水害に強い物件選び

水害に強いマンションとは

自然災害の多い日本。近年、温暖化の影響からか、台風や高波による洪水、浸水などの水害が増えています。マンションを購入するなら、地震や火災に加え水害対策も気になりますね。そこで、今回は水害に強いマンション選びのヒントをお伝えします。

水害に強いマンションを見きわめるには立地条件、それも地形的な要因が大きなカギになります。水害に対しては、建物じたいである程度は被害を抑えることはできますが、被害に合いやすいかどうかは、立地によってほぼ決まります。 いわば、水害が起きやすい立地を避ければいいのですが、こんなポイントに注意して物件探しをしましょう。

海や河川の近くは注意

水害の多くは台風による河川の増水や海上の高波などが原因で起きます。つまり、河川や海の近くにある住宅は、増水や高波のときに、まっさきに被害を受けることになるのです。堤防があっても、大きな台風や豪雨の場合、水位が堤防を超えることもあります。
また、小さな川や水量の少ない川でも、豪雨でいっきょに水かさが増すことがあるので、過去に氾濫したことがないか調べることをおすすめします。

くぼ地

水は高い所から低い所に流れるため、河川から離れていても周囲から低い土地は水害を受ける可能性があります。また、高台でも地形によっては浸水の恐れがあることも。
地域ごとの水害リスクについては、国交省や各自治体がホームページ上に公開しているハザードマップで調べましょう。

元農地

農地から住宅地に転用され、マンションなどが建っているケースは案外多いものです。農地を住宅地に転用する場合、土を入れ替える地盤改良工事を行わないと水害を受けやすくなります。特に、もともと田んぼだった土地では、土の入れ替えをしていないと水はけが悪く、浸水の恐れがあります。
もともと農地であったかなど、地目の変せんは過去の住宅地図やコンピュータ化以前の土地の閉鎖登記簿で調べることができます。過去の住宅地図は図書館などで閲覧、閉鎖登記簿は住所地を管轄する法務局で謄本を請求します。

マンションの水害対策は管理体制が重要

近年、局地的な集中豪雨が増えています。本来、他の自然災害に比べ水害は予測がつきやすいものですが、そうはいかないのが、ゲリラ豪雨。いつ、どこで起こるかわからないため、そう呼ばれますが、それだけに被害も深刻になりがちです。
通常、マンションの排水機能は1時間当たり50mmの降雨に対応できるようになっています。しかし、ここ数年、1時間に100mmを超えるようなゲリラ豪雨が各地で増えていることから、地形的に問題のない立地のマンションでも豪雨に対する備えが必要です。

そこで、購入を考えているマンションがあれば、物件全体での備えについて、管理組合に次のようなポイントを確認しましょう。

・側溝の清掃や維持管理がきちんとできている。
・浸水を防ぐための対策をしているか。しているなら、その具体的な方法（止水板、土嚢の備蓄など）。
・管理人や管理会社の営業時間外に緊急事態となった場合、管理組合の主導で住民が土嚢を扱うなど、緊急時の防災体制ができているか。

以上のことを行うには、管理組合が機能し管理会社と連携が取れている必要があります。管理体制が良いかどうかの目安にもなりますね。

専有部分やバルコニーもチェックが必要

マンションの水害対策といえば、立地選びや物件全体で備えるものというイメージがあります。住戸単位（専有部分）では、1階以外、特に上層階は対策することがなさそうですが、そうではありません。何階であっても専有部分のチェックも必要です。

マンションの内見に行ったら、窓の周辺から水漏れがないかチェックしましょう。窓のまわりの壁や床に水に濡れた跡（シミ）があれば要注意です。窓のコーキングが劣化しているかもしれません。
窓ガラスとサッシの間のコーキングは住戸オーナーが修繕できますが、サッシの外枠と外壁の間のコーキングは共用部分にあたる場合があり、管理組合への確認が必要です。

内見にはリノベーション業者に同行してもらい、詳細をチェックしてもらえばいいですね。

また、バルコニーの排水がスムーズでなければ、大雨の際、バルコニーに雨水が溜まり室内に流れ込む可能性があります。これは、排水管のメンテナンスにもよるので、排水管の清掃の頻度を管理組合に確認しておきましょう。

水害に強いマンションは、まず立地、そして管理体制が重要なことがおわかりいただけたでしょうか？これは、資産としての価値を守るためにも大切なことです。
以上を参考に、水害に負けない、価値ある物件をみつけてくださいね。