5分で分かる住宅ローン減税|申込方法からお得な利用法まで

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住宅ローンを申し込んだら減税を受けられるのはご存知でしょうか?

マイホームを手に入れるため、大きなローンを抱えた方に、国は優遇税制を用意しています。せっかく減税してくれるというのですから、使わない手はありません。

この記事では、住宅ローン減税の要点を全ておさえています。

住宅ローン減税とは何か、利用できる人、対象となる物件、申し込み方法まで説明するほか、最大限利用する方法まで伝授します。(ただし、夫婦で共働きしている場合に限ります)

さらに、平成26年4月からの5%から8%の消費税増税にあわせ、すまい給付金が始まりましたので、こちらの解説もしておきます。

住宅ローンを利用する方は、ぜひご参考にしてください。

1.住宅ローン減税とは

住宅ローン減税とは、正式名称を「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」といい、その名の通り、住宅借入金(住宅ローン)がある場合、払った所得税から特別な控除が受けられる制度のことです。

控除とは金額を差し引くことで、住宅ローン控除(住宅ローン減税)は所得税から住宅ローン残高の一定の割合を、所得税から差し引きます。

1-1.そもそも所得税とは

所得税とは、個人の所得に対して課せられる税金で、所得が大きければ大きいほど税率が高くなるという累進課税の1つです。

この所得税の計算方法も知っておくと、住宅ローン減税も分かりやすいと思うので、概要だけ説明しておきます。

国税庁HPより、所得税の速算表

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え 4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

課税される所得金額は、年収から給与所得控除、基礎控除、社会保険控除など、さまざまな控除が引かれたあとの金額です。

課税される所得金額が300万円だったら所得税の税率は10%、350万円だったら20%になります。
「それだったら329万円と330の税率差が10%も出てしまって不公平だ」と思う方もいらっしゃるでしょうが、不平等を是正するために控除額が設定されているのです。

<課税される所得金額が329万円と330万円の場合の所得税の計算>

・329万円×10%-97,500円=231,500円
・330万円×20%-427,500=232,500円

このように、控除額を設定することで、税率が上がっても格差が出ないように調整しているのです。

1-2.住宅ローン減税の計算方法とは

住宅ローンの控除額は、借入金の年末ローン残高によって決定されます。

年末に3000万円のローン残高がある場合は、3000万円×1%=30万円が控除額になります。
残りの控除額は繰越はできませんが、住民税から控除できるようになっています。所得税が200,000円の場合は所得税が全額控除され、30万円-200,000円=10,000円が住民税控除になります。

ただし、住民税の最大控除額は136,500円です。

▼国税庁HPより、「住宅借入金等特別控除」から作成

入居開始 2014年4月~2017年12月
借入金等の年末住宅ローン残高の限度額 4000万円(5000万円)
控除割引 1%
控除期間 10年
最大控除額 年間 40万円(50万円)
合計 400万円(500万円)

▲()内は、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅の場合です。

  • ただし、消費税のかからない中古マンションについては最大控除額が2,000万円の1%になります。(20万円が最大控除額です)

2.住宅ローン減税を受けるために必要な条件

住宅ローン減税を受けるための要件を、借入金、物件、利用者の3つの点から見ていきます。

とは言っても、基本的には大丈夫だと思いますので、パッパと確認してみてください。

2-1.借入金に必要な3つの条件

住宅ローン減税を使うためには、次の3つの条件をクリアーする必要があります。

①自宅(建物・土地)のための借入であること。
②金融機関、建設業者、または勤務先(1%以上の年利)などからの借入であること。
③返済期間が10年以上のローンであること。

2-2.住宅・増改築に必要な3つの条件

住宅ローンを受けるための条件は住宅購入、増改築の場合の2つから見ていきます。

<住宅購入の場合>

①床面積(登記簿面積)が50平米以上で、床面積の2分の1以上が自己の居住用であること。
②中古の場合、耐火建造物なら築25年未満、それ以外は築20年未満であること。
③(②を満たせない場合)耐震基準適合証明書を受けていること。

床面積や耐火建造物であるかどうかは、登記簿で確認できます。耐震基準適合証明書は、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関などに発行を依頼するかたちになり、費用は2~5万円ということです。(工事が必要な場合は、工事費がかかります)

<増改築の場合>

①増改築後の床面積(登記簿面積)が50平米以上で、床面積の2分の1以上が自己の居住用であること。
②工事費用が100万円を超えていて、居住用部分の工事費が2分の1以上であること。
③工事の内容が、バリアフリー改修、省エネ改修、耐震改修など、建築基準法に規定された大規模修繕、大規模模様替えであること。

大まかな要件は以上ですが、国税庁HP「借入金を利用して省エネ改修工事をした場合(特定増改築等住宅借入金等特別控除)」には細かく要件が書かれています。素人には難しいので、リフォーム・リノベーション業者に「住宅ローンを利用したリフォームをしたいのですが・・・」というように、前もって提示しておきましょう。

2-3.利用者に必要な4つの条件

住宅ローンを利用する人に求められることは、以下の4つです。

①住居の取得、あるいは増改築工事完了から6ヶ月以内に本人が入居し、控除を受ける年の年末まで引き続きすんでいること。
②控除を受ける年の合計所得が3000万円以下であること。
③取得する住宅が生計を同じとする親族からのものではないこと。
④居住した年とその前後の2年ずつの5年間に家屋を譲渡した場合、長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。

④は難しく、該当者はほとんどいないと思いますが、所有期間が5年以上の土地や建物を売ると減税があるので、それを受けていませんよね?ということです。

3.住宅ローン減税の申込み方法

住宅ローン減税の申込み方法ですが、入居の翌年の確定申告時(毎年2~3月ごろ)に必要書類を提出する形になります。2年目以降は、住宅ローンの年末残高証明書を提出するだけでOKです。

国土交通省のすまい給付金のサイトに分かりやすい図表がありましたので、お借りします。

▼国土交通省HP・すまい給付金「住宅ローン減税の申請方法

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▲書類の入手先も分かりますので、良いですよね。

既存住宅性能評価書は、国が定めた統一基準に基づいて住宅を評価するもので、国土交通大臣が指定した登録住宅性能評価機関が検査、評価を行います。この機関は、リフォーム業者や不動産業者ではない第三者機関なので、客観的な評価が期待できます。(詳細は国土交通省住宅局生産課のパンフレットを参考にするといいでしょう)

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度で、保険期間は5年間または2年間です。期間中に瑕疵が見つかった場合は、補修費用を請求することができます。「売主が宅建業者の場合」と「売主が宅建業者以外(個人間売買)の場合」の商品がありますので、不動産業者、リフォーム業者に確認してみてください。

4.住宅ローン減税を最大限利用するためのたった1つの方法

住宅ローン減税を最大限利用するためには、次の3つのステップを踏んでください。

①自分の所得税と住民税を把握する。
②自分のローン借入予定額から割引額を出す。(年末借入額残高×1%)
③割引額>(自分の所得税+住民税)の場合、夫婦で住宅ローンを借りる。

所得税の項目でも少しお話しましたが、割引額が所得税より大きい場合、住民税から差し引いて控除を受けることができます。(ただし、住民税の最大控除額は136,500円です。)ですから、割引額が所得税+住民税より大きい場合は、控除できる額に余裕があるわけで、まだ利用できる可能性があるのです。

とは言っても、年末借入額残高が分かりづらいと思いますので、シミュレーションを使ってみましょう。

4-1.住宅ローン控除シミュレーターの使い方

住宅ローン控除をどれくらい受けることができるかを示してくれるシミュレーターがあります。いくつもありますが、ここではスマイティのシミュレーターをご紹介します。

▼不動産住宅情報サイト「スマイティ」より、「教えて住宅ローン」というシミュレーターです。

スマイティ

▲年収、配偶者有無に加え、頭金、借入金、年利などを入れていきます。

年利は使う予定の住宅ローンの金利か、未定なら価格.comの「住宅ローン 金利比較」を参考にするといいでしょう。(2015年7月現在、変動金利の最低金利が0.539%、全期間固定金利の最高金利が2.910%となっています)

配偶者の有無は、所得税に配偶者控除があり、所得税額が変わってくるため入力します。

▼年収500万円、配偶者あり、入居予定平成27年、頭金100万円、借入金3000万円、年利1.5% 35年で計算した結果

比較

▲赤い線で囲んだ部分が借入額からの最大控除額です。(40万円は住宅ローンの最大控除額です)

この例だと赤枠の方が、黄色の枠より大きいことが分かります。赤枠の方が大きい場合、まだ住宅ローンを利用できる余地があるということです。

ただし、消費税のかからない中古マンションの場合は、控除額が2,000万円の1%の20万円までなので、赤枠が20万円オーバーしていましたら、控除を最大限利用しているということになります。

4-2.夫婦で住宅ローンを利用する時の注意点

まだ控除枠に余裕があり、夫婦で共働きしている場合は、夫婦で住宅ローンを組むとより有効に住宅ローン減税を利用できます。(さらに、借入額を増やすこともできます)

夫婦でローンを組む方法は、「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」の3つがあり、住宅ローン控除を妻が利用できるのは連帯債務型、ペアローンの2つです。

<連帯債務型>

連帯債務型は、夫婦で借入金全額の支払い義務を負う形です。住宅ローン控除を夫婦で利用できますが、団体信用生命保険には注意が必要です。

(※団体信用保険(団信)とは、住宅ローンを組んだ方が死亡、もしくは高度障害状態になった場合、保険金で住宅ローンを返済するという制度です。)

フラット35の団体信用保険にはデュエット(夫婦連生団信)があり、どちらか一方にもしものことがあればローンの返済義務がなくなります。1人分の1.56倍の料金で申し込むことができます。(変動金利には使えない、3大疾病付きの団信は利用できないなどの制約があります。)

一方、民間金融機関には、同じような制度はまだ一般的ということはなく、三井住友銀行が連生団体信用生命保険付住宅ローン(クロスサポート)というデュエットと同じ内容のサービスを始めて話題になりました。他の金融機関では、夫と妻ごとに返済費を分けてそれぞれが団信に入るか、または生命保険に入る必要があります。

<ペアローン>

もう1つのペアローンは、夫婦別に住宅ローンを組み、借入額に対して支払い義務を負う形です。3000万円の借入をする時、夫が2000万円、妻が1000万円というローンをそれぞれ組むわけです。

これだと、夫婦それぞれが住宅ローンを利用できるほか、団体信用生命保険も利用できるのです。
デメリットは、2人でそれぞれローンを組むので、住宅ローンの申込みにかかる諸費用が2倍かかってしまうことです。それに、住宅ローン審査を2人が通らなければなりません。連帯債務と異なるのは、連帯債務は1つの契約ですが、ペアローンは2つの契約を結ばなければならないという点です。

<結局どっちを利用すれば良いか>

これはケースバイケースで、連帯債務は民間金融機関では取り扱いが少ないことや、ペアローンは上にも書いたとおり、諸費用が倍かかるなどの欠点もあります。「共働きなので二人とも住宅ローン控除を夫婦2人で受けられるようにしたい」と住宅ローンを扱う金融機関に相談してみてください。その際に気をつけるのが団信ということも忘れずに覚えておいてください。

5.すまい給付金とは

すまい給付金とは、消費税引き上げによる住宅購入者の負担を軽減するために創設された制度です。消費税は平成26年4月1日に8%に上げられ、さらに平成29年4月1日には10%になる見込みです。

住宅購入にかかる消費税は、引渡し時点の税率により決定します。住宅など大きな買い物では、1%や2%の違いが支払額に大きな変化を及ぼしますから、そういうことをなくすためにこの給付金が作られたのです。

ですから、消費税のかからない物件はすまい給付金の対象外です。

すまい給付金の実施機関は平成26年4月~平成31年6月までに引渡される住宅に適用されます。

5-1.すまい給付金利用者に必要な3つの条件

すまい給付金対象者には次の3つの要件を満たす必要があります。

①購入した住宅の所有者であること。(登記して、実際に住むこと)
②消費税8%時では収入額が510万円以下、消費税10%時では収入額が775万円以下であること。
③(現金取得者の場合)年齢が50歳以上で、収入が650万円以下であること。

②の所得制限ではじかれてしまう人が多いかもしれません。③は住宅ローンを利用しない場合の条件です。通常は住宅ローンを利用しないとすまい給付金はつかえないわけですね。

5-2.すまい給付金を利用できる住宅の3つの条件

すまい給付金を利用するには、住宅にも2つの条件があります。

①床面積が50平米以上であること。
②第三者機関の検査を受けていること。
③(現金取得者の場合)フラット35Sの基準を満たすこと。

②は新築住宅と中古住宅で内容が若干異なります。新築の場合は、住宅瑕疵担保責任保険に加入するなどしていればOKです。(住宅ローン減税で取得していれば問題ありません。)中古住宅の場合は、それに加え、耐震基準適合証明書を取得している必要があります。(これも住宅ローン減税に必要なものです。)

③は、耐震性、省エネ、バリアフリーに優れているなどの特徴を持つ住宅に適用されます。先ほど書きましたように、すまい給付金は住宅ローンを申し込んでいる人向けのものです。しかし、「優れた物件にはサービスしちゃいますよ」というのがこの③です。これを満たせる物件かどうかは、少々専門的になりますので、不動産業者に確認するといいでしょう。

5-3.給付額の求め方

給付額=給付基礎額×持分割合で求められます。

まず、給付基礎額は消費税8%と10%においてそれぞれ違います。

▼消費税率8%の場合

収入額の目安 都道府県民税の所得割額 給付基礎額
425万円以下 6.89万円以下 30万円
425万円超475万円以下 6.89万円超8.39万円以下 20万円
475万円以上510万円以下 8.39万円超9.38万円以下 10万円

▲神奈川県のみ、収入額の目安は同じですが、税率が異なるため、所得割額が異なります。(神奈川県は国土交通省のすまい給付金の給付額の説明に書かれています。)

ちなみに所得割額とは、所得割額 = (所得金額 - 所得控除額) × 税率 - 税額控除額という式で求められるもので、6月初旬頃に勤務先から受け取る「市民税・県民税 特別徴収税額の決定通知書」で分かります。(ただし、そんなもの分からなくても、収入額の目安だけみれば大丈夫です)

▼消費税率10%の場合

収入額の目安 都道府県民税の所得割額 給付基礎額
450万円以下 7.60万円以下 50万円
450万円超525万円以下 7.60万円超9.79万円以下 40万円
525万円以上600万円以下 9.79万円超11.90万円以下 30万円
600万円以上675万円以下 11.90万円超14.06万円以下 20万円
675万円以上775万円以下 14.06万円超17.26万円以下 10万円

次に持分割合ですが、これは登記事項証明書(権利部)で確認されるものです。

給付金基礎額が30万円で、申請者の持分が50%の場合は、給付金額は15万円になります。持分100%なら、そのままの額がもらえるわけですね。

さらに、詳しいことを知りたい方は、国土交通省のサイトにシミュレーションがありますから、利用してみてください。

住宅ローンシミュレーション

5-4.すまい給付金の申請の仕方と必要な書類

申請は、購入した住宅に入居した後に可能になります。窓口と郵送での申請が可能で、郵送の場合は、「〒115-8691 赤羽郵便局 私書箱38号 すまい給付金申請係」へ送ります。細かい注意事項は、コチラを見てください。窓口は全国にありますので、近所の窓口を探してみてください。

国土交通省のサイトで、検索できるようになっています。

窓口申請

▲申請方法に不安な方は窓口の方が良さそうですね。

必要書類についてですが、こちらも国土交通省のサイトで分かりやすく説明されているので、そちらをご覧ください。新築か中古か、住宅ローン利用者か否かなどの違いで書類が変わってくるようです。

審査期間は約1.5~2ヶ月で、審査終了後ハガキが送られてきます。

6.最後に

住宅ローンからすまい給付金まで一通り見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

住宅を購入する方の多くが住宅ローンを利用しますから、ほとんどの人は減税を利用できるはずです。金融機関のみならず、不動産業者も知っていますから、分からないことがあれば尋ねてみてください。

この記事で、読者の皆様の余裕ある生活につながれば幸いです。

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