建築費~評価額まで!マンション固定資産税の相場を知ろう!

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マンション固定資産税

マンションを購入した場合、固定資産税を支払うことになりますが、固定資産税の払い過ぎが話題になっているのはご存知でしょうか?

埼玉県新座市では、1986年以降、約27年間にわたって6倍もの固定資産税を過徴収し、住人が家を手放してしまったという事件が起こりました。その後、新座市は固定資産の全件調査を行い、返還金が7億5,981万円に上りました。

その後、新座市だけではなく、全国で固定資産税の過徴収があることが判明しています。

固定資産税の払い過ぎは決して他人事ではないのです。

この記事では、マンションの固定資産税の相場についてお話します。

固定資産税の相場を考えるには、固定資産税評価額に目安をつける必要がありますが、その目安のつけ方はほとんど紹介されていません。しかし、この記事では、簡単に目安をつける方法を紹介していますので参考にしてみてください。

また、固定資産税が高い場合、どうするべきかについても書いていますので、ぜひご覧ください。

1.固定資産税の相場

固定資産税は、1月1日時点で土地や家屋を所有する人が支払う地方税です。

1-1.固定資産税額と減税

固定資産税は次の計算式で求められます。固定資産税は1.4%の場合が多いですが、地域によっては1.4%以上の場合もあるので、お住いの市町村のサイトで調べてみてください。

固定資産税の計算式

固定資産税 = 固定資産税評価額(課税標準額) × 1.4%(標準税率)

マンションを購入した場合は、マンションの土地建物の両方に固定資産税がかかります。

固定資産税評価額は、市区町村が管理している固定資産課税台帳に記載されています。

固定資産税には土地と建物、両方に減税制度があります。

まず土地ですが、住宅用地の場合、評価額は以下のような軽減措置があります。

■ 土地面積200平米以下の部分 評価額×1/6×税率
■ 土地面積200平米超の部分 評価額×1/3×税率

次に建物ですが、床面積が120平米以内、3階建て以上で耐火構造、準耐火構造の建物の場合は5年間(それ以外は3年間)、固定資産税は、評価額×1/2×税率になります。(マンションは基本的に耐火建築物です)

<都市計画税とは>

固定資産税としてセットで覚えておくべきなのが都市計画税で、建物が市街化区域内にある場合、支払うことになります。固定資産税の納税通知書に記載されていますので、一緒に納めることになります。

都市計画税の計算式

都市計画税 = 固定資産税評価額(課税標準額) × 0.3%(最高税率)

固定資産税と同様に、都市計画税にも軽減措置がありますが、土地のみで建物にはありません。

■ 土地面積200平米以下の部分 評価額×1/3×税率
■ 土地面積200平米超の部分 評価額×2/3×税率

支払うかどうかわからない場合は、お住いの市区町村に尋ねてみることをお勧めします。

1-2.固定資産税評価額の相場

固定資産税評価額は、土地公示地価の70%建物建築費の50~70%程度が目安と言われています。

公示地価については、国土交通省のサイトが分かりやすいです。

公示価格
▲国土交通省「国土交通地価公示・都道府県地価調査」HP。

まず、自分の住まいの近くの公示地価を調べます。(都心ほど、公示地価は高くなる傾向があります)

専有部分に持分の共用部分の面積を加算して、課税面積(現況床面積)を求めてください。(固定資産評価証明書や、登記簿謄本に共用部分の持分割合が記載されています。)

持分が70平米で地価公示が10万円なら、10万円×70平米×70%=49万円が固定資産税評価額の目安になります。

税額は49万円×1/3×1.4%=22,800円

次に建物ですが、家屋の固定資産税評価額は、本来の場合、評価額=再建築費評点数×経年減点補正率×評点1点当たりの価額という計算式で求めます。しかし、計算が複雑で、一般人には分かりづらいです。

ここでは目安を考えてみるということで、建築価額表を使ってみます。

014-001
▲建築価額表。(出典元:国土交通省

平成18年度の鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造のマンションの場合、専有面積が60平米なら、170,500×60×70%=8,35万4,500円になります。(50%~70%なので、幅を見ておいてください)

税額は、8,35万4,500×1/2×1.4%=58,400円

建築価額表は、土地と建物を一括で取得し、価格の区分が分からない場合に、建物の取得額を算定するために用いるものですが、固定資産税の目安を考える際に参考にしてみてください。

あなたのマンションは相場に合っているでしょうか?

2.固定資産税の調べ方

新築マンション、中古マンションごとに固定資産税の調べ方を見てきます。

2-1.新築マンションの固定資産税の調べ方

新築マンションはまだ家屋評価が決まっていないので、正確な税額は分かりませんが、不動産会社からあらかじめ見積もりをもらうことができます。

どういう計算で出しているのかも確認すると良いでしょう。

2-2.中古マンションの固定資産税の調べ方

中古マンションを購入する場合は、売主に確認するのが一番手っ取り早いでしょう。

中古マンションを売買する時に固定資産税は売主と買主で按分します。(6月1日に中古マンションを購入した場合は、買主はそれ以降の固定資産税を払うことになります。)その際に、固定資産公課証明書をもらいますが、そこに記載されています。

市役所で調べることもでき、固定資産税台帳を閲覧すれば評価額が分かるので、固定資産税を計算で出すことができます。

ただし、固定資産税台帳を閲覧できるのは、4月1日〜5月31日など、期間が決まっているので注意してください。

3.固定資産税が合っているか調べる方法

マンションを購入すると、固定資産税の納税通知書とともに課税明細書が送られてきますが、この課税明細書を見ると、固定資産税がどのように計算して求められているのか分かります。

3-1.課税通知書でチェックするべき3つのポイント

課税通知書でチェックするべきポイントは次の3つです。

①一通り自分で計算チェックしたか
②軽減特例を受けられているか
③土地、家屋の価格は妥当か

計算チェックは、下の課税明細書の見方を参考にしてください。

mansion
▲区分所有マンションの課税明細書。(出典元:横浜市財政局主税部

市区町村によって課税明細書は異なりますが、記載される内容に変わりありません。

まずは、計算が合っているか確認し、課税標準額が適切に算出されているか確認します。(課税ミスで一番多いのが住宅用地の特例措置(×1/6)が計算されていないことなので、要チェックです。)

次に土地、家屋の価格ですが、1-2.固定資産税評価額の相場で書いた固定資産税の相場を参考に、相場に合っているかチェックしてください。

固定資産税見直し

固定資産税見直し相談所。自分の計算に不安がある方は、第三者に相談しても良いでしょう。

3-2.固定資産税が高い場合に利用する2つの制度

固定資産税が高いと思った場合に利用できる制度として、審査申出不服申し立てがあります。

制度名 申し立て内容 申し立て先 期限
審査申出 評価額 固定資産評価審査委員会 納税通知書を受け取った日の翌日から3か月以内
不服審査申し立て 評価額以外 市町村長 納税通知書を受け取った日の翌日から3か月以内(基準年度のみ)

固定資産税の評価額に不服がある場合は、審査申出、税額や計算内容に不服がある場合は、不服審査申し立てを利用します。

固定資産税評価額は、3年ごとに見直しされますが、その見直しに当たる年を基準年度と言いますが、不服申し立ては基準年度のみできることになっています。平成27年度が基準年度だったので、次の基準年度は平成30年になります。)

必要書類については、お住いの自治体のHPで確認してください。

自分の主張が通った場合は、今まで払っていた税金の還付を受けられるのかも確認してください。還付申告の期限は5年以内です。(20年間分を支払った自治体もありますので、自分の市区町村はどうなっているか確認してみてください)

自分の主張が通らなかった場合は、訴訟という手段が残されていますが、費用と時間を考えれば、現実的ではないでしょう。(訴えるにしても、本当に自分の意見は妥当なのか専門家に確認する必要があります。)

4.最後に

マンションの固定資産税の相場について見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

最初にも書きましたが、固定資産税の過徴収は全国で起きています。

「自分は大丈夫だろう」と考えるよりも、「自分も払い過ぎかもしれない」と考えて一度は調べてみるべきです。

それで税額が減ればラッキーですし、自分で調べて過払いがないと分かれば、それも安心につながるのではないでしょうか?

この記事が、皆様の快適な生活にお役に立てば幸いです。

 

執筆は、ひかリノベのコーディネーター、三好でした。
この記事が、皆さんのお役に立てば幸いです。

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三好 海斗

リノベーション専門会社「ひかリノベ」コーディネーター

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