マンション査定価格はどう決まる?評価を分ける9項目

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マンションの売却を検討するとき、誰しもまず気になるのは「いくらで売れるだろう?」ということでしょう。

不動産仲介会社の査定は、売却前の家の条件や状態から、売ったらいくらの値が付きそうか、市場価値を評価する仕組みです。
実際に売り出す際も、この査定価格を参考に販売価格を決めることになりますが、不動産会社は物件のどこを見て判断しているのでしょう。

本日はマンション査定についてのお話です。評価のポイント、訪問前に必要な準備について解説します。

2016/4/22初出→2018/5/30更新→2018/12/24更新

 1.評価を分ける9つのポイント

査定の評価基準は、各社独自の指針がありますが、チェックするポイントはある程度共通しています。
立地や築年数、室内の広さ、陽当たり……つまりマンション購入を考えている買主さまの多くが関心をもっている点をチェックしているのです。

共用部分

    • 立地・周辺環境
    • 築年数
    • 耐震性
    • 管理状態
    • グレード感
    • 事件・事故の有無

専有部分

    • 広さ
    • 階数
    • 陽当たり

共用部分

立地はマンションの市場価値を決めるもっとも重要な条件の一つです。
都市部へのアクセスが良いエリア(急行列車が停まる・複数の路線が乗り入れている)は高評価です。
最寄り駅までの距離は徒歩10分以内。近ければ近いほど良いのですが、線路や幹線道路が目の前を通っている場合、騒音の懸念からマイナス評価となることも。
毎日の買い物に利用するスーパーや、お子さまの保育園や学校、病院や銀行等の生活インフラが徒歩圏内に揃っていることもポイントです。
周辺の開発が進行中で、今後人口の流入が期待できる地域は、より評価が上がります。

築年数は新しいほど価格は高く、古くなるほど安くなっていきます。建物や住宅設備は年月の経過とともに消耗していくためです。
一般に建物の価値はおおよそ築25年で底値を迎え、その先は変化がゆるやかになっていきます。
ただし土地は経年の影響を受けないので、地価の上昇によって建物価格の下落を補い、買ったときより高く売れるマンションも中にはあります。

東日本レインズ 首都圏不動産流通市場の動向(2017年度)

東日本レインズ 首都圏不動産流通市場の動向(2017年度)http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

耐震性もまた築年数と関係があります。
現行の新耐震基準が適用となったのは1981年(昭和56年)6月以降です。それ以前は震度5程度を想定した基準になっていましたが、以降は「震度6強でも倒壊しないこと」と基準が変わりました。
したがって1981年6月以降に建築確認を受けた建物の方が、評価が高くなる傾向があります。

管理状態は経年による建物価格のマイナス評価をゆるやかにしてくれます。
外壁塗装や屋上防水等が定期的にケアされている・古くなったエレベーターや玄関ドアは交換する等、適切なメンテナンスを施していれば、コンクリート造の建物は実は100年以上維持できる――と言われています。
(参照:国交省 RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例 http://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf
長期修繕計画は建物の維持に必要充分な内容となっているか。
その計画に基づいて修繕が実施されてきたか。
修繕積立金は充分に貯蓄されているか、といったことがチェックされます。

グレード感が高い物件は、そうでない物件に比べて売値が高価でも納得感がありますね。
防音性能や断熱性能にすぐれている、耐震・免震構造である。
オートロックやモニター付きインターホン等、セキュリティが充実している。
コンシェルジュやフィットネスジム等、共用サービスが充実している。
デベロッパー・施工会社のブランド力が高い。秀和レジデンス、パークマンション等は、都内の代表的なブランドマンションです。

事件・事故が同じマンション内で起こると、資産価値はガクンと落ちてしまいます。
具体的には殺人事件や自殺、火災といったケースです。ニュース等で報道されればマンションのイメージは悪くなりますし、事故物件を調べられるWebサイトもあります。
その部屋で起こったことでなくても、お隣や同じ階、内容によってはマンション全体の評価に影響することもあります。

専有部分

広さは物件価格と比例します。
とくに登記面積が50㎡を切ると、ニーズが単身住まいに限定されてしまう・住宅ローン控除が受けられないといった問題から、評価は低く抑えられがちです。

階数は高くなるほど物件価格も上がります。タワーマンションは上層階と下層階で価格が違う、とお聞きになったことがあるでしょう。
上層階は眺望が開けており、開放感がある他、日差しが遮られることなくたっぷりと射し込んでくるため、お部屋が明るく温かくなります。
とくに都市部では、眺望と採光は高層階でないと望めないという事情もあり、人気が高いのです。

陽当たりは階数の他、方角(窓の向き)によっても左右されます。
南向きがもっとも評価が高く、北向きは日照時間が短いため、評価は低く抑えられがちです。
また角部屋は窓が二方向に付いている物件が多いですね。とくに南向きの窓を含む角部屋は採光に優れており、高評価です。角部屋は片側しか他の住戸と接していないため、プライバシーが守られる・生活音が響きにくいといった利点もあります。
とはいえせっかく南向きの窓も、お隣の建物に塞がれてしまっては意味がありません。目の前に背の高いビルが建っている・もしくは今後立つ予定がある場合、マイナス評価につながります。

2.訪問前の準備と必要書類

査定(訪問査定)は本人立会いのもと、30分~1時間ほど掛けて現地調査を行うほか、購入時の契約書や重要事項説明書等から、購入価格や権利関係・建物構造・管理状況を確認します。

紛失した書類があれば、担当コーディネーターにご相談ください。すべて揃っていなければ査定が出せないということはありません。

訪問査定の必要書類

    • 契約書
    • 重要事項説明書
    • 登記簿謄本
    • 設計図書
    • 管理規約

※一般的な例です。不動産会社によって異なる場合があります。

査定前にリフォームクリーニングをした方が良いか、という質問をいただくことがありますが、特別なことは必要ありません。
中古マンションはリノベーション(リフォーム)を前提に購入される方が少なくないので、内装や設備機器の状態は重視されないのです。
もちろん実際にマンションを売り出し、買主さまが内覧に訪れたときは、やはり綺麗に片付いている方が印象が良いですから、普段から掃除と整理整頓を心がけておくのに越したことはありませんが、プロのハウスクリーニングを入れる必要はありません。

ひかリノベではとくに「中古を買ってリノベーション」をお考えの買主さまに物件をご紹介しております。まずはそのままの状態をお見せくださいませ。

3.売るか否かを決めるためにも、まずは査定を

まずはいくらで売れそうか、査定の結果を見てから、売却するか否か判断したい、という方も多いのではないでしょうか。
査定を依頼したからといって、必ずしもその不動産会社と媒介契約(売却の仲介業務を請け負うという契約)を結ばなければいけないわけではありません。
料金も無料ですから、ご自宅の売却をお考えの方はぜひお気軽にお申し込みください。

査定方法には広さやエリアといった条件から、だいたいの評価をつける簡易査定(机上査定)と、実際に家を見て評価をつける訪問査定があります。
当然ながら訪問査定の方が、より正確な評価が期待できます。

査定の依頼は一社だけでなく、複数の会社(三社程度)に出すのが一般的です。
一社だけでは査定価格が高いのか、安いのか、比較対象がないので相場が掴みづらいためです。

査定価格は高ければ良いというわけではありません。
査定はあくまで予想値であって、必ずその価格で売れることを約束するものではありません。
ひかリノベでは周辺相場に照らして、現実的な市場価値に限りなく近い評価をお伝えしております。

マンション売却をお考えの方は、ぜひ個別相談会にてご相談くださいませ。
また、お住み替えの新居探しのご相談も承っております。

 

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】 三部 浩一(宅地建物取引士)

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