【新築vs中古】マンション選びで本当に重視すべきこととは?

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かつては「マイホーム=新築」と考えられていた時代もありましたが、価値観の多様化や価格相場といった要因から、いま中古マンションが人気を集めています。
少子化の影響により空き家の増加が社会問題となっているいま、政府も中古市場の活性化に向けた政新築は策を打ち出しており、中古を選ばれる方にとっては追い風が吹いている状況です。

しかし「建物の老朽化や、設備の古さが心配」という方もいらっしゃるでしょう。
中古はいつまで住み続けられるのか不安、昔の仕様で住みにくそう。やっぱり無理をしても新築の方が良い?――そんな迷いを抱くあなたに。
新築vs中古、永遠の問いともいうべき問題にズバリお答えします!

1.新築でなければ得られないものって?

新築マンションは外観も内装も新しくてキレイ。
ディスポーザー付きのキッチンや、カギの複製が困難な玄関ドアなど、住宅設備機器も最新。
耐震性も、現行の建築基準に基いて建てられていて安心です。
また建物の基礎や外壁といった構造耐力上主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分については10年保証つき。万が一入居後に瑕疵(欠陥)が見つかったときは、無料で補修等の対応が受けられます(瑕疵担保責任

資金面では、住宅ローンの融資金額や借入期間の面で有利な条件が認められやすい、というアドバンテージがあります。
また住宅ローン減税、固定資産税の減免といった減税制度も利用しやすいです。

新築マンションは高額で取引されているが……

画像:新築マンションは高額で取引されているが……

一方で新築は価格が高い、完成前にモデルルームだけを見て購入することになる(完成物件の販売はまれ)というウィークポイントもあります。
またどんな方が入居されるのか、どのようなコミュニティが形成され、どのように維持管理されていくのか、購入の時点ではまだ分からないという不安もありますね。

そして先ほど挙げたメリットの中には、実は中古にも当てはまる点が混じっています。
たとえば内装やキッチン等の設備機器は(外観や共用部分は変えられませんが)リフォームリノベーションで新しく交換できます。
耐震性は、新耐震基準がスタートしたのは1981年6月1日ですから、築37年以内ならみな新耐震です(2018年現在)もちろん最新の制震構造・免震構造は望めませんが、新築物件のすべてがそうした技術を取り入れているわけではありません。

住宅ローンの審査基準や融資条件は銀行によって違いますから、中古だからといって不利にならない銀行もたくさんあります。
住宅ローン減税も、要件を満たせば中古でも(新築と同じように)利用できます。
固定資産税の減免は新築だけに適用される優遇措置ですが、そもそも固定資産税の課税額は築年数に比例して安くなっていくものです。最終的な課税額を比べると、中古もさほど変わらないか、むしろ中古の方が安い、ということもあるわけです。

「新築でなければ得られないもの」は、実は多くないのですね。
誰も住んだことのないまっさらの住宅であるという気分の良さと、10年保証。その他の価値は、上手に選べば中古物件でも得られるものなのです。

新築マンションのメリット

    • まだ誰も住んだことがない、まっさらの家なので気持ちよく住める
    • 建物の基本構造について10年保証(売主の瑕疵担保責任)が付いている

新築マンションのデメリット

    • 価格が高い
    • 購入前に実物を確認できない
    • どのように管理されていくのか未知数

2.中古ならではのメリット

中古の魅力は、第一に価格がリーズナブルであること。
マンションの価格は新築時がもっとも高く、築20~25年で約半額まで下落します。
築25年を過ぎると、価格の変化はゆるやかになります。
つまり、将来もし売却することになったときも損が出にくい。資産性の安定は、新築にはないメリットです。

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参照:東日本レインズ 首都圏不動産流通市場の動向(2017年度)http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

第二に、立地の良い物件が豊富にあること。
駅近や都心へのアクセスが良いエリアは、すでに開発されていて、新築マンションを建てる余地はまずありません。
立地条件を優先するのであれば、必然的に中古の方が選択肢は多くなります。

第三に、実物を見て購入を決められること。
すでに完成して人が住んでいるので、建物の現況はもちろん、住民コミュニティ・管理の実態もすべて確認し、納得したうえで買うことができます。

一方で、中古は建物や設備機器の老朽化が心配だと仰る方も少なくありません。
また仕様が古いため、間取りが現代のライフスタイルにそぐわない、防音性能や断熱性能に劣る、といった暮らしづらさがあるのでは……という意見もよく聞かれます。

しかし、暮らしづらい間取りや、古くなった設備機器は、リノベーションで自由に変えることができますし、防音性能や断熱性能も向上できます。
間取りや設備機器、そして内装のデザインは、新しければ良いというものではなく、自分なりの好みやライフスタイルがありますから、むしろリノベーションでオーダーメードする方が、自分に合った住まいができます。
マンションは集合住宅ですから、外観や共用部分(玄関ドア・バルコニー・窓サッシ含む)は手を加えることができませんが、それらは内覧で現況を確認できます。

建物や共用施設の老朽化は、メンテナンスよってある程度、防ぐことができます。
欧米では築100年を超える住宅も珍しくありませんが、メンテナンスによって住みよく、美しく維持されていますね。
RC造マンションの構造を支えるコンクリートの寿命は、本来100年超。
しかし雨風や紫外線によるダメージのケア、コンクリートの継ぎ目を埋めるシーリングの交換など、人が住める状態を維持するには、適切な管理が不可欠です。

RC造マンションは12年に一度、外壁塗装や防水処理といった大規模修繕を実施するよう、国交省がガイドラインを発表しています。
しかしながらガイドラインには法的拘束力はないので、残念ながら必要な修繕がなされないまま、雨漏りや躯体のひび割れといった問題が放置されている物件も存在するのが現実です。
ですから中古マンションを検討する際は、これまでの修繕記録とこれからの長期修繕計画をチェックして、「ガイドラインに沿って修繕がなされているか」がポイントになります。

大規模修繕中の築古マンション

画像:大規模修繕中の築古マンション

修繕工事の費用は、毎月の修繕積立金によって賄われます。
したがって修繕積立金が充分に貯蓄されているかどうかも、管理状態を見極めるために重要です。
一回の大規模修繕に必要な費用は一戸当たり100~120万円ですから、「100~120万円×戸数」が目安です。
もちろん大規模修繕を終えた直後であれば、積立金は目減りしていますが、その場合は繰り越し分が残っているか、借金がないかを確認します。

俗に「マンションは管理を買え」と言われます。
いまはピカピカの新築も、適切な管理なしには、10年・20年と住み続けていくうちに、ボロボロの廃墟のようになってしまう危険があります。
その点、中古マンションはこれまでの実績を確認したうえで購入できますから、新築よりもかえって安心だ、という考え方もできるのですね。

中古マンションのメリット

    • 価格がリーズナブル
    • 立地の良い物件が豊富
    • 実物を見てから購入を決められる

中古マンションのデメリット

    • 物件によっては老朽化が進んでいるおそれがある
      ⇒内覧で管理状態をチェック!
    • 仕様が古く、現代のライフスタイルに合わない
      ⇒リノベーションで自由に変更!

3.本当に価値あるマンション選び

かつては「新築信仰」といわれたほど、マイホームといえば新築を買うことが常識でした。
しかし、実は新築でなければ得られないものは多くありません。

資産性や立地、管理状態を重視するなら、むしろ中古を選ばれた方がメリットが大きいでしょう。
反対に新築の方がマッチするのは、「新しいまっさらの家に住みたい」という方、「10年保証があるとやっぱり安心」という方――この二点について「販売価格が高いだけの価値はある」とお考えになるかどうかです。

ちなみに、中古住宅も保証がないわけではありません。
既存住宅売買瑕疵保険といって、新築の保証と同様に、建物の基礎や外壁といった構造耐力上主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分にもし瑕疵が見つかったときは、無料で補修等の対応が受けられる保険があります。
ただし保険期間は新築より短く、2~5年。また保険に加入するためには、耐震性など一定の要件をクリアした物件でなくてはいけません。

住まい選びは多角的な視点が必要です。
資産性・立地・管理状態……自分のライフスタイルにマッチする物件を選ぶためには、はじめから新築に限定してしまうのではなく、中古も選択肢の一つとして残しておかれることをおすすめします。

 

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】柴田 朝子 (宅地建物取引士)

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