マンション査定を最大限に活用!マンションを上手に売る秘訣

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自分のマンションの売却を検討されている方はいらっしゃいませんか?

マンションを売りに出すことを考えて、一番最初に気になるのが「そもそも、私のマンションっていくらくらいで売れるのだろう」という疑問ですね。

マンションの価格は立地や築年数、管理状況によって大きく異なります。

自分で相場を調べることはできますが、第三者の専門家に査定してもらうことが、自分のマンションの価値を知る上で最も有効な手段です。

この記事では、マンションの査定について、査定方法や査定基準、依頼先、それに、査定を受ける上での注意点について解説しています。

この記事を読めば、マンションの査定でおさえておくべきことが全て分かりますので、これから査定に出す方は、ぜひご一読ください。

1.マンション売却の流れ

マンション査定に入る前に、マンション売却のプロセスを把握しておきましょう。

マンション売却の3STEP

①マンション相場のチェック → ②仲介業者を選ぶ → ③価格を決めて販売

相場を知ってから仲介業者を選定し、価格を決めて販売していくという流れになります。

最初の相場チェックにあたるのが、この記事で説明する査定です。

しかし、査定の前に、自分でマンション相場をチェックしておくことをお勧めします。

そうすれば、査定額を見て「この辺のマンション相場は、○○万円位のようですが、なんでこんなに安い(高い)のですか」と尋ねることができます。

他人に任せっきりだと、不安になってしまうこともありますよね。自分で調べて納得するのは、満足する取引をするためにとても大事なことです。

相場を調べることは難しいことでも何でもなく、ネットで調べることができます。相場の調べ方について詳しく知りたい方は、別の記事「中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ」をご覧ください。

2.マンションの査定方法

ここでは、査定でチェックされるポイント、査定の方法や査定価格の意味についてご説明します。

2-1.査定でチェックされる5つのポイント

査定で重要な5大ポイント

  • 立地・周辺環境
  • 築年数・広さ
  • 管理状況
  • 安全性
  • 方角・階数

1つずつ見ていきましょう。

2-1-1.マンションの立地・周辺環境

マンション価格を決める一番重要なものが立地です。

<マンションの立地>

立地は「都会に近いか」「駅に近いか」がポイントになります。

東京や大阪など、人口が多い都市に近ければ住宅需要も大きく、マンション価格も郊外より高値がつきます。

それに、駅に近いかどうかも重要です。

駅にもいろいろありますが、ターミナル駅であったり、快速や特急が止まる駅だと、それだけ評価が上がります。

首都圏の駅では、1分離れるごとに土地の価格が下落していきます。(地方では、都市に近い場所は別ですが、郊外は駅近の利便性はあまりなく、価格にあまり反映されません。その代わり、駐車場の有無が重要になってきます。)

<周辺環境>

スーパーやコンビニ、病院や銀行、郵便局など、生活に大切な施設が近所に揃っているかがチェックされます。また、子育てに欠かせない学校や保育園、公園が近くにあるかも大事です。

それに、物件の近くに車の行き来が多い道路がある場合は、騒音などもチェックされます。

要は、住みやすい環境にあるかが審査されるわけですね。

2-1-2.マンションの築年数・広さ

新しいマンションほど価値があり、広いほど価格が高くなるというのは、不動産探しをしたことのある方ならご存知でしょう。

築年数では、1981年(昭和56年)という耐震基準が変わった年に注目しましょう。

1981年6月以前に建築確認された建物は、旧耐震基準と呼ばれ、「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない」と設定されています。それ以降の新耐震基準では、「震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない」と変更されました。

新耐震基準を満たしていないマンションは、それだけで査定が下がってしまいます。

2-1-3.マンションの管理状況

「マンションは管理を買え」という言葉があるほど、マンションの管理は重要です。専有部分(所有する部分)と共用部分(住民皆の部分)に分けて見ていきましょう。

まず、専有部分ですが、キッチン、トイレ、バスルームなどの設備、フローリングなどの室内の状態がチェックされます。

壁クロスなど、簡単に変えられる部分は査定にあまり関わりないですが、水周りなど、変えるのに費用がかかる部分が重要なチェックポイントになります。

リフォームすればそれだけ価値が上がるということはありませんので、リフォームをする必要はありません。すでにリフォームしてある方は、リフォームの記録や資料があると、査定に好影響が出ることもあるので、資料を準備しておきましょう。

次に共用部分です。マンション全体の管理状態はどうかが審査されます。ドアやベランダ、外壁や廊下に破損はないか、それに、エレベーター、オートロックなどの設備面もチェックされます。

それに、管理費や修繕積立金が集められているか、大規模修繕計画が立てられているか、また、管理人が常駐しているかどうかなどもポイントになります。

2-1-4.部屋の方角・階数

マンション査定では方角や階数も重要なチェックポイントになりますが、これは眺望や日当たりが、物件の人気と関わってくるためです。

高層階で眺望がよく、それに、南向きで日当たりの良い部屋が高評価されます。

それに、物件の前で大型の建物が建てられる計画がないかなどもチェックされます。(見晴らしが悪くなるかもしれないですからね)

2-1-5.マンションのセキュリティ

セキュリティでは、周辺の治安だけではなく、オートロックや防犯カメラなど、防犯設備が審査されます。

安全に暮らすことができるというのは、当たり前ですが、とても重要なことですよね。

2-2.マンション査定の方法

3つの査定額算出方法

  • 取引事例比較法・・・条件の近い取引事例から査定価格を割り出す
  • 原価法・・・物件の建設費用や経年変化から査定価格を算出する
  • 収益還元法・・・将来物件が生み出す収益から査定価格を決定する

マンション査定の場合、取引事例比較法が使われることが多いです。

取引事例比較法では、立地、築年数、階数、間取りなど、対象の物件と似た条件の物件と比較して査定価格を出します。

次に、取引時期の違いや市場の動向を考慮して、査定額を出します。

例えば、「3年前に同じマンションの部屋が2,000万円で売れたが、3年間で経年劣化やデフレで不動産価格が下がっていることを考慮に入れて、1,700万円程度が妥当」というように割り出すわけです。

さらに、調べるための2つの方法を知っておきましょう。

不動産査定の2つの調べ方

  • 机上査定(簡易査定)・・・物件を見ないで取引事例や市場動向から査定する
  • 訪問査定(詳細査定)・・・実際に物件を見て建物の状態を考慮して査定する

違いは、実際に物件を見るかどうかということです。

机上査定では、物件の種別(戸建て、マンション、土地)、所在地、築年数、面積など、必要な情報を不動産業者に送ると査定してもらえます。査定にかかる時間は、30分~1時間程です。

訪問査定では、実際に足を運んでもらい、周辺環境、日当たり、建物や設備の状態などを細かくチェックしてもらいます。さらに、役所調査で権利関係や法律上の制限等も確認するため、数日かかります。

机上査定は手軽に受けることができるが精度は高くなく、一方、訪問査定は受けるのが大変だが精度は高いというわけです。

本気ですぐに売りたいなら訪問査定、まだ売るか決めていないけど、とりあえず知りたいという方は机上査定が向いています。

<査定にお金はかかる?>

不動産会社に査定を依頼しても、不動産鑑定士に依頼する場合を除き、基本的に費用はかかりません。その代わり、不動産会社に売却を依頼して売買が成立した場合に、仲介手数料を払うことになります。(不動産価格の3%+6万円です。)

2-3.査定価格の2つの注意点

査定価格をだしてもらった場合は、次の2点を良くわきまえておいてください。

査定価格の2つの注意点

  • 査定額は目安であり、その値段で売れるとは限らない
  • 高価格を提示する業者は契約したいだけかもしれない

まず、査定額は目安であり、不動産会社に「3,000万円位で売れますよ」と言われ、大喜びして実際に売りに出しても、少しも反応がないということがあります。査定額で売れなければ、当然、値段を下げるしかありません。

それに、あまりに高価格を提示する不動産会社には注意が必要です。その不動産会社は、まずは「契約を結んでから値段を下げてもらえば良い」と考えているだけかもしれないからです。

値段の相場を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼することが有効です。2~3社程度を目安(多くても4社)に見積もりをしてもらって見てください。1社では査定が正しいか分かりませんし、多くの会社に査定を依頼すると対応が大変になるからです。査定額は目安である点を考慮すると、2~3社が適当でしょう。)

その中で、相場よりも高い額を提示してくれた会社には、依頼する前に、「なんで相場より高く売れるのか」尋ねてみてください。

<なんで査定額が会社ごとに異なるの?>

査定額は、不動産会社によって審査基準が異なること、さらに、その査定を出す人の売買経験や主観も反映されますので、数十万円~数百万円単位の差が出ることがあります。

それゆえ、数社に査定を出してもらう必要があるのです。

<高く査定額を出してもらう方法はある?>

査定額を高くしてもらうという方法があるのか気になる人もいらっしゃるでしょうが、査定額は目安に過ぎない以上、高くしてもらう必要がありません。

むしろ、査定額を出してもらってからが勝負です。

2,000万円で売りたかったのに、1,500万円位の査定額を出されたなら、その不動産会社にどうにか高く売る方法はないか、意見を求めると良いでしょう。

リフォーム費用が売却額に完全に反映されるかどうかは分かりませんが、費用をあまりかけずに、壁紙を変えたり、掃除をして見栄えを良くするだけで、購入希望者に好印象を与えることもできます。

高く売ることに親身に相談に乗ってくれる会社に仲介を依頼したいものですね。(あまり高望みしても駄目ですが・・・)

3.マンション査定の依頼先

マンション査定を依頼するには、①一括査定サイトを利用する②不動産会社を訪問して依頼する③不動産鑑定士に依頼するという3つの方法があります。

3-1.一括査定サイトを利用する

一括査定サイトとは、一気に複数の会社に査定依頼できるサイトです。

不動産情報を入力し、その地域をサービスエリアとする不動産会社の中から選んで査定を依頼することができます。

スーモが、大手不動産サイト、物件から近い会社、地元で売却実績が多い会社を3社を選ぶことを推奨していますが、このように、得意分野の異なる会社を選ぶと良いでしょう。(会社選定の際に、その会社のホームページでどんなところに力を入れているかチェックしてみましょう。賃貸に力を入れている会社、戸建てに力を入れている会社など、特色があることが分かるはずです。)

一括査定サイトの2つのメリット

  • 相場をつかむことができる
  • 売却する物件に合った業者を選ぶことができる

一括査定サイトのメリットは、複数の会社から見積もりを得られるので、相場が分かるということです。それに、どんな業者が対応可能か分かりますので、不動産業者を全く知らない方でも気軽に利用できます。

一括サイトのデメリット

  • 査定をした業者から連日営業の電話やメールがあること

不動産会社は見積もりはタダで出しており、売買を成立させて初めて利益を得ることができます。そのため、媒介契約(仲介を依頼する場合に結ぶ契約)を結んでもらおうと、査定依頼者にアプローチが来ます。

勧誘の言いなりになるのではなく、質問や相談に乗ってくれるかを確認し、良い不動産業者を見極めてください。

3-1-1.一括査定サイト紹介

ここでは、3つの一括査定サイトを紹介します。

マンション.navi

一括査定だけではなく、マンションの相場を教えてくれるサービスがありますので、一度は利用してみることをお勧めします。全国のマンションの取引事例300万件以上のデータをもとに、精度の高い査定をしてくれます。

mannshonnnabi
マンション.naviのHP

イエウール

提携不動産会社は1,200社以上で、査定依頼したい会社を6社まで選ぶことができます。

机上査定と訪問査定を選べます。スピーディーな対応に定評があります。

ieul
イエウールHP

HOME4U

メガバンクのATMサービスやゆうちょ銀行のネットバンクシステムの構築を手掛けたNTT DATAが作り出した不動産サービスサイトがこちらのHOME4Uです。

こちらのサイトでも机上査定と訪問査定を選ぶことができます。

HOME4U
HOME4UのHP

3-2.不動産会社に直接依頼する

一括査定サイトを利用するのではなく、直接不動産会社に依頼することもできます。

すでに信頼している不動産会社があるなら、そちらに依頼しても良いでしょう。

不動産会社に直接依頼するメリット

  • 自分で不動産会社を選ぶことができる

一括査定サイトに登録していない不動産会社は山ほどあります。つまり、一括査定サイトよりも選択肢が多いのです。

不動産会社に直接依頼するデメリット

  • 不動産会社を見抜く見識が必要
  • 相見積もりが面倒

一括査定サイトのメリットは何といってもお手軽に複数の不動産会社に依頼できることですが、直接依頼する場合は、逐一メールを送るなり、訪問する必要があります。

一括査定サイトで2社、地元の会社を2社という感じで両方を合わせても良いでしょう。

3-3.不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士に、有料で査定を依頼すると、客観的な不動産価格を知ることができます。

不動産鑑定士を依頼するべきはこんな人

  • 不動産会社の評価に疑問を持っている
  • 売る気はないが、不動産価値を知りたい

離婚での財産分与や遺産分割で、売る気はないのだけど不動産価値が知りたいというケースがあります。(鑑定だけではなく、相談も受け付けてもらえます。)

売るにしても、「不動産会社にはない客観的評価が知りたい」という方は向いていますね。

気になる費用ですが、不動産の広さや鑑定目的によっても異なりますが、10~15万円が相場のようです。

東京都不動産鑑定士協会
公益社団法人東京都不動産鑑定士協会HP。無料相談も承ってもらえるそうです。

4.最後に

マンションの査定について見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

一括査定サイトを利用するかどうかに関わらず、複数社に査定を依頼することが自分のマンションの相場を知る近道です。

大手不動産会社、地元不動産会社など、2~3社ほど、得意な地域や分野の異なる会社に査定を依頼しましょう。

査定額は途中でも書いた通り、その額で売れるとは限りませんが、目安にはなります。複数の不動産会社に査定を依頼して相場を知れば、マンション売却で大きな損をするということはなくなります。

この記事が、皆さまの納得のいくマンション売買に結び付けば幸いです。

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