住宅購入の選択肢として、中古リノベーションを検討している方も多いのではないでしょうか。
リノベーションを検討するとき、メリットとデメリットの両面を知っておくことはとても大切です。また、費用がいくらかかるのかも気になるポイント。

この記事では、リノベーションのメリット・デメリット、費用の相場、そして住宅ローンや住宅ローン控除が利用できるのか、初心者にもわかりやすく解説。

これからリノベーションを検討している方は、後悔しない選択をするためのヒントになさってくださいね。

リノベーションとは？リフォームと何が違う？

そもそもリノベーションとは何か、リフォームとの違いを確認しておきましょう。

「リノベーション」とは、既存住宅に新たな付加価値をあたえる改修工事のことをいいます。
具体的には、間取りの変更、内装・外装や設備の刷新、防音・断熱といった住宅性能の向上など。
こうした工事にはデザイン設計が欠かせません。したがって、リノベーションとはデザイン設計が入る工事だと言い換えることもできるでしょう。

一方で「リフォーム」とは、住宅の汚れや傷みを直す修繕工事のことをいいます。
具体的には、クロスの張替え、外壁の再塗装、給湯器の交換など。
これらの工事はデザイン設計を必要としません。したがって、リフォームとはデザイン設計の入らない工事と言い換えることもできます。

ただし、リノベーションとリフォームという言葉に法的な定義はありません。
リノベーションあるいはリフォームを提供する事業者の間でも、同じ工事を「リフォーム」と呼んだり「リノベーション」と呼んだり、実際の言葉の使われ方は考え方によってさまざまです。
その事業者が「リフォーム」を専門としているのか、「リノベーション」を専門としているのかは、HPやパンフレットの施工事例を見て判断すると良いでしょう。

リノベーションのメリット

では、リノベーションにはどんなメリットがあるのでしょうか。
とくに新築と比較して、中古リノベーションならではのメリットとして挙げられるのは、間取りやデザインの自由度、そして新築と比較して費用が安価であるということです。

間取りやデザインの自由度

リノベーションでは、お施主様の暮らしに合わせて間取りやデザインを自由に決めることができます。

新築住宅、とくに新築マンションや建売を購入する場合、既製の物件の中から選ぶことになります。
居室の数やレイアウト、収納計画、照明計画、家事や生活の動線など、すべてが理想通りという物件はまれで、多くの場合はどこか妥協しなくてはなりません。

一方リノベーションは、オーダーメイドの住まいづくり。間取りも、内装も、設備も、お施主様の生活と好みに合わせて、自分自身で決めることができます。
予算の制約や、物件によっては構造的な制約がある場合もありますが、一定の制約の中でも理想の空間に近づけるためのプランを、個別に設計することが可能です。

新築や建て替えよりも低コスト

中古リノベーションは、新築を購入するよりもコストを抑えられるケースが多いです。
戸建ての場合は建物を解体し更地にして建て替えるという選択肢もありますが、物件がとても傷んでいる場合を除けば、通常は主要構造部を活かしてリノベーションするほうが安価です。

新築の物件価格は、都市部を中心に高騰しつづけています。しかし建物の価格は築年数の経過とともに下落し、築20～25年で新築時の半額程度となります。
たとえば不動産経済研究所の調査によると、都内23区エリアの新築マンションの平均価格は、1億1,181万円です。
これに対して、東日本レインズの調査によると、築25年の中古マンションの平均価格は、7,896万円。リノベーションに1,200万円かけたとしても、新築を購入するよりずっと安く済みます。

また、物件数が多い中古市場では、立地や広さなど自分のライフスタイルに合った物件を見つけやすい点も魅力のひとつ。住みたい街で、住みたい家をつくるために、中古リノベーションは現実的な住まいの選択肢といえます。

リノベーションのデメリット

では、リノベーションにはデメリットや注意点は無いのでしょうか？

中古リノベーションでは、物件の購入後すぐに住みはじめることはできません。
またオーダーメイドであるがゆえに、工事費用もケースバイケースで、事前に想像しにくい点もデメリットといえます。
そして、見落とされやすい点ですが、既存物件の構造を活かす特性上、何でも自由にできるわけではないという点も、注意すべきポイントです。

工事期間が数ヶ月かかる

フルリノベーション、つまり住宅の専有部分全体を改修する場合、工期は3～4ヶ月ほどかかります。

したがって中古リノベーションでは、物件の売買契約を結び鍵の引き渡しを受けてから、実際に入居可能な状態になるまで、３～４ヶ月のタイムラグがあるということ。
物件購入に住宅ローンを利用した場合、この間も支払いが発生します。
新居のローン支払と、工事中の仮住まいの家賃と、どちらも支払わねばならない期間が3～4ヶ月発生するということは、注意すべきポイントです。

工事費用が想像しにくい

工事の費用は、工事の内容に応じて決まります。リノベーションはオーダーメイドの家づくり。費用もケースバイケースです。具体的な金額を知るためには、リノベーション会社に個別にプランと見積もりを作成してもらう必要があります。

工事の内容は、物件の状況にも左右されます。建物構造や配管経路、また傷み具合によって、必要な工事は変わるためです。建物の状況は、解体してみなければわからないことも。隠れた不具合が見つかる場合もあります。図面と実際の状況が異なる場合もあります。状況によっては、追加で費用がかかる可能性も。

物件の購入後、あるいは解体後に予算オーバーしないためには、物件の購入前にリノベーション会社にプランと見積もりの概算を出してもらうこと、そしてもしもの場合に備え、資金計画には余裕をもっておくことが大切です。

何でもできるわけではない

リノベーションは既存物件の構造を活かす特性上、建物構造や配管経路によって間取り変更に一定の制約があるケースがあります。

とくにマンションの場合、共用部分には手を加えることができません。マンションの躯体は、共用部分にあたります。物件によっては住戸の内部にコンクリートの壁（構造壁）があり、この構造壁が障壁となって希望の間取りが実現できない場合があります。
配管経路も同様で、スムーズに排水を流すためには、排水管に一定の勾配が必要です。この勾配を確保するために、水廻りの移動にも制約が生じる可能性があります。

出典：（一社）マンションリフォーム推進協議会「中古購入＋リフォーム　チェックリスト」 （http://repco.gr.jp/knowhow/checklist/check4）

また、玄関ドア・窓・バルコニーは、住戸に接してますが「共用部分」に当たります。玄関ドアやバルコニーを塗り替えたり、窓のサッシやガラスを交換して外観を変える工事は、個人が勝手に行うことはできません。ただし、窓サッシのカバー工法や、玄関ドアの内側の塗り替え等、管理組合の許可があれば可能な工事もあります。

戸建物件はマンションに比べると自由度が高いですが、柱や梁といった主要構造部にふれる工事は、構造耐力や耐震性を損なうリスクと隣り合わせです。安全性を担保するために、間取りの変更が制約されることがあります。

すなわち、希望の間取りをかなえるためには、物件の選び方も重要ということです。物件の購入前にリノベーション会社にプランを作成してもらうことは、希望の間取りが実現可能かどうか検討する材料にもなります。

リノベーションの費用相場

リノベーションはオーダーメイドの家づくり。工事内容によって費用は大きく変わります。実際に自分の計画だといくらかかるのか知るためには、個別にプランと見積もりを作成する必要がありますが、ここでは一般的なRC造マンション（専有面積60平米）と、木造二階建ての戸建物件（延床面積30坪）をモデルに、「おおよそいくらで何ができるのか」一般的な金額の目安を見ていきましょう。

マンションのフルリノベーション費用

一般的なRC造マンション（専有面積60平米）を想定し、水回り設備や部屋の内装といった表層のリフォーム一式、間取り変更、家具造作、断熱工事を行う場合の価格帯を表にしました。

※金額は目安です。実際の現場では、物件の状況や使用する部材のグレード等によって金額が上下します。

戸建てのフルリノベーション費用

こちらは木造二階建ての戸建物件（延床面積30坪）を想定し、水回り設備や部屋の内装といった表層のリフォーム一式、間取り変更、外装の更新、窓サッシ交換、断熱性や耐震性といった住宅の基本性能を向上させるリフォーム、門扉や塀などの外構更新を行う場合の価格帯を表にしました。

※金額は目安です。実際の現場では、物件の状況や使用する部材のグレード等によって金額が上下します。

住宅ローンでリノベーション費用も借入可能？

住宅ローンは住宅購入を目的としたローン商品ですが、住宅購入と同時にリノベーションを行う場合、リノベーション費用も一緒に借入可能です。

住宅ローンでリフォーム費用も借りるためには、融資の申込時点で、リノベーションにかかる金額が明確になっていなくてはいけません。具体的には、金融機関に見積書を提出します。そのため、物件購入と平行して、プランと見積書の作成を進める必要があるのです。

プランと仕様を固めて見積書を作成するには、スムーズに進んだとしても1～1.5ヶ月程度かかります。不動産会社で物件を購入し、それからリノベーション会社を決めて、プランと見積書の作成を依頼するのでは、住宅ローン審査の進行に間に合わない可能性があります。

そのため「住宅ローンを利用して中古物件を購入し、リノベーション費用も一緒に借りたい」とお考えの方には、物件探しからリノベーションの設計・施工までをワンストップで提供している「ワンストップリノベーション会社」がおすすめ。ワンストップリノベーション会社は、住宅ローンでリノベーション費用も組み込むことを前提に、リノベーションの要望をもとに工事に適した物件を紹介してくれます。そして物件購入と同時並行で、プランや見積書の作成を進めてくれます。当社ひかリノベも、物件探しからリノベーション設計・施工まで対応しているワンストップリノベーション会社です。

なお住宅ローン以外にも、リノベーションに使えるローン商品として「リフォームローン」があります。こちらは住宅購入を伴わないリノベーション（たとえばすでに所有している自宅の工事など）にも使えるローンです。ただし、住宅ローンに比べて金利は割高。住宅購入と同時にリノベーションを行う場合は、住宅ローンでまとめて借りるほうがお得です。

住宅ローン控除はリノベーション費用にも適用される？

住宅ローンでリノベーション資金も借りた場合、リノベーション資金分にたいしても住宅ローン控除が適用されます。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して、マイホームを購入すると、所得税や住民税の一部が10～13年間に渡り控除されるという優遇税制です。住宅ローンを利用して中古住宅を購入しリノベーションした場合、年末時点の住宅ローン借入残高の0.7％相当額が、10年間にわたって控除されます。

ただし、控除が適用されるには、一定の条件があります。たとえば「住居部分の面積が50平米以上であること」「新耐震基準に適合した物件であること」等。これらは、住宅ローンにリノベーション費用を組み込んだ人だけでなく、住宅ローン控除を利用する人すべてに問われる要件です。

おわりに

この記事では、リノベーションのメリット・デメリット、そして費用の相場について解説しました。

中古物件ならではの価格の手頃さや立地の良さ、低コストでこだわりを詰め込んだ住まいの実現が叶うのは、中古リノベーションの特権といえます。
一方で、工事期間の長さや、必要な費用のイメージしにくさ、そもそも何でもできるわけれはないといったデメリットも。
良い面と注意すべき面、両方を把握して、後悔のない住まいづくりの選択肢を考える参考になさってくださいね。

当社ひかリノベは、オーダーメイドのリノベーションと、中古マンション・中古戸建の売買仲介サービスをご提供しています。家探しからのリノベーションをご希望の方は、物件探しから設計・施工まで。居住中のご自宅のリノベーションは、工事中の仮住まい探しから設計・施工まで、ワンストップでおまかせいただけます。

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