計から施工、内装まで多くの人々が関ります。当然、その過程でミスは起こりえるのです。

マンションの欠陥は決して他人事ではないのです。

この記事では、欠陥のないマンションの選び方と、もし、欠陥のあるマンションを選んでしまった場合どうするかについて書いていきます。

マンションの欠陥について何か不安に感じている人は、この記事を読んでみてください。

1.住民の生活を脅かすマンションの欠陥

欠陥マンションの定義はさまざまで、HOME’S 不動産用語集には、欠陥住宅という項目に次のように書かれています。(マンションも当然のことながら、住宅に含まれます)

欠陥住宅とは、設計・施工ミスや手抜き工事などによって、住宅として当然そなえるべき性能が欠如している住宅のことです。
また、あってはならない危険性をもった住宅も欠陥住宅といいます。具体的には、雨漏り、外壁や内壁の亀裂、床や外壁の傾き、振動、結露やカビ、排水不良などがあげられます。(中略)建築基準法に違反する住宅は欠陥住宅といえます。また、シックハウス症候群など、法律に抵触していなくても実質的に居住者に不快感や健康被害をもたらす建物も欠陥住宅といえます。

要するに、法律に違反する欠陥から、雨漏りやシックハウス症候群など、法律に違反しないが生活を害する欠陥までさまざまだということです。

欠陥マンションと言うと、耐震偽装とかマンションが傾いているとか、大きな欠陥が取り上げられがちですが、それだけではないわけです。

<どうやって欠陥を見極めるか>

欠陥の見極めは、専門家ではないと難しいものはありますが、ひび割れや傾きなど、建築に詳しくない方でも調べられることはあります。

耐震とか耐火構造に欠陥があるかなど、専門家の綿密な調査が必要なところがあるのは事実ですが、運任せ、他人任せにしないで、自分で調べるという心持が大切です。

2.欠陥マンションを掴まないための方法

欠陥マンションを入手しないようにするために、自分たちでできること、それに、専門家に依頼する必要があるものについて見ていきます。

2-1.自分たちでチェックするべき4つのこと

マンションの専有部分でチェックすること、共用部分でチェックすること、書類のチェックポイント、その他のチェックすべき点について見ていきます。

“専有部分でチェックする6つのポイント”
  • 傾きをピンポン玉でチェック
  • 窓や扉の立て付けを開閉してチェック
  • 床の浮き沈みや軋みを歩いてチェック
  • 押入れなど見えない所の出来をチェック
  • 異臭はないかチェック
  • 振動をペットボトルを置いてチェック

ピンポン玉が転がらないか、窓や扉を実際に開閉し、立て付けチェックして、構造の欠陥が判明することもあります。

最近話題になった横浜のマンションの傾斜も、住民の指摘があって判明しました。一般の方が指摘し、専門家が調査して大きな欠陥が発覚することがあるのです。

床の浮き沈みや押入れなど、目に届きにくいところ、異臭など、実際に住むことを考えてチェックしておきましょう。

それと、振動ですが、普段生活しているときは気にならないが、寝るときに気になるということがあります。外部からの揺れや、マンション内部のポンプに起因する場合があるなど、原因はさまざまですが、揺れが続くなら原因を突き止める必要があります。

“共用部分でチェックする3つのポイント”
  • ひび割れ、さび、汚れはないか
  • 防水シートに破れはないか
  • その他破損物が放置されていないか

共用部分では、ひび割れやさびなど、建物に劣化が起きていないかチェックする必要があります。それと、防水シートですが、防水対策がなっていないと、雨漏りだけではなく、建物の骨格を劣化させる原因となりますので注意が必要です。

また、建物のひび割れだけではなく、破損物やゴミが放置されていないかなど、管理が行き届いているかも確認しましょう。

「マンションは管理を買え」という言葉があるように、たとえマンションに欠陥がなくても、管理が行き届いていなければ、自然劣化は避けられません。欠陥のチェックは、管理面のチェックでもあるのです。

“書類でチェックする3つのポイント”
  • 修繕費、長期修繕計画はあるか
  • 水質など定期的な検査はしているか
  • 住宅性能表示制度を利用しているか

書類でも管理が行き届いているかを確認します。修繕費はいくらか、長期修繕計画は建てられているかなどを調べておきましょう。

また、工事内容について書かれた設計図書などを調べると、計画通りに造られたかどうか判別することができますが、100ページ以上もあって一般の方では分かりづらいです。

欠陥マンションをつかまないためには、契約前に、一級建築士の人と一緒に確認することが確実です。

また、平成12年度4月1日から「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品格法)」に基づき、住宅性能表示制度が始まりました。

住まいの性能を等級や数値で分かりやすく表示しており、第三者期間の評価員が公正にチェックしたものなので信頼できます。

「安心を何より大切にしたい」という方は、住宅性能表示制度にのっとったマンションがお勧めです。

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▲住宅性能表示制度が計る10の分野(出典元:一般社団法人住宅性能評価・表示協会)

“その他2つのポイント”
  • 分譲会社、施工業者の評判チェック
  • 住民の評判チェック

専有部分、施工業者、書類を調べたら、あとは、分譲会社や住民の評判をチェックするなどが選択肢として挙げられます。

横浜のマンション傾斜問題は、ブランドのある分譲会社で、なかなか評判だけでは分かりづらいものですが、それでも悪評のある会社はなるべく避けたいものですね。

2-2.専門家に相談するべきこと

耐震や防火構造が基準を満たしているかなど、専門家がチェックしなければ分からないこともあります。

ただし、マンション全体の耐震や防火構造をチェックする場合、費用が数百万円かかることもあり、管理組合が行うのが普通です。

平成25年の東京都市整備局のマンション実態調査結果によると、耐震診断を実施したマンションは17.1%です。

マンション全体を診断することは個人では難しいですが、実際に居住空間となる専有部分のチェックを専門家に依頼することは、快適な生活を実現するのに有効です。

<ホームインスペクション>

内装の傷みや配管の状態、それに、バルコニーの現状など、専有部分以外の部分のチェックもしてもらえます。

ホームインスペクターが機器を使って、マンションの状況を検査してくれるので、明らかな欠陥マンションの購入を防ぐことができます。

マンションの契約を結ぶ前に依頼するのがお勧めです。費用は5万円程度です。

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日本ホームインスペクターズ協会HP

<建設Gメンの会>

欠陥住宅の実態を明らかにする調査を活動の主旨としています、無料相談にも応じてくれますので、不明点があれば尋ねると良いでしょう。

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建設Gメンの会HP

3.欠陥マンションを掴んでしまった場合の対処法

用心しても欠陥マンションを購入してしまった場合は、瑕疵(かし)担保責任の期間内かどうかをチェックします。

3-1.瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、目的物件に瑕疵(欠陥)があり、取引上要求される注意をしても、その瑕疵に気づかぬものである場合、売主が買主に対して負う責任のことです。

品確法によって、新築住宅の基本構造部分は、10年間の瑕疵担保責任が義務付けられました。

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▲マンションは共同住宅を参照。(出典元:住宅瑕疵担保責任保険協会)

中古住宅の場合は、売主が法人の場合は2年間、瑕疵担保期間があります。一方、個人が売主の場合は、瑕疵担保期間が3ヶ月間、あるいは、物件が古いとない場合もありますので、契約書の確認が必要です。

<瑕疵担保期間内の場合>

瑕疵担保期間内の場合は、売主に物件の修繕や損害の賠償を求めます。

契約内容を確認し、売主と交渉しますが、交渉の内容はできるだけ書面にしておくことが大切です。

もし、交渉で意見が食い違った際は、専門家に相談して解決を仰ぎます。(3-3.の相談先をチェックしてください。)

<瑕疵担保期間外の場合>

瑕疵担保期間が過ぎてしまった場合に問題が起きた場合は、基本的に自費で対応することになります。

ただし、何か問題が起きた場合は、一度、管理組合に相談してみましょう。

マンションの構造は共用部分で、管理組合が修繕するべきものです。自費ではなく、管理組合が直すべきものなのです。

また、売主が欠陥を明らかに知っていながら放置していた場合も、瑕疵担保責任に関らず、賠償を請求できます。

3-2.生命に関る大きな欠陥が判明した場合

建物全体が傾いているなど、命に関る大きな欠陥が見つかった場合は、瑕疵担保期間外でも、修繕・補償を求めることができます。

管理組合で相談し、分譲会社、施工業者と対応を協議します。

それで解決できなければ、専門家に協力を仰ぎ、それでも話がまとまらないなら裁判という流れになっていきます。

3-3.相談先

まずは管理組合に相談することが先決ですが、それでも埒が明かない場合の相談先として、2つご紹介しておきます。

住宅リフォーム・紛争処理支援センター

新築住宅から中古住宅、リフォームのことまで、住宅に関するあらゆる相談に乗ってくれます。国土交通省の指定を受けた相談窓口なので、安心して利用できます。

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住宅リフォーム・紛争処理支援センターHP

法テラス

欠陥住宅についての悩みに相談に乗ってくれます。

法律の制度や手続き、関係機関の無料案内や、無料法律相談、さらに審査の上で必要に応じ、弁護士や司法書士費用等の立て替えと、3段階で問題の解決に助力してもらえます。スクリーンショット 2016-02-27 22.46.25
法テラスの欠陥住宅に関するページ

4.最後に

マンションの欠陥について見てきましたが、いかがでしたか?

専門家に頼まないと分からないこともありますが、一般の方でも分かることはありますので、自分の住まいは自分で調べるという心持ちが大切です。

それに、どんなに細心の注意を払っていても、欠陥マンションを購入してしまうことはあります。その際の対策を知っておきましょう。

この記事が、皆さまの理想の住まい選びに役立てば幸いです。

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