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長期優良住宅は将来も安心して住める家のお墨付き

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Beautiful modern living room interior with sofa. 3D rendering

住宅会社の広告やホームページで、「長期優良住宅」という言葉を見かける機会が増えてきました。

長期優良住宅は、長い期間、安心して住めるような住まいの作り方を基準として定め、認定する制度のこと。

認定を受けた住宅は、性能や品質のお墨付きをもらえることになり、税の控除を受けられる、ローンの金利が低くなるなど、経済的な特典もついてくるのです。

長期優良住宅ってどんな家?

国土交通省は、長期優良住宅を次のように定義しています。

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備に講じられた優良な住宅のことです。長期優良住宅の建築および維持保全の計画を作成して所管行政庁に申請することで、基準に適合する場合には認定を受けることができます。

出典:国土交通省「住宅:長期優良住宅のページ

「長期にわたり良好な状態で使用するための措置」にはちゃんと基準があり、満たさなければ認定を受けることはできません。

基準の内容を具体的に見てみましょう。

◆劣化対策

数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。劣化対策等級3相当。
木造なら床下や小屋裏に点検口を設置する、水セメント比や最小かぶり厚さなどに厳しい規定があります。

◆耐震性

「極めて稀に発生する地震」(震度6強から7)が起きても、改修すれば住み続けられるだけの性能があること。
耐震等級2以上か、免震建築物など。

◆可変性(共同住宅等のみ)

住まい手のライフスタイルが変化した際、間取りの変更などによって対応できること。
住戸専用部の躯体の天井高が2650mm以上。

◆維持管理・ 更新の容易性

内装・設備の維持管理(清掃・点検・補修・更新)が容易にできること。
共同住宅の場合は、維持管理対策等級等級3相当、更新対策等級(共用排水管)等級3。

◆高齢者等対策(共同住宅等のみ)

将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
高齢者等配慮対策等級(共用部分)等級3以上。

◆省エネルギー性

省エネルギー対策等級4。

◆住戸面積

良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
床面積が、一戸建て75㎡以上、共同住宅55㎡以上。

◆居住環境への配慮

良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持・向上に配慮されたものであること。

◆維持保全計画

定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。維持保全計画では、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水の設備に関する点検の項目・時期(点検の間隔は10年以内)を定める。

基準というと、性能や「このように造りなさい」ということを定めるもの、というイメージもありますが、長期優良住宅の基準は、住み始めてからのメンテナンスにも言及していることも最大のポイントです。

出典:(一社)住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の概要について[新築版]」

出典:(一社)住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅認定制度の概要について[新築版]

以上は新築の基準ですが、既存住宅のリフォーム・リノベーションに対応した、増改築版の認定基準もあります。
例えば地中の配管など、既存住宅では変更が難しい部位の基準が一部緩和されています。

長期優良なら税制優遇が受けられる

基準に沿った住宅を建て、所管行政庁の認定を受けることの大きなメリットは、税制上の優遇措置が受けられることです。

毎年末の住宅ローン残額(もしくは住宅の取得対価)の1%を、最長13年間、所得税から控除する住宅ローン減税制度では、通常は借り入れは4000万円、控除額は400万円が上限ですが、長期優良住宅だと借り入れ5000万円、控除500万円まで上限が引き上げられます。

出典:国土交通省「すまい給付金」 (http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/)

出典:国土交通省「すまい給付金

また、住宅ローン減税以外にも次のような特例を受けられます。

所得税(投資減税型)の特別控除

「長期優良住宅の認定を受けるための標準的な性能強化費用相当額」(一般的な住宅を造る場合との差額、上限650万円)の10%を所得税から控除する。住宅ローン減税との併用は不可。

登録免許税の引き下げ

税率を、保存登記は0.1%、移転登記は0.2%(一戸建て)、0.1%(マンション)に引き下げ。

不動産取得税の控除額増額

課税標準からの控除額を、1300万円まで増額。

固定資産税の減額措置適用期間を延長

新築住宅の場合、固定資産税を2分の1に減額する措置の期間を、一戸建ては最大5年間、マンションは7年間まで延長。

フラット35なら金利優遇も

さらに、購入時にも長期優良住宅ならではの恩恵があります。

フラット35には、耐震性や省エネ性能が高い住宅を対象に、金利を借入時から0.25%引き下げる制度「フラット35S」が設けられています。

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】S」 (https://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html)

出典:住宅金融支援機構「【フラット35】S

長期優良住宅の認定を取得していれば、金利引き下げ期間が10年間のプランAを利用することが可能です。新築・中古は問いません。

また、中古マンションを購入して長期優良住宅になるようリフォームする、あるいは長期優良住宅の認定を受けた中古住宅を購入する場合は、最長で10年間、金利を0.5%引き下げる「フラット35リノベ」も使うことができます。

さらに、返済期間が最長50年で、住宅ローンを次の購入者に引き継ぐことができる「フラット50」も利用できます。

保険料や補助金、メリットはたくさん

税制や資金面以外でも、長期優良住宅のメリットは小さくありません。いくつか、代表的なものを紹介しましょう。

地震保険の保険料が安くなる

長期優良住宅は耐震等級2が必須条件で、通常の住宅よりも耐震性が高いため、地震保険料の割引率が高くなります。基本的に、耐震等級2(長期優良住宅の最低レベル)なら2割、等級3または免震建築物なら5割引きになります。

補助金がもらえる

新築(木造・一戸建て)なら「地域型住宅グリーン化事業」、リフォームなら「長期優良住宅化リフォーム推進事業」など、長期優良住宅を条件にした補助金があります。
その他の制度でも、長期優良住宅の認定を取得していれば補助対象に合致することが多いです。

将来、より高い値段で売却できる

長期間、住まいとしての質や暮らしやすさに配慮した長期優良住宅は、資産価値が低下しにくいため、いずれ売却することになっても、価値が評価されやすいと言えます。
国土交通省の「長期優良住宅制度のあり方に関する検討会」(2019年度)では、長期優良住宅の価格査定マニュアルを作るなどして、中古の長期優良住宅が評価される仕組みを整備しようという意見が出されており、今後、長期優良住宅の中古住宅市場での評価が高まることが期待されます。

コストや手間がかかるのが難点

ここまで長期優良住宅の良いところばかりを説明してきましたが、デメリットがないというわけではありません。

一般的な住宅より性能が高い住宅を造るわけですから、どうしても建築費は高くなってしまいます。さらに、認定を受けるために必要な第三者機関での審査、行政庁での申請手数料など、手続きにも追加費用がかかります。
最近では技術や建材も進歩しており、普通の住宅と長期優良住宅の性能の差は縮まっています。性能だけを見れば、長期優良住宅でなくても十分と言えるかもしれません。

また、長期優良住宅では、10年に一度の点検を行い、必要があれば修繕して、その記録をまとめて保管しておくことも場合により必要。(審査時に修繕計画を出すだけで、その後の提出義務がないケースがほとんどです)。その費用も必要ですね。
たいていは業者が代行してくれるでしょうが、多少煩雑さを感じるかもしれません。

とはいえ、どんな住宅でも住み続けていればどこかが傷んだり、修繕が必要なところが出てくるでしょう。
暮らしに支障が出るようになる前に不具合の有無をチェックできる、と考えてもいいのではないでしょうか?

長期優良住宅「相当」にはご用心!

長期優良住宅の基準に沿って造っているけど、行政の認定は受けていない、というパターンも、時折見受けられます。
この場合、「長期優良住宅“相当”」とでも呼ぶのが正しいでしょう。

実際の性能や造りはともかく、認定を受けなければ、ローン控除やその他の税制優遇措置、補助金の給付を受けられません。
申請のために認定通知書をもらおうと思って問い合わせたら、実は認定を受けておらず、優遇措置が利用できない――後々、住宅会社とトラブルに発展する事例も少なくありません。

これから家づくりを始めるのなら認定を取得するのかどうか、中古住宅なら認定通知書があるのか、初めに確認しておきましょう

まとめ

長期優良住宅は、性能の高さを公的に証明してもらった住宅です。

イニシャルコストは確かにかかりますが、質が低下しにくく、傷んだ部分があっても早期に発見、修繕することができるため、ランニングコストを抑えることで、長い目で見ればお得な部分も少なくありません。

それなりのお金を出し、しかも長い間ローンを返済しながら住み続けるのですから、長期優良住宅を家づくりの選択肢に入れておくと、将来の暮らしがちょっと豊かになるかもしれませんよ。


【記事監修】大宮 良明(一級建築士、既存住宅状況調査技術者)

一級建築士、既存住宅状況調査技術者の有資格者。木造建築の構造計算をはじめ、安全性に配慮した設計を得意としている。「住まいのデザインは見た目のカッコよさはもちろんですが、それ以上に暮らしやすさや安全性が大切だと考えています。長い目で見て『こうして良かった』と思える家を、いっしょにつくっていきましょう」


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