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新築と中古、マンション買うならどっち?メリットや費用を比較!

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かつては「マイホーム=新築」と考えられていた時代もありましたが、価値観の多様化や価格相場といった要因から、中古マンションが人気を集める時代になりました。

少子化の影響により空き家の増加も社会問題となっているいま、政府も中古市場の活性化に向けた策を打ち出しており、中古を選ばれる方にとっては追い風が吹いている状況です。

しかし「建物の老朽化や、設備の古さが心配……」という方もいらっしゃるでしょう。
中古はいつまで住み続けられるのか不安、昔の仕様だから住みにくそう、やっぱり無理をしても新築の方が良いのでは?ーーーそんな迷いを抱くあなたに。
新築vs中古、永遠の問いともいうべき問題にズバリお答えします!

2018年11月3日初出→2020年7月28日更新

1.新築と中古、コスパがいいのはどっち?

購入時にかかるお金や継続的にかかるお金など、長期的な視点でみたとき、新築と中古どちらの方がよいのか?と考える方も多いはず。それぞれの違いを、比較しながらみていきましょう。

物件価格はどれくらい違う?

国土交通省のデータによると、2017年の首都圏の新築マンションの平均分譲価格は5,908万円(平均面積68.8平米)、中古マンションの平均成約価格は3,195万円(平均面積63.9平米、平均築年数20.7年)となっています。

割合でいうと、4割ほど中古物件の方が価格が低くなっています。

諸費用・税金はどっちが高い?

新築マンションを購入するときには「修繕積立基金(または管理準備金)」と呼ばれる一時金を、1戸あたり数十万円ほど支払う必要があります。これは、将来マンションの修繕をするための資金で、おおよそ20〜40万円かかります。

中古マンションは、購入時に修繕積立基金を支払うことはありませんが、物件を紹介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。 仲介手数料の上限は下記のように計算されます。

「物件価格×3%+6万円+消費税」

3000万円の物件で考えると105万6,000円となるため、新築購入時にかかる修繕積立基金より高くなります。

契約時に必要な印紙税・登録免許税・保証料に関しては、新築・中古を問わずかかるお金のため、金額に差はありません。

トータルで考えると、諸費用は中古の方が高くなる印象です。

住宅ローン減税はどっちも使える?

住宅ローン減税の利用要件をみてみると、中古住宅の場合は「耐震性能を有していること」という条件が追加されています。これは、購入時に築25年以内であること、もしくは築25年以上であっても「耐震基準適合証明書」を取得したり、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することで住宅ローン控除を利用することが可能です。

※耐震基準適合証明書は新耐震基準のマンションであれば問題無く取得可能ですし、旧耐震基準のマンションであっても耐震基準を満たしていたり、耐震補強がされているマンションは取得が可能です。

将来、資産価値が落ちにくいのは?

長い目でみたとき、価値が落ちるスピードがゆるやかなのは中古物件です。

中古マンションは購入時の価値が大幅に落ちることが少ないため、資産価値が安定しているといえます。

また、立地も中古マンションの方が良い場所が多いため、価値が下がりにくい傾向にあります。「購入時の資産価値をできるだけ保ちたい」と考える場合は、中古マンションを選ぶことをおすすめします。

2.新築マンションでしか得られないもの

中古マンションの人気が高まっているとはいえ、新築ならではのメリットがあるのも事実。新築・中古を問わず、購入する際の注意点も合わせてご紹介します。

新築マンションのメリット

外観・内装が新しくてキレイ

新築はなんといっても、外観や内装が新品でキレイというメリットがあります。
キッチンの設備や、カギの複製が困難な玄関ドアなど、セキュリティ面を含めた住宅設備機器も最新であることが最大の魅力でしょう。
建物の耐震性も、現行の建築基準に基いて建てられているため安心感もあります。

10年保証が付いている

建物の基礎や外壁といった構造耐力上において主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分について、品確法または住宅瑕疵担保履行法 という10年間の保障がついていることも新築のメリットといえるでしょう。
万が一、入居後に瑕疵(欠陥)が見つかった場合には、無料で補修等の対応を受けることができます。

新築マンションのここに注意!

価格が高い

一般的に新築マンションは、中古物件よりも価格が高いことがほとんどです。
新築の場合、売主である不動産会社の事業利益・広告宣伝費・人件費などのコストが価格に上乗せされるため、中古よりも割高になっている可能性があります。

管理状態が未知数なため不安が多い

新築マンションを購入する際、完成した状態で販売されることは稀です。
そのため、モデルルームだけを見て購入することになるので「実物を見てから購入できない」というデメリットも。
また、中古と違って、どんな人が入居しているか・どのようなコミュニティが形成されているか・どのように維持管理されていくのか……といった、購入の時点ではまだ分からないことが多いという不安もあります。

3.中古マンションならではのメリット

中古マンションのメリットは少ないのでは?と思っている方に、お得なポイントやデメリットの回避方法をお伝えします。

中古マンションのメリット

価格がリーズナブル

中古には、購入の決め手ともなる「価格が安い」というメリットがあります。
新築に比べて物件自体の価格が安い分、予算をリフォームやリノベーションにまわして、理想の家をつくることも可能です。
また、物件における購入時の価値が極端に下がることも少ないため、将来もし売却することになったときも損が出にくく、資産性の安定も大きなメリットといえます。

立地の良い物件が豊富

都心部にアクセスのよいエリアや駅から近い場所は、すでに住宅や商業施設で埋まっており、新築を建てられる余地がほとんどありません。
そのため立地を重視するなら、新築よりも中古の方が選択肢が多いのです。
日当たりや風通しが良好である、という条件がそろっている物件も中古物件には多くあります。

実物を見て購入を決められる

建物の現況はもちろん、住民のコミュニティ・管理の実態・周辺の治安もすべて確認することができます。様々な条件に納得したうえで購入することができるのは、この先そこに住むうえで大きな安心につながります。

中古マンションのここに注意!

間取りが現代のライフスタイルにそぐわない

中には一昔前のライフスタイルに合わせた間取りになっている中古マンションもあります。暮らしづらい間取りや、古くなった設備機器が気になる……という方は、リフォームやリノベーションで変更することも検討してみましょう。
ただし、中には構造上壊すことのできない壁が存在したり、マンションの規約によってはできないリノベーションもあります。必ず管理会社に確認しましょう。

防音性能や断熱性能に劣る

物件によっては老朽化が進んでいるおそれがあるので、注意が必要です。
内壁の防音性能や断熱性能はリノベーションで解決することが可能です。

4.本当に価値あるマンションの選び方とは?

かつては「新築信仰」といわれたほど、マイホームといえば新築を買うことが常識でした。
しかし、実際は新築でなければ得られないものは多くありません。
資産性や立地、管理状態を重視するなら、むしろ中古を選ぶ方がメリットが大きいといえるでしょう。

反対に、新築の方がマッチするのは「新しいまっさらの家に住みたい」「10年保証があるとやっぱり安心」という方。
この2点について「販売価格が高いだけの価値はある」という考えをもつかどうかです。

新築・中古に関係なく、住まい選びは多角的な視点が必要です。

近年は中古を選ぶ人が増加中

資産性・立地・管理状態……自分のライフスタイルにマッチする物件を選ぶためには、はじめから新築に限定してしまうのではなく、中古も選択肢の一つとして検討することをおすすめします。

新築のような10年保障も、中古住宅にないわけではありません。

既存住宅売買瑕疵保険」といって、新築の保証と同様に、建物の基礎や外壁といった構造耐力上における主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分に、もし瑕疵が見つかった場合は、無料で補修等の対応が受けられる保険があります。

ただし保険期間は新築より短く、1~5年。また保険に加入するためには、耐震性など一定の要件をクリアした物件でなくてはいけないため、確認が必要です。

「新しいキレイな家に住みたい」という希望はリノベーションによって、中古物件でも実現可能です。新築よりも自分の好きなテイストや間取りに変更することができる上に、資産価値としての安定性もあるため、あえて中古マンションを選ぶ方が増えています。

住まいという大きな買い物をする際は、ぜひ中古物件も視野に入れてみてください。
細かな管理規約やリノベーションの制限も、ひかりのべのスタッフが一緒に確認し、ベストな購入計画をご提案させていただきます。
住宅購入をご検討の際は、ぜひ一度ご相談ください!


【記事監修】香月 祐(ひかリノベ五反田コーディネーター )

宅地建物取引士。リノベーション・リフォーム前提の住まい選びのエキスパート。「「家に合わせて暮らす」のではなく、「暮らしに合わせた理想の住まい」。自分らしさを反映した住宅を手に入れられた方々はみなさん幸せそうで、ライフスタイルの充実度も高く、いきいきと生活されていらっしゃいます。私たちと一緒に『好きな街。好きな暮らし。』を実現しましょう!」。


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