中古マンションをリノベーションするために必要な全知識

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中古マンションのリノベーションに興味はあっても、実際のところ良いのか悪いのかよくわからないのではないでしょうか?

「リノベーションって何が魅力なのだろう」「リノベーションしたマンションを手に入れるには結局どうすればいいのだろうか」など、多くの疑問があると思います。

この記事では、中古マンションをリノベーションする上で必要な知識を網羅しましたので、リノベーションするかどうかを決めることができます。そして、リノベーション物件を手に入れる上での不安を解消します。

目次は以下の通りです。

  •  1.  事例でわかるリノベーションの魅力
  •  2.  リノベーションをお薦めできる3つのタイプ
  •  3.  リノベーション費用の目安
  •  4. 自分に合ったリノベーションプランを形づくる3つの秘訣
  •  5. リノベーション物件を手に入れるまでの4つのステップ
  •  6.  リノベーション費用の見積もり方と安くする方法
  •  7. する前に知っておくリノベーションの5つの注意点
  •  8. リノベーション業者を選ぶための11のポイント

購入する方もしない方も、ぜひ、ご参考にしてください。

1.事例で分かる リノベーションの魅力 

リノベーションの魅力とは、住まいを自分好みに大きく変えられることです。

下の写真は、リノベーションの施工例ですが、床の色や台所の位置など、大きく変わっていることが分かると思います。

リノベーションは、自分の納得するデザイン、自分が満足できる使い勝手を追及できるのです。

小岩施工前小岩施工後

ひかリノベの施工事例。デザインや間取りまで変わっています。

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▲洗面室のリノベーション。生活感がない新品の洗面室になっています。

「リフォームもリノベーションみたいなものでしょ?」と疑問に思う方もいらっしゃると思いますがその通りで、壁を壊して躯体のみの状態から作り変えることをスケルトン・リフォームと言います。

また、リノベーションでどこまでできるか気になる方も多いと思いますが、下の写真のようにスケルトン状態にしてしまえば、間取りは自由にできますし、きれい好きな人も納得できると思います。

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▲このように痛んだ台所があっても、スケルトンにしてしまえば気になりませんよね。

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▲スケルトンがこのように変わります。

リフォームとリノベーションの違いについてもっと知りたい方は、別の記事「図解で分かる!リフォームとリノベーションの違い」をご参考にしてください。

2.リノベーションをお勧めできる3つのタイプ

リノベーションをおススメできるのは、次の3つのどれかにあてはまる人たちです。

①新築よりも費用をおさえたい
②自分に合った住まいに変えたい
③たくさんの物件から選びたい

1つずつ見ていきましょう。

2-1.新築よりも費用をおさえたい方

中古マンション+リノベーションの一番のメリットは、新築より費用をおさえられる点にあります。中古マンション+リノベーションは、新築の総コストの3分の2程度におさえることができます。

もちろん、物件やリノベーションの内容次第で、新築費用の何割引になるか変動はありますが、基本的に新築よりかは安くおさめられます。

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▲REINS「築年数から見た首都圏の不動産流通市場

上の図は、レインズの築年数から見た首都圏の不動産流通市場のデータですが、築16~20年以降の値段が安定しているのが分かると思います。

新築は広告費などが入っていて、購入と同時に値段が下がりますが、中古マンションというのは資産価値の下落が少ない賢い買い物と言えるでしょう。(それに、古いものを大事にすることでもありますから、これからの時代に合っているのではないでしょうか。)

2-2.自分に合った住まいに変えたい方

リノベーションは、自分の家族や自分の想いに合った住まいに変えることができます。ここでは2つの事例をご紹介します。

<case1. 家族の団欒を大事にするLDKリノベーション>

下の図面を見てください。サービスルームとキッチンが1つになって、15帖にも及ぶリビング・ダイニング・キッチン(LDK)ができました。

このお家に住む方のは3人家族なので1つ部屋が余計だったのですが、サービスルームをなくすことで、大きなLDKが実現しました。家族の団欒を大事にしたい、そういう想いにも十分応えられた間取り変更になっています。

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▲キッチンがなくなり、広々としたLDKになっています。

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▲リビングとキッチンの様子です。広々としたキッチンで、料理が進みそうです。

<case2.趣味に重きを置いたナチュラルテイストなリノベーション>

もう1つは、リビングルームの青色のドアが印象的なお住まいです。上にも挙げましたが、築33年の中古マンションが大胆に生まれ変わっています。

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下の写真にもある通り、リビングルームの水色のドアが印象的なお住まいです。

この住まいは川沿いにあり、窓から眺めることができます。夫婦お二人ともサイクリングが趣味で、川沿いにあるサイクリングロードにすぐ行けるということで、こちらの場所に決めました。

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お家の中に自転車が置けるようになっているのも、住まいのアクセントになっています。来客として一歩入れば、ご夫婦の趣味が分かって良いですよね。

このように、趣味に合ったリノベーションをすることもできるわけです。

2-3.たくさんの物件から選びたい方

日本では長年、新築マンションの取り扱いが中古マンションより多かったですが、最近では中古マンションの取り扱いが増加しています。

駅に近い場所や人々が住む都会など、便利な場所にマンションが建てられるのは当然ですが、新築なら難しい場所でも、中古なら見つけられるかもしれません。

それに、実際に見てから購入を決められるのも中古の強みです。新築はモデルルームで見ることはできますが、日当たりはどうなのか、周りにどのような人々が住んでいるかなど、実際に見てみないと分からないことが多いです。

長い間住むことになるのですから、場所にはこだわりたいですよね。物件が豊富で場所も選びやすい、それが中古マンションの強みです。

家族みんなの人生を元気にする部屋。想いをカタチにしてみませんか?

3.リノベーション費用の目安

スケルトン状態から内装を一新するリノベーション費用は、平米10~15万円が相場です。10万円以下については部分的リフォームになり、15万以上はグレードの高いリノベーションとなります。

ですから、60平米だったら600~900万円が目安となります。(平米数が大きくなると、平米単価は安くなる傾向があります。)

▼60平米の物件例。

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ネットで検索すると、平米単価を相当安くしている業者はありますが、注意が必要です。

間取り変更は別料金で、これ以外のトイレはオプションは選べないなど、自分の好きなように変更するとオプションオプション・・・と費用がかかっていき、結局は提示されていた平米単価をはるかに上回ってしまうということがあります。

もちろん、目安を計算して高すぎるとすぐにあきらめる必要はありません。予算450万円でどこまでできるか相談しても良いですし、キッチンやバスルームだけ変えることもできるのです。

リノベーション費用は、リノベーション内容によって変わるわけですから、まずはリノベーションプランを明確にしなければなりません。

4.自分に合ったリノベーションプランを形づくる3つの秘訣

リノベーションが良いなと思いましたら、次はどんなリノベーションをしたいかを考えていきます。

①雑誌やネットで情報収集

②ショールームや物件見学

③無料相談

すぐにリノベーションプランが思い浮かぶ人なんて、あまりいません。ネットを見たり、物件に足を運んだりする中で徐々に形づくられていきますから、焦らずにいきましょう。

4-1.雑誌やネットでの情報収集

まずは、ネットや雑誌で情報収集するのが王道ですから、ここで役に立つサイトや雑誌を紹介しておきます。

<ネットでリノベーションを知るためのサイト3選>

①大手不動産検索サイト

不動産を探すときは、大手不動産サイトを一度は探すと思いますが、リノベーション会社や施工事例を知る上でとても役に立ちます。

施工事例を見て感心するものがあれば、会社名を控えておくと良いでしょう。

ホームズ

▲スーモやホームズなどの大手不動産サイトは、リノベーションでも役に立ちます。

②リノベりす

リノベりすは、リライフプラスと言うリノベーション雑誌とコラボしているリノベーション情報サイトですが、こちらも施工事例が豊富で、会社情報やリノベーションの最新情報もあり、大変役に立ちます。

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▲施工事例は見ていて飽きません。

③リノベーション各社サイト

上の2つのサイトを見て、気になる会社ができたら、各社のHPを見てみましょう。資料請求などしてもいいですし、問い合わせても良いでしょう。

ひかリノベ

▲ひかリノベHP。マンガや施工事例、セミナー情報があります。

別の記事「こだわりの家をつくるリノベーション会社おすすめ13選」で会社紹介や会社選びのポイントについて解説していますので、参考にしてください。

<リノベーションを知るための雑誌3選>

最近はネットが主役ですが、雑誌でもリノベーションはかなり注目されていますので、3冊ほど紹介いたします。

髪を切りに行くときに雑誌を持っていったことがある人も多いと思いますが、リノベーションでも気になるリノベ事例を持ってきていただければ、話が弾みます。

①relife+(リライフプラス)

リノベーションの雑誌で一番有名なのは、リライフプラスなのではないかと思い、一番最初に紹介させていただきました。

先ほどリノベりすを紹介しましたが、こちらの雑誌とコラボレーションしていて、雑誌で紹介された施工事例やリノベーション会社がリノベりすに載っているという形になっています。

リノベーションってどんなものなのか知りたい人にはもちろお勧めですが、特にデザインにこだわりたい人は一度見ておくと良いと思います。
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▲年3回発売です。捨てないで置いておこうと思える素敵なデザインです。

②Lives (ライヴズ)

こちらの雑誌もリライフプラスと同様に、デザインにこだわりたい人の雑誌です。

リライフプラスと見比べてみると、こちらの方がスタイリッシュかもしれません。リノベーション事例の格好良さはもちろん、部屋に飾られているお洒落な小物が目を引きます。

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年6回(奇数月15日)発行。並べて飾っておきたい表紙です。

③中古を買ってリフォームしよう

スーモが発行に携わっている雑誌です。タイトルからも分かるとおり、中古物件を購入してリフォームする人向けです。

上の2冊がデザイン重視系なら、こちらは分かりやすさ重視系の雑誌です。リフォーム工事のポイントや費用の考察まで、実際にリノベーションを行おうと考えている人に役に立つ情報を掲載しています。

中古を買って

アマゾンの本のリフォームカテゴリーでは、1位になっている雑誌です。300円でお手ごろです。

スーモは他にも、suumoリフォームなどを発行していますが、こちらをチェックしても良いと思います。こちらも300円でお買い得です。

4-2.ショールームや物件見学

ネットや雑誌を見て、リノベーションをしてみたくなったら、次は実際にショールームやリノベーション物件の見学をお勧めします。

実際に行って感じてみることで、自分に合っているか判断してください。

案内してくれる人にいろいろ尋ねられることもポイントで、日頃の疑問をぶつけてみましょう。

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▲ひかリノベのショールーム案内ページ。気に入った会社サイトに行けば、たいてい見学会とかがあります。

4-3.無料相談を受ける

実際にショールームやリノベーション物件を見て、自分に合っていると思った方は、リノベーション会社に無料相談をしてみましょう。

ネットや雑誌でイメージを膨らませて、こんな風にしたいと思うことを口に出してみると、イメージが鮮明になってくることがあります。

費用のことも分かってきますし、一石二鳥です。それに、リノベーション会社を見極めるのにも役に立つので、任せられるリノベーション会社を探してみてください。

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▲ひかリノベの個別相談会HP。ショールーム見学と無料相談がセットになっているところも多いです。

5.リノベーション物件を手に入れるまでの4つのステップ

リノベーションを実際にすると決めた場合は、どういうプロセスを経て理想の住まいを手に入れられるか、しっかりおさえておくと役に立ちます。

中古マンションを購入してリノベーションをする場合、以下の図のような流れを経るのが理想的です。

中古マンション購入の流れ ブログ用リフォーム

▲物件探しとともに、リノベーションのプランを明確にしておくのがポイントです。

STEP1.物件探しから資金計画まで

まずは自分の年収でどれぐらいのローンが組めて、いくらぐらいの物件が購入できるのか把握し、それから物件を探していきましょう。

<購入する物件価格の目安>

住宅購入する多くの方が住宅ローンを利用としますが、「2014年フラット35利用者調査」によると、平均的な借入額は、年収の5~6倍ということです。

フラット35利用者調査

 

▲中古住宅については年収の5倍程度の借入が平均になっています。

年収300万円で自己資金200万円なら、300万円×6+200万円=2000万円程度が目安になります。

自分の年収でどれくらい借りられるかについては、別の記事「一目で分かる!年収ごとの住宅ローン借入可能額」を参考にしてください。

中古マンション購入には物件価格以外にも仲介手数料や印紙代、事務手数料など、物件価格の10%程度が諸費用としてかかります。2000万円の物件なら、200万円は諸費用としてかかると考えておきましょう。

中古マンションの諸費用の詳細は、別の記事「これで安心!中古マンション購入にかかる諸費用の全て」を参照してください。

それに、リノベーション費用もありますから、余裕を持って返済していきたいですね。

<中古マンション価格の目安>

予算に目安を付けたら、住みたい場所の中古マンションの相場をつけておけば、大幅な損ということがなくなります。

スーモやホームズの検索サイトの他にレインズや土地総合情報システムなど役に立つサイトがありますので、好きな場所の中古マンションの相場をチェックしてみてください。

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土地総合情報システムの墨田区の検索結果。実際の取引価格が分かります。

相場の調べ方の詳細は、別の記事「中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ」を参考にしてください。

<リノベーション向き中古マンションの探し方>

リノベーション向け物件を探す折にも、スーモやホームズが役に立ちますが、リノベーション向け物件を探すには、リノベーション会社のサイトで探せる場合もあります。

リノベーション会社が物件探しを代わりにしてくれる場合もありますので、「○○駅近くで、リノベ向きの中古マンションありませんか」と問い合わせれば、きっと快く返事してくれるはずです。

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▲ひかリノベのリノベーション向け物件検索サイト。(要会員登録)

リノベーション会社の紹介と、大手不動産検索サイトの両方を利用していくのが望ましいと思います。

STEP2.購入申込みと事前審査まで

気に入った物件が見つかり、物件を内覧後購入したい意思が固まったら、物件購入の申込をして、住宅ローンの事前審査を行います。

購入申込み時の2つの注意点>

物件購入の申込をする時に、購入申込書(もしくは買付証明書)を売主に提出しますが、ここで注意点は2つあります。

①原則、先着順で交渉権があるため気に入った物件があったら早めに購入申込書を提出すること。
②売買価格等の交渉結果によっては、次順位の購入希望者が購入することもありえる。

中古マンションの8~9割は値引きされて取引されていると言われます。2380万円で売り出されていたら、2300万円程度で買付を入れて、不動産業者が間に立って交渉していくという流れになります。

値引きしたいのは皆同じですが、高い買付が入れば、そちらに買われてしまうことがあるのに注意してください。

<住宅ローン事前審査>

購入申込みをしたらすぐに住宅ローンの事前審査を行います。事前審査とは、売買契約をする前に、住宅ローン審査に本当に通るかどうかを事前に確認しておくためのものです。

銀行にもよりますが、この審査には1~7日かかります。

住宅ローンの事前審査を受けておくことで、買主側も売主側も、住宅ローンの審査に通らないかもしれないという不安を解消できるというわけです。

住宅ローンの事前審査について必要書類や審査項目など詳しく知りたいという方は、別の記事「住宅ローン審査の全て|これだけチェックして申し込めばOK」を参考にしてください。

STEP3.売買契約と本審査まで

事前審査も通過し、売主側との交渉がまとまったらいよいよ売買契約です。

売買契約時に注意する点>

契約当日に契約書と重要事項の説明がありますが、事前に取り寄せて確認しておきましょう。

当日一気に説明されても分からないこともあるでしょうから、事前に読んでおいて当日に確認するわけです。

売買契約時には聞きなれない言葉がや難しい書類が出てきますが、多額の金額が動くことになりますので不明点は不動産会社の担当者に1つずつ確認をしてしっかりと理解したうえで契約をしましょう。

住宅ローン本審査の注意点>

売買契約が終わると、住宅ローンの本審査を申し込みます。

本審査では事前審査と似たような項目を審査されますが、10日程度で終わる場合もありますが、審査が長引いて2週間~1ヶ月かかる場合もありますので、注意しておいてください。

本審査を出したら自己条件を変えないようにしてください。自己条件に以下のような変更があった場合、審査が長引くからです。

・新たな借り入れをする
・クレジットカードの支払いが遅れる
・退職、転職をする

もし、条件が変わり、再審査でNGとなってしまった場合、契約違反もしくは自己都合による手付解除になりますので注意が必要です。ですので、本審査中は自己条件に変更がないようにしましょう。

STEP4.残金決済から引渡しまで

本審査の承認がおりたら、いよいよ融資の実行ということで、住宅ローンを提供する金融機関と金銭消費貸借契約(以後、金消契約)を結ぶことになります。

金消契約を済ませたら3~4日後に融資が実行されます。融資実行日に手付金で払った額を除いた物件価格の残金決済と物件の引渡しを行います。これが終われば、いつでも入居することができます。

ちなみに、残金決済と引渡しの手続きには2~3時間かかるため、平日お仕事をされている方は半日休みをとったほうが良いかもしれません。

<金銭消費貸借契約>

金銭消費貸借契約(金消契約)とは、借入れする金額や借入期間、金利についてなど、ローンの条件を確認して、金融機関とローン契約のことをいいます。

また融資を実行する日取りなどもこのときに決まります。一般的にはローンを借りる銀行で契約書の説明と署名・捺印を行います。その金融機関の通帳を持っていない場合には、この時に作ってしまうことが多いです。

金消契約にかかる時間は1~2時間程になります。

登記手続き>

住宅購入に関する登記には、一般的には以下のものがあります。

・所有権移転登記
・抵当権設定登記

司法書士がお客様から必要書類を預り、各種登記の申請書を作成して法務局に提出しますが、これらの登記を行う際に必要なものが登記費用です。登記費用には、これらの登記のために必要な登録免許税のほか、司法書士へ支払う報酬や登記簿謄本取得費用などがあります。

残金決済・引渡し>

残金決済と引渡しは、主にローン利用をする銀行の会議室で行われます。この時に登記手続きも行います。この場には売主、買主、不動産会社、金融機関担当者、司法書士などの関係者が集まって手続きを進めていきます。

引き渡しにあたって、買い主は残金や諸費用、必要書類の準備をします。
・物件代金の残金(手付金を差し引いた売買代金)
・固定資産税・都市計画税の精算金
・公共料金などの精算金
・管理費などの精算金
・登記費用(登録免許税、司法書士への報酬など)
・不動産会社への仲介手数料の残金

これらの手続きを終え、売主から物件の鍵を受け取り、その確認として「不動産引渡確認証」にご署名・ご捺印が終われば無事に引渡しとなります。

これから、リノベーション工事が始まっていきます。

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6.リノベーション費用の見積もり方と安くする方法

ここで、見積もりのポイントや安くする方法について解説しておきます。

6-1.見積もりする時の3つの注意点

実際に見積もりするときは次の3点に注意しておきましょう。

①希望するリフォーム工事を明確にすること
②見積もりは2~3社以内に絞ること
③見積書を他の業者に見せないこと

①は費用を削減する上でもとても大事ですが、見積もり前に実際に自分のリノベーションプランを明確にしておくことが大切です。

②見積もりは2~3社におさえておくのが良いのは、見積もりをしすぎて結局どこを選んで良いかわからなくなるなどのケースがあるためです。それに、見積もりをもらうために説明するのにも大分労力がかかります。

③見積もりは、その会社のノウハウが詰まっているものなので、他社のを見せるのはマナー違反と言われています。他社のを見せて、本命の業者にも疑問をもたれたら困りますよね。

6-2.見積書でチェックするポイント

見積書には工事内容が載っており、少々分かりづらいこともありますから、ここでチェックポイントをおさえておきましょう。見積書を理解しておかなければトラブルの元になりかねませんので、細かいところまでしっかり把握することをお勧めします。

<見積書の最初のページの確認ポイント>

最初のページには見積もりの合計金額や日付、担当者印や工事内容について書かれていますので、間違いや担当者印が抜けていないかなど、基本的なことをチェックしておきましょう。

サンプルとして下の図をご覧ください。

小さい工事だと1枚に全てまとまっている場合もありますが、フルリフォームだと内訳書がつきます。

参考概算見積書-001

工事概要は「御見積書No.~」というように、何の資料をもとに行うかについて書かれます。

支払い条件は「契約時30%、着工時40%、完了時30%」というように、いつ支払うかなどについて書かれます。いつ払うかはしっかりおさえておきましょう。

有効期限は大体1ヶ月程度が一般的なようです。キャンペーン等で短く設定する業者もいるようで、要するに早く判断させたいのでしょうね。

<内訳書のチェックポイント>

内訳書は工事ごとに費用が分けられており、何の工事にどれくらい費用がかかるかを確認します。

  • 工事内容は一般人にとって分かりづらいので、業者の方に説明してもらいましょう。その時に、手元に図面を置いてチェックしていくのが賢いやり方です。抜けがないように、箇条書きなどしておくのがお勧めです。

「バスルームの工事はできているな。じゃあ、トイレのほうは・・・」というように、1つずつ確認していくわけです。材料の数や単価が合っているかも確認しておきましょう。

▼ひかリノベの内訳明細書

参考概算見積書-002

▲A~Kは工事内容、L.Mは諸経費(共通費)に当たります。諸経費は工事以外にかかる費用で、5~15%程度が妥当と言われたりしますが、諸経費を工事内容に含ませる場合もあるので一概には言えません。

工事には以下のような種類があります。

解体工事・・・リノベーションするために既存部分を壊す工事
仮設工事・・・足場の設置や養生シートで保護する工事
木工事・・・柱や梁、断熱材など、大工さんが関わる全ての工事
左官(塗装)工事・・・塗り壁や土間の工事
内装工事・・・壁や床、天井の仕上げ工事
住設工事・・・システムキッチンやシステムバスなどの取付工事
建具工事・・・屋内のドアや引き戸の工事
雑工事・・・ハンガーパイプ、会談手すりなど、他に分類できない工事

給配水管工事とかガス工事とかはそのままです。

「式」や「一式」だけで済ませている見積書は注意が必要で、工事内容がよく分からないからです。その場合はしっかりと説明を求めるか、あるいは不安なら、工事内容を書面にしてもらうのもありだと思います。

また、見積書の各ページに「別途費用がかかる場合があります」という注意書きを入れている場合もありますが、その際もどういう場合に費用がかかるのか、しっかり確認しましょう。

内訳書で、工事がしっかり自分の要望を満たせているかを確認しておいてください。

6-3.コストダウンをはかる3つの方法

コストダウンをはかる方法として、次の3つを挙げておきます。

①自分の予算に合わせることができないか相談する
②リフォームの優先順位を明確にする
③自分でできることを確認する

①は、「自分の予算はこれくらいです」とリノベーション会社に相談することです。リノベーション会社の方が当然のことながら、費用に対して詳しいわけですから、いろいろ応えてくれるはずです。

②は、リフォームのグレードを下げたり、範囲を限定することがある場合にします。「少し安いキッチンに変えよう」とか、いろいろ検討すると良いでしょう。

③は、最終手段です。自分でできることは自分でやってしまおうというわけです。DIYですね。ですが、自分でやって上手くできないで後悔しないように、しっかり相談してくださいね。

別の記事「リフォーム費用の見積りと後悔しない業者を選ぶポイント7つ」でも解説していますので、参考にしてください。

7.する前に知っておくリノベーションの5つの注意点

リノベーションを実際に考えるなら、注意しなくてはならないことも知っておくべきです。ここでは、5つの注意点を取り上げます。

①自由に設計できない場合があること
②想定より高くなりがちな工事費用
③古いために不安な耐久性
④新築より高くなりがちなローン金利
⑤住むまでにかかる長い時間

7-1.自由に設計ができない場合があること

リノベーションは自由に設計できることが大きなメリットでもあるのですが、2つの制約があります。

(1)構造(建物の形)による制約
(2)法律、あるいは管理規約による制約

(1) 構造による制約
<ラーメン構造と壁式構造>
マンションの部屋の構造にはラーメン構造と壁式構造がありますが、壁式構造の場合は間取り変更ができない場合があります。

壁式構造ラーメン構造
壁が支えるのが壁式構造、枠組みで支えるのがラーメン構造です。

壁式構造は、壁で建物の荷重を支える構造で、ラーメン構造は柱と梁で建物を支える構造のことです。

壁式構造は壁を壊すことができませんが、ラーメン構造は柱を残して大胆に変更できます。

<水回りの移動制限>
構造による制約にはもう1つあります。水回りの移動についてです。

キッチンや浴室は、給排水管や換気扇の位置とセットで考えなければなりません。排水管の勾配などの関係で、キッチンの場所が制限されること、トイレに換気扇をつけることが出来ない場合などがありますので、注意しておきましょう。この辺はリフォーム業者に確認するしかないです。


(2)
管理規約による制約
構造的にリノベーションOKということになっても、マンションの管理規約によってリノベーションができない場合があります。

床をフローリングに変更しようと思っても、工事音を懸念して禁止しているマンションがあります。また、電気・ガスの容量規定によって、オール電化にできないこともあるので、事前に管理規約を確認しておく必要があります。

もう1つ注意点があります。マンションは専有部分(居住空間)と共有部分(居住空間以外)に分かれますが、共有部分を変更することはできません。ベランダやドアは共有部分にあたるので、派手なドアに変えることや、通行に邪魔になるような物置をベランダに設置できないことも知っておきましょう。

7-2.想定より高くなりがちな工事費用

見積書通りに工事が進めばいいのですが、追加工事が発生するなどして、余計に費用がかかってしまう場合があります。

事前に、どういう場合に費用が発生するのかをしっかり確認しておきましょう。

7-3.古いために不安な耐久性

リノベーションは元の住居の枠組みを使うわけですから、その枠組みの耐久性は大丈夫か調べる必要があります。耐震

耐震は、旧耐震と新耐震を確認します。1981年6月以前に建てられた建物は旧耐震、それ以降が新耐震です。新耐震なら、1階が柱で支えられているピロティ形式でない限り、問題はないです。 また、旧耐震でも、耐震診断を受け、対策が施されているなら問題ありません。

民間で診断している会社も多いですが、市役所で耐震診断を請け負っているところもあるので、気になる方は調べてみてください。

7-4.新築より高くなりがちなローン金利

最近では物件購入+リノベーション費用を一括で借りられる住宅ローンも出てきて、新築とのローンにあまり差はなくなってきています。ただし、新築では住宅ローン減税をほとんどの人が受けているのに対し、中古では築年数などで受けられない場合があるなど、やはり新築が優遇されているのです。(多くのお金をかけているから当然ですが)

中古マンション購入+リノベーションでは、多くの人が住宅ローンを利用すると思いますので、不動産業者にしっかり相談しましょう。

7-5.実際に住むまでにかかる長い時間

相談から契約締結まで3ヶ月、施工から引渡しまで3ヵ月と、納得のいくリノベーション住宅にするには半年くらいを見積もっておくのがいいでしょう。

リノベーションにかかる日数は、当然、規模にもよります。トイレや洗面台の交換などの簡単なものであれば1~2日、フローリングやクロスの張替えなどの中規模リフォームの場合は1~2週間、スケルトンからフルリノベーションの場合は2~3ヶ月前後かかります。

注意したい点は大規模な工事で期間が長引く場合、現在の家賃支払と住宅ローン支払の2重支払が発生するので、手元に現金を残しておくことが重要になります。この辺は、リノベーション会社にしっかり確認してください。

リノベーションのデメリット・注意点についてもっと詳しく知りたいという方は、別の記事「実際にする前に知っておくリノベーションの5つのデメリット」を参考にしてください。

何を質問すれば良い? それを聞きに来てください!

8.リノベーション業者を選ぶための11のポイント

リフォーム業者を選定する際は、次の11のポイントをチェックしてください。

①法人登録や建設業許可の資格を持っているか
②工事内容の明細はあるか
③工事責任者は明確か

④追加料金が発生する場合はあるか
⑤工期が延びた場合どうなるか
⑥どうすれば費用をおさえられるか相談に乗ってくれるか
⑦アフターフォローはどのようにしてくれるか
いままでにどれくらいの施工実績があるか
過去の施工事例を見せてもらえるか
計画から施工まで誰が担当するか
老朽化や家族が増えた場合どうするか(間取り変更や増築はできるか)

どれも大事なことばかりなので、しっかり確認してください。費用が追加される場合があるのか、工事に不手際なり、気になることがあった場合はだれに質問すれば良いのかなど、必ず聞いておきましょう。

それに、工事後に問題が見つかった場合はどうするのか、問題はなくとも定期メンテナンスをしてくれるのかも大事なチェックポイントです。(アフターフォローに、その企業の姿勢がよく表われます。)

これらの項目をチェックして、納得して任せられる業者を選んでください。

9.最後に

中古マンションをリノベーションをするために必要な全知識と銘打って書きましたが、いかがでしたでしょうか?

これをおさえておけば、リノベーションする時にそこまで困ることは無いはずです。

もちろん、住まいのことは十人十色で、様々な理想や悩み、不安があるはずですから、リノベーションしたいと思ったらお気軽に無料相談してみてください。

この記事が読者の皆様の理想の住まい選びに役立てば幸いです。

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