リノベーションにデメリット!?こんなハズじゃを防ぐ方法 

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rinovation_demerit

「リノベーションをしたい」と考えたとき、メリットはさまざまな書籍やWebサイト・TV番組などで紹介されていますが、デメリットやリスクについて語られることは少ないようです。 

実際に行動する前に、いいことばかりでなく注意すべき点も知っておきたいもの。
あとから「こんなはずじゃなかった……」と後悔しないために、この記事ではリノベーションのデメリットといわれがちな注意点と、それによる失敗を回避する方法を5つのポイントにまとめて紹介します! 

「リノベーションを検討しているけど、どんなリスクや失敗例があるのか知りたい!」
そんな方はぜひこの記事をご一読ください!

 

1.リノベーションでも、できないことがある

もとの部屋をいったん解体し(スケルトン)自由に間取りを変更したり、内装や設備を一新したりして、「新しい部屋」をつくることができるリノベーション。
しかし、既存の枠組みを利用するために制約も生じます。
ここでは、マンションの場合・戸建ての場合・両者に共通の制約と3つに分けてお話ししていきます。

1-1.マンションの場合

マンションの場合、建物の構造による制約と、管理規約による制約があります。

◆建物の構造による制約 

マンションの構造には≪壁式構造≫と≪ラーメン構造≫があります。
とくに築古物件に多い≪壁式構造≫では、建物を支える「構造壁」を壊すことができないので、間取りの変更に制約があります。

したがって、マンションを買ってリノベーションする場合、希望どおりの間取りにできるかどうか、よく確かめて物件選びをする必要があります。

構造

また、水回りの移動はPS(パイプスペース)の位置を考えなくてはいけません。
PSとは部屋中の給排水管をまとめて通しているスペースのことで、動かすことができません。
キッチンやバスルームといった水回りを移動したくても、PSからあまり遠くにすると、配管の勾配がとれず、給排水がうまくできなくなってしまいます。
そのため、水回りは移動できる範囲に限りがあるのです。

したがって、マンションのリノベーションでは、PS位置が希望の間取りの邪魔にならないかよく考える必要があります。

PS

◆管理規約による制約

たとえ構造的に工事可能でも、マンションの管理規約によって、したいプランが実現できないこともあります。
マンションは住民の共有財産です。そこで住民同士でマンションの価値を維持しながら、快適な生活を送るためのルールが必要となります。そのルールブックが管理規約です。

たとえば、「カーペットや畳をフローリングに変更したい!」と思っても、マンションによっては工事音を懸念して、床材の変更を禁止している場合があります。
また、「オール電化にしたい!」と思っても、電気・ガス・給湯器などの容量が決められている場合があります。

したがって、マンションを買ってリノベーションする場合、購入前に管理規約の内容を確認して、希望のプランが実現可能かどうか検討して決めなくてはなりません。

管理規約
▲売買契約書と管理規約

さらに、マンションには専有部分と共用部分があります。
リノベーションで変更できるのは専有部分(住戸内)に限られ、共用部分(共同廊下や階段・エントランス等)は手を加えることができません。
窓(ガラス・サッシ)や玄関ドア・バルコニーは共用部分なので、勝手に色を塗り替えたり、新しいものに交換したりすることはできません。

したがって、マンションを買ってリノベーションする場合、内覧時に建物外観や玄関・窓・バルコニーのデザインや使用感をよく確認しましょう。

1-2.戸建ての場合

戸建ての場合、建物の構造による制約と、法律による制約があります。

◆建物の構造による制約

戸建の構造はマンションに比べて自由度が高く、さまざまな工法がありますが、とくに次の3つがよく用いられています。 

戸建ての主な工法

  • 木造軸組工法…木の柱や梁で支える、伝統的な日本の「木の家」
  • 2×4工法(ツーバイフォー)…北米から導入された。壁・床・天井の「面」で支える
  • プレハブ工法…あらかじめ工場で生産した骨組み・床・壁・天井を組み立てる。面で支える。

このうち2×4工法とプレハブ工法では、建物を支える「耐力壁」を壊すことができないので、間取りの変更に制約があります。
したがって、戸建てを買ってリノベーションする場合もマンションと同様、希望どおりの間取りにできるかどうか、よく確かめて物件選びをする必要があります。 

◆法律による制約

戸建てはマンションと違い、建物ごと専有できるため、増築も可能です。
ただし、増築はまったく自由にできるわけではなく、都市計画上の区分によって容積率・建ぺい率の上限が定められています(都市計画法・建築基準法)
陽当たりや眺望・火災時の安全といった理由から、所有地いっぱいに建物を建ててはいけないことになっているのです。 

容積率建ぺい率

また、防火地域・準防火地域では一定以上の耐火性能が認められる建材の使用が義務づけられています。
防火地域では、木造住宅は建てられません。
準防火地域では、外壁など延焼の危険がある部分を耐火構造にしなくてはなりません。 

さらに、地域によっては景観法により、建物の高さや外壁の色に制限がある場合もあります。

したがって、戸建てをリノベーションする際は、必ず地域の規制を確認しましょう。 

1-3.マンション・戸建てともに、古い枠組みは新しくできない

マンション・戸建てに関わらず、リノベーションではもとの住居の枠組みを再利用します。
そのため、もとの枠組みの耐久性や劣化の有無・耐震性を調べる必要があります。 

スケルトンリノベーションでは建物の構造体(枠組み)を露出するので、もし耐久性に不安がある場合は、柱に金物を接合する補強工事をおこないます。
ただし、マンションの構造体は共用部分なので、勝手に手を加えてはいけません。構造体の補強工事は、管理組合がおこなう大規模修繕の範疇です。
したがって、マンションを買ってリノベーションする場合、購入前に今後の修繕計画と修繕積立金の残高が充分か、よく確認して決めましょう。 

また、建物の耐震性について、1981年6月以降建築確認を受けた建物は新耐震基準でつくられています。
それ以前の建物は旧耐震ですが、耐震適合証明を受けた建物は、新耐震相当の耐震性がみとめられます。
もし1981年以前の建物で、耐震適合証明もない場合、耐震診断を受けることで、現在の耐震性と必要な補強工事を知ることができます。
建物の耐震化は政府・自治体も推奨しており、多くの市区町村で補助をおこなっています。耐震助成
東京都の市・区の耐震化助成制度 

ただし、マンションの耐震診断は建物全体に関わるので、管理組合がおこないます。個人で診断を受けることはできません。
したがって、マンションを買ってリノベーションする場合、もともと新耐震か、あるいは耐震適合証明を受けた物件を選ぶのがやはり安心です。 

2.工事費用は想定より高くなりがち

いつも見積もりどおりに工事が進めばいいのですが、実際は往々にして変更・追加が生じがち。
ここでは、予定より費用がかさんでしまうケースを3つご紹介します。

◆スケルトンにしてみたら……柱が腐っている!?

実際に床や壁を剝がしてみたら「柱が腐食していた!」「配管がボロボロ!」等と判明し、当初予定していなかった工事が必要になるケースですね。 

マンション・戸建てに限らず、中古物件には表面にあらわれないダメージが隠れていることが少なくありません。
経験豊富なリノベーション業者は、プランニングの段階である程度「こんなダメージが隠れているかも」と予測できます。自分の物件と近いケースの施工を多く経験しているリノベーション業者を選ぶことで、あらかじめより正確な見積もりが出せるのです。

漏水
▲排水管の水漏れ 

◆やっぱりここも変えたい!

完璧なプランニングをしたつもりでも、実際に工事をはじめてから「やっぱりコンセントを増やしたい」「食洗器も追加したい」等と希望が出てくるのは珍しいことではありません。
また、たとえば「ドアはもともとあったものを再利用する」と予定していたものの、クロスや床材を施工してみたら微妙にテイストが合わない……といった誤算が生じる場合もあります。 

あとから追加・変更が生じるのを防ぐには、やはりプランニングの段階でイメージのギャップをなくすことが重要です。
パースでイメージを共有したり、床材やクロスはサンプルを重ねてみたりして、完成後の部屋をリアルに想像しましょう。 

パース
▲ひかリノベのイメージパース。写真と見間違うような再現力で、完成後の部屋をリアルにイメージ

◆「ガスの引き込みは別途工事」なんて聞いてない!

リノベーション工事にともなって、別途工事が必要になる場合があります。
たとえば戸建てのリノベーションで、プロパンガスから都市ガスに変更する場合、敷地への引き込み管工事が必要なケースがあります。
その他、電気・インターネット回線の引き込みや下水道の整備等、インフラまわりの費用を頭に入れていなかったために、当初の予算をオーバーしてしまった……という声はよく聞かれます。

プランニングの際は、こうした周辺的な工事も忘れずにいたいもの。
とくに戸建ては前オーナーの生活スタイルによって、インフラの導入に差があります。

3.リフォームローンは金利が高くつく

リノベーション費用を融資でまかなう場合、通常リフォームローンを利用します。

    有担保型リフォームローン

    • リフォームやリノベーションをおこなう物件を担保とする
    • 高額の借入をおこない、長期間かけて返済する場合(最大35年間)を想定したローン
    無担保型リフォームローン

    • 担保がいらない
    • 低額の借入を(30万~500万円程度)短い期間で返済する場合(1~15年間)を想定したローン

リフォームローンの金利は有担保型で年1~3%、無担保型で年3~5%程度。住宅ローンに比べるとやや割高な印象です。

住宅を買ってリノベーションする場合、住宅ローンでリノベーション費用もまとめて借入できます。
ただし、とくに築古物件は担保評価額が低く、融資額や返済期間が思うように認められない場合があります。
また、築古物件は住宅ローンを利用することで税制優遇が受けられる≪住宅ローン減税≫を受けるのに制限があります。
(コンクリート造マンションは築25年・木造戸建ては築20年を超える場合、耐震基準適合証明を受けているか、既存住宅売買瑕疵保険に加入していない住宅では住宅ローン減税が受けられない)

住宅ローン減税
▲住宅ローン減税の利用要件 (国交省)

したがって、なるべくお得にローンを利用するためには……

  • 住宅を買ってリノベーションをおこない、住宅ローンでリノベーション費用もまとめて借入する
  • マンションは築25年以内、木造戸建ては築20年以内の物件を選ぶ。あるいは耐震基準適合証明を受けた物件を選ぶか、引き渡し前に既存住宅売買瑕疵保険に加入する

4.住むまでが長い!

リノベーション工事は規模によって1~3ヶ月ほどかかります。

物件を買ってリノベーションする場合、購入から引き渡し・着工まで1~2ヶ月かかります(住宅ローン審査・売主の転居等)
物件探しの期間も含めると、リノベーション完成まで最短でも4~6ヶ月みておく必要があるでしょう。

もし、もとの住まいが持ち家で、買い換えをおこなう場合、もとの住まいの売却と新居の購入~リノベーションを平行しておこなわねばなりません。
売却にかかる期間は平均4~6ヶ月です。
まだローンが残っている場合、新居のローンと二重に組むことはできませんから、新居の契約は売却後(売却代金でローンの残りを完済したあと)になります。
すると新居の完成まで少なくとも3ヶ月程度間が空くので、その間「つなぎ」の住まいを手配する必要がありますね。

物件購入~リノベーションをスムーズにおこなうためには、物件探しの段階で「完成後」のイメージをもっておくことが大切です。

計画的に
▲物件探しは「完成後」をイメージして

たとえばキッチン周りに構造壁がある物件を買ってしまってから「広々としたLDKが欲しい」といっても、プランニングに大変苦労することになります。
広さや間取り・家事動線・導入したい設備をあらかじめ決めておき、実現可能かどうかを基準に物件探しをすれば失敗がありません。
内覧時にプランニング担当も同行し、実際に物件を見てもらうと安心ですね。

5.将来、売るときに困ることも……

好みのデザイン、自分のライフスタイルに合わせた住まいをつくれるのがリノベーションの魅力ですが、あまり個性的すぎる家は、もし将来売却したり賃貸に出したりすることになったとき、買い手・借り手が付きづらいというリスクがあります。

また、リノベーションしたからといって、その分高く売れるとは限りません。
もちろん、耐震補強を施して耐震基準適合証明を受けたり、既存住宅売買瑕疵保険に加入したりすれば(検査に合格する必要があるため、「良質な住宅」であることの証明になります。くわしくは別記事「中古マンションの安心は買える!インスペクション徹底ガイド」をご覧ください)買い手は付きやすくなりますが、リノベーションにかけた費用をそのまま価格に上乗せして売れるわけではないのです。売却価格は周辺相場との兼ね合いになります。
したがって、「リノベーション費用は持ち出しになる」と考えておきましょう。

 

以上のように、リノベーションのデメリットといわれがちな注意点を5つのポイントで見てきましたが、いかがでしたでしょうか?
物件の構造の問題、費用の問題、時間の問題……これらを考え合わせた上で、リノベーションするか・しないか決めたり、プランを立てたりしたいもの。
課題を理解せずに決めてしまうと、けっきょく希望をかなえられなかったり、予算をオーバーしてしまったり……ということになりかねません。

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