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新築と中古マンション買うならどっち?メリットや費用を比較!

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新築or中古

かつては「マイホーム=新築」と考えられていた時代もありましたが、価値観の多様化や価格相場といった要因から、中古マンションが人気を集める時代になりました。

少子化の影響により空き家の増加も社会問題となっているいま、政府も中古市場の活性化に向けた策を打ち出しており、中古を選ばれる方にとっては追い風が吹いている状況です。

しかし「建物の老朽化や、設備の古さが心配……」という方もいらっしゃるでしょう。

中古はいつまで住み続けられるのか不安、昔の仕様だから住みにくそう、やっぱり無理をしても新築の方が良いのでは?ーーーそんな迷いを抱くあなたに。

新築vs中古、永遠の問いともいうべき問題にズバリお答えします!

2018年11月3日初出→2020年7月28日更新→2021年3月08日

新築と中古、コスパがいいのはどっち?

購入時にかかるお金や継続的にかかるお金など、長期的な視点でみたとき、新築と中古どちらの方がよいのか?と考える方も多いはず。それぞれの違いを、比較しながらみていきましょう。

物件価格はどれくらい違う?

東日本不動産流通機構のデータによると2020年度の中古マンションの平均成約価格は3,599万円(63.9㎡)となっています。一方不動産経済研究所が発表した2020年の新築マンションの平均価格は6,084万円(㎡単価92.6万円)。

したがって同じ広さのマンションに置き換えて計算すると、中古物件は新築物件より4割ほど安く購入できることになります。

中古マンションを購入しそのまま住む人もいますが、リノベーションやリフォームを前提に購入する人が多いです。リノベーションをする場合、築年数や改修の程度によりますが、一般的に600万円から1,200万円程度の費用が掛かります。

またリフォームの場合は、200万円から400万円程度の費用。したがって中古マンションを購入して、リノベーションやリフォームをした方が費用は安く上がり、自分のライフスタイルに合ったマイホームを作ることができます。

諸費用・税金はどっちが高い?

新築マンションと中古マンションでは、固定資産税等(日割り)を含めた諸費用や税金の面でかかる費用が異なります。
一般的には新築マンションの場合には購入価格の3%~5%程度、中古マンションでは7%~10%程度と言われます。

それでは、新築マンションと中古マンションの諸費用と税金について一覧表にして比べてみましょう。

  新築マンション 中古マンション
仲介手数料 通常所有者が直接販売するので不要。 不動産会社を通して販売するので仲介手数料が発生します。
(物件価格×3%)+6万円×消費税
3,500万円のマンションの場合122万円ほどかかります。
修繕積立金 将来大規模修繕に備えて共用部分にかかる費用、管理組合を通して積み立てます。
10,000円程度/1ヵ月が相場。
築年数が古くなると高くなる傾向。
築10年では15,000円程度/1ヵ月。
管理費 日常の共用部分の管理に必要な費用で管理会社に支払います。
15,000円程度/1ヵ月が相場。
同左:新築・中古の差はなし。
15,000円程度/1ヵ月が相場。
住宅ローン控除 ローン残高の1%が10年にわたり控除される。 中古マンションおよび工事費が100万円以上の改築にも同じく適用。 次のような要件を満たす必要あり
・耐震基準を満たしていること ・ローン期間が10年以上あること
不動産取得税   ◎建物 固定資産税評価額 ×税率( 3%)×1/2(20213.31迄に取得した場合特例)。 軽減措置 ・固定資産税評価額から最大1,200万円控除される。  

◎土地 固定資産税評価額 × 3%×1/2(20213.31迄に取得した場合特例)。 45,000円か土地1㎡当たりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×税率(3%)が控除

◎建物 同左:新築・中古の差なし     軽減措置 ・耐震基準に合致:固定資産税評価額から100万円~1,200万円控除。 ・耐震基準に合致しない:30,000~126,000円控除

◎土地 同左:新築・中古の差はなし

固定資産税 課税標準×1.4% 軽減措置 ・建物部分:新築~築5年までは固定資産税が1/2に軽減 ・土地部分:200㎡以下なら1/6に軽減   同左:新築・中古の差はありません   ・軽減措置はないが中古マンションは劣化するので補正率により減額される。(10年:0.7397、20年0.5054-東京都非木造の場合) 
都市計画税 固定資産税評価額×税率0.3%(上限) 軽減措置 ・200㎡迄:課税評価額が1/3に減額 ・200㎡超の部分:2/3に減額 同左:新築・中古の差はなし
登録免許税 所有権保存登記:評価額×0.4% 軽減措置 0.4%→0.15% 所有権移転登記:評価額×2.0% 軽減措置 2.0%→0.3%

住宅ローン減税はどっちも使える?

住宅ローン減税の利用要件をみてみると、中古住宅の場合は「耐震性能を有していること」という条件が追加されています。
これは、購入時に築25年以内であること、もしくは築25年以上であっても「耐震基準適合証明書」を取得したり、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することで住宅ローン控除を利用することが可能です。

※耐震基準適合証明書は新耐震基準のマンションであれば問題無く取得可能ですし、旧耐震基準のマンションであっても耐震基準を満たしていたり、耐震補強がされているマンションは取得が可能です。

将来、資産価値が落ちにくいのは?

マンションの資産価値を決める最も大きな要因は、なんといっても立地です。
人気の高いエリアはすでに街が形成され、マンションを新たに建設する空き地がないことがほとんど。
新築マンションは住宅が新しいことで資産価値があり、立地条件の良くない場所に建設した場合、急激に価格が下落することがあります。

一方中古マンションは、良い立地に建てられたケースが多く、建設して10年以上経つのに、全く価格が落ちなかったという例もあります。
またマンションは築20年までは一定の率で下落し、それ以降は価格が下がりにくくなるといわれます。
それは、建物は古くなると劣化しますが、土地の価格は下落しないという理由によるもの。
したがってよい立地にある中古マンションの資産価値は、高いといえるでしょう。

新築マンションでしか得られないもの

中古マンションの人気が高まっているとはいえ、新築ならではのメリットがあるのも事実。
新築・中古を問わず、購入する際の注意点も合わせてご紹介します。

新築マンションのメリット

外観・内装が新しくてキレイ

新築はなんといっても、外観や内装が新品でキレイというメリットがあります。
キッチンの設備や、カギの複製が困難な玄関ドアなど、セキュリティ面を含めた住宅設備機器も最新であることが最大の魅力でしょう。

建物の耐震性も、現行の建築基準に基いて建てられているため安心感もあります。

10年保証が付いている

建物の基礎や外壁といった構造耐力上において主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分について、品確法または住宅瑕疵担保履行法 という10年間の保証がついていることも新築のメリットといえるでしょう。

万が一、入居後に瑕疵(欠陥)が見つかった場合には、無料で補修等の対応を受けることができます。

新築マンションのここに注意!

価格が高い

一般的に新築マンションは、中古物件よりも価格が高いことがほとんどです。

新築の場合、売主である不動産会社の事業利益・広告宣伝費・人件費などのコストが価格に上乗せされるため、中古よりも割高になっている可能性があります。

管理状態が未知数なため不安が多い

新築マンションを購入する際、完成した状態で販売されることは稀です。
そのため、モデルルームだけを見て購入することになるので「実物を見てから購入できない」というデメリットも。

また、中古と違って、どんな人が入居しているか・どのようなコミュニティが形成されているか・どのように維持管理されていくのか……といった、購入の時点ではまだ分からないことが多いという不安もあります。

内見でのチェックポイント

新築マンションを購入する場合には、修繕などは考えずほとんどの人はそのまま入居します。したがって新築での内見では、モデルルームや図面との違いがないか・室内の傷がないか・設備等に瑕疵がないかなど現状を確認します。

新築マンションの主なチェックポイントは次の通りです。

新築マンションチェックポイント

  • 間取り
  • 床の水平制度・壁垂直精度
  • 設備の設置状況
  • 調度品などの取り付け具合
  • 建具や水栓などの動作
  • 水給排水設備などから水漏
  • 換気扇などの動作
  • 室内の傷や汚れ

中古マンションならではのメリット

中古マンションのメリットは少ないのでは?と思っている方に、お得なポイントやデメリットの回避方法をお伝えします。

中古マンションのメリット

価格がリーズナブル

中古には、購入の決め手ともなる「価格が安い」というメリットがあります。
新築に比べて物件自体の価格が安い分、予算をリフォームやリノベーションにまわして、理想の家をつくることも可能です。

また、物件における購入時の価値が極端に下がることも少ないため、将来もし売却することになったときも損が出にくく、資産性の安定も大きなメリットといえます。

立地の良い物件が豊富

都心部にアクセスのよいエリアや駅から近い場所は、すでに住宅や商業施設で埋まっており、新築を建てられる余地がほとんどありません。

そのため立地を重視するなら、新築よりも中古の方が選択肢が多いのです。
日当たりや風通しが良好である、という条件がそろっている物件も中古物件には多くあります。

実物を見て購入を決められる

建物の現況はもちろん、住民のコミュニティ・管理の実態・周辺の治安もすべて確認することができます。
様々な条件に納得したうえで購入することができるのは、この先そこに住むうえで大きな安心につながります。

中古マンションのここに注意! 

間取りが現代のライフスタイルにそぐわない

中には一昔前のライフスタイルに合わせた間取りになっている中古マンションもあります。
暮らしづらい間取りや、古くなった設備機器が気になる……という方は、リフォームやリノベーションで変更することも検討してみましょう。

ただし、中には構造上壊すことのできない壁が存在したり、マンションの規約によってはできないリノベーションもあります。まずは、不動産会社かリノベーション会社に確認しましょう。

防音性能や断熱性能に劣る

物件によっては老朽化が進んでいるおそれがあるので、注意が必要です。

内壁の防音性能や断熱性能はリノベーションで解決することが可能です。

内見でのチェックポイント

中古マンションは買ってそのまま住む人もいますが、リフォームやリノベーションを前提として購入する場合が多くあります。そのような人にとって内装や外装・設備の傷みは、あまり問題にしません。
環境や共有部分など、リフォームやリノベーションによっても、変えられないところを確認することが重要です。

中古マンションでチェックすべきポイントは次の通りです。

中古マンションチェックポイント

  • 日当たりや風通し
  • 駅までの距離などの立地
  • 眺望の良さ
  • 周辺の環境
  • どんな人がマンションに住んでいるか
  • 大規模修繕の履歴
  • 共用部分の管理が行き届いているか
  • 管理組合がきちんと運営されているか
  • 管理費・修繕積立金の状況
  • 駐車スペースの数、サイズ
  • 床の種類(直床か2重床か)、梁の高さ、ダクトの方向(←キッチンを移動したい場合確認必要)

本当に価値あるマンションの選び方とは?

かつては「新築信仰」といわれたほど、マイホームといえば新築を買うことが常識でした。
しかし、実際は新築でなければ得られないものは多くありません。
資産性や立地、管理状態を重視するなら、むしろ中古を選ぶ方がメリットが大きいといえるでしょう。

反対に、新築の方がマッチするのは「新しいまっさらの家に住みたい」「10年保証があるとやっぱり安心」という方。
この2点について「販売価格が高いだけの価値はある」という考えをもつかどうかです。

新築・中古に関係なく、住まい選びは多角的な視点が必要です。

近年は中古を選ぶ人が増加中

資産性・立地・管理状態……自分のライフスタイルにマッチする物件を選ぶためには、はじめから新築に限定してしまうのではなく、中古も選択肢の一つとして検討することをおすすめします。

新築のような10年保証も、中古住宅にないわけではありません。

「既存住宅売買瑕疵保険」といって、新築の保証と同様に、建物の基礎や外壁といった構造耐力上における主要な部分や、雨水の侵入を防止する部分に、もし瑕疵が見つかった場合は、無料で補修等の対応が受けられる保険があります。

ただし保険期間は新築より短く、1~5年。また保険に加入するためには、耐震性など一定の要件をクリアした物件でなくてはいけないため、確認が必要です。

「新しいキレイな家に住みたい」という希望はリノベーションによって、中古物件でも実現可能です。新築よりも自分の好きなテイストや間取りに変更することができる上に、資産価値としての安定性もあるため、あえて中古マンションを選ぶ方が増えています。
さらに金額面でもメリットがあります。中古マンションをリノベーションしても新築価格の6~7割に抑えることができます。

住まいという大きな買い物をする際は、ぜひ中古物件も視野に入れてみてください。

細かな管理規約やリノベーションの制限も、ひかリノベのスタッフが一緒に確認し、ベストな購入計画をご提案させていただきます。設備機器の10年保証も用意しておりますので、住宅購入をご検討の際は、ぜひ一度ご相談ください!


【記事監修】櫨元宏(宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザー)

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宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザーの有資格者。中古リノベから注文住宅まで、13年間におよぶ建築業界での営業経験をもつ。プライベートでは料理をこよなく愛する一面も(クックパッドにてレシピ公開中!)「食と住は生活の“根っこ”だと思います。キッチンへのこだわりを口にされるお客様は非常に多いです。一方で水廻りのリフォームは、物件によって制約も生じやすい部分。知識と経験をもとに『リノベ向き物件』をご紹介します」


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