タワーマンションを買って後悔!?購入前に知っておくべき注意点

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都市部の住まいとしてすっかり定着したタワーマンション(タワマン)。一度は住んでみたいとお思いの方も多いのでは?

しかし、イメージが先行しているのか、いざ入居してみるとデメリットばかりが目についてしまい、短期間で引っ越してしまうケースも後を絶ちません。

タワーマンションでの暮らしには、どんなメリット・デメリットがあるのか、事前に知っておけば、後で後悔する可能性も少なくなるはず。今回は、タワーマンションを選択肢に入れている方に、ぜひ知っておいていただきたいポイントを解説します。

タワーマンションとは

「タワーマンション」に厳密な定義はありませんが、一般的には、20階建て以上のマンションを指すことが多いようです。

建築基準法では、高さ60m以上の建物を「超高層建築物」とされています。60mを、階数にするとだいたい20階ぐらいになるので、超高層建築物に該当するマンションが、タワーマンションと呼ばれています。

憧れのタワマンに隠れているデメリット

タワマンを選んで満足している、という人もたくさんいます。一方で、タワマンを購入したり借りたりしたことを後悔している人も、一定数存在します。後悔の原因になりがちなポイントを、具体的にまとめてみました。

ベランダに洗濯物はNG

ベランダに、洗濯物や布団を干すことを禁止しているタワマンは少なくありません。

高層階になると強風が吹くので、飛ばされて事故になるのを防ぐのが主な目的ですが、部屋干しや乾燥機、クリーニングに頼らざるを得ず、洗濯物の多いご家庭にとってはストレスの原因や、クリーニング代や浴室乾燥機の設置など、支出増の原因になりかねません。

また、景観を守るために禁止というマンションもあります。たとえ低層階であっても、一律で禁止されていることも。

エレベーターが混む、下に降りるのが大変

通勤・通学の時間帯など、マンション内の住民が外出するタイミングは、エレベーターが混雑して渋滞が起き、待ち時間が長くなりがちです。
下手をすると、10~数十分待たなくてはいけないことも珍しくないようです。立地は駅近なのに、家を出るまでにこれだけ時間がかかるとなると、立地の価値を感じない方も増えるでしょう。

日々のゴミ出しや郵便・宅配便、デリバリーサービスの受け取りも不便です。部屋まで持ってきてもらうにしても時間がかかり、エントランスの宅配ボックスを使うなら自分がエントランスまで移動しなくてはいけません。

加えて、外に出るのが面倒になり、部屋に引きこもりがちになりやすいのも、タワマンのデメリット。例えば、高齢者が外出しない、人と会わないことで一気に老化が進んでしまう、などのリスクが考えられます。
テレワークや宅配サービスの普及で、外出しなくとも生活できるようになっている状況だからこそ、注意が必要です。

意外と多い音の悩み

そもそもタワマンは都市部の、利便性の高い場所に建設されることがほとんどなので、周囲はかなりにぎやかな環境です。低層階では人や車、鉄道の音が気になりやすいかもしれません。

高層階は、周りの音は聞こえにくいものの、今度は隣の住戸の音に悩まされることも。耐震性などの観点で、高層階の住戸ほど軽量化しなくてはならず、壁を薄くしたり、遮音性の低い軽量な材料をつかっていたりするためです。

さらに、賃貸、民泊、企業のオフィスなど、複数の用途で使われている住戸が多かったりすると、生活リズムの違いやマナーの意識によって、トラブルが起きやすくなる傾向もあります。

インターネット回線が遅い

インターネット回線はもはや当たり前の設備ですが、住民の数が多いタワーマンションでは、一度に多数の人が利用するため回線速度が低下しやすいです。

自宅で過ごす人が多い土日、のんびりネットで映画を見ようと思っても回線が遅いと、せっかくの休日が台無し。平日でも、在宅勤務でのビデオ会議やメールに支障が出てしまうかもしれません。

また、高層階は携帯電話の電波も、低層階に比べ届きにくくなります。

共用施設が使いにくい(予約できない)

タワマンは、差別化の意味もあってゲストルームやパーティールーム、中にはシアタールームやフィットネスジムなど、充実した共用施設を備えているところも少なくありません。

しかし、たくさんの住民が、同じように使いたいと思っているため、なかなか予約が取れないという声もしばしば耳にします。
必要なときに使えなければ、せっかくの施設・設備も意味はありませんね。

管理費・修繕費、固定資産税が高い

どんなマンションでも毎月の管理費・修繕積立金はかかりますが、タワーマンションは共用部・共用施設が多い、豪華なつくりになっているのでメンテナンス費がかかる、などの理由で、中・低層のマンションよりも高額になる傾向があります。

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、1カ月あたりの管理費の平均は、11~19階建てでは1万6155円/戸なのに対し、20階建て以上(=タワマン)は2万5069円/戸と、1万円近い差がついています。
修繕積立金も、マンション全体の平均相場より高めに設定されているところが多いです。

そのため、滞納者が増え、結果的に維持管理が滞る可能性も。マンション全体の環境悪化やスラム化のリスクをはらんでいます。

固定資産税も、評価額が高いため高額になります。2018年には、高層階になるほど税額が高くなるよう税制が改正されたため、タワマン高層階は、結果として増税になりました。
※対象は2018年以降に建設された、20階建て以上のマンションのみ

資産価値が下がることも

今ではあちこちにタワーマンションが建設されています。タワマンが数多く建っているエリアなら、タワマンという理由だけでは評価されません。値崩れが起き、買った時よりもはるかに低い価格でしか売却できないことも考えられます。

エリアの人気低下や、間取り・内装の陳腐化も、通常のマンションと同様に起こり得ます。

先ほど説明した、管理費・修繕積立金が高額で滞納者が増え、管理状況が悪化すれば、資産価値は間違いなく低下するでしょう。

どんなマンションでも、時間が経てば資産価値は低下しますが、タワマンはその傾向が強い、ともいえるかもしれません。

災害時のリスク・安全性の問題

多くのタワーマンションは、免震構造や制振装置など地震対策が施されていますが、地震による揺れを完全に抑えることは困難です。

高層になるほど揺れやすいうえ、建物の揺れの周期が長くなるため、長周期地震動(ゆっくりした大きな地震の揺れ)によって大きな揺れが、長時間に渡って続くことがあります。家具や家電が転倒、落下する危険性はかなり高いです。

強風による揺れも大きく、揺れが続いて酔ってしまう人もいるようです。

また、停電が発生すればエレベーターは動きません。避難するときは、長い階段を降りなければならず、高齢者や乳幼児のいる世帯にとってはかなり厳しい環境です。

2019年には、首都圏を巨大台風が通過した際は、地下の設備が水没してエレベーターが使えなくなったタワマンもありました。

ご近所づきあいに一苦労?

「タワマンマウント」という言葉をご存じでしょうか?

上層階の住戸ほど価格が高いため、上層階の住民がそれをステータスに感じ、低層階に住む人を見下すような言動を取ったりすることを指します。
タワマンに近い保育園・幼稚園や小学校では、低層階に住む世帯の子供がいじめられることもあるとか。

一種の格差社会が、マンション内のコミュニティで生まれてしまうのは、良いとは言えませんが、人間関係には通常のマンションや、戸建て住宅とは違った大変さがあるようです。

一方でこんなメリットも

先にタワマンのデメリットを説明したので、タワマンがネガティブなものに見えるかもしれませんが、もちろん悪いところばかりでもありません。魅力だってたくさんあります。

まずは「眺望の良さ」。遠くの山や海が見えたり、夜はきれいな夜景を味わうこともできます。花火大会を自宅で、ゆっくり楽しむことだって可能です。
外からの視線も、高層階ならほとんど気にする必要はないので、カーテンを開けっぱなしで外を眺められるのも、タワマンならではの利点ですね。

セキュリティの面でも、タワマンは充実していると言えます。今どきの新築マンションなら、オートロックやセキュリティシステムはごく当たり前の設備です。
加えて、高層階は外から侵入することはほぼ不可能なので、空き巣や不審者が入り込む恐れもほぼありません。ちなみに、高層階は虫が少ない(それほど高くは飛べないため)というメリットも。

タワマンは、都心部の再開発エリアなどに建っていることが多いため、生活の利便性は極めて良好です。駅や公共施設、スーパー・商業施設、医療・教育など、さまざまな施設がマンションの周囲に存在していることが多く、時には同じマンション内にそれらの施設がつくられることもあります。

後悔しないタワーマンションの選び方

ここまでお読みいただいた方の中には「タワマンを検討していたけど、こんなにデメリットがあるのか」と、少し不安や心配を感じてしまった方もいるのではないでしょうか。

確かに、タワーマンションには少なからずデメリットがあります。しかし、物件選びの際、次のようなポイントに注意すれば、快適なタワマンライフを送ることも難しくはありません。

通常のマンション選び以上に、タワマンでは気を付けたいポイントをご紹介します。

エレベーターの数

マンションでは、100戸につきエレベーター1基が必要と言われています。住戸数に対してエレベーターが何基あるかのチェックはマストです。

さらに、1基当たりの定員(9人未満は少なめ)や、高層階用・低層階用にわかれているかといった点も調べておきたいところ。
可能なら、住民が仕事や学校に出かける朝、実際に様子を見学して、実際の様子を確認しに行くといいでしょう。

共用施設の充実度

どんな施設があるかだけではなく、エレベーターのように数も調べておきましょう。少なすぎると利用しづらくなります。

また、共用施設や、コンシェルジュサービスなどを運用する費用は、管理費に反映されます。便利な施設・サービスであっても、利用頻度が低ければかえって負担が増えてしまうかもしれません。

将来の資産価値

マンションの資産価値は、立地や築年数、周辺環境などの要素で決まりますが、タワーマンションは階層も重要なポイントです。

高層階は価格も高いですが、その後の価値下落率も比較的高く、低層階も価値が低下しやすい傾向があります。一方、中層階は高層階や低層階に比べると下落率は低め。価格も高層階ほどではないので、将来、売却の可能性があるなら、中層階の住戸はおすすめです。

管理状況

タワマンに限らず中古マンションでは、管理状況が物件選びの大きなポイントになります。

管理費や修繕積立金が高額になりやすいタワマンでは、滞納者も出やすく、管理が不十分になったり、大規模修繕が計画通り実行できない可能性が高くなります。

管理費や修繕積立金の徴収状況は、物件を仲介する不動産会社を通じて、管理組合から明細を見せてもらうことが可能です。契約前に、必ず確認しておきましょう。

災害対策

建物自体の対策(免震構造、スプリンクラー・防火壁、非常用電源など)はもちろん重要なのですが、同時に管理組合・住民がきちんと対策をしているかも確かめておきたいところです。

定期的に防災訓練を行っている、水や食品・医薬品の備蓄をしている、災害時の行動マニュアルをつくっている、など、ソフト面の対応を、住民主導で行っているマンションは、住民同士の交流も多く、日常生活でもトラブルが起きにくくなります。

既に、タワマンが普及し始めてから20年近くになり、中古物件も増えています。憧れやステータスだけで選んでしまうと後悔のもとになりかねませんが、ちょっと気をつけるだけで、タワマンならではの魅力的な暮らしを送ることができるはずです。


【記事監修】櫨元宏(宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザー)

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宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も(クックパッドにてレシピ公開中!)「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」

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