住まいは「買って終わり」ではなく、快適に・安全に暮らしていくには適切な管理が必要です。

マンションは集合住宅ですから、住民が共用でつかうエントランスや廊下・ゴミ置き場などの清掃、館内の警備、また外壁塗装や屋上防水といった建物のメンテナンスまで、管理組合が一括管理しています。居住者は「管理費」と「修繕積立金」を管理組合に納めることで、間接的にマンションの運営に参加しているのです。

とはいえローンの支払いの他に毎月数万円のお金が出ていくのは痛い。もっとお安くできないの？ そもそも、管理費・修繕積立金の相場っていくら？

そんな疑問をお持ちの方に、この記事では「管理費＆修繕積立金の相場」と、現在お住まいのマンションに不満がある方向けに「適正金額に直すための方法」を特集します。
いまマンションにお住まいの方も、これから購入予定の方も、ぜひご一読ください。

「管理費」と「修繕積立金」の違い

マンションは集合住宅なので、居住されている皆さまの快適な生活と、建物の維持のためには適切な管理が欠かせません。

マンション管理には二つの側面があります。
一つは共用廊下やゴミ置き場の清掃といった「日々の生活を快適に保つ」ための日常管理。
もう一つは何年かに一度の外壁塗り替えや防水処理といった「建物を維持する」ための修繕。

日常管理と修繕に掛かるお金は、住民同士で出し合います。前者を『管理費』、後者を『修繕積立金』といい、毎月決まった額を管理組合（入居者で組織するマンションの運営団体）に収めることになります。

月々の管理費・修繕積立金は、合わせて2～3万円程度が平均的な金額です。つまりマンションを買うとローンの支払い以外に、月2～3万円のランニングコストが掛かるのですね。

……と聞くと「少しでも安い方が良い」と考えがちですが、適切な管理・修繕のためにはある程度のお金が必要です。安すぎるマンションはかえって要注意！　 住み心地や資産価値に影響します。

それでは、「適正な管理費・修繕積立金の金額」とは一体いくらなのでしょうか？また、ご自分のマンションの金額が適正かそうでないかは、どのように見極めたらいいのでしょうか？

管理費の相場と金額の決まり方

まずは管理費について、くわしく見ていきましょう。

マンションの「日常管理」には、先ほど挙げた清掃業務のほか、館内の警備、植栽や庭の手入れ、エレベーターや自動ドア・電気・給排水設備の保守・運転、プールやフィットネスジムといった共用施設がある物件ではその運営といった業務があります。

マンション運営の基本は「住民自治」ですが、実際にはこれらの煩雑な業務を「すべて住民自身がおこなっている」（自主管理）という物件はまずありません。ほとんどは管理会社に業務を委託し、派遣されてくる管理員に任せています（委託管理）。

したがって、管理費の6～7割は管理会社に支払われる委託業務費に充てられます。

そのほか共用廊下やエントランス・エレベーター・自動ドア等の光熱費、電気・給排水設備の保守点検費といった支出も。

これらの費用は、当然ながらマンションの規模やグレード・サービス内容によって「いくら必要か」が変わってきます。そのため、物件の条件によって金額に差があるのですね。

管理費の相場～戸数・階数・物件価格による金額の目安

国交省「マンション総合調査（平成30年度版）」によると、管理費の相場は戸数・階数・物件価格と相関関係があるようです。

下記のグラフは、戸数別・一戸当たりの管理費の比較です。戸数が多いほど一戸当たりの管理費は安くなっていますね。

20戸のマンションでも、100戸のマンションでも、管理人の人件費に差はありません。したがって戸数が多ければ多いほど、一戸当たりの負担は減るというわけです。
ただし、大規模タワーマンションはハイグレード物件が多く、共用施設やサービスも豪華です。プールやフィットネスジムがあったり、24時間対応のコンシェルジュが荷物の預かりやクリーニングの手配をしてくれたりするので、運営コストも高めになります。

もっとも負担が抑えられる戸数は、101～150戸。
20戸を切る小規模マンション、あるいは300戸以上のタワーマンションでは、相場はグッと高くなります。

階数についても、戸数と同じことがいえます。
階数が低い＝戸数が少ないマンションは、一戸当たりの負担が大きくなる。ただし、タワーマンションは共用施設やサービスの対価がかさみます。

もっとも負担が抑えられる階数は6～10階建て。20階建て以上の超高層マンションでは、相場はグッと高くなります。

下のグラフは、スタイルアクト社の調査の結果を図解したもので、物件価格（新築時の分譲価格）と管理費の相関関係を表しています。
※わかりやすいよう、一戸70㎡として戸当たりに換算しました。

このように、管理費は新築時の分譲価格と比例しています。

マンションの価格は主に立地と、マンションのグレードで決まります。ハイグレード物件は共用施設やサービスも充実していますから、その分管理費もかさむわけです。

管理費がかさみにくいマンションの条件

以上のデータを総括すると、管理費が安く抑えられるマンションの条件は次の3つ。

中規模かつ中層、共用施設やサービスがシンプルな物件ほど管理費は安くなる、ということですね。

この場合の管理費相場は、先ほどのデータから平均値を計算すると10,534円です。

共用施設はフィットネスジムやキッズルーム、ラウンジバーなど近年ますます多様化していますが、とくに「水」をつかった設備（プール・スパ・庭の噴水etc.）は維持費がかさみやすいのです。結果として、管理費を節約するために廃止するマンションも少なくありません。

修繕積立金の相場と金額の決まり方

つづいて修繕積立金についても見ていきましょう。

修繕積立金の主な用途は、10～12年ごとに実施する大規模修繕です。
大規模修繕とは外壁の塗り替えや屋上の防水処理など、建物を維持するための大規模なメンテナンス工事をいいます。

国交省の調査によると、一回の大規模修繕に掛かる工費は、一戸当たり75～120万円が中央値です。

大規模修繕は、あらかじめ修繕計画によって「いつ・どこを直すか」が決められています。しかし、予測できない天災や事故によって計画外の修繕が必要になる場合もあります。
ですから管理組合としては、そんな場合に備えて、やや余裕を見た金額を積み立てていく必要があるわけです。

修繕積立金の相場～戸数・階数・築年数による金額の目安

先ほども引用した国交省の調査によると、修繕積立金の相場も、戸数・階数・築年数と相関関係があるようです。

下記のグラフは、戸数別・一戸当たりの管理費の比較です。20戸以下のマンションと、301戸以上のマンションは修繕積立金が高めになっています。

その理由は管理費と同様、小規模マンションは一戸当たりの負担がどうしても重くなってしまうため。
建物が大きくなれば総工費も高くなりますが、外壁塗装の塗料などは大量発注すれば単価は安くなります。ですから、ある程度の規模のマンションの方が一戸当たりの負担は軽くなるのです。

ただし、大規模タワーマンションは先ほど申しましたように共用施設が充実しており、とくにプールやスパなど「水」をつかった設備があると、防水処理などに費用がかさみます。
それに、背が高い建物は外壁を塗り替えるにも足場組みが大掛かりになりますから、その分費用もかさみやすくなります。

階数についても、戸数と同じことが言えます。
階数が低い＝戸数が少ないので、一戸当たりの負担が大きくなります。ただし、20階建て以上のタワーマンションは共用施設の維持や、背が高いために足場組にも費用がかさみやすくなります。

下のグラフは、築年数と修繕積立金の金額の相関関係を表したもの。築年数が経つごとに金額も高くなっていますね。

その理由は、多くのマンションで築年数が経つにつれて修繕積立金を値上げする「漸増式」が採用されているため。

新築分譲時はより多くの買い手を集めるために、デベロッパーは修繕積立金をなるべく安く設定します。
具体的には、1回目の大規模修繕工事の予算をギリギリ超える程度に設定するケースが多いようです。

しかし、それでは途中で地震が起きたり台風で外壁塗装が傷んだりすると、大規模修繕のための費用はすぐに足りなくなってしまいます。
管理組合としては月々の積み立て計画を見直す必要が出てきますが、足りなくなったタイミングで足りない金額を一気に徴収しようとすると、住民の負担も大きく、「急に値上げと言われても困る！」という声も当然起こり得るわけです。
そのため「今年は一戸当たり3,000円の値上げ、来年はさらに2,000円」というように、段階的に少しずつ適正金額に近づけていこう、という方針を選択するマンションが多いということです。

修繕積立金がかさみにくいマンションの条件

以上のデータを総括すると、毎月の修繕積立金の支払いが安く抑えられるマンションの条件は次の2つ。

築浅物件は、はじめのうちこそ金額設定が安めですが、築年数の経過とともに徐々に値上げされる可能性が高いです。ですから長い目で見て負担が抑えやすいマンションというと、建物の規模、つまり戸数と階数がポイントとなりましょう。

この条件下での修繕積立金相場は、先ほどのデータから平均値を計算すると10,503円です。

国交省の調査によると全国平均は11,060円ですから、ほとんど差がありません。全国のマンションの多くがこの条件に当てはまっている、ということでしょうか。

修繕積立金は値上がりの可能性も

修繕積立金は、積立方法によっては値上がりする場合もあるので、注意しなければなりません。

マンションの修繕金積立方式には、均等積立方式と段階増額積立方式の二つがあります。

均等積立方式は国交省も推奨している方法で、修繕計画策定時に期間中の積立金額を均等にし、どの時点でも入居者の負担が同じようにする方法。いつマンションを購入しても、負担額は同じであり安心して支払えます。

段階増額積立方式は、購入時点で必要な積立金を入居者が負担するという考え方に基づいています。したがって、修繕の必要のない建築間もないマンションの積立金は安く、築年数が経つにつれだんだん値上げをしていきます。

国交省のデータによると、平成30年度に均等積立方式を採用しているマンションは41.4％、段階増額積立方式が43.4％と、拮抗しています。
全体傾向として、完成年次の新しいマンションほど、段階増額積立方式を採用しています。
デベロッパーとしては、マンション分譲時に空室を作らないため、修繕積立金の金額もなるべく低く抑えたいのが本音です。その結果、経年とともに積立金額が不足し、住民負担を徐々に増やす必要が出てくるというわけです。

マンション購入時に修繕積立金を安く設定している場合には、今後の値上げについて気を付ける必要があります。先ほど修繕積立金の平均額は11,000円程度と述べましたが、この金額よりも安価に設定されている場合は、将来的に値上がりする可能性が高い、と考えた方が良いでしょう。

高すぎる維持費を「適正価格」に削るには

管理費や修繕積立金が相場よりも「高すぎる！」という方は、住民なら誰でも、管理組合に金額の見直しを訴えることができます。マンション管理の基本は「住民自治」。管理費や修繕積立金の金額設定についても「管理会社におまかせ」ではなく、住民一人ひとりが主体的に関わっていくことが大切です。

管理費の見直しは「業務委託費」がポイント

現在、多くのマンションが日常の管理業務を管理会社に委託しています。そして入居者が納める管理費の大半が、この業務委託費に充てられているのです。
業務委託費には館内清掃や警備の必要経費・管理員の人件費・管理会社の利益分などが含まれています。
受けているサービスに対して、金額が妥当かどうか？　また、いまあるサービスの中で不要と思われるものは無いか？
この二点をあらためて考えてみましょう。

たとえば管理員常駐（住み込み）の物件であれば、日勤（毎日通い）または巡回（週に何回か通い）に変える。コンシェルジュ付き物件は、受付時間を短縮する。プールや噴水は維持費がかさみやすいので、思い切って廃止してしまう……。このようにサービスや設備を削っていけば、管理費は安く抑えられます。

しかし、これらのサービスや設備はマンションのクラス感を左右する部分でもあります。入居者の中には「充実したサービスや設備に魅力を感じて購入を決めた。その対価として、現在の管理費に納得している」という方もいらっしゃるでしょう。ですから削減を検討するに当たっては、他の入居者の意見や、実際の利用状況を鑑みる必要があります。

サービスや設備が必要十分であれば、つづいて「サービス内容を変えずに、もっと管理費を抑えられないか」を考えましょう。

現在の管理会社のほかに、管理費の見積もりをとってみましょう。相場感を掴むためには、2～3社に相見積もりをとってみることをおすすめします。
といっても、必ずしも管理会社の変更を勧める意図はありません。管理会社の変更には住民の合意形成が必要で、実際にはハードルが高いのです。
まずは見積もりを交渉材料として、現在の管理会社に値下げを求めるのが現実的でしょう。

修繕積立金は「ガイドライン」を目安に適正化を

修繕積立金の適正金額は、国交省がガイドラインを示しています。
下表は、そのガイドラインの金額をまとめたものです。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

たとえば総戸数100戸・階数10階建て・床面積7,000㎡のマンションで、専有面積70㎡の住戸に住んでいる場合、月々の修繕積立金の目安は11,900～22,400円となります。

ただし、機械式駐車場を有するマンションの場合は、次の金額が加算されます。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

たとえば50台分の2段（ピット1段）昇降式駐車場を有するマンションであれば、修繕工費は月当たり6,450円×50台＝322,500円。
所有権の持分が1/100とすると、一戸当たりの負担は322,500円×1/100＝3,225円です。
先ほどの修繕積立金と合わせると、15,125～25,625円となります。
この許容幅を超える、あるいは安すぎるようなら、見直しが必要となるでしょう。

実はいま、多くのマンションでは修繕資金が足りていません。
上記の表をみると、床面積5,000～10,000㎡の20階建て以下のマンション（一般的な中層マンション）では、一戸当たり月々140～265円/㎡、つまり専有面積70㎡とすると9,800～18,550円が適正金額です。
一方で国交省の調査によると、現状、修繕積立金額の平米単価の平均値は164円/㎡、専有面積70㎡とすると11,480円です。

修繕資金が不足すると建物の「健康」が維持できず、雨漏りしたり、非常階段の手すりが折れたりといった事故のリスクも。丈夫なコンクリート建築も、適切なメンテナンスをしなければ、いつか住むには適さないボロボロの状態になり、資産価値にも影響します。タイルの欠けや塗装剥げが放置されている物件を、誰がすすんで買いたいと思うでしょうか？

前述のとおり、一回の大規模修繕に掛かる費用のめやすは、一戸当たり75～120万円。積立金が不足している場合、工事の一部を見送るか、一時金という形で徴収するしかありません。まずは現在積み立てがいくら貯まっているのかを確認し、今後同じ金額を積み立て続けていった場合に充分な修繕資金が貯まるのか？  足りないとすれば、いくら値上げすれば良いのか？  管理組合で話し合い、余裕を持った積み立て計画へ見直しをしましょう。

もちろん、修繕積立金は不当に高すぎても問題です。一回の大規模修繕に費用が掛かりすぎだとか、必要のない修繕工事をしょっちゅう行っているとか、使途が不明瞭な資金が設計業者・施工業者に流れているといった場合は、早急に改善する必要があります。

近年「修繕工事の指揮を執る設計業者が、施工業者と結託して不当に高い工事費を請求している」といった事件が明るみになり、社会問題となっています。こちらも管理費と同様、他社に見積もりをとってみることをおすすめします。

売主が滞納していた管理費・修繕積立金の支払い責任

住宅ローンは返済が滞ると物件差し押さえとなり、退居せざるを得なくなりますが、管理費や修繕積立金を滞納しても、すぐに立ち退きを求められるわけではないのです。長く続くようなら強制競売に至るケースもありますが、判例によると滞納額が50万円程度に上った場合となっていますから、期間でいうと1年半ほど滞納を続けてしまう人もいます。

とくに問題となりやすいのは、中古マンションの「売主が管理費や修繕積立金を滞納していた」というケースです。その場合、支払い義務は買主（あなた）に継承されますから、注意が必要です。

といっても、滞納の有無は「重要事項」として購入時に説明が義務づけられています。そして通常は、決済のときに売却代金から精算されます。

中には「そんな説明は聞いていないのに、入居後に管理組合から支払い請求がきた！」という方もいらっしゃるかもしれません。その場合、あなたは滞納していた本人（売主）に支払いを請求できます。また売買を仲介していた不動産会社も、本来説明しなくてはいけない「重要事項」を伏せていた（あるいは調べが甘かった）わけですから、こちらにも責任を追及できるとした判例があります。

まとめ

誰でも余分な出費は押さえたいもの、管理費や修繕積立金が高ければ「もっと安くできないの？」と思いますよね。
また安ければうれしいようですが、「安全性や快適性のためきちんとした管理がなされているの？」という不安も残ります。

マンションの管理状態を測る指標として、管理費や修繕積立金の適正価格を知ることは大事なことです。
この記事では、マンション管理費と修繕積立金の相場や金額の決まり方などについて解説しました。
マンション購入を考えている方、あるいは既にお住まいの方も、管理費と修繕費が適正かどうか見極めるためにぜひこの記事を参考になさってください。

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