安心、安全、お買い得!中古マンション購入にベストな築年数

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中古マンションを購入しようとした時、どのくらいの築年数がおススメなのか、買ってからどのくらい住めるのか気になりますよね。

大きな買い物ですから、いろいろ心配が出てくるのは当たり前です。

この記事ではお買い得の築年数、マンションの寿命や購入時のチェックポイント、そして最後に気になる住宅ローン減税についてもお話させて頂きます。

これを読めば、お買い得な中古マンションを安心して購入出来ますのでご活用頂けたらと思います。

1.中古マンションのお買い得な築年数

中古マンションのお買い得な築年数は20年以上です。マンションは基本的には時間の経過と共に価値が下がり、値段も下がっていきますが、築20年以降あたりからその価格が安定してきます。

下の図は、不動産情報システムレインズの中古マンションの築年帯別平均価格のデータですが、築20年以降から価格が安定しているのが分かると思います。ですので、資産価値がそれ以上大きく下がらないという点で、築20年以降の物件がお買い得と言えます。

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▲2015年中古マンションの築年帯別平均価格。(出典元:東日本レインズ

ほとんどの場合、中古の価格は、立地や広さ、築年数によって決定され、構造の状態や設備などはあまり評価されないようです。ですので、構造や設備の状態を確認した上で、問題がなければ目減りが少ないこの築20年以上のマンションはとても狙い目です。

この築20年というのを目安にエリアや広さなど別に相場を知ることで、お買い得の物件が見つけられます。

相場の調べ方としては、インターネットなどで簡単に調べられますし、こちらのサイト(中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ)も参考になるかと思います。

2.築20年以上のマンションはどのくらい住めるのでしょうか?

RC造の寿命年数には諸説ありますが、例えば大蔵省主税局(1951)「固定資産の 耐用年数の算定方式」では鉄筋コンクリートの耐用年数は120年、早稲田大学の小松幸夫教授らによる(2013)「建物の平均寿命実態調査」では、RC造のマンションの寿命は68年となっています。

RC造の寿命に係る既往の研究例

▲国土交通省 「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介

単純に築20年のマンションを購入したとして、それから48年程住めるということになります。

しかし、全てのマンションが68年という訳ではありません。ここで重要なのが、維持管理です。

人間の健康と同じように、定期的にきちんとメンテナンスを行うことで長生きできるという訳です。現に立地の良い築古のヴィンテージマンションと言われている物件は常に人気で価値もなかなか下がりません。これは居住者が耐えることなく、そしてその居住者達によってしっかり維持管理が行われているために寿命も長く、人気が続いているのです。

3.購入時に必ず確認するべき2つのこと

管理の良い築古物件と言ってもどうやってどこをどのように確認したら良いか分からないですよね。

購入時の2つのチェックポイントをまとめました。

3-1.マンションの耐震性を調べる

マンションの耐震性には、旧耐震基準(旧耐震)と新耐震基準(新耐震)の2つがあり、気に入ったマンションがどちらなのか調べる必要があります。調べ方は簡単で、不動産屋に聞けばすぐに分かります。

ちなみに、昭和56年6月より以前に建築確認を取った建物が旧耐震、それ以降に建築確認を取った建物が新耐震となります。

違いは、旧耐震が「震度5強程度でも倒壊せず、大きな損傷を受けない」新耐震が「震度5強程度の中規模の地震の際に軽微なひび割れ程度で、また震度6強~7の大規模な地震の際に倒れない」と定義付けられています。

ここで気になるのが、旧耐震だと駄目なのか?ということですが、旧耐震でも耐震補強工事が完了しているマンションもありますし、旧耐震でも新耐震と同程度の耐震性がある場合もあります。

旧耐震の場合、耐震補強がされているかなど、内覧時に不動産屋や管理人に確認して判断することが重要です。

3-2、管理・修繕状況の確認

マンションが適切に管理されているか確認するためには、書類でのチェックと実際に見ることが重要です。

まず、マンションの修繕履歴は「重要事項に関わる調査報告書」という書類で確認できます。

管理会社や不動産会社などが保管しているので、問い合わせてみると良いと思います。

この書類では長期修繕計画があるか、定期的にメンテナンスされているか、また修繕積立金についても滞納があるか、しっかり集まっているか、高すぎないか、安すぎないかなどを確認してみると良いと思います。

その他、見た目で簡単にチェックできる部分もあります。

・共用廊下の壁や天井などにクラック(ひび)、エフロ(コンクリートの成分が白く流れ出た跡)、コンクリートの欠け落ち跡、 異常な汚れがないかどうかを確認する

・外壁にクラック、タイルやコンクリートの欠け落ちやその補修跡が多いかどうかを確認する

・屋上の防水シート等の破れやコンクリートの劣化状況を確認する

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▲HOME’S 中古マンションチェックポイント

管理がしっかりされているとなれば、築古であっても安心して住むことができます。

4.築年数と住宅ローン控除について

住宅ローン控除を受けるには、物件に築年数に以下のような条件があります。

〇築25年以内のマンション

〇築25年以上の場合には耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険加入のいずれかに当てはまること

以上のような条件があります。

因みに、住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを使って住宅を購入した場合に、所得税からいくらか控除される仕組みです。住宅購入者の金利負担の軽減を図るための制度です。

その他の条件やそのくらいの額が控除されるのかなどについては、国土交通省のサイト国税庁のサイト等に詳細が記載されているので、実際申請する時などは参考にしてみてください。

5.最後に

中古マンションを購入する際に気になる、狙い目の築年数やチェックポイントになどご紹介してきましたが、参考になりましたでしょうか?

築古でも良いマンションは沢山あります。

この記事を参考にして、読者の皆さまがお買い得なマンションを取得できましたら幸いです。

是非、中古マンション購入前に参考にしてみてください。

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