亡くなった親名義の家にいつまで住める?名義変更しないとどうなる?

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親が亡くなった後、相続した家に住もうと考えている方もいるのではないでしょうか。

家を相続する際には、名義変更が必要になりますが、実は親名義のままでも住み続けること自体は可能です。
しかし、さまざまなトラブルの火種になりやすいため、きちんと名義を自分に変更しておくことを推奨します。

この記事では、親名義の家に住むことのデメリットと、そのデメリットを回避するための対策を解説します。

親名義の家にそのまま住むことはできるのか

結論を先に言えば、親名義の家に、名義変更をせずそのまま住むことは可能です。

本来、相続によって住宅を取得したら、法務局で登記の手続きを行い、名義を親(被相続人)から自分(相続人)に変更しなくてはいけません。名義変更によって所有権が親から自分に移ります。

しかし現在の法律では、相続後の所有権移転登記は任意となっていて、期限や罰則もありません。親名義のままでも、法律上の問題はないのです。

民法改正で相続登記が義務化へ

名義変更が行われず、所有者が不明になる土地が増えて、公共工事や災害対策、売買に支障をきたす例が増えてきたため、2021年4月の民法改正によって、相続登記の義務化が決まりました。

施行は2024年4月1日の予定です。

改正後は、相続発生から3年以内に登記を行うことが義務化され、違反すると10万円以下の過料という罰則も課されます。
改正前に相続した不動産も、施行から3年以内に登記を行う必要があるため、早めに相続登記の手続きを済ませておくに越したことはありません。

親名義の家に住むことのデメリット

相続後に名義変更をせず、親名義のままにしておくと、どんな問題トが発生するのでしょうか。

親の財産は、基本的に相続人全員が相続することになるので、名義を変更しない限りは全員で共有している状態のままです。
時間が経つと、相続人の配偶者や子どもなど、さらなる相続人が増えていき、権利関係が複雑化する可能性も。

売却するにしても、相続人全員の合意が必要になりますし、ローンの担保にすることもできません。

また、例えば相続人の子どもがその物件を相続し、相続登記をしようとした場合、遡って親の相続時の登記をしてから自分の登記をしなくてはならなくなります。
物件を共有している相続人全員の登記簿謄本が必要になるなど、相当な手間がかかりますし、登録免許税も登記のたびに発生するので、お金の負担も大きくなります。

相続税は名義が親のままであっても発生しますし、固定資産税や都市計画税は未登記の不動産であっても、相続人が納税の義務を負います(2020年10月の地方税法改正で、相続から3カ月以内に相続人等を申告することが義務化されました)。

2024年4月以降は、加えて理由なく相続登記を行わなかった場合は罰則の対象にもなってしまいます。

名義変更の手順

相続によって取得した不動産の名義変更は、次のような手順で行います。

名義変更の流れ

  • ①必要書類などを準備する
  • ②相続人を決める(遺産分割協議)
  •  ③法務局で登記の続きを行う

登記にあたっては、以下の書類が必要になります。

登記の必要書類

  • 登記申請書
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  •  固定資産評価証明書か固定資産税評価通知書(名義変更登記する年度のもの)
  •  戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍(被相続人)
  •  住民票の除票か戸籍の附票(被相続人)
  •  遺産分割協議書
  •  印鑑証明(相続人)
  •  戸籍謄本(相続人)
  •  住民票(相続人)

相続人が複数いる場合には、誰がどの財産を、どれだけ相続するかを協議して決める必要があります。遺産分割協議を行った場合、登記の際にはその内容をまとめた書類も添付してください。
親の遺言書があれば、それに従えば大丈夫。なお、自筆の遺言書は家庭裁判所で検認の手続きを受けてください。

書類が揃ったら、法務局で登記の手続きをしましょう、必要な書類を不動産の管轄地の法務局に持参、または郵送するほか、オンラインで申請することも可能です。

問題がなければ、長くても14日ほどで手続きは完了。完了後、登記完了証が送られてきます。

また、登記の手続きは司法書士に代行してもらうことも可能です。

相続によって取得した不動産の名義を変更すると、登録免許税が発生します。法務局で登記の手続きを行う際、収入印紙を添付して納めてください。
税率は固定資産税評価額の0.4%。評価額が2000万円の物件なら8万円となります。

不動産取得税は、贈与を受けると発生しますが、相続の場合は非課税となります。

親の生前にできる対策

親が亡くなってからの手続きは何かと大変なことも増えるので、親が生きているうちにやれることはやっておきたいものです。

親に、相続について明確な意思があるようなら、遺言書を作成してもらうのがおすすめ。費用や手間はかかりますが、検認が不要ですぐ相続の場で利用できる公正証書遺言がいいでしょう。

生前贈与を受け、親が生きているうちに名義を変更する手もあります。相続税より税率の高い贈与税が発生するものの、最大2500万円の控除が受けられ、相続時に相続税と合わせて生産する相続時精算課税制度を利用すれば、節税にもなります。

財産の管理権限を、家族の誰かに与える家族信託は、遺言書並みの効力を持っています。

病気で体の自由が効かなくなる、認知症になってしまった、など、本人の財産管理能力が衰えてしまった場合でも、信託を受けた家族なら家を売却したりすることも可能になるので、親の高齢化に備える意味でも有効な方法です。まだ新しい制度なので、検討している方は、弁護士や司法書士に相談してみるとよいでしょう。

相続には何かと面倒なイメージもありますが、放っておくと家族・親族間のトラブルに巻き込まれたり、経済的な負担も大きくなります。
民法改正により、2024年10月から相続登記も義務化されます。余計な負担を背負わないためにも、早めに準備や対策を進めておきましょう。

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【記事監修】三浦 英樹(宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー)

ひかリノベ代表 三浦 英樹

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナーの有資格者。中古不動産購入からリノベーションの設計・施工、インテリアコーディネートまでワンストップで理想の住まいを提供する『ひかリノベ』代表。「住宅は立地や景観、環境のよい『場所』で選び、購入と同時にリフォームやリノベーションを施すことで、自分らしい暮らしをリーズナブルに取得することが可能となります。住宅ローンの返済に縛られることのない、豊かなライフプランの実現を、家探し、家づくりを通じてサポートいたします」

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