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マンションの固定資産税はいくら? 計算方法&納税通知書の見方

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マンション固定資産税

マンションを購入した人は毎年、固定資産税の納税義務が発生します。
購入を計画するときは、ローンの支払いや年数に目が行きがちですが、資金計画は購入後の費用も含めて考える必要があります。

また近年、固定資産税の課税ミスが相次いで報道されています。
過払いを防ぐには、納税通知書の見方を知っておくことが大切です。
今回は押さえておくべきポイントを、

  • 購入予定マンションの固定資産税額を調べる方法
  • 適正な課税額の計算方法
  • 納税通知書の読み方

この3点に絞って説明します。
マンションの購入を予定されている方はもちろん、購入済みの方もぜひ納税通知書を片手にご覧ください!

2016年6月23日 初出⇒2019年10月7日 更新⇒2021年4月5日 更新

1.固定資産税とは?

固定資産税は、土地や家屋といった不動産を所有している人に課税される税金です。

課税額は、土地や建物の評価額によって決定します。

ここでいう「所有している人」とは、「毎年1月1日時点で所有者として固定資産税課税台帳に載っている人」のことをさします。

該当者には毎年4月になると、市町村または都から納税通知書が送られてきます。その際、お近くの銀行窓口やコンビニなどで支払うことができます。

4月・7月・12月・2月と全部で4回に分けて支払うか、もしくは一括支払いも可能です。

セットで課税される都市計画税

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てることを目的とした税金です。

課税額は、固定資産税と同様、土地や建物の評価額によって決まります

納税方法は、固定資産税とセットになって納税通知書が送られてきますので、こちらも銀行窓口やコンビニなどで支払うことができます。

同様に、4月・7月・12月・2月の4回に分けるか、もしくは一括で支払いも可能です。

2.購入前に課税額の目安を調べる方法

中古マンションの場合、いままでの固定資産税は売主が払っています。「直近の課税額はいくらだったか?」については、不動産会社を通じて買主も確認することが可能です。

新築マンションの場合、建物が完成する前に売買契約を結ぶため、契約の時点では評価額が定まっていません。しかし建物の評価額は、国税庁が標準的な価額を定めており、購入前でも大体いくらになるか、物件のグレードに応じて予測することが可能です。

※参考:国税庁 平成29年分譲渡所得の申告のしかた(記載例)【参考2】 建物の標準的な建築価額表及び給与所得金額の計算表など

販売元の不動産会社に問い合わせると、その予測に基づいて課税額を試算してもらえます。
※ただし、評価額は3年ごとに見直しが行われるので、購入前にわかるのはあくまで目安となります。

買った年の税金は、売主と買主どちらが払う?

固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるので、今年の分の税金は、すでに売主のもとに納税通知が行っています。

しかし、マンションを売ったあとも売主が支払いを続け、実際にそこに居住している当人は固定資産税を支払わなくていい……というのはフェアではありません。

そこで、購入した当年の固定資産税と都市計画税は、物件引き渡しの日を境に、売主と買主で折半します。

具体的には、決済の日に買主から売主へ、日割りの金額を現金で受け渡す方法が一般的です。この日割り計算の起算日は、関東では1月1日、関西では4月1日とするケースが多いです。

ただし、法律で決まっているわけではないため、売主・買主の合意があれば起算日をいつにしても構いません。

マンション引き渡しの当日分は、買主の負担とするケースが大半ですが、こちらも売主の了承があれば、売主の負担にしても構いません。

3.固定資産税の計算方法

固定資産税は都市計画税とセットで納税することになります。

これらは地方税なので、お住まいの地域によって税率が異なりますが、国によって標準税率や最高税率が決められています。

  • 固定資産税:標準税率 1.4%
  • 都市計画税:最高税率 0.3%

税額を計算する際は、固定資産税評価額に所定の税率をかけて計算します。計算式は次のとおりです。

  • 固定資産税=評価額×1.4%
  • 都市計画税=評価額×0.3%

※地域によって税率は異なる場合がありますので、ご注意ください。

土地や建物の評価額はどう決まる?

固定資産税評価額は、国が認めた土地や家屋の税法上の価値です。

土地の評価額は路線価をもとに、家屋・建物の評価額は再建築価格をもとに決定されます。どちらも3年ごとに評価額の見直しが行われます。

評価額の計算式は、次のとおりです。

  • 土地の固定資産税評価額=路線価×土地面積(㎡)×補正率
  • 建物の固定資産税評価額=再建築価格×経年減価補正率

路線価とは、毎年7月1日に国税庁から発表される「1㎡あたりの道路の標準価格」です。
ここから道路から奥まった場所に土地がある、土地の形状がいびつ等の条件に応じて補正率を掛け、土地の評価額を決定します。


再建築価格
とは、「現時点で同等の建物を作り直すとしたら、いくらかかるか」という意味です。

具体的な金額は建物のグレードによって異なるので、家屋調査をしてみなければ分かりませんが、参考値として標準的な金額を国税庁が定めています

この再建築価格から、築年数や物価の違いを考慮して、最終的な建物の評価額を決定します。具体的には「経年減価補正率表」を用い、築年数に応じて減額します。

※参考:東京法務局 東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表
※参考:国税庁 【参考2】 建物の標準的な建築価額表及び給与所得金額の計算表など

RC造のマンションの場合は非木造建築物なので、築45年で当初の再建築価格の2割まで減額されます。

固定資産税が安くなる『軽減特例』

住宅用地や新築住宅の建物部分については、一定の条件で固定資産税額や土地計画税額が軽減される「特例」が用意されています。

固定資産税の減税措置

住宅用家屋(一戸建て、マンション)の敷地であれば、評価額が控除されます。

マンションの場合、敷地面積や床面積は専有部分だけでなく、共用部分の敷地も足して考えます。今年2021年度は基準年度になります。

また新築の場合、建物にかかる固定資産税にも特例があります。

「床面積が50~280㎡であること」「2022年3月31日までに新築された住宅であること」という要件を満たす場合に限り、評価額が控除されます。

建物の固定資産税に関しては、新築は減税されますが、中古はそのままということです。

とはいえ、中古は築年数に応じて評価額が下落していくため、実際の課税額は築古ほど安くなります。

住宅用地        200㎡以下の部分……評価額が1/6になる
       200㎡を超える部分……評価額が1/3になる
新築の建物        120㎡以下の部分………評価額が1/2になる
※減税される期間は、購入後5年間(長期優良住宅は7年間)

都市計画税の減税措置

都市計画税も住宅用地について減税が認められています。 住宅用家屋(一戸建て、マンション)の敷地であれば、評価額が控除されます。 都市計画税は、減税が効くのは土地だけです。建物については新築・中古に関わらず減税はありません。

住宅用地        200㎡以下の部分………評価額が1/3になる
       200㎡を超える部分……評価額が2/3になる

軽減特例について、とくに土地部分に関しては、マイホームを購入する方のほぼ全員が該当します。

一方で、建物部分に関しては新築のみが該当するという点も。

しかも、購入~5年間だけの期限付きなうえに、5年を過ぎると満額請求に戻ってしまいます。そのため、固定資産税が上がったように感じて戸惑ってしまう方も多いのです。

土地の評価額については、ずっと同じということはなく、変わる可能性もあります。評価替えのタイミングは、原則3年に一度です。上がる場合もあれば、下がる場合も……。

変動の要因はさまざまで、再開発によってエリア人気が高まれば評価もそれに合わせて上昇。逆に、土壌汚染が発覚するなどして宅地を手放す人が増えてしまった場合は、評価も下落してしまいます。

【ケーススタディ】自分で計算してみよう

実際に固定資産税や、都市計画税の税額を計算してみましょう。ここでは例として、

  • 築20年の中古マンション
  • 路線価:20万円
  • 土地の持分の面積:100㎡
  • 建物部分の専有面積:70㎡

というケースで考えていきます。ご自身の課税額を計算する際は、数字を入れ替えて計算してみてください!

はじめに、土地と建物それぞれにかかる評価額を算出します。

①土地の評価額=路線価×土地面積なので、20万円×100㎡=2,000万円

②建物の評価額=再建建築価格×床面積×減価率。ここでは標準的な建物の建築価額を基準にして、22万円×70㎡×50.54%=およそ780万円

次に、①②をもとに、土地と建物、それぞれの固定資産税額を算出します。

❶土地の固定資産税=評価額×1.4%。特例で評価額が1/6になるので、2,000万円×1/6×1.4%=4万6000円

❷建物の固定資産税=評価額×1.4%。中古は特例が適用されないので、780万円×1.4%=約11万円

したがって今年の固定資産税額は、❶+❷=4万6000円+11万円=15万6000円です。

つづいて、都市計画税も計算してみましょう。

⑴土地の都市計画税=評価額×0.3%。特例で評価額が1/3になるので、2,000万円×1/3×0.3%=約1万9000円

⑵建物の都市計画税=評価額×0.3%。建物は軽減の特例がないので、780万円×0.3%=2万3400円

したがって今年の都市計画税額は、⑴+⑵=1万9000円+2万3400円=4万2400円です。

上記は、中古マンションを例に計算しましたが、「中古である」という点以外、すべてが同条件の新築のケースではどうなるのでしょうか。

その場合は建物の税額が異なり、新築であれば、購入後5年間は軽減の特例が適用となります。

マンションと戸建てに軽減率の違いはある?

マンションと戸建ては、両方とも同じ計算式で税額を算出することができます。

しかし、マンションの場合は戸建てと違って、敷地面積を他の住民と割って区分所有するため、実際に所有する土地の割合は、戸建てに比べて小さくなりがちです。

そのため、物件価格に占める割合も小さくなります。土地にかかる軽減幅の方が大きくなりますから、固定資産税に関しては、マンションの方が若干割高になるケースも……。

その他、マンションの固定資産税が高いと言われる理由として、建物の耐用年数が関係します。

戸建ての耐用年数が22年といわれるのに対し、RC造マンションの場合は47年といわれています。この年数は、あくまで税法上の耐用年数ではありますが、こういったことも償却率に影響するため、マンションは固定資産税が高い傾向にあるのです。

とはいえ、物件価格は立地条件や広さに連動するもの。条件が全く同じ戸建てとマンションが存在することはあり得ませんので、一口に「戸建ての方がお得」とも言い切れません。

あくまで、そういう傾向にある……という程度に覚えておきましょう。

6.過払いかも? 納税通知書はここをチェック!

総務省の調査によると、固定資産税の課税ミスが一人以上あった市町村は、(調査に回答した)自治体のうち、実に97%に上るそう。過徴収は、誰にでも起こりうる可能性があるのです。

※参考:総務省 固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果

よくある課税ミスとして、次の2つのケースがあります。

  • 減税特例の適用ミス
  • 土地・建物の評価額が不適切

減税特例の適用ミス

特例が適用されているかどうかは、納税通知書と同封の課税明細書を見ればすぐにわかります。課税明細書の摘要欄に『住宅用地』または『小規模住宅用地』といった記載があれば、「マイホームの敷地は評価額が1/6になる」という軽減措置が適用されています。

あるいは、評価額と課税標準額を見比べてみてください。

課税標準額とは、評価額に軽減措置を適用したもの。課税標準額が評価額の1/6程度になっていれば、「軽減措置が適用されている」とわかります。

土地・建物の評価額が不適切

「土地・建物の評価額がそもそも高すぎるのでは?」と感じる方は、まずは周辺相場と比べてみましょう。

毎年4月1日~20日の間は、市区町村役場で地域の固定資産税台帳を縦覧できます。

そこで周辺地域の土地・建物の評価額をざっと把握し、あなたの住まいの評価額と比較してみて下さい。もし「不当に高すぎる」という場合は、評価のやり直しを求めることができます。

「過払いかも!」と思った場合の対応方法

課税額の計算にミスを発見したり、評価額が高すぎると感じたときは、まずは市町村区役所に問い合わせてみましょう。

もし修正がなされなかったときは、行政に不服申し立てをすることが可能です。
不服申立ては、不服の内容によって制度が分かれています。
「評価額が高すぎる」という場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申出をおこないます。
「減税特例が適用漏れでは?」という場合は、各自治体の長に審査請求をおこないます。

注意しなくてはいけないのは、申し立てには「納税通知書の受け取りから3ヶ月間」と期限があることです。

また評価額に不服がある方は、原則として評価替えがあった年(基準年度)でなくては申し出ることができません。したがって、審査の申出ができるのは実質3年に一度。
今年2021年は基準年度になります。

制度 不服の内容 申出先 期限
審査の申出 評価額 固定資産評価審査委員会 納税通知書を受け取った日~3ヶ月間
審査請求 課税額 市町村長または都知事

審査によって課税額が見直されると、今まで払いすぎていた分の還付も求めることができます。ただし、払いすぎた税金の還付には時効があり、地方税法によって原則5年と定められています

5年を過ぎた場合、還付が受けられるかどうかは、各自治体に確認してみなくては分かりません。そのため、もし課税額に疑問をもった場合は、速やかに行動することが大切です。

固定資産税は毎年必ず払うお金ですので、家計への影響は決して小さくありません。

マンションではこのほか、管理費や修繕積立金といった毎月のランニングコストも発生します。

いくらの物件を購入できるか、いくらローンを借りられるかに加えて、購入後に必要なランニングコストも含めた資金計画を立てることが大切です。

ひかリノベでは、このようなお金に関する疑問や住まいの悩みに精通したコーディネーターが、あなたの資金計画をサポートいたします。ぜひお気軽にご相談ください!


【記事監修】尾高 等(住宅ローンアドバイザー)

住宅ローンアドバイザーの有資格者。住宅購入が目的ではなく、その後も続く人生のファイナンシャルプランを、長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」


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