低金利の今こそチャンス!?住宅ローン借り換えを徹底解説!

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住宅ローン金利がほぼ底値となったいま、ローンの借り換えを検討される方が増えています。
また、3年固定・10年固定といった当初固定型の金利プランでローンを組まれていた方は「固定期間が切れるタイミングで借り換えよう」というケースも多いことでしょう。

しかし、借り換えは手数料や登記費用といった諸費用が掛かりますし、審査もあります。
それに、いま住宅ローン減税を利用されている方は「借り換え後も引き続き制度を利用できるのか」も気になるところ。

そこで、今回の記事では『住宅ローン借り換え』のメリット・デメリットを比較して、
「はたしていま借り換えるべきか? それとも現在のローンを継続すべきか?」を徹底的に! 検証します。

いままさに借り換えを検討中の方。興味はあるけれど「本当にお得になるの?」と疑問をお持ちの方。
ぜひこの記事を「借り換えるか、どうするか」判断するヒントとしてお役立てください!

1.借り換えでホントにお得になるの?

住宅ローン金利がいまの水準となったのは2016年から。
ですから、2016年より前にローンを組まれた方は、借り換えによっていまよりも返済金額を減らせる可能性が高いです。

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▲フラット35の金利推移(返済期間21年以上の場合・最低金利)

しかし、借り換えには(新規借入と同様)銀行の事務手数料・保証料・抵当権の登記費用といった諸費用がかかります。
もとのローンを一括返済するために、繰上げ返済手数料がかかることも。
その分を回収するためには、次の3つの条件をクリアする必要があります。

  • ローン残高が1,000万円以上
  • 残りの返済期間が10年以上
  • 借り換え前と後の金利差が1%以上
  • 「これら3つの条件に当てはまる方=借り換えによってお得になる方」ということです。

    とくに3年固定・10年固定といった当初固定型でローンを組んでいる方は、固定期間終了後は変動金利になるか、固定期間を延長するとしても金利が大幅に上がってしまう(固定期間終了と同時に金利の優遇も終わってしまう)というケースが多いです。
    「金利の変動リスクを避けたい」という方は、ぜひ低金利のいまのうちに、全期間固定型への借り換えをご検討ください。

    変動金利と固定金利

    金利タイプは変動型か、固定型か?「どっちが良いのか迷ってしまう」という相談をいただくことがあります。

    パーセンテージでいえば変動型の方がリーズナブルですが、今後は金利が上昇するリスクがあります。
    固定型はやや割高ですが、利上げの心配はありません。とくに全期間固定型なら、完済するまで金利は変わりません。

    超低金利のいま、おすすめしたいのは全期間固定型です。
    もっと早く完済の目途が立っている方は、3年固定・10年固定といったプランもよろしいでしょう(全期間固定型よりリーズナブルなので)
    もっとも、返済中にお子さまが生まれる等して現金が入用になることも考えられますから、安全策をとるならやはり全期間固定型がベターですね。

    繰り上げ返済VS借り換え

    手元にまとまった現金がある方は、繰上げ返済でも利息を減らすことが可能ですが(繰上げ返済は全て元本の返済に充てられるため)ローンの残高が多く、残りの返済期間が長いほど、繰上げ返済よりも借り換えの方がお得になりやすいです。

    実際の例で比べてみましょう。
    たとえばローン残高が2,800万円・残りの返済期間30年・金利は3.0%(固定)とします。
    予定通りに支払いを続けた場合、総返済額は42,497,425円です。
    300万円を繰上げ返済すると(期間短縮型)総返済額は38,653,101円となります。節約できる金額は約385万円です。

    他方、もし借り換えを行うとしたらどうでしょう。
    金利2.1%(固定)になれば総返済額は37,763,524円。節約できる金額は473万円です。借り換え諸費用75万円かかるとしてもお釣りが来ます。

    ※計算は日本住宅ローン(株)のシミュレーターを使用しました。

    もちろん、借り換え後の金利がもっと安くなれば、総返済額はより節約できます。
    それに、現金はなるべく手元に残しておいた方が安全ですから、繰上げ返済をお考えの方は、その前に借り換えを検討されることをおすすめします。

    同じ銀行で金利を引き下げできる場合も

    もともとローンを組んでいた銀行からすると、顧客を逃したくありませんから、「他行に借り換えられるくらいなら、金利を引き下げます」という場合があります。

    もちろん誰でも応じてもらえるわけではなく、金利の引き下げ幅も交渉しだいとなりますが、借り換えのシミュレーションが出たら「まずはもとの銀行に金利引き下げを申し入れてみる」ことをおすすめします。

    交渉に応じてもらうには、まず大前提として、過去に返済の延滞がないこと。
    そして、転職・収入の減少・車のローンなど他の借入が増えた等、返済能力に変化がないこと。
    つまり、新規借入の際に審査されたようなことが再チェックされるということです。

    また、銀行によっては手数料がかかる場合もあります。たいていは借り換え諸費用よりも安価ですが、念のため金額を確認しておきましょう。

    2.金利以外のメリットも

    借り換えには金利が安くなる以外にも、

  • 返済期間を変更できる
  • リフォーム費用もいっしょに借入できる
  • 諸費用もいっしょに借入できる
  • 団信の保障を見直せる
  • といったメリットがあります。

    返済期間は現在のローンに合わせることなく、借り換え先で新たに設定できるので、短くすることも長くすることもできます。
    短くすると完済までに払う利息の総額が減らせますし、長くすると月々の返済金額が減らせますね。
    とはいえ、返済期間の延長は銀行からすると「貸し倒れリスク」が増すため、慎重なケースが多いです。認められるかは交渉しだい・審査の結果しだいになりますね。

    また、全ての銀行ではありませんが、リフォーム費用や諸費用もいっしょに借入できる銀行も増えています。
    リフォームローンは金利が割高ですから(変動金利で2~5%)住宅ローンに組み込んでしまう方がグッとお得です。「そろそろリフォームを」とお考えの方は、この機会にぜひ借り換えをご検討ください。
    ただし、借入が増える分、審査は厳しくなります。銀行によってはリフォーム部分の価値も加味して審査してくれるところもあるので、とくに大規模リフォームやリノベーションを予定している方は、そうした銀行を選ぶとよろしいでしょう。

    ▲みずほ銀行の借り換え・リフォーム一体型ローン

    さらに、近年は各金融機関ともにがん・三大疾病・八大疾病保障、さらに婦人科疾患保障や介護保障といった保険付ローンが充実しています。
    はじめにローンを組まれたときは通常の団信しか付いておらず(死亡・高度障害保障)「もしも病気で働けなくなったら」と不安。そんな方は、保険付ローンへの借り換えを検討しましょう。
    保障内容と保険料(金利の上乗せ)のバランスからいうと、三大疾病保障がおすすめ。
    その他「女性の方は保険料が割安になる」等、プラスαの特典が付いたローンも増えてきましたから、各行のHPやパンフレットをチェックなさってみてくださいね。

    ▲りそな銀行の女性向・三大疾病保険付ローン「凛next」

    ローンの名義は変えられる?

    「はじめにローンを組んだときは転職したばかりだったので、妻の名義で借入した。その後、妻は出産を機に退職。いまは夫の収入から返済を続けており、借り換えと同時に名義も夫に移したい」

    夫婦ペアローンを組んでマンションを購入した。しかし、さまざまな事情から離婚することに……。ついては残りのローンを夫の単独名義としたい。借り換えで一本化できる?」

    このような相談をいただくことがあるのですが、名義を変えての借り換えは、ほとんどの銀行が嫌がります。まったく無理とは言いませんが、現実的にはハードルは非常に高いです。
    なぜなら、「名義を変えて借り換える=パートナーの借入を肩代わりした」ということになるためです。
    肩代わりした=贈与と見なされ、贈与税がかかる可能性もあります。

    3.借り換え先は目的に合わせて

    このように、借り換えには金利がお得になる・ 金利変動のリスクを避けられる・返済期間を変更できる・リフォーム費用や諸費用を組み入れられる・団信の保障を見直せるといったメリットがあります。
    このうちどれを重視するかで、借り換え先の選び方も変わってきます。

    「とにかく総返済額を安くしたい!」という方は、適用金利が安いものを。
    「いまは変動金利型ローンなので、将来の上昇リスクが不安」という方は、多少割高になりますが、固定型ローンを選択して。割高といっても、数年前にローンを組まれた方は、その当時の水準に比べればお得になる方が多いです。

    ここで注意したいのが、借り換えのデメリットである諸費用です。
    せっかく金利が安くなっても、諸費用が高額では意味がなくなってしまいます!
    最近は「保証料が無料」とか、「諸費用は従前どおりだけれど、繰り上げ返済の手数料が掛からない」といった銀行もありますから、そうした出費もトータルで比べてみましょう。

    ▲新生銀行の借り換えローン。保証料・繰り上げ返済手数料が無料です。

    また、「団信の保障を見直したい」という方は、保障内容と保険料のバランスに要注目。
    八大疾病保障をうたっているけれど、実際は「今までどおりの勤務が続けられないだけでなく、どんな業務にも従事できない状態が半年以上続かなければ、保障の対象とならない」というケースもあります。
    それなのに保険料は「通常の金利に0.4%を上乗せ」というのでは、割に合いませんよね。

    おすすめは三大疾病保障です。がんは診断されたら、脳梗塞・心筋梗塞は手術を受けるか、症状が60日以上続いたら、その時点で住宅ローンの残債はゼロ円に。上乗せ金利は0.2〜0.3%と、コストパフォーマンス良好です。
    なお、借り換え後の金利差が「上乗せ分+0.1%」以上なら、支払いの負担(諸費用含む)はいまよりお安くなります。

    4.審査のポイントと手続き

    借り換えも新規借入の場合と同様、審査があります。
    とくに重視されるのは、「過去の返済に延滞がないか」。いま返済に使っている口座の通帳が確認され、延滞が見つかると、まず審査は通りませんのでご注意ください。

    そのほかに年齢・年収・勤続年数といった本人の属性、車のローンやカードキャッシング等の借入状況、返済負担率もチェックされます。
    ですから転職した、収入が減った、車を買い換えるために新たにローンを組んだといった事情があると、審査では不利になります。

    さらに、ほとんどの銀行は団信の加入を融資の要件としていますから、「生命保険に加入できる健康状態であること」も必須です。

    担保評価額にご注意!

    借り換え審査で「落とし穴」になりやすいのが、物件の担保評価です。

    ご存知のとおり、建物は年数が経つごとに価値が下落していきます。
    購入時には高い価値が認められたけれど、いまは築古になり、評価額が下がってしまった。そのためオーバーローンとなり、審査が通らないというケースがあるのです。
    とくに頭金を入れずにローンを組まれている方は、借入金額が大きい分、オーバーローンになりやすいのでご注意を。

    もっともこの場合は現金(自己資金)を入れて、借入金額を少なくすることで、融資が認められるケースもあります。現金が用意できる方は、借り換え先の銀行に相談なさってみてください。

    審査の手続きと必要書類

    借り換え審査の手続きは、物件の購入を挟まない分、新規借入に比べるとシンプルです。

    借り換え相談・シミュレーション
    仮審査 結果通知まで即日~3日
    本審査 結果通知まで2~4週間
    ローン契約
    融資実行・以前のローンを一括返済

    まずは現在のローンより金利がどれだけ安くなるか、団信の保障はどこまで付いていて、保障料はいくらか、借り換え諸費用はどれくらいかかるかといったことをシミュレーションしてもらいましょう。
    リアル店舗がある銀行なら窓口へ行って相談しても良いですし、電話やメールでの相談を受け付けている金融機関もあります。

    借り換え先が絞り込めたら、さっそく仮審査を受けてみましょう。
    いまや仮審査はWeb上で出来る銀行がほとんど。年収や借入金額などをフォームに入力するだけでOKです。

    ▲三井住友銀行の住宅ローン(借り換え)Web審査

    仮審査に合格したら、つづいて本審査です。
    窓口に行くか、もしくは郵送で、所定の書類を提出します。

    必要書類
    本人確認 運転免許証などの身分証(顔写真つき)
    健康保険証
    住民票
    所得証明 源泉徴収票(前年分)
    住民税課税証明書
    現ローンの
    返済状況
    返済予定表
    返済口座の通帳(1年分)
    物件情報 売買契約書
    重要事項説明書
    登記簿謄本
    間取図・平面図
    健康状態 団体信用生命保険申込書・告知書

    本審査に合格したらローン契約を結び、融資の実行を待ちます。
    以前のローンは融資実行と同時に一括返済します。
    そして抵当権を新しい銀行に移したら、晴れて借り換えは完了です!

    5.住宅ローン控除は借り換え後も受けられる?

    最後に、いま住宅ローン控除を受けている方は、「借り換え後はどうなるんだろう?」と心配されているケースも多いのではないでしょうか。

    結論から申しますと、借り換え後も引き続き控除を受けることは可能です。
    ただし、そのためには次の2つの要件を満たす必要があります。

  • 新しい住宅ローンが「借り換え目的である」と明らか
  • 新しい住宅ローンが「住宅ローン控除の要件」に当てはまる
  • 「住宅ローン控除の要件」はマイホームのための借入である・床面積50㎡以上である等さまざまな要件がありますが、とくに注意したいのは次の2点です。
    (他の要件については、新規借入の時点でクリアできていれば、まず問題となることはないでしょう)

  • 借り換え後の返済期間が10年以上
  • 年間所得が3,000万円以下
  • 控除を受けられる期間は、借り換え前から引き継がれます。
    たとえば、住宅ローンの購入から7年目に借り換えた場合(6年間にわたって控除を受けてきた)残りの控除期間はあと4年です。

    控除で返ってくる金額は、通常「年末残高×1%」ですが、借り換え諸費用やリフォーム費用もいっしょに借入した方は、借り換え前より残高が増えることもありますね。
    この場合、次の計算式で控除の対象となる金額を調整します。

    控除対象=年末残高×借り換え前の残高/借り換え時の借入金額

    実際の例で計算してみましょう。
    借り換え前の残高が1,800万円あったところ、借り換え時に諸費用も組み入れて2,000万円を借入。そして年末残高が1,900万円という場合……

    1,900万円×1,800万円/2,000万円=1,710万円が控除対象となります。

    したがって、返ってくる金額は……

    1,710万円×1%=約17万円となります。

    会社員の方は、控除の手続きは年末調整で行っているケースがほとんどでしょう。ですから、借り換えた最初の年は必ず会社の経理担当に報告なさってください。

     

    以上のように、『住宅ローン借り換え』についてお話ししてきましたが、いかがでしたでしょうか?

    超低金利のいま、数年前に住宅ローンを組まれた方は借り換えでお得になる可能性が高いです。
    また、イマドキの住宅ローンは団信の保障も充実。
    リフォームやリノベーションをお考えの方は、工事費用をいっしょに借入することも可能です。

    この記事をご覧になっている方の中に、もしご自宅のリフォームやリノベーションをご検討されている方がいらっしゃるなら、ぜひ私たちひかリノベにご用命ください。

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    ひかリノベは物件探しからリノベーションまで、皆さまの理想の住まいづくりをトータルでサポートするリノベーション会社。
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    この記事のまとめ

    住宅ローン金利がほぼ底値となったいま、借り換えを検討される方が増えています。
    でも、本当に借り換えでお得になるの? と疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。

    結論からいえば、ローン残高が1,000万円以上・残りの返済期間が10年以上・借り換え前と後の金利差が1%以上であれば、確実にいまよりお得になります。
    なぜこの3つの条件が出てきたのかというと、借り換えには諸費用(銀行の事務手数料・保証料・抵当権の登記費用など)がかかるためです。その分を回収するための条件ですから、実際には事務手数料や保証料がお安い銀行を選べば、金利差は1%も必要ありません。

    借り換えには金利の他にも、返済期間を変更できる・団信の保障を見直せる・(銀行によっては)リフォーム費用や諸費用もいっしょに借入できるといったメリットがあります。
    したがって借り換え先選びは目的に合わせて、「団信に疾病保険を付けたい」という方は保障内容が充実したローンを。「リフォーム費用も借りたい」という方はリフォーム一体型ローンがよろしいでしょう。

    (リフォームやリノベーションをお考えの方は、ぜひひかリノベにご相談を! リフォーム対応のローンをご紹介いたします)

    また、住宅ローン控除を受けている方は、借り換え後も引き続き制度を利用できます。

    ただし、借り換えも新規借入と同様、審査があります。とくに注意したいのは、これまでの返済履歴。返済を延滞したことがある方は、まず審査は通りません。
    また、落とし穴となりやすいのが物件の担保評価額です。経年により建物の価値が下落し、満額の借入が認められないケースがありますからご注意ください!

    執筆は、ひかリノベのコーディネーター、服部でした。

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    服部 正仁

    リノベーション専門会社「ひかリノベ」コーディネーター

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