無駄な消耗を無くそう!住宅ローン借り換えに必要な基礎知識

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る


c97c5117ed7266263934dc84fc25fa33_s

日銀がマイナス金利を発表したことで、住宅ローンの借り換えが頻繁に行われるようになったのはご存知でしょうか?

住宅ローンは史上空前の低金利を迎えており、多くの方が今の金利よりも低くおさえるような状況にあります。

しかし、借り換えには諸費用がかかることや、そもそも何%金利を下げれば得するのかなど、分かりづらいことがあるのも事実です。

この記事では、住宅ローンの借り換えをするべきか判断基準を提示し、また、借り換え先の金融機関を選ぶポイントを説明します。

これを読めば、住宅ローンを借り換えするべきか、どの金融機関を利用するべきか分かりますので、借り換えを検討している方は、ぜひ、ご覧ください。

1.私は住宅ローンの借り換えをするべき?

住宅ローンを借り換えするべきかどうかは、各金融機関サイトにあるシミュレーションを利用すれば分かります。

1-1.住宅ローン借り換えの基本的な考え方

住宅ローンの借り換えがお得かどうか、判定する上で目安になるのが次の3点です。

借り換えでお得かどうかを判定する3つの目安
  • 借入残高が1,000万円以上ある
  • 返済期間が10年以上ある
  • 借り換え後の金利差が1%以上ある

この3点を満たすことが、借り換えでお得になるか判定する目安になります。

住宅ローンの借り入れ1,000万円、返済期間10年、金利1%で計算すると、総返済額は、10,512,432円になります。上記3点を満たせば、50万円以上の利息を削減できるわけです。(ちなみに、借入金額×金利差×借入期間÷2で、おおよその削減額を出すことができます)

「50万円未満でもいいじゃない」と思われる方も多いでしょうが、借り換えには諸費用がかかります。諸費用には、ローン保証料、事務手数料、抵当権設定費用、印紙代などがあり、金融機関によって異なります。

それに、住宅ローンを借りた方は分かると思いますが、借り換えには相当の労力がかかります。

 この諸費用と労力を鑑みると、上の3点を満たすことが目安になるわけです。

しかし、金融機関は住宅ローン利用者を獲得するための競争で、借り換え費用も下がってきています。

新生銀行
新生銀行の住宅ローン紹介ページ。保証料や団体信用保険料が0円であるばかりではなく、10万円かかる事務取扱手数料もタダにするというキャンペーンを行っています。

上記3点を満たさなくても、メリットがあるかを判定するのが、各金融機関にあるシミュレーションです。

1-2.住宅ローン借り換えシミュレーションの利用法

現在の借入残高、毎月の返済額、ボーナス月の増額返済額、残り借入期間と、希望する金利と借入期間を入れれば、毎月の返済額とトータルの返済額がどれくらい下がるか分かります。

もちろん、諸費用も計算に入っていますが、概算なので若干高くなる場合があります。

UFJ
三菱東京UFJ銀行の借り換えシミュレーションサイト。諸費用についての解説も読んでおきましょう。

金融機関によっては、もう少し入力項目がある場合があります。

住宅ローンの借り入れをした時に多くの方が、返済額シミュレーションを利用されたと思いますが、それと変わりません。

2.周りの皆はどのように借り換えしているか

ここでは、周りの皆さんがどうやって借入をしているか見ていくとともに、借り換えの基本的なポイントを見ていきます。

このデータは、独立行政法人住宅金融支援機構調査部の「2015年 民間住宅ローン借換の実態調査」に基づきます。

2-1.借り換えをが多いの何年目?

住宅ローンの借り換えは、住宅ローンを借りてから5~10年目が一番多いです。(37.8%)次に多いのが10年~15年以内(25.5%)、15年以上(15.2%)と続きます。しかし、3年以内も10.5%、3~5年も11%と、5年以内でも借り換えが良く行われているのが実態です。

おさえておくべきことは、返済期間が長いほど、借り換えの効果は大きいです。

「住宅ローンを借り換えると、住宅ローン控除はどうなるの?」と疑問に思われる方もいらっしゃるでしょうが、住宅ローン控除の期間は10年で、借り換えで減ることも伸びることもありません。5年目で借り換えたら、残りの控除期間は5年です。

2-2.固定金利と変動金利、人気はどっち?

借り換えで人気なのは、変動型(変動金利)への借り換えで40.5%あります。続いて多いのが固定期間選択型で39.3%です。

年齢と年収
▲年齢と年収から見た金利選択割合。

この表で分かることは、20代は全期間固定型(固定金利)を選択する割合が多いこと、世帯年収が高いほど変動型の選択が多いことです。

変動金利は、固定金利よりも金利が低いですが、経済情勢によっては金利が高くなるというリスクがあります。逆に、固定金利は金利が若干高いですが、金利がさらに高くなるということはありません。

どちらを選ぶかですが、「基本は固定金利、お金に余裕があるなら変動金利」と考えておくと良いでしょう。

貯蓄や収入が少ない世帯が、支払いが楽になるからと言って変動金利を選ぶと、金利が上昇した際に対応できなくなる恐れがあります。経済的な余裕がある世帯ならば、金利変動にも対応できますし、また、繰り上げ返済などで対応することもできます。

年収が高いほど、変動金利の選択が増えるのは、こういう理由があるからです。金利についてもっと知りたい方は、別の記事「変動金利?固定金利?住宅ローンを選ぶための簡単3ステップ」をご覧ください。

2-3.借り換えでどれくらい金利は変わったか?

住宅ローン借り換えで低くなった金利幅は0.5~1%が一番多く、23.9%の割合を占めています。

金利軽減幅
▲高くなったという答えがあるのは、金利タイプを変えたことなどが原因と考えられます。

一般的に金利差1%以上なら借り換えに効果ありと言われています。しかし、1%未満でも、借り換えにかかる諸費用や借入額、借入期間によって得かどうかは変わっていきます。

シミュレーションで自分は借り換えする価値があるかどうか確認してみてください。

3.住宅ローンの借り換え先の選び方

住宅ローンを借り換え先を選ぶ際には、金利だけではなく、3つのチェックポイントがあります。

住宅ローン借り換え先を選ぶ際の3つのポイント
  • 諸費用は安いか
  • 繰り上げ返済は簡単か
  • 団体信用生命保険

1つずつ見ていきましょう。

<諸費用は安いか>

諸費用で注意しておきたいのは、高くなりがちな保証料事務手数料です。

保証料は、借主が返済できなくなった場合に備えて、保証会社に支払う費用です。

借入額の0.2%が相場と言われていますが、金融機関によって異なるので確認が必要です。

一括で払う外枠方式と、金利に上乗せして支払う内枠方式がありますが、一括で払う外枠方式の方が負担額が安いです。

次に事務手数料ですが、住宅ローンの貸付でかかる手数料のことで、定率タイプ定額タイプがあります。

定率タイプは、借入額の2.1%(金融機関によって異なる)が手数料としてかかります。一方、定額タイプは、借入額に関わらず、一定の費用を支払うというものです。(54,000円、43,200円など、金融機関によって差があります。)

この保証料と事務手数料はいくらかをおさえておくのが、諸費用を検討する上で一番重要です。

<繰り上げ返済は簡単か>

借り換え先の金融機関で繰り上げ返済する際は、繰り上げ返済に費用がどれくらいかかるか、また、繰り上げ返済の方法は簡単かなどをチェックしておきましょう。

繰り上げ返済にかかる費用は金融機関、さらに金利によっても違いがあります。

基本的には、どこの金融機関でもネットで簡単に繰り上げ返済の申し込みはできるようになっていますが、前もって調べておけば安心ですね。

<団体信用保険>

団体信用生命保険(団信)は、借り換えにより保証が終了しますので、改めて加入の申し込みが必要になります。(継続して利用できません)

団信の内容と、団信の保険料はいくらか確認しておきましょう。

通常の団信は、死亡と高度障害(回復の見込みがない重い病状)で適用されますが、癌、脳卒中、急性心筋梗塞を保証する3大疾病保障付団信や、それにプラスして高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎になった場合に保障を受けることができる8大疾病保障付団信もあります。

団信に加入するためにはこれまでの病歴や、現在の健康状態がチェックされます。

団信に入れない場合は、団信のない住宅ローンを選ぶか、ワイド団信など加入制限の緩い団信に改めて申し込むという方法がありますので、団信に入れるか不安な方は、金融機関に相談してみてください。

 

4.住宅ローンの借り換え審査について

住宅ローンの借り換えは、次のプロセスで進んでいきます。

住宅ローン借り換えのプロセス

借り換え先検討、相談→必要書類準備→審査→契約書提出→借り換え完了

審査は1週間、全部で約1ヶ月を目安にしておくと良いでしょう。

4-1.借り換え審査の内容

借り換え審査では、新規借入れの時と同様に、個人の属性(年齢・職業・収入・家族構成など)、信用情報(キャッシングローンなどの利用記録)、不動産価値が審査されます。

詳細を知りたい方は、別の記事「住宅ローン審査の全て|これだけチェックして申し込めばOK」をご覧ください。

住宅ローンの借り換えでは、個人の属性のチェックが新規借入れの時よりも厳しくなります。一方、不動産価値のチェックは、新規借入れの時よりも緩くなります。

まずは、年収ですが、新規借り入れの時は200万円以上が基準になりますが、借り換え時は、300~400万円の年収が必要です。

次に勤続年数ですが、3年以上が目安になってきます。

それと、信用情報ですが、直近24ヶ月に支払い遅延があると、借り換え審査が通らないと言われています。

一方、不動産価値のチェックが緩くなるというのは、不動産価値の下落のためです。購入してから物件価格は下がっていきますが、特に新築マンションなどは、返済よりも価値の下落が早いケースがあります。それを考慮に入れて、実際の不動産価値よりも高い融資が可能になっています。

不動産価値よりも、借入主の支払い能力と支払い履歴がチェックされるというわけですね。

4-2.借り換えに必要な3種類の書類

借り換えに必要な書類は金融機関によって異なりますが、金融機関からの書類本人に関する書類物件に関する書類の3種類に分けることができます。

書類とともに入手先を知っておきましょう。

<金融機関からの書類>

住宅ローン申込書、団信や火災保険に関する書類、口座開設書類など、借り換え先の金融機関から受け取るものです。

こちらは言われた通り書けばいいだけですから簡単ですね。

<本人に関する書類>

住民票や運転免許証のコピーなど、本人かどうか確認できる書類と、会社員なら源泉徴収票、課税証明書(個人事業主なら確定申告書、納税証明書)など、収入を証明する書類の提出が求められます。

住民票や課税証明書は市町村役場、納税証明書は税務署で手に入れることができます。

<物件に関する書類>

不動産売買契約書、重要事項説明書、不動産登記簿謄本など、物件に関する書類です。

不動産売買契約書や重要事項説明書は不動産業者からもらったもので、不動産登記簿謄本や、専有部分間取図(マンション)、土地の公図や地形測量図(戸建て)は法務局で入手できます。

それと、住宅ローンの返済予定表や、直近一年程度の返済履歴が確認できる資料(返済預金口座の通帳コピーなど)を提出する必要があります。

4-3.借り換え審査に落ちた場合の対処法

借り換え審査に落ちた場合は、別の金融機関の審査を受けることになりますが、原因を検討する必要があります。

審査に落ちても、「あなたの年収が低いから落ちましたよ~」というように原因を明らかにしてくれないので、自分で原因を考えなければなりません。(新規借り入れの時もそうです。)

検討するべきは、4-1.借り換え審査の内容で挙げたチェック項目がクリアできているかということです。年収が300万以上か、勤続年数が3年以上か確認してください。

次に、クレジットカードや、他のローン借入を整理しましょう。他の借り入れが多い時は、マイナスイメージを与えてしまいます。

クレジットカードの整理と同時に、自分の信用情報に傷がないか、CICJICCJBAの信用情報を取り扱う機関に問い合わせてください。

住宅ローンの支払い履歴の他にもクレジットカードや税金の滞納履歴もチェックされますので、落ちた場合は一度信用情報機関のデータを確認することをお勧めします。(1機関につき1,000円なので、3つの機関全てを取り寄せるのをお勧めします。)

5.住宅ローン借り換えのいろいろな悩みと解決法

ここでは、住宅ローン借り換えに当り、良く出る疑問・悩みについて、2つピックアップして解説します。

5-1.借り換えで増額はできるか

借り換えの諸費用など、使い道次第では、借り換え額を増やすことができます。

また、リフォーム費用を組み込んで借り換えできる住宅ローンがあります。しかし、自動車を買いたいから借り換えで増額するということはできません。その場合は、別途ローンを組む必要があります。

イオン銀行
イオン銀行の住宅ローン・リフォーム活用プラン紹介ページ

ただし、当然のことながら借入額が増えて返済額が上がってしまいますので、注意が必要です。

5-2.借り換えで名義変更はできる?

借り換えで名義変更をするのはかなり難しいですが、変更相手の属性次第では認められることがあります。

夫婦名義だった住宅ローンを夫単独名義にしたいなどの希望がありますが、贈与税がかかる場合がありますので、単独名義にできるか、できる場合は、贈与税などはかからないかなど、尋ねてみましょう。

6.住宅ローン借り換え人気ランキング

住宅ローン借り換えの比較サイトは多いですが、一番分かりやすそうなのは価格.comだったので、価格.comの見方をご紹介しておきます。

価格1
▲価格.comの住宅ローン人気ランキング。

変動金利、固定金利、全期間固定金利を選択してください。まず、注目するべきは当然、金利ですね。

そして、気になる金融機関のプランをクリックします。(「詳細を見る」をクリックすると各社サイトへ行ってしまいます。)

価格2
次にチェックするのが、保証料、事務手数料、保証会社手数料、団体信用生命保険料など、借り換えの初期費用をチェックします。

繰り上げ返済も、0円でできるのを選びたいですね。

最後に、「詳細を見る」で団体信用保険はどうなのかをチェックしてください。

価格3
じぶん銀行HP。保険内容も、金融機関によって大分異なります。自分に合っているものを選んでください。

7.最後に

住宅ローンの借り換えについて見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

住宅ローンの借り換えをする目安として、1,000万円の借入残高、借り換え後の金利差が1%、返済期間が10年以上という目安を書きましたが、これを満たさなくても、借り換えで十分お得になる場合があります。

シミュレーションをして、借り換えで実際にお得になるか調べてみてください。

そして、お得になる場合は、繰り上げ返済費用はかからないか、団信は入れるか、団信の補償内容は十分かなどをチェックして、実際に借り換えてみてください。

この記事が皆さまの資金計画にお役に立てば幸いです。

 

執筆は、ひかリノベのコーディネーター、服部でした。

c-hattori2

服部 正仁

リノベーション専門会社「ひかリノベ」コーディネーター

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

bnr_renovation01bnr_renovation02

 

リノベーションに関するお悩みにお答えします

あなたは、今こんなお悩みを抱えていませんか?

  • リノベーションで何をどこまで出来るのか知りたい
  • 作りたい部屋がなんとなくモヤッとあるけど、それを言葉にできない
  • 複数の業者の見積もりを見比べたい

そんな不安を感じている方は今すぐにお問い合わせ下さい。リノベーションのプロが無料であなたの悩みを解決致します。

なお、お電話にてお問い合わせをご希望の方は下記のフリーダイヤルよりお電話ください。

0120-818-250

お名前 (必須)

メールアドレス (必須)

電話番号(任意)

ご希望の居住エリア(必須)

問い合わせ内容(必須)