理想の部屋を実現させる!リノベーション費用マル秘算出法

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リノベーションを検討している人の多くが費用について、不安や疑問があるのではないでしょうか。

「リノベーションは価格が分かりづらい」
「リフォームのトラブルはよく聞くから不安だ」
「そもそもリノベーションするくらいなら、新築や注文住宅の方がいいのではないか?」

この記事はリノベーション費用を明確にして、リノベーションか新築か、悩んでいる方のお役に立つことを主眼にしています。

どういう住まいを求めるかは千差万別です。一人ひとりの事情に合った目安はやはり見積もりが一番正確ですから、業者に見積もりを出してもらう際の注意点にも触れてみました。

それでは、リノベーション費用の目安から見ていきましょう。

1.リノベーション費用の目安

まだ何も分かっていない状況からリノベーションの費用を考える場合、最初の目安とすべきなのは、平米(㎡)単価です。
スケルトン状態からのリノベーションの費用は、個人的な調査から大手の概算まで見比べてみると、平米10~15万が相場です。

ただし、ここで注意するべき点が3つあります。

1つ目は、小さい物件は平米単価が高くなる傾向があるということです。
小さい住宅でもトイレ・バス・キッチンなど、リノベーションにお金のかかる部分があるので、1平米当たりの値段が高くなるのです。例えば、30平米なら平米15万、60平米なら14万というように変わるわけです。

2つ目は、平米単価を安く表示している業者です。
まずは、平米単価で客を集め、そこから、間取り変更は別料金、キッチンは1種類しかありませんというように、オプションで値段を上げていくわけです。そして、満足するリノベーションをするには提示された平米単価を大きく上回ってしまうというケースがあるのです。

3つ目は、これがもっとも重要な点なのですが、物件のもとの状態や、どこまで手を入れるかによって、総費用は大きく異なるということです。
たとえば基礎補強をおこなったり、柱や梁を入れ替える等、構造体に大きく手を入れる場合と、単に間取りを変えるだけの場合では、当然、総費用は大きく異なります。

マンションの場合、共有部分は手を付けられませんから、一戸建てに比べれば費用の予想はつきやすいですが、やはりどんなリノベーションをおこなうかによって変わってきます。
ハイグレードな設備を導入すれば、その分、費用がかさみますし、インテリアにこだわりがあって、高価な資材をふんだんに使用する等すれば、やはりその分がかかります。

したがって、一概に平米当たりでは費用は語れないので、上で述べた「平米10~15万」というのは、あくまで「それくらいがボリュームゾーンだ」という話として捉えていただければ……と思います。

以上3点をおさえて、いまご自身がリノベーションを考えている物件を計算してみましょう。
平米×10万と平米×15万で出した費用はいかがでしょうか?

60平米なら、600万~900万が目安になるということですね。

概算を出して、どうも高すぎるな…とすぐにあきらめる必要はありません。
予算500万でどこまで可能か相談するのも良いですし、スケルトン状態からのリノベーションではなく、キッチンだけ、リビングだけ変えるというのもありです。
また、間取りを変えないで費用をおさえることもできます。
 
リノベーションは、自分に合った住まいに変えることです。
費用に見合った住まいを求めることができるのもリノベーションの魅力なのではないでしょうか。

1-1.過去の事例から

ここで、ひかリノベが過去に担当したリノベーション事例をご紹介しましょう。
上で述べたとおり、購入した物件の状態や、どこまで手を入れるかによってリノベーション費用は異なりますが、一例として参考にしていただければと思います。

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まず、こちらの写真は、千葉市の中古マンションをフルリノベーションした例。
配水管から間取り、壁や床の色調まですべて一新しました。

※くわしいリノベーション内容は、こちらの記事をご覧ください。

81.19平米の物件で、総費用約1,290万円。したがって、平米単価はおおよそ15万9,000円になります。

 

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続いて、こちらの写真は、足立区の中古マンションをフルリノベーションした例。
キッチンの位置が変わっているのが分かりますか? 壁も取り払い、広々としたリビングダイニングになりました。

※くわしいリノベーション内容は、こちらの記事をご覧ください。

61.60平米の物件で、総費用約1,000万円。したがって、平米単価はおおよそ16万2,000円になります。

1-2.ローンを利用する

以上でリノベーション費用の目安は分かりましたが、ここで気になるのが「支払いはどうするのか?」ということです。
現金一括で払えるなら悩む必要はありませんが、大規模なリノベーションをおこなえば、それなりに費用がかさみます。
そんな場合は、住宅を購入するのと同様に、ローンを利用することができます。

 

1-2-1.リフォームローンを利用する場合

リフォームローンは有担保型と無担保型、2つのタイプがあります。

有担保型リフォームローンとは、リフォームやリノベーションをおこなう物件を担保として借入をおこなうもの。高額の借入をおこない、長期間かけて返済する場合(最大35年間)を想定したローンです。その分、審査もきびしくなります。

無担保型リフォームローンとは、担保をつけることなく借入をおこなうもの。比較的低額の借入(30万~500万円程度)を、短い期間で返済する場合(1~15年間)を想定したローンです。有担保型に比べると、金利はやや高め。

どちらを利用するかは、リノベーションの規模や、借入希望額に応じて検討しましょう。

※リフォームローンについてもっとくわしく見たい方は、別記事「あなたはご存知?リノベーション費用をローンで賢く払う方法」をご覧ください。

 

1-2-2.物件を購入してリノベーションする場合

新たに物件を購入してそれをリノベーションする場合、リノベーション費用もいっしょに借入できる住宅ローンをえらぶと便利です。別々にローンを組むよりも審査の手間が省けます。
それに、一般に、住宅ローンの方がリフォームローンよりも金利が低いので、一本化した方がお得になるのです。

ひかリノベでは、リノベーション向き中古物件の購入から、リノベーションの完成まで、皆さまの理想の住まいづくりをトータルでサポートいたします。
ご予算に合わせたリノベーションの提案や、お一人おひとりの事情に合わせたローンのご相談も、ぜひひかリノベにおまかせください!

2.なぜリノベーションを選ぶのか

リノベーションの費用の目安をつけたところで、新築という他の選択肢も考えてみましょう。
「そもそも、リノベーションより新築の方が良いのではないか」……そう考えている人も多いのではないでしょうか。
マンションの中古+リノベーション物件と新築物件の比較、それに、一戸建ての中古+リノベーションと注文住宅を比較してみます。

長い時間を過ごすことになる住まいを探すとき、様々な選択肢を見ておくのは決して無駄ではないはずです。

2-1.徹底比較!新築マンションvs中古リノベーションマンション

まずは、マンションの比較からです。

①費用、②自由度、③外観、④立地、⑤安全性という5つの面から見ていくと分かりやすいと思います。

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それでは、1項目ずつ見ていきましょう。

費用……まず費用ですが、やはり中古リノベーションマンションに軍配が上がります。
中古だから当然というわけではありません。
新築マンションの価格には、営業費用が上乗せされています。営業費用とは、人件費や広告宣伝費、モデルルーム維持費などです。
そのため、新築当初から5年~10年にかけて価格の下落幅が中古マンションに比べて大きくなる傾向があります。

自由度……自由度に関しても、リノベーションに軍配が上がります。
新築においても間取りを変更できるものはありますが、販売会社が対応していない場合や、オプションで普通のリフォームより割高の場合があります。
そのため、新築+リノベーションだったら、ますます費用にも差が出てしまいます。

外観……外観は、新築のほうが優れているといえるでしょう。もちろん、築浅の物件とではあまり変わらないかもしれませんが、見た目は新築の方が良いというのは通常の感覚ではないでしょうか。
それに、マンションの共用部分はリフォーム出来ませんので、ドアの外側やバルコニーを変えることは出来ないこともおさえておくと良いと思います。

立地……「マンションは立地を買え」という言葉があるように、マンションの立地は資産価値からも重要なものです。便利な地域はマンションがすでに建てられていることを考えれば、中古マンションのほうが良い立地は得やすいはずです。
それに、同程度の金額では中古と同じ好立地の新築は買えないということを考えれば、やはり、立地という点でも中古+リノベーションが有利です。

安全性……最近建てられた方が劣化もなく丈夫だという点から新築になります。無論、中古でも新耐震基準を満たしていることや専門家の調査で問題ないと診断を受けていれば、中古マンションに住むことに問題はありません。

以上のように、この5つの観点からは、中古マンション+リノベーションが新築マンションより優れているということになります。

もちろん常に中古リノベーションマンションが良いということではありません。
立地の優れた新築マンションもあるでしょうし、間取り変更など柔軟に対応する新築もあるでしょうから、一般論としてご参考にしてください。

2-2.徹底比較!注文住宅vs中古リノベーション住宅vs建売住宅

次に一軒家の比較です。注文住宅と中古リノベーション住宅、新築の建売住宅を同じ5つの観点から比較します。%e8%a1%a81

それでは、1つずつ見ていきましょう。

費用・・・費用面はリノベーションに軍配が上がります。リノベーションは家の枠組みを利用するのに対し、新築住宅はその枠組みも最初から作ることを考えれば当然というわけですね。通常の新築の物件と比較すると、70~80%に費用を抑えられます。
一方で、最近はローコスト住宅という費用をおさえた新築住宅もあります。ただし、門や柵などの外構工事が別途費用になっている場合があるとか、オール電化やロフトなど、オプションをつければその分、費用もかさみますので、注意が必要です。

自由度・・・こちらは注文住宅の方に軍配が上がります。①で家の枠組みを利用すると書きましたが、その枠組みで自由度が下がってしまうからです。
また、排水管の位置などでキッチンの場所が制限される場合もありますので、自分のしたい間取りを実現できるか、リノベーション会社に確認する必要もあります。もちろん、建売住宅よりかは、はるかに自由度は高いですけどね。

外観・・・見た目も自由に変えることができるのは新築ですから、新築に軍配をあげるべきでしょう。
しかし、リノベーションで外観を大きく変えることもできます。マンションは外観を変えられないが、一軒家はそうではありません。建売はすでに外観が決まってしまっていることを考えて△です。

立地・・・こちらは、リノベーションの勝ちです。都市部では便利なところはそれだけ土地も高く、多くの住宅が建てられています。駅近の物件を買い、リノベーションをして快適な生活をすることと、ベッドタウンに家を建てて1時間以上通勤することのどちらがいいかを考えてみる必要があります。
建売住宅も新築と想定しているので、中古物件より場所が制限されると考慮して○にしました。

安全性・・・中古は以前の枠組みを利用するから、それだけ新築と比べると頼りないということです。そのためリノベーションで耐震補強などをおこなうわけですが、その過程であらたに傷みが見つかり、当初の想定より大がかりな工事になってしまう場合があります。
一方で、安い注文住宅もコストダウンされている分、安全性が確保されているか調べる必要があります。また建売住宅の場合、新築のため劣化が少ないと想定して、○にしました。

以上5つを見てきました。

表を見ると、注文住宅がリノベーション住宅より若干有利という感じですが、費用をかければそれだけ良いものができるというのは当然ということです。

建売住宅もこの5つの比較からすると他の2つに劣るように見えますが、注文住宅やリノベーションは工期がかかるのに対し、購入後はすぐに住めること、内覧で細部までチェックできるというメリットがあります。ですから、「建売住宅は買ってはだめだ」とか「リノベーションがベスト」とかは言えないわけですね。

注文住宅も考えたくなったという人も、よろしければ最後までお付き合いください。リノベーション費用の見積もりと、注文住宅の見積もりのどちらも根本は同じですから。

3.予算内でリノベーションをするために

新築もそうですが、費用面で納得するには自分の求めるイメージができていなくてはなりません。

100万円のキッチンを購入して、使い勝手が悪くて後悔する人もいれば、自分の思い通りの50万のキッチンに大満足する人もいます。

費用に納得したいのなら、まずは、自分の求める住まいがどうなのかしっかり考えてみましょう。

もちろん、家の全体を想像するのは大変です。実際に生活してみて始めて分かることもありますし、日々の生活にそこまでこだわりがある人もあまりいないかもしれません。

そういう場合は、自分の理想の住まいのポイントを1つずつ挙げていきましょう。

  • ダークブラウン系のシックなスタイルがいい!
  • 調理中にダイニングルームが見れるように、アイランド型のキッチンが欲しい!

このように、少しずつ理想を紙に書いていけば、自分の求めている住まいがどのようなものなのか少しずつ明らかになっていくはずです。

長く住むであろう自分の住まいについてゆっくり考えるのは、きっと面倒よりも楽しいのではないでしょうか。

3-1.業者に見積もりを依頼する際に注意すること

自分の理想を描いてすぐにリノベーション業者に相談……というと、少し急な気がするかもしれませんが、業者と話しているうちに自分のしたいことがまとまってくるときもあります。自分のしたいことを思い切り語って、見積もりをしてもらいましょう。

業者に遠慮する必要はありません。意見を聞いているときに不躾な対応をされたら、別の業者に依頼しても良いですし、見積もりもらって「すいませんが、他に決まりました」と断っても構いません。

ここで注意しておきたいことは2つあります。

 1つ目は、業者の意見もよく聞くようにすることです。
プロの知識と経験に基づくアドバイスは、最終的にそのとおりにするかしないかは別にしても、耳を傾けておいて損はありません。
真摯に対応してくれる業者には、こちらも真摯に向き合いましょう。そうすれば、両者のためになるwin-win(ウィンウィン)の関係を築くことができるはずです。

もう1つは、優柔不断にならないことです。
選択肢がありすぎて何を選んでいいのか分からない、決心がつかないということがよくあります。
ギリギリまで業者を選びかねたために、業者との話し合いが足りず、自分の注文を伝えきることができずに失敗することもあるようです。業者は早めに決め、理想の住まいにするぞ、という強い意志が必要ですね。

3-2.見積もりをもらってからどうやってコストダウンをはかるか

見積もりに納得できれば良いですが、見積もりに納得できない場合は、当然、コストダウンを考えなくてはなりません。方法は大きく2つあります。

リノベーションのグレードを下げる
リノベーションの範囲を限定する

①は全体的に質素に。②はキッチンを好きなようにして、トイレは少し改装する程度というように、メリハリをつけてリノベーションをするということです。
リノベーションを考えている人は、統一感を求めて①を検討する人が多いのですが、少し待ってください。

①は漠然と費用面から自分のしたいことをあきらめしまう人に多いです。しかし、何十年も住むことになる住まいで簡単にグレードを下げてしまったら、やはり、後悔につながるのではないでしょうか。

でも、お金を第一に考えないとならないし……そんな時はどうするか?

まずは、自分の理想を明確にすることを考えましょう。キッチンのグレードを落としたけど、やはり無理しても欲しいものを選ぶべきだったと後悔することが多いものです。それよりかは、リノベーションの範囲を限定する方が賢い選択と言えるでしょう。

もちろん、全体の統一感を大事にしたいのは当然でもありますので、そこは業者とよく相談してください。親身に聞いてくれない業者なら、変えてしまってもいいのです。

3-3.業者を見分ける10か条

公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理センター(愛称:住まいるダイヤル)によると、2013年の相談件数は前年度比18%増の24,216件になったそうです。

業者の話を真摯に受け止めるのはいいが、悪徳業者だったら意味がないですね。
業者はいわば「理想の住まい」づくりの大切なパートナー。よきパートナーを得るために、業者の見るべきポイントを知っておきましょう。

そのためには以下の点を調べるか、もしくは質問すると効果的です。

いままでにどれくらいの施工実績があるか
過去の施工事例を見せてもらえるか
計画から施工まで誰が担当するか(責任の明確化)
工事内容の明細はあるか
追加料金が発生する場合はあるか
老朽化や家族が増えた場合どうするか(間取り変更や増築はできるか)
法人登録や建設業許可の資格を持っているか
工期が延びた場合どうなるか
どうすれば費用をおさえられるか
アフターケアはどのようにしてくれるか

箇条書きで書きましたが、一気に確認するのではなく、会話の中でさりげなく聞いていくといいでしょう。
信頼に足る企業かどうか、しっかり見極めてください。

4.最後に

リノベーションの費用の目安から見積もりを出すまで見て来ましたが、大切なのは自分がどのような住まいにしたいかです。

それを明確にして実現することができれば、見合った費用を払うことに納得できるはずです。

もちろん、最初から自分の理想を明確にできる人はいません。

業者と話し合い、オープンルームやモデルルームの見学を重ねていく中で徐々に形づくられていくものです。

 

最後に、これまでにひかリノベが担当したリノベーション事例をご紹介します。

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ここでは、実際に物件を購入して施工したデザインや間取り、生の声を掲載しています。

「カフェみたいな空間でオシャレに暮らしたい!」
「子供の成長に合わせて間取りを変えたい……」

お客様それぞれのご希望やこだわりに応じて、ひかリノベが物件選びからサポートさせていただきました。
ご自身の「理想の住まい」づくりの参考に、ぜひご覧いただければと思います。

 

そして、ここでイベントの告知をさせてください。

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