自営業でも住宅ローンは組める?審査のポイントはここ!

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自営業の方が住宅購入を考えた時、真っ先に気になるのは「ローンが組めるか」ではないでしょうか。

会社員のように収入が一定とは限らない自営業は、住宅ローンの審査に通りにくい、とはよく言われること。
自営業者は、会社員とは違う観点で審査されるため、確かにサラリーマンと同じでは審査に通りにくいのは事実。しかし、自営業の審査基準を満たせば、問題なく融資を受けることができます。

自営業者が住宅ローンを利用するにあたり、審査をクリアするのに大切なポイントをお伝えします。
新規の借り入れだけではなく、借り換えでも基本は同じ。ぜひご一読ください。

2017年11月30日初出→2020年3月20日更新

自営業者(個人事業主)はなぜローンが組みにくいといわれるのか

住宅ローンは、数千万円と高額なお金を借りて、長い時間をかけて返済していくもの。
銀行にとっては、相手が「きちんと返済を続けられる人」かどうかはとても重要なポイントです。

会社員の場合、その会社に勤めている限りは毎月給与が支払われるので、安定した収入があって返済能力も高い、とみなされやすいのです。

対して、フリーランスや、個人でお店を経営している自営業者(個人事業主)は、例えば景気動向や、けがや病気による休業によって、収入が減ってしまうリスクを抱えています。しかも、業績の変化が個人の所得に、ダイレクトに影響するのも、会社員との違いです。

こうした理由から、銀行は、自営業の収入の安定性や返済能力を審査するにあたり、会社員とは異なる、独自の基準を設けています。
この点をよく理解せず、会社員と同様に考えてしまうと、「自営業者はローンが組みにくい」というイメージが先行してしまうのです。

自営業と会社員、住宅ローン審査の違い

自営業は住宅ローンが組みにくい、といわれる一方で、「フリーランスだけど家を買った」なんて話はたくさんありますよね。

住宅ローンを組むとき、会社員であれば現在の年収や勤続年数などをもとに審査が行われます。
審査を受けて、クリアすればローンを組めるのは、自営業でも同じ。

しかし、会社員と同じ基準で審査されるわけではありません。
自営業者向けの審査基準があって、複数年分の業績や、事業資金の借入額などの要素から、返済能力を判断します。返済期間や金利について、会社員と異なる条件を課す銀行もあるようです。

詳しくは後ほど説明しますが、提出書類も、会社員なら前年度の源泉徴収票ぐらいでOKなのに対し、自営業者は確定申告書や決算書、納税証明書など、複数の書類を求められます

収入の安定性が最大のポイント~3年分の確定申告書が必要

審査において、収入が最も重要なのはいうまでもありませんが、自営業者の場合、銀行が見るのは「所得」です。

自営業は自分の資金から、事業に必要な経費を捻出するので、かかった経費を、収入から差し引いた額があなたの所得となります。収入イコール所得、とはなりません。
節税のため、経費に計上する科目を多くしている方は要注意です。売上が大きくても、経費が多く所得が少なければ、審査ではマイナス要因となります。
借入可能な額が減ったり、金利の面で不利になる可能性も。

自営業者の所得は、確定申告書でチェックされますが、たいていの銀行では直近3年分の申告書を提出することになります。
(※銀行によっては2期ないし1期でOKという場合もあります。また医師や弁護士といった特殊な国家資格者は、1年でも利益が出ていれば申込可能という場合も)

確定申告書(国税庁HPより)。赤線で囲った部分が「所得」です

確定申告書(国税庁HPより)。赤線で囲った部分が「所得」です

銀行は3年分の所得の平均か、最も低い年から、融資の可否や融資金額を判断します。1年でも赤字の年があると、審査を通らないケースもあるようです。

事業を法人化した経営者の方は、3期分の決算書も求められます。決算内容が悪いと、審査ではマイナス要因になってしまいます。

当然、3年は事業を続けていないと、審査は受けられないことがほとんどです。
法人化した場合は、法人格になってから3年経過していることが必要。個人事業主のときと通算はできないので気を付けましょう。

税金や保険料、借入返済の滞納はNG

自営業者は、税金、健康保険や年金も、自分で手続きをして納付しなくてはなりません。
時折、納付するのを忘れてしまったという方も見かけますが、これは審査において大きなマイナスです。

ほとんどの銀行は、審査時に納税証明書の提出を求めます(確定申告書と同様、直近3期分が必要なケースが一般的)。
税金の未納があると、まず審査は通りません。もし滞納しているのなら、必ず納付してから証明書を発行してもらうようにしましょう。
保険料、年金の未納も、審査に通りにくくなる要因になります。

また、事業資金を借り入れている方も、過去に返済の滞納履歴があると信用情報にキズがついてしまって、住宅ローンが組みにくくなります。
クレジットカードの支払いやその他のローン(マイカーローンなど)の返済も、信用情報に関わるので、返済には十分な注意を払いましょう。

なお、異動(3カ月以上の滞納)の記録は、支払い後5年で抹消されます。永遠に残るものではないのでご安心を。
個人信用情報は、CICJICCJBAなどの情報機関で確認が可能です。不安な方は一度チェックしてみてはいかがでしょうか。

オフィス兼住居なら、住居部分は1/2以上に

自宅の一部を事務所や店舗にしたい――そうお考えの方もいらっしゃるでしょう。

ですが、住宅ローンはあくまで住居(人の居住用)を購入するためのもの。事業目的の借り入れは、原則として不可です。

最近では、フラット35をはじめとして、店舗・事務所兼住宅への融資もOKとするローンも増えています。
この場合、住居部分が店舗や事務所より大きいことが条件となっています。
一室を仕事部屋にする程度なら問題ありませんが、店舗をつくる場合などは気を付けたいところです。

住宅ローン減税を受けるにも、「床面積の1/2以上が自己の居住用であること」が条件になるので、住居部分が全体の1/2以上になるようにしましょう。

自営業でもフラット35は審査が通りやすい?

住宅ローン審査の基準は、金融機関によって異なるので、自営業者でも審査に通りそうな金融機関・ローンを選ぶのもポイントです。

自営業者でも利用しやすいローンとしておすすめなのが、住宅金融支援機構の「フラット35です。

確定申告書や決算書は、基本的に直近の1期分だけで大丈夫。つまり会社員と同じく、前年度の所得だけで審査されるので、開業してから3年未満でもローンを組むことができるのです。
審査金利も低めですし、事業用の借り入れが、返済負担率の計算からは除外されるのも特徴です。ビジネスローンを組んでいても、返済負担率の高さから審査を通らない、ということがありません。

ただし、フラット35で融資を受けるには、耐震性などの技術基準に適合した住宅であることが条件になるため、築年数が経過した中古物件では利用できないことも多々あります。

こうした場合は、民間の金融機関のローンを利用することになります。
事業のメインバンクにしている地方銀行、信用金庫があればそこに相談するのも方法ですが、審査基準を緩和してくれたりするわけではないのでご注意を。

その他、ある程度の頭金を用意する、共働き家庭なら収入合算をする(パートナーが会社員であれば特に有利)、といった手段も有効です。

確かに難しい自営業者の住宅ローンですが、ポイントさえ押さえればそれほど恐れるものでもありません。
ひかリノベでは、お客様それぞれの働き方に応じた住宅ローンをご紹介いたします。セミナーや、個別の相談も随時行っていますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。


【記事監修】三浦 英樹(ひかリノベ代表取締役)

ひかリノベ代表取締役 三浦 英樹

ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士。中古不動産購入からリノベーションの設計・施工、インテリアコーディネートまでワンストップで理想の住まいを提供する『ひかリノベ』代表取締役。「立地や景観、環境のよい場所の中古住宅の購入と同時にリノベーションを施すことで、自分らしい暮らしをリーズナブルに取得することが可能となります。住宅ローンの返済に縛られることのない、豊かなライフプランの実現を、家探し、家づくりを通じてサポートいたします」。


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ひかリノベの「中古を買ってリノベーション」は、家探しからリノベーション設計、施工、住宅ローンのご相談まで一貫して行う“ワンチームリノベーション”。
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