マンション査定のポイントと価格を左右する「10のキーワード」

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マンションの売却を検討するとき、誰しも気になるのが「いくらで売れるだろう?」という点でしょう。

査定」とは、売却前の家の条件や状態から「売ったらいくらの値がつきそうか」市場価値を不動産会社に評価してもらう仕組みです。
実際に売り出すときも、この査定価格を参考に、販売価格を決めることになります。

その際、物件を売ろうとしている人には「不動産会社は物件のどこを見て判断してるの?」「リフォームしてからの方が高く売れる?」などの疑問が浮かぶはず。

今回は、マンションの査定についてのお話です。マンションを売却する際の流れはもちろん、評価のポイント・訪問前に必要な準備についても解説します!

2016年4月22日初出→2019年12月26日更新

マンションの査定〜売却の流れ

査定」とは、物件がいくらで売れそうか、不動産会社に市場価値を評価してもらう仕組みのことをいいます。
そうして出された査定価格をもとに、売却するかどうか、どの不動産会社を通して売却するのか、仲介先を決めていくのが通常の流れです。

査定の手順は、以下の通りです。

  1. 査定依頼・訪問日の調整(一括査定サイトを利用したり、個別に知っている会社に頼んでもOK)
  2. 現地調査・書類の提示
  3. 結果報告

この結果を受けて不動産会社を選び、媒介契約を結びます。媒介契約とは、売却のサポートを依頼する契約のこと。つまり、媒介契約を結んだ会社から物件を売り出す、ということになります。

相見積もりは2~3社に

査定は一社だけでなく、複数の会社に依頼してもOK。一社だけでは結果を比較できず、相場勘が掴みにくいため、2~3社に依頼する売主さまが多いようです。

また値段だけでなく、各社の対応も比較したいところです。「連絡などのやりとりはスムーズか?」「地域の市場や顧客の情報を把握しているか?」などをポイントに、複数の会社で比較してみましょう。
会社によっては、一戸建てが得意・マンションが得意・賃貸物件が得意など、得意分野も違ってきます。

不動産会社は、大切な資産の売却を一緒にすすめるパートナーです。様々な点からみて、信頼できる担当者と一緒に進めるのが理想です!

訪問査定の前に準備すべきこと

不動産会社の中には、WEB上で所定の物件情報を入力して、簡易査定を行うサービスもあります。しかし、より正確な価格は、やはり訪問してみなければわかりません。

訪問査定とは、本人(売主)立会いのもと30分~1時間ほどかけて、現地調査を行うことをいいます。
立地や周辺環境・陽当り・間取り・設備機器・共用施設の有無など、実際に見てみなければ分からない部分をチェックします。

また、購入時の契約書や重要事項説明書などから、購入価格や権利関係・建物構造・管理状況の確認も行われます。
そのため、訪問査定時には、これらの情報がわかる書類を揃えておく必要があります。
必要書類は、各不動産会社の考え方によって違いもありますが、主要なものは以下の6点です。

訪問査定時の必要書類

  • 契約書
  • 重要事項説明書
  • 登記簿謄本
  • 設計図書
  • 管理規約

また、訪問査定時には、リフォーム履歴や、設備の故障、配管の漏水、雨漏りや結露など、物件のコンディションについても訊かれます。
しかし、少しでも高く売りたいからといって、評価にマイナスになりそうなことを隠すのはNGです。
もし、瑕疵を隠したまま売却した場合、後々責任を問われる場合もありますので、正直に答えましょう!(売主の瑕疵担保責任)

事前のリフォームは不要

中古マンションは、通常使用の範囲内で傷みや劣化があることは前提となっています。
とくに最近は中古マンション購入後のリノベーション(リフォーム)が人気で、物件の解体を前提に購入する人も増えています。

そのため、例えリフォームで内装や設備を新しくしても、査定の評価が高くなる可能性はほとんどありません。

また、査定前に掃除や整理整頓を行うのは、部屋の広さや明るさを正確に見せるという意味では良いことですが、プロのハウスクリーニングまで入れる必要はありません。

査定価格を左右する「10のポイント」

では、不動産会社は査定において、具体的にどのような点をチェックしているのでしょうか。
評価基準のポイントは、各社独自の指針もありますが、ある程度共通しています。高評価を得るためには、このポイントをあらかじめ理解しておくことが大切です。

査定の評価基準主要10項目

  • 立地
  • 築年数
  • グレード
  • 施工・販売会社
  • 共用施設
  • 管理状態
  • 回数
  • 陽当たり
  • 広さ・間取り
  • 専有部分の設備や内装の傷み

1.立地

立地はマンションの市場価値を決める、もっとも重要な条件の一つです。

駅からの距離が近い(徒歩10分以内)、最寄駅に急行列車が止まる、複数の路線が乗り入れている、などの条件は高評価につながります。

また、日々の買い物をするスーパーや、学校・保育園へ通いやすい、病院・銀行などが徒歩圏内にある、物件周辺の治安や環境(騒音が少ない・街灯が設置されている)が良好である、なども住人の安心感に繋がるため高評価です。

さらに周辺の開発が進行中であるなど、今後人口の流入が期待できる地域は、より評価が上がりやすくなります。

2.築年数

築年数が新しいほど価格は高く、古いほど価格は低くなります。建物や住宅設備が、年月の経過とともに消耗していくためです。

一般に建物の価値は、おおよそ築25年で底値となり、その先は変化がゆるやかになっていきます。
ただし、土地は経年の影響を受けないので、地価の上昇によって建物価格の下落を補い、中には買ったときより高く売れるマンションもあります。

築年数において、とくに重要なのが「新耐震基準が適用されているか」という点です。新耐震の物件は、購入者にも安心感があり、高評価に繋がりやすいのです。
新耐震基準が適用されはじめたのは、1981年(昭和56年)6月1日以降。したがって新耐震基準が適用されている物件とは、この日以降に建築許可が下りた物件ということになります。

3.グレード

何をもって「グレードが高い」とするかは、一概にいうのは難しいですが、セキュリティや各種サービス、共用施設が充実している物件は、その分効果でも納得感があります。たとえばこんな物件は、ハイグレードといえるのではないでしょうか。

  • エントランスや外観に高級感がある
  • 住民専用ジムやゲストルームなど共用施設が充実している
  • ホームセキュリティシステムが完備されている
  • コンシェルジュがいる

4.施工・販売会社

大手デベロッパーの販売であったり、大手施工会社が建築した物件である場合は、人気が高く、高値が付きやすい傾向です。
秀和レジデンス、パークマンションなどは、都内の代表的なブランドマンションです。

5.共用施設

宅配ロッカーや24時間ゴミ出しOKのステーションがあったり、ゲストルームなど、便利な共用施設が揃っていることも高評価に繋がります。

また、戸数に対して充分な台数の駐車場があるか、エントランスやエレベーター、敷地内に防犯カメラが設置されているかといったセキュリティ面も、評価に影響するポイントです。

6.管理状態

管理状態は、経年による建物価格のマイナス評価をゆるやかにしてくれます。建物は経年によって美観が損なわれたり、設備の故障が起きやすくなったりしますが、手入れ次第で見た目も美しく、住環境も快適に保つことができます。

配管や躯体の状態など、目に見えない部分の管理状態を正確に把握するのは簡単ではありませんが、目に見える部分からある程度推測することが可能です。

  • 定期的に外壁塗装や屋上防水などをメンテナンスしているか。
  • 共用部分の清掃が行き届いているか。
  • 常駐している管理人の有無。
  • 共用施設(集合ポストやゴミ置き場など)の使用状況。

また、外壁塗装や防水処理など、定期的に行われる大規模修繕については、過去に実施した修繕の記録と、今後の計画を作成することが、国土交通省によって推奨されています。
これらの長期修繕計画、修繕記録がつくられていること、またその内容が適切であることも、評価につながる重要なポイントです。

  • 長期修繕計画および過去の修繕記録があるか。
  • 長期修繕計画は、国土交通省のガイドラインに基づいた適切な内容となっているか。
  • 長期修繕計画に基づいて、定期的に修繕が実施されてきたか。
  • 修繕積立金は充分に貯蓄されているか。

7.階数

マンションでは、階数が高くなるほど、物件価格も上がる傾向があります。
タワーマンションは、上層階と下層階で価格が違うと聞いたことがある方もいるでしょう。上層階は眺望がよく開放感があるほか、日差しが遮られることなくたっぷりと射し込んでくるため、人気が高いのです。

特に3階以上は査定価格が高く、さらに上にいくほど価格は高くなっていきます。
また、角部屋も人気のため、高値がつきやすいようです。

8.陽当たり

一日を通して日差しがよく入る南向きの物件は、人気があります。
とくに都市部は建物が密集している地域が多く、採光にすぐれたマンションはそう多くないという事情もあり、人気が集中しやすいのです。

とは言え、せっかく南向きの部屋も、隣の建物に光や眺望を塞がれてしまっては意味がありません。目の前に背の高いビルが建っている、もしくは今後立つ予定がある場合は、マイナス評価に繋がるため注意が必要です。

9.広さ・間取り

広さは物件価格と比例します。
一般に、ファミリーで住むことができる60㎡以上は、高評価を得るのに有利な広さです。なぜなら、結婚や子どもの誕生など、家族構成の変化をきっかけに住宅購入を考える人が多いためです。

ただし、必ずしも広ければ広いほど良い! というわけではなく、その地域の需要によって、評価は多少変化します。

10.専有部分の設備や内装の傷み

クロスの汚れや床材の傷みなど、通常の経年劣化の範囲内であれば、価格に影響はありません。なぜなら、中古マンションはリフォームやリノベーションを前提に探している買主も多いためです。

ただし、ペットの飼育状況や、売りたい物件がゴミ屋敷である等、特殊なケースは減額対象になる場合があります。

査定額≠売り出し価格

査定額が高い場合でも、そのままの値段で売れるとは限らなので注意が必要です。
査定額とは、あくまで周辺相場や現在の市況、過去の成約価格に基づく予測であるためです。

買い手にとって、その物件の価値が高ければ、査定額より価格が高くても売れますし、条件がマッチしなければ、いくら安くても売ることは難しくなります。

売出し価格は査定をもとに決定しますが、実際に販売する価格と全く同じである必要はありません。
最終的には売主が「この値段で売りたい!」という値段設定にして良いことになっています。
中古物件は値引き交渉が入る場合が多いので、その分を見込んで「査定価格+α」の価格で売り出す人が実際多くいます。
もちろん、相場からあまりかけ離れた値段をつけてしまうと、買い手がなかなかつかない可能性があるので、注意が必要ですが……。

納得のいく価格で物件を売るには、中古物件の価格がどのように決まるのか、周辺相場はいくらかといった基礎知識を押さえておくこと。そして、売却のパートナーとして信頼できる不動産会社を見極めることが大切です。

ひかリノベでは、自宅や相続した物件の売却サポートも行っています。売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。


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