【年収別】どんな人でも住宅ローン借入可能額がわかるブログ

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年収から借入可能額を計算

住宅ローンを組むとき、まず気になるのが「そもそも、私の年収でいくら借りられるんだろう?」ということ。
住宅ローンで借入できる金額は、年収と、そのうち何%がローンの返済に充てられるのか(返済負担率)・ローンを組む期間(返済期間)によって決まります。

この記事は、年収300万円~1000万円で借りられる金額を年収ごとにリストアップ!
そして、毎月の返済額はいくらになるか? 家計に無理なく返していけるか? 自分の生活スタイルに合わせて、ベストな借入額をシミュレーションします!

「住宅ローンでいくら借りるか?」を考えるヒントに、ぜひこの記事をお役立てください!

1.住宅ローン利用者は年収の何倍借りているか

住宅ローンで借りる金額は、一般に年収の5倍以下・返済負担率は25%以下が無理のない金額とされています。

それでは、実際にローンを組んでマイホームを購入した方は、年収の何倍の家を買っているのでしょうか?
住宅金融支援機構の調査(2016年)によると、年収倍率の平均(年収の何倍の家を購入したか)は次のグラフのとおりです。
ここでいう年収は手取りではなく、各種保険料金が引かれる前の額面金額とお考えください。

まずは、注文住宅を購入した方の場合……

注文住宅の年収倍率

つづいて、建売住宅・新築マンションでは……

新築住宅・マンションの年収倍率

そして、中古住宅・中古マンションでは……

中古住宅・マンションの年収倍率

物件価格のおよそ1~2割を頭金として現金払いしていると仮定すれば、全体的に「年収の5~6倍強を住宅ローンで借りている」とわかります。
近年は物件価格が上がっていることと、低金利の影響もあって、年収に対してやや大きく借りる方が多くなっているということですね。

2.年収別・住宅ローンで借りられる金額

つづいて、銀行の審査ではいくらまで融資が認められるのかを見ていきましょう。
銀行の審査では、年収・返済負担率・返済期間によって借りられる金額の総額(借入可能額)が決められます。この金額を超えると審査に落ちるか、あるいは借入を減額するよう要求されます。

ほとんどの銀行では、年収300万円以上でなくては審査に通りません。
返済負担率は、年収400万円未満では30%まで・年収400万円以上では35%までが合格ラインとなっています。
一般的にムリなく返せるラインが25%までといわれていることと比べると、やや緩やかに感じられますね。

ただし、ローンの返済は元本のほかに利息を払わなくてはいけません。ここでいう返済負担率は「利息も含めた年間の返済金額が、年収の何%を占めているか」ということです。
審査の段階ではまだ実際に融資が実行されるときの金利がいくらになるかわかりません。そこで、銀行の審査では、仮の金利を決めて返済負担率を計算します(審査金利
審査金利は銀行によって異なりますが、たいてい3〜4%です。
フラット35では、その月の金利から、実際に適用される金利(実行金利)を審査の時点で決めてしまいます。そして、この実行金利を審査金利としています。

返済期間は、最長35年まで設定できますが、多くの銀行が年齢制限を設けています。「80歳の誕生日までに完済すること」つまり「35年ローンを組めるのは44歳まで」というケースが一般的です。ご自分の年齢から、何年まで組めるかを考えてみて下さい。

ここでは返済負担率25〜35%・審査金利1.00〜4.00%・返済期間10~35年という条件で、年収ごとに借入可能額の元本を逆算し、早見表にまとめました。

たとえば「年収500万円で、年齢30歳の方が、民間の銀行の審査に通るギリギリの金額を知りたい」という場合は、こちらの表の赤丸の部分をご覧いただくと一目でわかります。

attention

年収300万円

金利 返済負担率 10年 15年 20年 25年 30年 35年
1.00% 25% 713 1,044 1,359 1,658 1,943 2,214
30% 856 1,253 1,630 1,990 2,331 2,656
35% 1,050 1,575 2,100 2,625 3,150 3,675
1.50% 25% 696 1,006 1,295 1,562 1,810 2,041
30% 835 1,208 1,554 1,875 2,173 2,449
35% 974 1,409 1,813 2,187 2,535 2,857
2.00% 25% 679 971 1,235 1,474 1,690 1,886
30% 815 1,165 1,482 1,769 2,029 2,264
35% 950 1,359 1,729 2,064 2,367 2,641
2.50% 25% 662 937 1,179 1,393 1,581 1,748
30% 795 1,124 1,415 1,671 1,898 2,097
35% 928 1,312 1,651 1,950 2,214 2,447
3.00% 25% 647 905 1,126 1,317 1,482 1,624
30% 776 1,086 1,352 1,581 1,778 1,948
35% 906 1,267 1,577 1,845 2,075 2,273
3.50% 25% 632 874 1,077 1,248 1,391 1,512
30% 758 1,049 1,293 1,498 1,670 1,814
35% 884 1,223 1,508 1,747 1,948 2,117
4.00% 25% 617 844 1,031 1,184 1,309 1,411
30% 740 1,013 1,237 1,420 1,570 1,693
35% 864 1,182 1,443 1,657 1,832 1,976

(単位:万円)

※年収400万円未満の返済負担率は30%までが審査合格ラインですから、グレーの金額(返済負担率35%)は借りられません。

金利が上がるごとに、借りられる金額の元本は小さくなっているのがわかりますね。

月々の支払いは、返済負担率25%で62,500円、30%で75,000円です(利息を含む)

年収400万円

金利 返済負担率 10年 15年 20年 25年 30年 35年
1.00% 25% 951 1,392 1,812 2,211 2,590 2,952
30% 1,141 1,670 2,174 2,653 3,109 3,542
35% 1,400 2,100 2,800 3,500 4,200 4,900
1.50% 25% 928 1,342 1,726 2,083 2,414 2,721
30% 1,113 1,610 2,072 2,500 2,897 3,266
35% 1,299 1,879 2,417 2,917 3,380 3,810
2.00% 25% 905 1,294 1,647 1,966 2,254 2,515
30% 1,086 1,553 1,976 2,359 2,705 3,018
35% 1,267 1,812 2,306 2,752 3,156 3,521
2.50% 25% 883 1,249 1,572 1,857 2,109 2,331
30% 1,060 1,499 1,887 2,229 2,530 2,797
35% 1,237 1,749 2,201 2,600 2,952 3,263
3.00% 25% 863 1,206 1,502 1,757 1,976 2,165
30% 1,035 1,448 1,803 2,108 2,371 2,598
35% 1,208 1,689 2,103 2,460 2,767 3,031
3.50% 25% 842 1,165 1,436 1,664 1,855 2,016
30% 1,011 1,389 1,724 1,997 2,226 2,419
35% 1,179 1,631 2,011 2,330 2,598 2,822
4.00% 25% 823 1,126 1,375 1,578 1,745 1,882
30% 987 1,351 1,650 1,894 2,094 2,258
35% 1,152 1,577 1,925 2,210 2,443 2,634

(単位:万円)

年収400万円以上では、返済負担率は35%までが合格ラインですから、わかりやすいように色つけしてあります。

利息を含む月々の支払いは 返済負担率25%で83,000円、30%で100,000円、35%で116,000円です。

年収500万円

金利 返済負担率 10年 15年 20年 25年 30年 35年
1.00% 25% 1,189 1,740 2,265 2,763 3,238 3,690
30% 1,426 2,088 2,718 3,316 3,886 4,428
35% 1,750 2,625 3,500 4,375 5,250 6,125
1.50% 25% 1,160 1,678 2,158 2,604 3,018 3,402
30% 1,392 2,013 2,590 3,125 3,621 4,082
35% 1,624 2,349 3,022 3,646 4,225 4,762
2.00% 25% 1,132 1,618 2,059 2,457 2,818 3,144
30% 1,358 1,942 2,470 2,949 3,381 3,773
35% 1,584 2,266 2,882 3,440 3,945 4,402
2.50% 25% 1,104 1,562 1,965 2,321 2,636 2,913
30% 1,325 1,874 2,358 2,786 3,163 3,496
35% 1,546 2,187 2,752 3,250 3,690 4,079
3.00% 25% 1,078 1,508 1,878 2,196 2,470 2,706
30% 1,294 1,810 2,253 2,635 2,964 3,248
35% 1,510 2,111 2,629 3,075 3,459 3,789
3.50% 25% 1,053 1,457 1,796 2,080 2,319 2,520
30% 1,264 1,748 2,155 2,496 2,783 3,024
35% 1,474 2,039 2,514 2,913 3,247 3,528
4.00% 25% 1,028 1,408 1,718 1,973 2,181 2,352
30% 1,234 1,689 2,062 2,368 2,618 2,823
35% 1,440 1,971 2,406 2,762 3,054 3,293

(単位:万円)

年収500万円では、月々の支払いは 返済負担率25%で104,000円、30%で125,000円、35%で145,000円です。

年収600万円

金利 返済負担率 10年 15年 20年 25年 30年 35年
1.00% 25% 1,426 2,088 2,718 3,316 3,886 4,428
30% 1,712 2,506 3,261 3,980 4,663 5,313
35% 2,100 3,150 4,200 5,250 6,300 7,350
1.50% 25% 1,392 2,013 2,590 3,125 3,621 4,082
30% 1,670 2,416 3,108 3,750 4,346 4,899
35% 1,948 2,819 3,626 4,375 5,070 5,715
2.00% 25% 1,358 1,942 2,470 2,949 3,381 3,773
30% 1,630 2,330 2,965 3,538 4,058 4,528
35% 1,901 2,719 3,459 4,128 4,734 5,282
2.50% 25% 1,325 1,874 2,358 2,786 3,163 3,496
30% 1,591 2,249 2,830 3,343 3,796 4,195
35% 1,856 2,624 3,302 3,900 4,429 4,895
3.00% 25% 1,294 1,810 2,253 2,635 2,964 3,248
30% 1,553 2,172 2,704 3,163 3,557 3,897
35% 1,812 2,534 3,155 3,690 4,150 4,547
3.50% 25% 1,264 1,748 2,155 2,496 2,783 3,024
30% 1,516 2,098 2,586 2,996 3,340 3,629
35% 1,769 2,447 3,017 3,495 3,897 4,234
4.00% 25% 1,234 1,689 2,062 2,368 2,618 2,823
30% 1,481 2,027 2,475 2,841 3,141 3,387
35% 1,728 2,365 2,887 3,315 3,665 3,952

(単位:万円)

年収600万円では、月々の支払いは返済負担率25%で125,000円、30%で150,000円、35%で175,000円です。

年収700万円

金利 返済負担率 10年 15年 20年 25年 30年 35年
1.00% 25% 1,664 2,436 3,171 3,869 4,534 5,166
30% 1,997 2,924 3,805 4,643 5,440 6,199
35% 2,450 3,675 4,900 6,125 7,350 8,575
1.50% 25% 1,624 2,349 3,022 3,646 4,225 4,762
30% 1,948 2,819 3,626 4,375 5,070 5,715
35% 2,273 3,289 4,231 5,104 5,915 6,668
2.00% 25% 1,584 2,266 2,882 3,440 3,945 4,402
30% 1,901 2,719 3,459 4,128 4,734 5,282
35% 2,218 3,172 4,035 4,816 5,523 6,163
2.50% 25% 1,546 2,187 2,752 3,250 3,690 4,079
30% 1,856 2,624 3,302 3,900 4,429 4,895
35% 2,165 3,061 3,852 4,551 5,167 5,711
3.00% 25% 1,510 2,111 2,629 3,075 3,459 3,789
30% 1,812 2,534 3,155 3,690 4,150 4,547
35% 2,114 2,956 3,681 4,305 4,842 5,305
3.50% 25% 1,474 2,039 2,514 2,913 3,247 3,528
30% 1,769 2,447 3,017 3,495 3,897 4,234
35% 2,064 2,855 3,520 4,078 4,546 4,940
4.00% 25% 1,440 1,971 2,406 2,762 3,054 3,293
30% 1,728 2,365 2,887 3,315 3,665 3,952
35% 2,016 2,760 3,369 3,867 4,276 4,611

(単位:万円)

年収700万円では、月々の支払いは返済負担率25%で145,000円、30%で175,000円、35%で204,000円です。

年収800万円

金利 返済負担率 10年 15年 20年 25年 30年 35年
1.00% 25% 1,902 2,784 3,624 4,422 5,181 5,904
30% 2,282 3,341 4,348 5,306 6,218 7,085
35% 2,800 4,200 5,600 7,000 8,400 9,800
1.50% 25% 1,856 2,684 3,453 4,167 4,829 5,443
30% 2,227 3,221 4,144 5,000 5,795 6,532
35% 2,598 3,758 4,835 5,834 6,760 7,620
2.00% 25% 1,811 2,589 3,294 3,932 4,509 5,031
30% 2,173 3,107 3,953 4,718 5,410 6,037
35% 2,535 3,625 4,612 5,505 6,312 7,043
2.50% 25% 1,767 2,499 3,145 3,715 4,218 4,662
30% 2,121 2,999 3,774 4,458 5,061 5,594
35% 2,475 3,499 4,403 5,201 5,905 6,526
3.00% 25% 1,726 2,413 3,005 3,514 3,953 4,330
30% 2,071 2,896 3,606 4,217 4,743 5,196
35% 2,416 3,378 4,207 4,920 5,534 6,062
3.50% 25% 1,685 2,331 2,873 3,514 3,711 4,032
30% 2,022 2,797 3,448 3,995 4,453 4,839
35% 2,359 3,263 4,023 4,660 5,196 5,645
4.00% 25% 1,646 2,253 2,750 3,157 3,491 3,764
30% 1,975 2,703 3,300 3,789 4,189 4,516
35% 2,304 3,154 3,850 4,420 4,887 5,269

(単位:万円)

年収800万円では、月々の支払いは返済負担率25%で166,000円、30%で200,000円、35%で233,000円です。

年収900万円

金利 返済負担率 10年 15年 20年 25年 30年 35年
1.00% 25% 2,140 3,132 4,077 4,975 5,829 6,642
30% 2,568 3,759 4,892 5,970 6,995 7,970
35% 3,150 4,725 6,300 7,875 9,450 11,025
1.50% 25% 2,088 3,020 3,885 4,688 5,432 6,123
30% 2,505 3,624 4,662 5,625 6,519 7,348
35% 2,923 4,228 5,439 6,563 7,606 8,573
2.00% 25% 2,037 2,913 3,706 4,423 5,072 5,660
30% 2,445 3,496 4,447 5,308 6,087 6,792
35% 2,852 4,079 5,188 6,193 7,101 7,924
2.50% 25% 1,988 2,811 3,538 4,179 4,745 5,244
30% 2,386 3,374 4,246 5,015 5,694 6,293
35% 2,784 3,936 4,953 5,851 6,643 7,342
3.00% 25% 1,941 2,715 3,380 3,953 4,447 4,872
30% 2,330 3,258 4,056 4,744 5,336 5,846
35% 2,718 3,801 4,733 5,535 6,226 6,820
3.50% 25% 1,896 2,622 3,232 3,745 4,175 4,536
30% 2,275 3,147 3,879 4,494 5,010 5,444
35% 2,654 3,671 4,526 5,243 5,845 6,351
4.00% 25% 1,851 2,534 3,094 3,552 3,927 4,234
30% 2,222 3,041 3,712 4,262 4,712 5,081
35% 2,592 3,548 4,331 4,973 5,498 5,928

(単位:万円)

年収900万円では、月々の支払いは返済負担率25%で187,000円、30%で225,000円、35%で262,000円です。

年収1,000万円

金利 返済負担率 10年 15年 20年 25年 30年 35年
1.00% 25% 2,378 3,480 4,530 5,527 6,477 7,380
30% 2,853 4,177 5,436 6,633 7,772 8,856
35% 3,500 5,250 7,000 8,750 10,500 12,250
1.50% 25% 2,320 3,356 4,317 5,209 6,036 6,804
30% 2,784 4,027 5,180 6,250 7,243 8,165
35% 3,248 4,698 6,044 7,292 8,451 9,525
2.00% 25% 2,264 3,237 4,118 4,915 5,636 6,289
30% 2,716 3,884 4,941 5,898 6,763 7,546
35% 3,169 4,532 5,765 6,881 7,890 8,804
2.50% 25% 2,209 3,124 3,931 4,643 5,272 5,827
30% 2,651 3,749 4,717 5,572 6,327 6,993
35% 3,093 4,374 5,504 6,501 7,381 8,158
3.00% 25% 2,157 3,016 3,756 4,393 4,941 5,413
30% 2,589 3,620 4,507 5,271 5,929 6,496
35% 3,020 4,223 5,259 6,150 6,918 7,578
3.50% 25% 2,106 2,914 3,592 4,161 4,639 5,040
30% 2,528 3,497 4,310 4,993 5,567 6,049
35% 2,949 4,079 5,029 5,826 6,495 7,057
4.00% 25% 2,057 2,816 3,437 3,946 4,363 4,705
30% 2,469 3,379 4,125 4,736 5,236 5,646
35% 2,880 3,943 4,813 5,525 6,109 6,587

(単位:万円)

年収1,000万円では、月々の支払いは返済負担率25%で208,000円、30%は250,000円、35%で291,000円です。

3.自分にとってベストな借入額を考える

これで銀行の審査基準にもとづく借入可能額、つまり「銀行はいくらまで貸してくれるのか」の目安はわかりました。
とはいえ、目安はあくまで目安。実際の審査では、車のローンやカードキャッシングの返済状況・購入する物件の価値・本人の健康状態なども調べたうえで、最終的な借入可能額が決定されます。2章で見た表よりも少ない金額が提示される可能性もあるのです。

それに、審査に受かったとしても、提示された金額の上限いっぱいまで借りたとして「きちんと返していけるのか」は自分で考えなくてはいけません。
銀行は「年収の35%までは借りてOK!」といいますが、「住まいにそんなにお金をかけられない、それよりは車にお金をかけたい」という方もいらっしゃるでしょう。
「何にどれくらいお金をかけたいか」は人それぞれ。生活を圧迫せずに支払っていける金額はいくらかを知るためには、年収だけでなく、毎日の生活費や趣味のお金・お子さまの生活費といった支出についても考える必要があります。

また、住宅を購入するには、土地・建物代金だけでなく、仲介手数料や登記費用・ローン事務手数料といった諸費用がかかります。諸費用の金額は新築で物件価格の5%・中古で10%程度がめやすになりますが、このお金は基本的に住宅ローンではまかなえず、現金で用意しなくてはいけません。
さらに、住宅の購入後は毎年の固定資産税・都市計画税、マンションの場合は毎月の管理費・修繕積立金といったランニングコストがかかります。
ローンの返済の他、こうした費用を無理なく払えるかも考えなくてはいけないのです。

そのためには、キャッシュフロー表をつくって、入ってくるお金・出ていくお金を「見える」化してみることをおすすめします。

キャッシュフロー表
画像をクリックするとダウンロードがはじまります

このキャッシュフロー表では、現在から40年後までのお金の出入りを予測できるようになっています。キャッシュフロー表の見方や使用方法を特集した記事もありますが、ここでもカンタンにご説明させていただきますね。

最初に、家族のご年齢と年収をご記入ください。このとき、定年退職を迎えるまであと何年あるかを必ず確認してください。住宅ローンの返済期間は最長で35年まで設定できるとはいえ、なるべく定年退職までに完済したいところです。

次に、税金や毎日の生活費、お子さまの教育費といった支出をご記入ください。税金は、サラリーマンの方ならお給料から天引きされている所得税や住民税のほか、これから購入する住まいの固定資産税・都市計画税も合わせて入れておきましょう。

それから、購入する住まいがマンションの場合、管理費・修繕積立金を支払う必要があります。1年あたりの金額を計算して、入力してください。

さて、これで空欄は『住宅ローン』のみになりました。もしもの場合の備えや、老後資金として手元に残しておきたい貯蓄額を取っておくと、ローンの支払いにつかえるのはいくらでしょうか。

ここから利息分を差し引けば、あなたにとってベストな借入額、いわば「本当の借入可能額」の元本がわかります。電卓で計算しても良いですが、ちょっと面倒なので、住宅保証機構のシミュレーターを利用してみましょう。

loan-simulation
住宅保証機構の住宅ローンシミュレーション

まずはキャッシュフロー表でわかった「住宅ローンの支払いにつかえる金額」を12ヶ月で割り、月々の支払額をもとめます。そして設定したい返済期間、ご利用を考えている銀行の直近の金利、ご自身の年収を入力すると、「ムリなく返せる借入額」の元本の総額が一瞬でわかります。

 

以上のように、「自分の年収で、住宅ローンはいくら借りられるのか?」「自分にとってベストな借入額はいくらか?」について見てきましたが、いかがでしたでしょうか。

無理なく返せる金額を知るには、現在の年収だけでなく、将来にわたる収支の変化を把握する必要があります。
キャッシュフロー表をつくり、「入ってくるお金・出ていくお金」を点検しましょう。

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この記事のまとめ

マイホームを購入する方の多くが利用する住宅ローン。無理なく借りられる金額は、一般に「年収(額面)の5倍まで」「返済負担率(収入に占める返済金額の割合)は25%以下」といわれています。

年収の5倍はカンタンに計算できますが、返済負担率25%で借入金額がいくらになるかは、金利や返済期間(何年かけて完済するか)によって変わってきます。
たとえば、金利が1%のままずっと変わらないとして、35年ローンを組んだ場合、

  • 年収500万円の方なら3,690万円。
  • 年収600万円の方なら4,428万円。
  • 年収700万円の方なら5,166万円になります。

ただし、≪年収の5倍≫または≪返済負担率25%≫なら、必ずローンが組めるというわけではありません。銀行の審査では年収だけでなく、車のローンやカードキャッシングの返済状況・購入する物件の価値・本人の健康状態なども調べられるので、注意が必要です。

また、審査に受かったとしても必ず返せるとは限りません。本当に無理なく返していけるかどうかは、昇給の見込みや毎日の生活費・子供の教育費など、現在だけでなく20年後・30年後の収支も考える必要があります。そのためには、ローン完済までのキャッシュフロー表をつくってみると、いくらまでなら無理なく返済を続けていけるかが一目でわかるのでオススメです。

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