マンション査定価格はどう決まる?評価を分ける10のポイント

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お仕事の都合や新しい家族の誕生、あるいはご実家の親御さんを呼び寄せる等々、さまざまな事情から住み慣れたマンションの売却を考えるとき、まず気になるのは「この家はいくらで売れるだろう?」ということでしょう。

その目安を知るための大切なステップが『査定』です。つまり「不動産取引のプロの目から見て、わが家の価値はいかほどか」を評価してもらおう、ということですね。

でも、プロはどこを見て「住まいの価値」を判断しているのでしょうか。
そもそも、その判断は本当に信頼できるのでしょうか?

本日はそんな疑問にお応えすべく、『マンション査定』の内幕に迫ります!
評価のポイントや査定価格の算出方法、信頼できる不動産会社の選び方まで。これからマンションの売却を検討なさっている方は、査定の前にぜひこの記事をご一読ください!

1.査定のプロセス ~依頼から売り出しまで

まずは査定を頼んでから実際にマンションを売り出すまでの「動き」を整理しておきましょう。

マンションを売ろう!
査定依頼
簡易査定
訪問査定
仲介会社えらび・売り出し

マンションの売却を検討するに当たって、まず気になるのは「売ったらいくらの値が付きそうか」ということ。
もちろん、誰にとっても「住み慣れたわが家」の価値はかけがえのないものですが、不動産市場における市場価値は一体いくらなのか? 不動産取引のプロである不動産会社に評価してもらおう、というのが『査定』です。

査定は「まだ売るか売らないか決心がつかない」「査定の結果を見て判断したい」という方でも依頼してOKです。
料金は、通常はどの会社も無料!(厳密には「実際に売却にすすみ、成約した場合の成功報酬=仲介手数料」に含まれています。成約に至らなければ請求されることはありません)
A社だけでなくB社・C社……と同時に複数の会社に依頼することも可能です。一社だけでは客観性に不安が残りますから、3社を目安に依頼されるとよろしいでしょう(高い・安い・中間と相場感が掴みやすいため)

査定の評価基準は不動産会社によって異なります。「この条件の物件なら、成約価格はこれくらいになるだろう」という判断は、各社の経験やノウハウによって下されるためです。
より正確な評価を求めるなら、全国に支店を展開しているような大手と、地元密着型の会社と、両方に査定してもらうのが理想的です。

査定は簡易査定(机上査定)訪問査定の二段階で行います。
簡易査定はエリアや広さ、階数といった「条件」をあなたから聞き取り、おおよその価格を概算します。
最近はWebで必要事項を記入するだけで、即日回答が得られます。

▲一括査定サイト。一度に複数の不動産会社へ簡易査定を申し込むことができます。
町の不動産会社に飛び込むよりも気軽ですから、まずはこうしたサイトを通じて相場感を掴んだあと、その中から訪問査定にすすむ会社を選ぶのもよろしいでしょう。

訪問査定は実際の建物や室内を見て、よりくわしく物件を評価します。
また購入時の契約書や重要事項説明書・登記簿謄本・設計図書・管理規約といった書類を見て、購入時の価格や権利関係・建物構造・管理状況なども確認します(確認書類は不動産会社によって異なりますので、指定された書類を適宜ご用意ください)
こちらは本人立ち合いのもと30分~1時間ほど掛けて現地調査を行うほか、不動産会社側で役所や法務局にアクセスして権利関係など確認するため、結果が出るまで数日~1週間ほど見ておきましょう。

全部の会社の結果が揃ったら、その中から売却仲介を任せる会社を選び、いよいよ売り出しです。
仲介を任せる会社は一社に絞っても(専任媒介)2~3社で平行して売り出す形でも(一般媒介)どちらでも構いません。

また売り出しにあたっては、販売価格を設定することになります。ここで押さえておきたいことは、販売価格=査定価格でなくても良い、ということです。
査定価格はあくまで参考値ですから、「もっと高く売れるはずだ」と思ったら、強気の価格設定にしても構わないのです。
実際、中古マンション取引においては言い値で成約するケースはむしろ少なく、買い手から値引き交渉があるのが常ですから、その分を見込んでやや高めの価格設定とする方が多いようです。

2.評価のポイント10ヶ条

さて、ここからは不動産会社が査定の際、どこを見て住まいの価値を評価しているのかを見ていきましょう。

先ほどお話したとおり、会社によって「この条件ならいくらで売れるだろう」という判断は各社の経験やノウハウによって下されることになります。
しかしおおよそどの会社も、次の条件は必ず「評価対象」としてチェックしてきます。

マンション全体の条件

    • 立地・周辺環境
    • グレード
    • 築年数
    • 耐震性
    • 管理状態
    • 事件・事故

戸別の条件

    • 広さ
    • 階数
    • 陽当たり
    • リフォーム状況

マンション全体の条件

まずはマンション全体、共用部分についてチェックされるポイントをくわしく解説します。

立地は物件の市場価値を決める「もっとも重要な条件」の一つです。
都市部へのアクセスが良いターミナルエリア(最寄り駅に急行列車が停まる・複数の路線が乗り入れているエリア)は高評価です。
最寄り駅までの距離は少なくとも徒歩10分以内、距離にして1㎞圏内。もちろん近ければ近いほど良いのです。ただし線路や幹線道路が目の前を通っている場合、騒音の懸念からマイナス評価となります。
さらに、毎日の買い物に利用するスーパー・お子さまの保育園や学校・遊び場となる緑地公園・病院や銀行等の生活インフラが「徒歩圏内に揃っているか」も重要なポイントです。周辺の開発が進行中で、今後人口の流入が期待できる地域は、より評価が上がります。

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▲生活環境がととのった街は人気高です。

マンションのグレードは資産価値のベースとなります。
防音性能や断熱性能にすぐれている、耐震・免震構造であるといった建物のスペック。
オートロックやモニター付きインターホンといったセキュリティ設備の充実。
24時間コンシェルジュサービスやフィットネスジム・プールといった共用サービスのクラス感。
そして、デベロッパーや施工会社が信頼性の高い企業であることも重視されます。施工不良やごまかし工事のリスクが少ないと考えられるためです。また仮に不具合が見つかったとしても、補償できる資金力をもった企業なら安心だというわけですね。

築年数は新しいほど資産価値が高く、古くなるとともに低くなっていきます。建物や住宅設備は経年劣化していくためです。
一般に建物の価値は築20年で底値を迎え、新築時の半額ほどまで下落します(減価償却)

耐震性もまた築年数と関係があります。
現行の「新耐震基準」が適用となったのは1981年(昭和56年)6月以降です。それ以前は震度5程度を想定した基準になっていましたが、以降は「震度6強でも倒壊しないこと」と基準が変わりました。
したがって1981年6月以降に建築確認を受けた建物の方が、評価が高いのです。

管理状態は経年劣化によるマイナス評価をゆるやかにしてくれます。
外壁塗装や屋上防水等が定期的にケアされている・古くなったエレベーターや玄関ドアは交換する等、適切なメンテナンスを施していれば、コンクリート造の建物は100年でも維持できるのです。
そのために必要な費用(管理費・修繕積立金)は集められているか?
修繕計画は建物の維持に必要充分な内容となっているか? またその計画に基づいて大規模修繕が実施されているか、といった点も評価の対象となります。

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▲建物を安全に維持するためにはメンテナンスが不可欠です。

事件・事故が同じマンション内で起こると、資産価値はガクンと落ちてしまいます。
具体的には殺人事件や自殺、火災といったケースです。ニュース等で報道されればマンションのイメージは悪くなりますし、事故物件を調べられるWebサイトもあります。
その部屋で起こったことでなくても、お隣や同じ階、内容によってはマンション全体の評価に影響することもあるのです。

戸別の条件

つづいて住戸の中、専有部分についての評価ポイントを解説します。

広さは物件価格と比例します。
とくに50㎡を切るとニーズが単身住まいに限定されてしまう・住宅ローン控除が受けられないといった問題から、評価は低く抑えられがちです。

階数は高くなるほど物件価格も上がります。
タワーマンションは「上層階と下層階で価格がガクンと変わる」とお聞きになったことがあるでしょう。
上層階は眺望が開けており、開放感がある他、日差しが遮られることなくたっぷりと射し込んでくるため、お部屋が明るく温かくなります。
とくに都市部では「眺望と採光は高層階でないと望めない」という事情があるため、階数は価格に直結しています。

陽当たりは階数の他、方角(窓の向き)によっても左右されます。
南向きがもっとも評価が高く、北向きは日照時間が短いため評価は下がりやすくなります。
また角部屋は窓が二方向に付いている物件が多いですね。とくに「南向きの窓を含む角部屋」は採光に優れており、評価は非常に高いのです。
(角部屋は片側しか他の住戸と接していないため、プライバシーが守られる・生活音が響きにくいといった利点もあります)
とはいえ、せっかく南向きの窓も、お隣の建物に塞がれてしまっては意味がありません。上層階なら障害になりませんが、そうでない場合は目の前に背の高いビルが建っている・もしくは今後立つ予定がある場合、高評価は望めないのです。

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▲目の前にビルやマンションが建つと眺望や採光に影響します。

リフォーム状況は、あまりに大きなキズやひどい汚れがない限り大きな影響はありません。しかし床が陥没しているとか、配管が錆びていて赤水が出るとかいう場合はマイナス評価につながります。
とはいえ「リフォームしたから」といって、その分査定価格が上がる――というわけではありませんから注意が必要です。中古マンションはリフォームやリノベーションを前提に購入される方が多く、売主で行うリフォームは「意味がない」とされているためです。
ですから「評価を上げるためにリフォームを」とお考えになるのは、おすすめできません。
とはいえ他人の目に触れるわけですから、いつもりより少していねいにお掃除をする——というくらいで充分ですよ!

3.査定価格の算出のしかた

以上のポイントを総括して査定価格が決まるわけですが、その算定には3つの考え方があります。

査定価格の算出方法

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

取引事例比較法は、条件が同じ物件の価格をもとに査定価格を決めるというやり方です。

原価法は「同じ建物をいま新築したら、いくら掛かるか」という考え方です。築年数に応じて減価償却を行い、価格を調整します。

収益還元法は、将来生み出すであろう利益をもとに物件価格を算出します。投資用不動産で用いられる考え方です。

中古マンションの売買によく用いられるのは、取引事例比較法です。過去の取引事例から立地・グレード・築年数など似た条件の物件をピックアップして、その成約価格をもとに査定価格を決定します。
このとき、取引時期の違いや市場動向も考慮して価格調整を行います(時点修正)経済事情はたえず変化していますから、数年前の感覚で値付けをしてしまうと「本当はもっと高く売れたのに」とか「割高な値段を付けてしまって買い手に敬遠される」といったおそれがあるのですね。
そこで、たとえば「2年前に同じエリア・同じグレード・同じ築10年の部屋が2,800万円で売買されているが、いまは不動産価格が高騰しているから3,000万円で売れるだろう」というように、時局に合わせて修正するわけです。

4.不動産会社選びの「決め手」

さて、ここからは各社の査定が出揃い、いよいよ売り出しへ向けて動き出そうとしている方に向けたお話です。査定を出してもらった会社の中から、どのように仲介先を選んだら良いのでしょうか?

「一番高い評価を付けてくれた会社を選びたい、そうすれば高く売れるはずだ」と考えがちですが、実際に査定価格どおりに売れるとは限らないのです。
不動産会社の仕事はあくまで買い手とのマッチング。不動産会社が買い取って再販するわけではありません(中には「半年経っても売れない場合は買取します」という会社もありますが、相場の7割程度に割り引いての買取となるケースがほとんどです)
ですから「査定価格が高い/安い」だけを基準に決めてしまうのは、些か危険です。

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もちろん極端に低評価の会社では「この物件は売れない」と踏んでいるわけですから、高値での取引は期待できません。しかし査定価格を高く付けた会社も、本当に「この物件は高い価値がある」と考えているとは限らないのです。
中には仲介の契約を得たいがために、でたらめに高い価格を付けて「売主を惹きつけよう」という会社もあります。不動産会社は仲介を任され、売買が成立してはじめて報酬を得るので、契約をとることに必死なのです。

多くの会社はマッチングの精度を高めたり、サービスを良くすることで売主の信頼を得る努力をしていますが、「契約さえとれれば」という考えの会社も、残念ながらまだゼロではありません。
そのような会社の査定を信用して高い売値を付け、売り出しを掛けたとしても、買い手には「割高な物件だな」と思われてしまうことでしょう。
そして3ヶ月・半年と売れ残っていると「何か問題がある物件かもしれない」と心配されて、ますます買い手から敬遠される、という悪循環にはまってしまうおそれも……。

ですから、査定は「相見積もり」で相場感をつかむことが大切なのです。極端に評価が高い/低い会社を避けるために。
また、同時にご自身で近隣の不動産情報を閲覧なさってみることもおすすめします。「お隣のマンション、うちで出してもらった査定価格より随分高いな。どこが違うのだろう。それとも別の会社に査定してもらえば、うちもこれくらいの評価が付くのだろうか」というように、考えるヒントになりますよ。

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仲介会社はあなたの大切なマイホームを託すパートナーですから、信頼できる会社かどうかが何よりも大切です。
「大手だから大丈夫だろう」とも限りません。地元密着の「町の不動産屋さん」の方が、近隣でマンションを買いたいといっている人をよく知っているというケースもざらにあります。
ですから仲介先を選ぶ際は、地域での成約実績を必ずチェックしましょう。

さらに、担当営業マンの資質も無視できません。
こちらの質問や要望に真摯に・迅速に答えてくれるか? よく「中古不動産は生もの」と言われるとおり、一瞬のタイミングで成否が決まります。優先順位を後回しにされるようでは、早期の成約は望めません。

また、違法な料金を請求してくる会社は論外です。
先ほどもお話したとおり、不動産会社の報酬は通常、売買が成立したときに発生する仲介手数料のみ。それも「売買価格×3%+6万円」と上限が決まっています。
上限を超える金額を請求されたり、仲介手数料とは別に広告費等を請求されたという場合は違法行為ですから、支払う必要はありません。
(とくにあなたから希望して特別な広告を打ったのでない限り、チラシやWebの不動産情報サイトへの登録といった通常の広告は、不動産会社が負担します)

 

以上のように、マンションの査定についてお話してきましたが、いかがでしたか?
査定はマンション売却のスタート地点。上手に利用して信頼できる不動産会社を見極め、早期に・妥当な価格で次のオーナーに手渡したいものですね。
これからマンション売却をお考えの方、「査定をどこに頼もうかな」と検討されている方は、ぜひ私たちひかリノベにお任せください!

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ひかリノベは、中古不動産売買からリノベーションまでワンストップでご提供しているリノベーション会社です。
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この記事のまとめ

マンション売却の最初のステップ、査定。まずはその結果を見て「売却するか否か決めたい」という方もいらっしゃるでしょう。
査定は簡易査定と訪問査定の二段階で行います。まずは簡易査定を数社依頼して相場感をつかみ、「これなら売れそうだ」と目算がついたところで2~3社に絞って、訪問査定にすすまれるとよろしいでしょう。

一般に査定でチェックされるポイントは次の10ヶ条です。

共用部分

  • 立地・周辺環境(都市部へのアクセス・生活環境の便利さ)
  • グレード(共用サービスの充実・ブランド力)
  • 築年数(新しいほど良い)
  • 耐震性(新耐震基準であれば良い)
  • 管理状態(修繕状況・資金の潤沢さ)
  • 事件・事故(事故物件はマイナス評価)

専有部分

  • 広さ(広いほど良い)
  • 階数(高層階ほど良い)
  • 陽当たり(南向き・角部屋は高評価)
  • リフォーム状況(ひどい破損・故障の放置はマイナス評価)

これらのポイントを総合的にみて査定価格を算出します。ご自分で住む用のマンションの場合、取引事例比較法(過去の似た物件の成約価格をもとに価格を付ける方法)で算定します。

査定価格は「その値段で必ず売れる」と保証するものではありません。あくまで「これくらいで売れそう」という予測値です。ですから査定価格が高い不動産会社=高く売ってくれる会社とは限りません。中には仲介の契約欲しさに高い値を付ける会社も。そのような不誠実な会社は買主にも信頼されず、けっきょく売れ残って大幅値下げをするハメになりかねませんから、相場からかけ離れた価格を提示してくる会社は避けるのが賢明です。

信頼できる仲介会社をお探しのあなたは、中古リノベーションのひかリノベにぜひご用命ください!

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