中古マンションは新築より価格が安く、立地の良い物件も豊富です。

物件価格が安い分、リノベーションで自分の生活スタイルに合わせた間取りや内容に作り替えることも可能になり、「買うなら中古物件がいい！」と考える方も増えています。

一方で、購入後に「後悔している」という声も時折、耳にします。

中古マンションを選ぶ際、買ってはいけない危険な物件とはどんなものなのでしょうか。また、失敗しやすいポイントとはどこなのでしょうか。

今回は、よくある「買ってから後悔したケース」について解説していきます。

中古マンションを購入したあとに後悔しないよう、ぜひ参考になさってください。

2017年6月15日初出→2022年11月28日更新

中古マンションのメリットと注意点

中古マンションは新築と比較して価格が安く、築年数が古くなるほど安価になる点が大きな違いであり、特徴です。

築20年～25年で底値となり、多くの場合、新築価格の約半額まで下落します。そのため、築20年以上の物件はとくにお買い得です。

また築年数の古いマンションは、立地のいい物件――駅に近い、子育てのしやすい環境（学校や病院など）が整っているなど、周辺環境が良好で好条件を兼ね備えた物件が豊富なことも大きな魅力です。

反対に、新築マンションを建設できる新しい土地は、都心部にはほとんどありません。立地条件を優先するなら、中古の方が選択肢はぐっと豊富になります。

一方で、中古マンションで懸念されるのは、内装の使用感や設備の古さです。
これらはリノベーションで新しいものに交換したり、作り変えたりすれば問題ないのですが、中には変えられない部分もあります。

例えば、眺望や周辺環境、日当たり、建物の躯体の状態など。他にも、管理費や将来的にかかってくる長期修繕計画における費用なども含まれてきます。

また、どんな隣人が住んでいるのかも、長く住むためには気になるポイント。

中古マンション選びや購入時には、このような「リノベーションで変えられないところ」をポイントにチェックすることが重要です。

実際によくある失敗事例

ここからは、実際に中古マンションを購入したあとに「後悔した…」という方々のケースをご紹介します。

Case1.隣人の生活音がうるさい

隣人が夜中まで騒がしい、ペットがよく吠えるなど、住人同士の騒音トラブルはマンションでとくに多く発生する問題です。
このような場合、壁に防音材を入れるなどの対策をとることも出来ますが、それも限度があります。

音漏れは壁や床のコンクリート厚によって軽減することが可能です。
しかし住戸が接している以上、十分に防音することは困難なのも事実です。

そもそも近隣の迷惑を顧みないタイプが住んでいる場合、どんなに壁や床が厚くても、多少の音は聞こえてしまいます。
また悪気はなくとも、上下左右どこかの部屋に子どもがいるご家庭が住んでいれば、平日・休日問わずある程度の騒音が予想されますし、楽器を演奏する習慣がある人が住んでいれば同じく不快に感じる瞬間もあるかもしれません。

その点、中古マンションは新築と異なり、どんな人が住んでいるか購入前に確認ができます。内覧では部屋や建物だけでなく、住民層の雰囲気も見学しておきましょう。

• メールボックスやゴミ置き場が綺麗に使われているか
• 住民同士挨拶を交わしているなど、関係性
• 駐車場や駐輪場などがきちんと整頓された状態か

上記のようなポイントも、要チェックです。一回の見学では、なかなか細かい状態まで見抜くことは難しいため、何度か足を運んでチェックを重ねることをおすすめします。

できれば時間をかけて、マンション全体の雰囲気を掴めるとベストです。

Case2.入居後に修繕積立金が倍増した

建物の維持管理には、ある程度の金額が必要です。そのため極端に修繕積立金が安い物件は、後々大幅な値上げになる可能性があります。

分譲時は修繕積立金を安く設定して、徐々に値上げしていくマンションも少なくありません。

とはいえ値上げせず安いままだった場合も、いざ修繕が必要な時期になった時に実行できなくなる可能性があり、それはそれで問題です。

大規模修繕にかかる費用は、毎月の住宅ローン返済額とは別の出費として考えなくてはいけません。毎月の出費に関することですから、起こりうるお金のリスクはあらかじめ想定しておきたいものです。

修繕積立金の適正金額は、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、10階建ての中規模マンションの場合、月単位で8,400～15,900円が目安です。（※専有面積60㎡として計算）

これより極端に安い場合、将来的な値上げの可能性を念頭に置いておきましょう。

Case3.配管から水漏れした

築30年以上の物件を購入する場合にとくに注意したいポイントです。

給水管・排水管は壁の中に入っているので、一見して劣化を発見しづらいもの。

配管は部屋の中、つまり専有部分を通っているものと、各住戸を繋いでいる共有部分を通っているものがあります。

共有部分の配管は、マンションの管理組合が管理をします。年一回の高圧洗浄など、必要なメンテナンスを定期的に行っているかを確認しましょう。

一方で専有部分、つまり室内の配管はオーナーの自己負担です。
一般的な鋼管の耐用年数は30年ほどなので、築30年以上の物件は交換を前提に考えることをおすすめします。
築年数が浅い物件でも配管交換は床を剥がす必要があるため、入居前のリフォームやリノベーションのタイミングで工事をしておくと、長期的にみてお得になります。

最近は、従来の鋼管よりも腐食や詰まりに強い、塩化ビニール管や架橋ポリエチレン管が主流になりました。これらは一度交換しておけば、そのあと約50年間は交換不要と言われています。

Case4.旧耐震の物件だった

購入を検討している物件が築40年前後のものであった場合に注意したいのが耐震構造についてです。新耐震基準は1981年（昭和56年）に施行されたため、その後に建てられた物件はすべて新耐震が適用されています。

ですが、旧耐震基準の建物だからといって、直ちに危険というわけではありません。

1980年以前に建てられた物件でも、『耐震基準適合証明書』を取得している物件もあります。この耐震基準適合証明書とは、耐震診断を受けた上で、現在の新耐震基準を満たしていることが証明された物件に発行されるものです。

耐震基準というのは、「最低限満たすべき基準」であり、たとえ築50年、60年、70年と古くても堅牢に造られている物件はたくさんあります。

反対に、新耐震基準で建てられたマンションでも、地盤がゆるいエリアに建設されている場合は安心できません。

耐震性を判断するときは、新耐震か旧耐震かだけに注目するのではなく、物件が建っている立地も踏まえて検討することが大切です。ハザードマップを利用し、地震での揺れやすさ、水害の影響などを確認するようにしましょう。

旧耐震の物件にデメリットがあるとすれば、住宅ローン控除が使えないことです。

通常、住宅ローン控除は中古マンションであっても使用できますが、「新耐震基準に適合していること」が要件となっています。
1980年以前に建てられた物件でも、耐震基準適合証明書があれば控除の対象になります。築古物件であっても、証明書の有無を確認しておきましょう。

Case5.間取り変更が出来ない構造だった

マンションの構造には『壁式構造』と『ラーメン構造』の二種類があります。

壁式構造は、壁面で建物を支えているため堅牢である一方、建物の構造耐力上『壊せない壁』が存在します。そのため、リノベーションで間取り変更ができないこともあるのです。

購入した物件のリノベーションを考えている方は、購入前に間取りやプランの概要を決めておき、「プランが本当に実現可能かどうか」という観点からも物件を検討することが大切です。

中古住宅を購入し、リノベーションして住もうという場合、まず不動産屋に行って物件を探そうとする方が多いのですが、結果的に希望の間取りやリノベプランが実現できないと分かるケースも少なくありません。

そんな失敗を防ぐためにも、不動産屋に行く前にリノベーションの設計を依頼するリノベ会社や建築家を決めること。

このとき、不動産仲介とリノベーションまでワンストップで扱っているリノベーション会社であれば、設計事務所と不動産会社を行ったり来たりする手間も省けますし、工事中の仮住まいの手配や引っ越しについてもサポートを受けることが可能です。

Case6.目の前にビルが建ち日当たりが悪くなった

「日当たりの良い物件を購入したはずが、目の前にビルやマンションが建設されてしまい日が当たらなくなってしまった……」こんな失敗例もあります。

目の前の建物に日当たりを阻害されてしまうと、昼間の時間帯でも室内の電気をつけないと生活できない、なんて事態にもなりかねません。そうなると光の体感だけでなく、電気代まで余計にかかってしまいますね。
こうした購入後の失敗を防ぐためにも、購入する前に慎重に調査したいところ。

物件がある地域の用途区域は把握しておくようにしましょう。とくに近隣の用途地域が、当該マンションの用途区域よりも緩い場合は、将来的に大きなビルやマンションが建設される可能性があります。

用途区域の詳細などに関しては、ご自身での把握や判断が難しいことも多いため、事前に不動産会社や担当者に確認しておくようにしましょう。

Case7.購入後に資産価値が下がった

築浅中古マンションの物件購入を検討している方に、とくに注意してもらいたいのが資産価値についてです。

建物の資産価値は新築から10年で10％以上、15年で20％以上と時間の経過とともに下落する傾向にあります。そのため築浅の物件は、これからどんどん資産価値が下がっていくと考えるのがベター。

半面、築20〜築25年以上の物件は資産価値が安定しています。これは、築25年を過ぎると資産価値が底値となり価格が下げ止まりするからです。

もし、あなたが将来的に物件を手放す（売却する）ことを検討している場合、築25年以上の物件の方が購入時の価格と売却時の価格差は小さくなります。

3.良質な物件が一目で分かる「安心R住宅制度」

物件情報や内覧では「マンションに隠れた瑕疵があっても分からない」「耐震性や構造上の不具合、雨漏りなどが心配」というお客様も少なくありません。

そういった理由から、2018年4月より安心R住宅制度がスタートし、良質な中古住宅が物件情報で見分けられるようになりました。

事前にインスペクションを受け、一定の基準をクリアした物件には、物件情報に下記のロゴマークが掲載されます。

安心R住宅のロゴマーク（国交省）

安心R住宅は、国交省に認められた事業者団体に所属している不動産会社が販売・仲介している物件でなければ名乗ることができません。
つまり、制度に対応している不動産会社と、そうでない会社があるのです。

国交省に認定された事業者団体の一覧は、国交省HPで確認することができます。

ひかリノベは、これらの団体の一つである「リノベーション協議会」に所属しており、ご希望に応じて安心R住宅・インスペクション・瑕疵保険に対応しております。

より詳しい「中古マンション購入で失敗しないための注意点」については、以下の記事もご参照ください。

安心・安全な中古住宅探しをご検討の方はぜひ、ひかリノベ担当者まで。

マンション購入・売却のほか、年収に合わせた住宅ローンや月々の支払いなど無理のない資金計画に関するご相談も受け付けております。売主との交渉サポートもお任せください。

また実際にマンションを内見する際も、ご不安があれば担当者が同行することも可能です。契約に関する重要事項の確認やマンション管理会社とのやり取りも、住まいのプロ・ひかリノベにおまかせください！

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