5分17秒で分かる!住宅ローン減税|申込方法&お得な利用法

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keisan

住宅ローンを利用してマイホームを購入された方に、政府は減税や給付金といった優遇制度を用意しています。

せっかく受けられる減税や補助金なら、最大限に活用したいもの。

この記事では、住宅ローンを利用してマイホームを購入された方への優遇制度の二本柱・≪住宅ローン減税≫と≪すまい給付金≫について徹底解説!

いくら税金が戻ってくるのか・またはいくら給付金をもらえるのか?
減税や給付金を受けるための要件は?
いつ・どのように申し込めばいいのか?

これらのポイントを押さえて、≪住宅ローン減税≫と≪すまい給付金≫を最大限に活用しましょう!

1.住宅ローンを利用すると優遇が受けられる!

住宅ローンを利用してマイホームを購入された方のために、政府は現在、≪住宅ローン減税≫≪すまい給付金≫の二つの優遇制度を用意しています。

≪住宅ローン減税≫は毎年払っている所得税・住民税から、住宅ローンで借入れた金額によって一定額が戻ってくる仕組みです。
そのため、収入が少ない人ほど(納税額が少ないため)効果が小さくなってしまいます。
そこで、2014年から≪すまい給付金≫がスタートしました。
≪すまい給付金≫は収入による制限を設け、一定額を給付する仕組みです。

したがって、収入によって≪住宅ローン減税≫と≪すまい給付金≫を併用できる方もいれば、≪住宅ローン減税≫のみ受けられるという方もいるのです。

それでは、次から≪住宅ローン減税≫・≪すまい給付金≫と順にみていきましょう。

2.≪住宅ローン減税≫で税金が戻ってくる!

住宅ローン減税は、「住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、ローン残高に応じて所得税・住民税が控除され、払いすぎた税金が戻ってくる」という制度です。

住宅ローン減税イメージ1
国交省・すまい給付金事務局より

たとえば諸費用やリノベーション費用もいっしょに借入した場合や、ちょうど土地代分は自己資金でまかなった場合でも問題ありません。
土地・建物・改修も含めて「マイホーム」を得るために住宅ローンを利用した方は皆、住宅ローン減税の対象となり得ます。

2-1.住宅ローン減税を受けるための要件

住宅ローン減税を受けるには、ローンの内容・住宅の条件・利用者の条件が決まっています。

ローンの内容

①自宅のための借入である
②金融機関・建設業者・勤務先(年利1%以上)からの借入である
③返済期間10年以上の借入である

住宅の条件

④床面積50㎡以上で、その1/2以上が自分の居住用である
⑤中古の場合、耐火構造(RC造マンション等)は築25年・それ以外は築20年以内であるか、もしくは耐震基準適合証明を受けている

利用者の条件

⑥購入~6ヶ月以内に本人が入居し、(控除を受ける年の)年末まで引き続き住んでいる
⑦控除を受ける年の所得が3,000万円以下である
⑧親族間売買(生計を同じくする家族間での売買)ではない
⑨≪買い換え特例≫や≪3,000万円の特別控除≫との併用はできない

▲国税庁タックスアンサーより・住宅借入金等特別控除(新築住宅を購入した場合中古住宅を取得した場合)

このうち、よく問題となるのが「⑤中古の場合、耐火構造(RC造マンション等)は築25年・それ以外は築20年以内である。もしくは、耐震基準適合証明を受けている」です。
もし、あなたが住宅ローン減税を受けるために耐震基準適合証明を得ようとしている場合、まず物件の引き渡し前に仮申請をおこない、耐震診断を受ける必要があります。
ただし、マンションの耐震診断は共用部分にも及ぶため、個人で実施することはできません。
したがって、中古マンションを購入して住宅ローン減税を受けるなら、築25年以内の物件か、はじめから耐震基準適合証明を受けている物件を選ぶのが現実的です。

また、とくに住み替えの際に問題となりやすいのが「⑨≪買い換え特例≫や≪3,000万円の特別控除≫との併用はできない」です。
たとえば前住居を売却して利益が生じ(譲渡所得)その譲渡所得にかかる所得税について特例・控除を受けた場合、住宅ローン減税を受けることはできない……ということです。

譲渡所得にかかる所得税の特例・控除については、別記事「自分のマンション売却するだけでこんなに税金取られるの!?」にくわしくまとめましたので、よろしければ併せてご覧ください。

2-2.住宅ローン減税でいくら税金が戻ってくるの?

住宅ローン減税を受けると、ローン残高の1%が10年間、所得税から控除されます(上限40万円。ただし、消費税がかからない中古物件の個人間売買の場合、上限20万円)
控除しきれない分は、住民税から控除されます(上限は課税所得×7%。ただし、13.65万円まで)

住宅ローン減税イメージ2
国交省・すまい給付金事務局より

次の例で、いくら税金が戻ってくるか実際に計算してみましょう。

例題

初年度の年末時点のローン残高が2900万円の場合、所得税から29万円が控除されます。
しかし、所得税額は17万円ですから、控除しきれない分が12万円残ってしまいます。
この分は住民税から控除されます。
住民税からの控除上限は、課税所得×7%(ただし、13.65万円まで)です。
課税所得265万円×7%=18.55万円ですから、控除上限は13.65万円となります。
したがって、この場合は12万円満額控除されますね。

次年度、年末ローン残高は2,800万円になりました。所得税から28万円が控除されます。
しかし、所得税額は17万円ですから、やはり11万円は控除しきれません。この分は住民税から控除されます。

10年目、年末ローン残高は2,000万円になりました。所得税から20万円が控除されます。
しかし、所得税額は17万円ですから、やはり3万円は控除しきれません。この分は住民税から控除されます。

このように、住宅ローン減税でいくら税金が戻ってくるかを考えるには、まず自分の所得税・住民税がいくらかを知る必要があります。
サラリーマンの場合、毎年の所得税は源泉徴収票、住民税は特別徴収税額の決定・変更通知書で確認できます。
あるいは、年収と家族構成からカンタンに所得税・住民税を計算し、そこから住宅ローン減税でいくら戻ってくるかをシミュレーションできるWebサイトも便利です。

控除シミュレーター
スマイティ・住宅ローン控除シミュレーター

このように、控除額がわかれば、「頭金をいくら入れるか」「繰り上げ控除をいつ・いくらおこなうか」を考えるヒントにもなりますね。
借入残高が大きくなることで増える利息と、控除額を比較して、出ていくお金がなるべく少なくなるように返済計画を立てましょう。

最大限に控除を受けるために……夫婦の共同ローン

共働き夫婦であれば、共同ローンを組むことで、夫・妻がそれぞれ住宅ローン控除を受けることができます。
夫(妻)だけの所得税・住民税では控除しきれない場合、共同ローンで夫・妻がそれぞれ住宅ローン控除を受けることで、控除額を増やすことができるのです。

◆連帯債務型

連帯債務型ローンは、夫婦がともに借入した全額の支払い義務を負うローンです。
連帯債務型ローンを組んで住宅ローン減税を受けると、土地・建物所有権の持分に応じて、夫・妻の所得税・住民税からそれぞれ残高の1%が控除されます。

ただし、連帯債務型ローンでは通常、団信に加入するのは主債務者のみです。
したがって主債務者にもしものことがあった場合、支払いは全額免除されますが、連帯債務者にもしものことがあって世帯収入が減ったとしても、残りのローンはそのまま払い続けなくてはならない……というリスクがあります。

◆ペアローン

ペアローンは、夫・妻がそれぞれ別個に住宅ローンを組む形になります。たとえば3,000万円を借入したい場合、夫2,000万円・妻1,000万円のローンをそれぞれ組むわけです。
したがって、住宅ローン減税もそれぞれの残高の1%が、各々の所得税・住民税から控除されます。

ただし、ペアローンは夫・妻がそれぞれ別個にローン契約を結ぶため、事務手数料や保証料・保険料といった諸費用も2人分かかってしまう……というデメリットがあります。
そのため、ペアローンを検討する際は、住宅ローン減税によって控除される額と諸費用とを比較して考える必要がありますね。

2-3.住宅ローン減税を申し込むには?

住宅ローン減税を申請するには、入居翌年に確定申告をおこない、必要書類を提出します。戻ってくる税金(還付金)は、4~5月に指定の口座に振り込まれます。

申込
国交省・住まい給付金事務局より

図・下部の「中古住宅の場合」とは、RC造のマンションなら築25年・木造家屋なら築20年以上の場合を指します。つまり、耐震性の証明が必要な場合です。

なお、2年目以降は毎年の年末調整時に、住宅借入金等特別控除証明書住宅ローン年末残高証明書を添付すればOKです。

住宅ローン減税を申請する方法・手続きについては、「全部見せます!住宅ローン控除に必要な書類の書き方・入手法」によりくわしくまとめましたので、よろしければこちらも併せてご覧ください。

3. ≪すまい給付金≫でお金がもらえる!

すまい給付金は、「住宅ローンを利用してマイホームを購入した方に、収入制限を設けて一定額を給付する」という制度で、住宅ローン控除と併用することができます。

すまい給付金は、消費税率引き上げによる負担を緩和することを目的として、2014年からスタートしました。
そのため、消費税がかからない中古物件の個人間売買の場合は給付の対象となりません。

持ち分
国交省・すまい給付金事務局より

3-1.すまい給付金をもらうための要件

すまい給付金をもらうには、住宅の条件・利用者の条件をクリアする必要があります。

住宅の条件

①床面積50㎡以上である
②第三者機関の検査を受けている
③消費税がかかる取引である

利用者の条件

④登記簿上の所有者であり、実際に自分で住んでいる
⑤年収510万円以下である(消費税率8%の場合)
⑥(住宅ローンを利用しない場合)50歳以上で、年収610万円以下である

このうち、よく問題となるのは「②第三者機関の検査を受けている」です。
新築の場合、住宅瑕疵担保責任保険に加入していればよく、この保険は新築住宅の売買では建設業者・物件を販売している仲介業者は必ず加入しなければなりません。そのため、新築の場合、この要件ははじめからクリアしているといえます。
中古の場合、既存住宅売買瑕疵保険に加入する必要があります。既存住宅売買瑕疵保険は、保険法人や検査機関が住宅を検査し、一定基準を満たした物件でないと加入できません。

また、「③消費税がかかる取引である」も注意しましょう。
新築は建設業者・仲介業者が販売するため必ず消費税がかかりますが、中古は売主が個人の場合、消費税はかかりません。
そのため、中古物件の個人間売買の場合、すまい給付金をもらうことはできません。

3-2.すまい給付金はいくらもらえるの?

すまい給付金は、物件価格に関わらず、年収によって給付額が決まっています。
(厳密には、年収から諸経費・扶養控除を差し引いたあとの課税所得に応じて決まっています。課税所得は、都道府県民税の所得割額から割り戻して算出します。そのため、実務では、都道府県民税の所得割額から給付額を決定します)

収入額の目安 都道府県民税の所得割額 給付基礎額
425万円以下 6.89万円以下 30万円
425万円超~475万円以下 6.89万円超~8.39万円以下 20万円
475万円超~510万円以下 8.39万円超~9.38万円以下 10万円

▼あるいは、国交省・すまい給付金事務局Webサイトにて、いくら給付金がもらえるかをシミュレーションすることもできます。
給付金シミュレーション

なお、土地・建物を夫婦で共有している場合、夫・妻の持分割合に応じて給付されます。
たとえば、給付基礎額が30万円で、土地・建物の持分を夫1/2・妻1/2としている場合、夫15万円・妻15万円がそれぞれ給付されます。

3-3.すまい給付金を申請するには?

すまい給付金の申請手続きは、購入した物件に入居したあと、次の書類を地域の申請窓口に提出するか、郵送によっておこないます。

すまい給付金申請書類

≪原本≫

    • 給付申請書
    • 登記事項証明書
    • 住民票(写し)
    • 住民税の課税証明書

≪コピー≫

    • 物件の売買契約書
    • 住宅ローンの契約書
    • 給付金を振り込む口座の通帳
    • 住宅瑕疵担保責任保険または既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

土地・建物を夫婦で共有しており、夫・妻の持分に応じてそれぞれ給付を受ける場合、≪まとめて申請≫によって重複する書類は省略して申請できます。

なお、申請から給付までには1.5~2ヶ月ほどかかります。

 

以上のように、住宅ローン減税・すまい給付金について見てきましたが、いかがでしたでしょうか?
おトクな優遇制度をフル活用するには、対象となる物件を選んだり、家族の収入や納税状況に合わせてローンの組み方を考えたりする必要があります。

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