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新築戸建購入でかかる諸費用を知りたい!中古物件との差はどれくらい?

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新築戸建てを購入しようと決意した時に気になるのが、物件価格のほかに諸費用がいくらかかるかということではないでしょうか?
諸費用には金融機関に支払う手数料・各種税金・その他の費用があり、これらの費用を決められた期日までに用意しなければなりません。

諸費用で中古住宅と異なる点は、新築戸建てでは元々の建てたハウスメーカーが売主となり販売することが多く仲介手数料は通常は不要ですし、リフォーム費用もかかりません。

また不動産取得税や固定資産税には、特例措置や減免措置が適用となる物件が多いです。
したがって新築戸建ての場合には、中古住宅と比べ諸費用が抑えられるケースがほとんどです。

この記事では新築戸建住宅を購入する場合の諸費用の目安や内訳・支払いタイミングなどについて解説します。

いくら用意しておけばいい? 諸費用の金額の目安    

中古住宅の諸費用は物件価格の7%~10%程度と言われておりますが、新築戸建ての場合にはおおよそ3~5%程度が一般的です。
例えば4,000万円の新築戸建てを購入する場合には、物件費用プラス200万円程度の諸費用を用意する必要があるということです。

また、最近ではオーバーローンと言って、諸費用分の金額を住宅ローンと合わせて借入できるようになってきました。
新築戸建ての場合には、建物が新しいので担保価値は高く評価されるため、このオーバーローン(諸費用ローン)が組みやすいという特徴があります。

つまり、中古住宅に比べれば比較的大きな金額が好条件で借り入れしやすいというメリットがあるのです。

諸費用の内訳

マイホームを購入する時に必要な費用は、物件の代金だけではありません。
金融機関に支払う手数料や不動産にかかる税金、ほかにもさまざまな費用が必要になります。

それではカテゴリに分けて必要な費用を説明していきましょう。

新築戸建てを購入する際に必要な手数料等

中古住宅の場合には、個人が売主となることが多く不動産会社を通して物件を購入することで仲介手数料がかかります。

しかし新築戸建てでは、ハウスメーカーなどが売り主となり不動産会社をまたがず物件を購入することが多く、その場合、通常仲介手数料はかかりません。

手数料等 内容 支払先
事務手数料 住宅ローンを組むために必要な手数料で、定率型と低額型があります。
定率型…借入額の2.2%(ネットバンクに多いタイプ)
定額型…3~5万円程度(メガバンクに多い)
金融機関
保証料 住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社が肩代わりして弁済するための手数料。
外枠方式…一括で前払。返済総額は少なくなるが一時的に費用が必要。
内枠方式…借入金利に0.2%~0.4%程度を上乗して支払。当初費用は少ないが、総支払額が多くなる。
保証会社
団体信用生命保険 契約者が死亡したり高度障害状態に場合、ローン残高を肩代わりしてもらえる生命保険。
住宅ローン金利に含まれ、当初支払いは不要の場合が多い。
保証を充実させる場合には、金利に0.2%~0.4%程度上乗せする。
金融機関
火災保険料 住宅ローンを組む際に、火災保険への加入を必須としている場合が多い。 保険会社や保険内容は選べ、保証期間は最長10年で更新が必要。
地震保険を付帯する場合には、別途保険料が必要。
一般的には10万円~30万円程度。
火災保険会社
司法書士への報酬 所有権移転登記や抵当権設定のための登記手続き代行手数料。 司法書士

新築戸建てを購入する場合に必要な税金等

新築戸建てでは、不動産取得税において認定長期優良住宅の特例及び土地の先行取得の要件があります。

また固定資産税でも一定期間税額が1/2になり、登録免許税でも建物は保存登記なので税率が少ないなど中古住宅にはない税制のメリットを享受できます。

費用 概要 支払先
不動産取得税 不動産購入時に一度だけ課せられる税金で、半年~1年前後に通知がある。不動産評価額×4%が標準価税ですが、2021.3.31までに取得すれば3%の軽減税率が適用される。
(特例)
・宅地…不動産評価額を1/2にでき、さらに①、②の多い方を控除できる。 
  ①45,000円
  ②1㎡の評価額 の1/2×占有面積の2倍(最大200㎡)×3%
・建物…専有床面積が50〜240㎡であること、新耐震基準に適合していることの条件をクリアすれば最大1,200万円控除される。 また土地を先行取得の場合は、3年内に建築するなどの条件をクリアすれば、最大1,200万円控除される。
なお認定長期優良住宅の場合は、1,300万円まで控除される。 長期優良住宅の認定要件
都道府県
登録免許税 住宅ローン融資後に、登記に際して納めなければならない税金。 新築戸建ての場合には、土地は所有権移転登記、建物は所有権保存登記を行います。
・所有権移転登記(土地)…評価額×1.5%(特例税率・本則税率は2.0%) ・所有権保存登記(建物)…評価額×0.15%(特例税率・本則税率は0.4%)
・抵当権設定登記…評価額×0.1%(特例税率・本則税率は0.4%) なお本人が法務局で登記申請することもできますが、抵当権の設定登記については金融機関が入るので司法書士が行います。
印紙税 契約書ごとに発生し、取引金額により印紙税額は異なります。
住宅ローンで代表的な1,000~5,000万円の契約金額の場合、
 本則税率…20,000円(ローン契約に適用)
 軽減税率…10,000円(売買契約に適用)
固定資産税 毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、毎年納めなければなりません。土地や建物の評価額に対して税金を納めますが、土地部分は軽減措置があります。
・土地の場合…標準税率1.4%×1/6(200㎡迄の部分)、200㎡超の部分は×1/3
・建物の場合…標準税率×1.4% 新築戸建ての減免措置 ・床面積が50㎡~280㎡で令和4年3月31日までに新築された住宅 ・戸建て住宅は3年間固定資産税額が1/2に減額(マンションは5年)
・認定長期優良住宅は5年間固定資産税が1/2に減額(マンションは7年)
市町村
都市計画税 市街化区域にある不動産について課税、毎年納める必要があります。土地や建物の評価額に対して税金を納めますが、土地部分は軽減措置があります。
・土地の場合…標準税率0.3%×1/3(200㎡迄の部分)、200㎡超の部分は×2/3
・建物の場合…標準税率×0.3%
市町村

その他の必要とする費用

費用 概要 概算費用
引越し費用 新たな住宅に移転するためには、引越しのための費用が必要になります。家族の人数・引越し先・荷物の多寡などにより金額が異なります。 5万円~30万円
家具・家電製品 新たに住宅を購入した場合には、買替えたり新しく購入したくなるものです。 0円~50万円
余裕資金 新築の場合には直ちに工事費が必要になることはありませんが、金利上昇など万が一に備えてある程度の余裕資金を持つことは必要です。 50円~100万円

金額の内訳~4,500万円の物件を買った場合

下記の条件での新築戸建てを購入した場合どのくらいの費用が必要かシミュレーションしてみましょう。

・物件購入価格:4,500万円、
・固定資産税評価額:土地100㎡…1,500万円、建物:100㎡…1,000万円
・住宅ローン借入期間:35年、元利均等返済
・全期間固定金利:1.3%
・頭金を700万円用意し、残り3,800万円を住宅ローン

必要な諸費用等

新築戸建ての場合、通常仲介手数料はかかりません。

諸費用 計算根拠 概算費用
事務手数料 定率型とし3,800万円×2.2%で計算 83万6千円
保証料 保証料はローン金利上乗せされるので、当初費用は掛からない。 0円
団体信用生命保険 団信はローン金利に組み込みで、保証は充実させないため無料。 0円
火災保険料 地震保険も付帯するものとする。 20万円
司法書士への報酬 通常の相場 10万円
手数料等合計金額 113万6千円

各金融機関ではシミュレーションサイトを用意しているので、借入可能額や金利・毎月の返済額だけでなく、事務手数料や団信・登記関連の費用も簡単に算出できます。

必要な税金等

税金の種類 計算根拠 概算費用
不動産取得税 ●土地の場合の税額
15,000,000円 × 1/2 × 3% ]  = 225,000円 -450,000円(※控除額) =0 円
※控除額の算式は{ 15,000,000円 ÷ 100㎡ × 1/2 = @75,000円 }× { 100㎡ × 2(≦200㎡)= 200㎡ } × 3% = 450,000円 ●建物の場合の税額
10,000,000円 - 控除額 12,000,000円] = -2,000,000円 × 3% =0 円
したがって、土地・建物とも税金がかることはありません。
0円
登録免許税 ●土地の場合の税額
15,000,000円×1.5%=225,000 円
●建物の税額(所有権保存登記)
10,000,000円×0.15%=15,000円
24万円
印紙税 ●売買契約印紙税…1万円
●ローン契約印紙税…2万円
3万円
固定資産税 ●土地の場合の税額
1,500万円×1.4%×1/6=3万5千円
●建物の場合の税額
10,000万円×1.4%×1/2=7万円 特例により一般住宅は3年・長期優良住宅は5年間税額が1/2。
10万5千円
都市計画税 ●土地の場合の税額
1,500万円×0.3%×1/3=1万5千円
●建物の場合
10,000万円×0.3%=3万円
4万5千円
税金等合計金額 42万円

その他の必要とする費用

・引越し費用…10万円
・家具・家電製品…10万円とします。
その他必要とする費用を合計すると、20万円程度かかります。

したがって、この例の場合の必要な費用は
・手数料等で113万6千円程度
・税金で42万円程度
・その他の費用で20万円程度 合計すると約176万円程度で済み、中古住宅と比べると諸費用は少なくて済みます。                         

支払いのタイミング~いつまでにいくら用意すればいい?     

以上説明してきた諸費用は、一括して支払う必要はありません。 物件価格4,500万円の新築戸建てを例にあげて、いつまでにいくら用意すればよいか物件の購入費を含めてまとめてみましょう。

支払いタイミング 必要とする費用 合計金額
売買契約時 手付金(物件価格の5%~10%程度):50万円 売買契約の印紙税:1万円 仲介手数料は不要 51万円 諸費用のみ:1万円
決済時 物件の頭金残金。すでに手付けを支払っているので(700万円-50万円):650万円 事務手数料:83万6千円 保証料:0円 団体信用生命保険:0円 火災保険料:20万円 司法書士への報酬:10万円 抵当権設定のための印紙税:2万円 765万6千円 諸費用のみ:115万6千円
引き渡し後 不動産取得税:0円 登録免許税:24万円 引越し費用:10万円 家具・家電の代金:10万円 44万円 諸費用も同じ
購入後毎年継続支払い 固定資産税:10万5千円 都市計画税:4万5千円 住宅ローン残債:年間134万円程度(例題条件により) 149万円 諸費用のみ:15万円

諸費用もローンで借りられる?

ここまで解説してきたように、物件費用だけでなく諸費用についても、住宅ローンで借りることができます。
新築戸建ての場合には物件に担保価値があるので、住宅の購入費以上の住宅ローンを組むこと(オーバーローンといいます)が比較的容易です。

借りられる諸費用の範囲は金融機関によって異なりますが、事務手数料・火災保険料・登記費用・印紙代・司法書士報酬だけでなく不動産仲介手数料や引越し費用まで借りられる場合があります。

オーバーローンのメリットとデメリット

オーバーローンのメリットデメリットには、どのようなものがあるでしょうか。

1.資金が十分なくてもマイホームの購入が可能

最も大きなメリットは資金が十分用意できなくても、欲しい住宅を手に入れられることです。
しかし借りたお金は必ず返さなければなりません。
必要とする費用以上借りてしまうと、毎月の返済額が増えてしまい苦労するリスクも。

また購入後直ちに売却せざるを得ないようなことが発生した場合には、物件価値以上のお金を借りたため、住宅を売却しても返済が追い付かず自己破産に陥ることさえあります。

したがってオーバーローンをするときには、どんな場面でも対応できるようある程度の余裕資金を持たねばなりません。

2.住宅ローンの金利が適用になることも

住宅ローンの金利は、ほかのローンと比べると金利は低くなっています。
そのため諸費用についても住宅ローンで借りられれば、大きなメリットになります。

ただし金融機関によっては、諸費用は別枠で高い金利になっている場合もあるので注意しましょう。

また諸費用を含めた以上の借入を行い、ほかに流用することは違法になります。
発覚すると一括返済を求められることもあるので、気を付けなければなりません。

まとめ  

一般的に新築戸建ての諸費用は、中古住宅ほどはかからず物件価格の3~5%程度と考えておけば良いでしょう。住宅購入後一定期間は固定資産税の減免措置を受けられるのは大きなメリットです。
ただし正確な金額は物件の条件で変わってきます。

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【記事監修】尾高 等(住宅ローンアドバイザー)

住宅ローンアドバイザーの有資格者。住宅購入が目的ではなく、その後も続く人生のファイナンシャルプランを、長期的な視点から提案する。「かつては頭金が2割ないと住宅購入は難しく、多額の現金投資をしなければ理想の住まいはつくれませんでした。しかし歴史的な低金利や、100%融資も可能となった現在、マイホーム購入のあり方は多様化しています。新築、中古、マンション、戸建、いろいろな住居の選択肢がある中から本当に満足できる空間とは何なのか。一緒に探していきましょう」


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