安心!安全!お買い得!中古マンション購入にベストな築年数

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 中古マンションを購入するのにベストな築年数は何年なのか?

「中古マンションの価格は築年数でどのくらい変わるの?」
「築年数が古いマンションはあと何年住めるのか不安……」 

この記事では、価格・耐震性・設備といったさまざまな観点から総合的に「いま、買うべきマンションは築何年なのか?」を検証します!

さらに「絶対後悔しないマンション選び」のポイントも併せてご紹介。 

中古マンションのご購入をお考えのアナタ、物件選びにお迷いのアナタも、ぜひこの記事をお役立てください!

1.中古マンションは築20年以上がお買い得!

まず、価格の面でいえば中古マンションは築20年以上がお買い得です。

中古マンションの価格は築年数が古くなるにしたがって安くなっていきますが、築20年を過ぎると価格が安定します。
つまり、築20~25年程度で中古マンションは底値になるということです。
立地や間取りといった条件が同じなら、新築のおよそ半値で購入できます。

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▲2015年中古マンションの築年帯別平均価格(出典元:東日本レインズ)

上の図をみても分かるように、築20年以上の中古マンションは、もし将来「売りに出そう」という場合も値崩れの心配がありません。
「資産価値の安定」という点でも、築20年以上の中古マンションはメリットが大きいのです。

そして、立地の面でも築20年以上の中古マンションが有利です。
いい土地は早い者勝ちで埋まってしまいます。
そのため、築古物件は新築や築浅に比べ、駅前の便利な立地や地盤のいいエリアにあるものが多いのです。

立地のよさは将来の資産価値にも影響します。
上でみたように、建物の価格は築20年を過ぎると底値となりますが、土地の価格は関係ありません。
便利で安全な土地は、今後も価値が下がりにくいのです。

このように、価格と立地、二つの側面から、中古マンションは築20年以上がお買い得だといえるのです。

2.築古マンションはここが不安……

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中古マンションは築20年以上がお買い得だということは分かりましたが、築年数の古いマンションは建物の寿命や耐震性、設備の古さといった不安がありますね。
ここではそうした不安についてくわしく検証していきます。 

2-1.築20年の中古マンションにはあと何年住めるの?

マンションの構造をささえているコンクリートの寿命はおおむね100年以上とされています。
参照:大蔵省主税局(1951)『固定資産の耐用年数の算定方式』、飯塚裕(1979)『建築の維持管理』

他方、実際に取り壊しになった建物のデータをもとに建物の平均寿命を推計した調査では、 鉄筋コンクリート造のマンションの平均寿命は68年とされています。
参照:小松幸夫(2013)「建物の平均寿命実態調査」

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▲マンションの寿命についての研究例(出典元:国土交通省)

実際に躯体の耐用年数ギリギリまで使用された住宅の例がないので、一口に「マンションの寿命は〇年」とはいえないのが現状です。

また、建物の寿命はメンテナンスによって大きく変わります。
マンションの住民や管理組合が異常をいち早く発見し、必要な修繕をすみやかにおこなうこと。
トラブル予防のメンテナンスを定期的におこなうこと。
長く快適に住まうためには、このような維持管理が不可欠です。

したがって「マンションにあと何年住めるか」は、物件の管理状態をみて判断する必要があります。
物件選びの際は建て替え予定も含め、長期修繕計画とこれまでの修繕記録を確認しましょう。 

2-2.耐震性は大丈夫?

1981年6月以降に建築確認を受けたマンションは、新耐震基準によってつくられています。
新耐震基準は宮城県沖地震を受けて定められ、建物の倒壊を回避するだけでなく、建物内の人を守ることを目的としています。

◆中地震(震度5強程度)で構造体にダメージを負わない
◆大地震(震度6~7程度)で倒壊しない

したがって2017年現在、築20~30年のマンションは新耐震といえるわけですね。

また、地震や災害に対する強さは立地も大きく影響します。
物件選びの際はハザードマップをみて、周辺が危険区域に含まれていないか確認しましょう。 

2-3.設備の古さはどう解決する?

古い物件は仕様がいまとは違ったり、設備がだんだん老朽化して修繕や交換が必要だったり……といった問題がありますね。

専有部分の設備や仕様は、リフォーム・リノベーションによって一新できます。
とくに近年、もとの部屋を解体して間取りやデザインを大胆に変える≪リノベーション≫が注目されています。

共有部分の設備や仕様は、マンションの管理組合が対応します(外壁の補修や、各戸の外の配管の交換等)
こうした修繕は管理費や修繕積立金によっておこなうので、これらの滞納がある・計画的に貯蓄されていないマンションは、満足な修繕をおこなえないおそれがあります。
また、マンションの設計によっては、配管等の設備の交換が困難な場合があります。
物件選びの際は、修繕計画と併せて、修繕積立金の積立金額が充分かも確認しましょう。

2-4.中古マンションでも住宅ローン減税は受けられる?

住宅ローンを利用して住まいを購入すると、毎年の住宅ローン残高の1%が所得税から控除されます(国交省)この制度を一般に≪住宅ローン減税≫と呼びます。
≪住宅ローン減税≫を受けるには、以下の要件のいずれかを満たす必要があります。

★築25年以内である
★築25年以上の場合、耐震基準適合証明を受けている

住宅ローン減税の適用を希望する場合、このうちいずれかを満たしている物件を選びましょう。

住宅ローン減税の要件や控除額の計算方法など、くわしくは「5分17秒で分かる!住宅ローン減税|申込方法&お得な利用法」をご覧ください。

3.後悔しない! 中古マンションの選び方

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ここからは上でみてきた中古マンションのメリット・デメリットを踏まえて、物件を選ぶ際に注意すべきポイントをまとめていきます。

3-1.マンションの耐震性を調べよう

上でみたように、そのマンションが新耐震か旧耐震かの分かれ目は、「建築確認を受けた日」が1981年6月1日以降かどうかです。

それ以前に完成したマンションでも、耐震診断に基づいて改修工事をおこない、耐震基準適合証明を受けているものは、新耐震基準をクリアしているといえます。

また、マンションの耐震性は立地も大きく影響します。
ハザードマップをみて、周辺が危険区域に含まれていないか確認しましょう。

3-2.管理・修繕状況を確認しよう

マンションが適切に管理されていることは、建物の延命という意味でも、快適な住生活という意味でも非常に重要です。
まずはマンションの管理会社が発行している「重要事項に関わる調査報告書」を確認しましょう。
「重要事項に関わる調査報告書」は不動産業者を通じて確認することができます。
「重要事項に関わる調査報告書」の中でチェックすべき点は次の3つです。

★これまでの修繕の記録
★今後の修繕計画
★修繕積立金の積立金額

国交省のガイドラインでは12年ごとの大規模修繕を推奨しています。
1回目(築12年)では外壁まわりの塗装や屋上・床の防水工事をおこないます。
2回目(築24年)では1回目の内容に加え、配管やエレベーター等古くなった設備の修繕・交換をおこないます。
3回目(築36年)ではさらに各住戸のサッシュ(窓枠と窓ガラス)の交換や、エントランスのリフォームをおこないます。

こうした大規模修繕が長期的に計画され、その計画に基づいて実施されてきた実績があるか、また今後実施するにあたり充分な積立金が蓄えられているか、しっかりチェックしましょう。

さらに、内覧の際、管理組合や住民の自治管理の実態をよくみておくことも重要です。次の4つを確認しましょう。

★外壁にタイルやコンクリートの欠け落ち・ヒビ・汚れ等がないか
★屋上の防水シートの破れ・コンクリートの劣化がないか
★廊下やバルコニー、玄関ドア等に破損・汚れがないか
★エントランスやメールボックス、ごみ置き場等はきれいに保たれているか 

3-3.資産価値を知ろう

もし将来ライフスタイルの変化や転勤・転職等により、マンションを売却したり、賃貸に出したりすることになったら……そんな場合に備えて、資産価値の高い物件を選びたいもの。
マンションの資産価値は築年数・立地・耐震性・管理状況によって決まります。

上でみたように、築20年以上のマンションは、古さによってそれ以上価値は下がりません。
他方、土地は年数に関係なく、便利で安全なエリアほど価値が高いのです。

★交通の便がいい・駅から近い
★商店や病院、金融機関等が周辺に揃っている
★災害に強い(地盤がしっかりしている・高台にある等)

こうしたエリアは常に人気があり、将来マンションを売却したり、賃貸に出したりする場合も買い手・借り手がつきやすいといえます。

また、耐震性・管理状況もマンションの資産価値に影響します。
3-1、3-2でみてきたポイントは、資産価値の面でも重要な意味があるのです。

3-4.建て替え予定を確認しよう

とくに築古マンションにおいては、建て替え計画も維持管理のうちといえます。
もし建て替えの話が出ている場合は、どこまで話がすすんでいるのかまず確認しましょう。
具体的な建て替え計画(時期、費用、工期中の仮住まい)がある場合、納得できる内容かチェックする必要があります。

 

以上のように、中古マンションを購入するのにベストな築年数について検証してきましたが、いかがでしたでしょうか?
価格・立地の側面から、もっともお買い得なのは築20年以上の中古マンション……という結果になりました。
また、築20年以上の中古マンションを選ぶ際は次の4つに注意しましょう。

□マンションの耐震性を調べよう
□管理・修繕状況を確認しよう
□資産価値を知ろう
□建て替え予定を確認しよう

 

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この記事のまとめ

中古マンションを購入するにあたって、築年数は何年がベストか?…それはズバリ!築20年がオススメです!
オススメの理由は大きく2つ。物件が持つ「価値」と「立地」のバランスが良いからです。
価値については、マンションは新築後購入された瞬間から流通価格が下がり始めます(例え1年でも誰かが住んだら中古ですよね)その一番下がり切る底値がおおよそ20年と言われています。
また、マンションが立ち続ける昨今、駅により近い立地等は、再開発等がない限りは古い物件がやはり有利です。

でも、古い物件は耐震性や建物の寿命が不安……安心・安全な築古物件を見分けるには、①新耐震基準を満たしているか ②管理状態がいいか の2点がポイントです。

①新耐震基準は、1981年6月以降に建築確認を受けた建物は必ずクリアしています。もしそれ以前の建物なら、耐震基準適合証明を受けていればOKです。
さらに、地盤が強い・高台にあって水害に強い立地ならより安心ですね。ハザードマップで、そのエリアの危険度も確認してみましょう。

②管理状態は、建物の寿命の大きく影響します。10~12年おきに大規模修繕をおこなっているか・修繕積立金の滞納がなく、充分な貯蓄があるかが、管理状態のいいマンションを見分けるカギです。
また、エントランスや廊下・ゴミ捨て場など共用部分の使い方からも、住民の管理意識が窺えますね。

さらに、建て替えの予定も確認しておきたいところです。時期・費用・工期中の仮住まいなど、もし建て替えになったとき生活が立ち行かなくなってしまうようなら、安心して買えませんものね。

これらのポイントを押さえて、安心・安全・お買い得なマンションを手に入れましょう!

執筆は、ひかリノベのコーディネーター、服部でした。

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服部 正仁

リノベーション専門会社「ひかリノベ」コーディネーター

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