その中古マンション、高すぎ?相場を知って賢く購入しよう

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中古マンションは決まった定価がないため、お買い得なのか、割高なのか、判断がつきにくいですね。
迷ったときは、周辺相場がカギになります。
他の物件はいくらで売り出されているか、また過去の取引事例から、最終的にいくらで成約に至ったのか――売出価格と成約価格を押さえることが、適正価格を正しく把握するためのコツ。
この二つの観点から相場を調べる方法(誰でも簡単に調べられます!)&もっとお得に買うための価格交渉のポイントをお伝えします。

2015/7/2初出⇒2017/7/20更新⇒2018/10/17更新

1.他の物件はいくらで売られているか

まずはあなたが住みたいエリア、物件をお探しのエリアで、いま販売中の中古マンションはいくらで売り出されているか、平均的な価格帯を把握することから始めましょう。

マンションの資産価値はおもに立地・広さ・築年数によって決まります。
都心部へのアクセスが良い、駅から近い、眺望が良い、陽当たりが良い、室内が広い、新しくて状態が良い――こうした物件は需要が高く、値段が高くても買いたいという人が多いためです。他方、間取り・内装・設備機器のグレードといった、リフォームで変えられる部分については、価格にあまり影響しません。

新築であればモデルルームに足を運んで、キッチンの天板は人大かステンレスか、浴室はオートバス機能つきか等、グレード感がかなり重視されますが、中古はご家族のライフスタイルや好みに合わせて間取りを変えたり、設備機器を交換したりと、リフォームやリノベーションを前提に探される方も多いです。
スケルトンリノベーションをお考えの方であれば、既存の内装や設備はすべて解体してしまいます。
立地広さ、築年数は工事で変えられるものではありませんから、中古ではことさらこの点が重視されるわけです。

ひかリノベのWebサイトでは、市区町村や沿線ごとに物件を探すことができます。
さらに専有面積・駅までの時間・築年数による条件検索ができますから、「JR総武線両国駅周辺で、広さ60㎡~70㎡、駅まで徒歩10分以内、築年数は20年くらいまで」というように、ご希望の条件を入れて物件情報を見てみましょう。

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一覧画面で基本情報と価格が確認できます。
「駅から徒歩10分前後で、築年数10年くらいだと、だいたい○○円くらいか。築15年を超えると、だいぶ安くなるんだな」と、一目でお分かりいただけますね。

2.最終的にいくらで成約に至ったか

先ほどの物件情報の価格は売出価格ですから、実際に成約に至った価格とはまた違います。
売出価格は、いわば売主の希望価格です。定価ではないので、不動産会社を通して「あと○○円値引きしてくれたら買います」と価格交渉をすることもできます。

実は、中古マンションの取引は満額で成約するケースの方が少ないのです。
たいていの場合、多少の値引きを経て成約します。

当然ですが、物件情報は売れてしまったら取り下げになります。
過去の取引事例を確認するには、レインズマーケットインフォメーション土地情報システムのWebサイトをご覧ください。

レインズとは、国交大臣指定の公益財団法人・不動産流通機構による不動産取引情報提供サイトです。

先ほどと同様、エリア・専有面積・駅までの時間・築年数で条件検索してみましょう。
直近1年間の取引事例から、平米単価を調べることができます。
ご希望の面積で掛け戻すと、おおよその成約価格が分かりますね。
たとえば平米単価が50万円、お探しの広さが70㎡程度なら、50万円×70㎡=3,500万円くらいが成約価格ベースの相場ということになります。

 土地総合情報システムとは、国交省による取引価格情報提供および地価公示サイトです。

こちらはエリアで検索すると、専有面積・駅までの時間・築年数といった条件とともに、過去1~5年間の成約価格を見ることができます。
データは並べ替えが可能ですから、専有面積が広い順にしてみましょう。
60㎡台であればその中で、駅から徒歩5分ならいくら、徒歩10分ならいくらと比較してみると分かりやすいですね。

3.価格相場はどう推移しているか

不動産価格はいつも一定ではありません。
駅が新しくできたり、最寄り駅に乗り入れが増えたりして都心へのアクセスが向上すると、周辺の物件価格はハネ上がります。
また経済情勢や金利の変動の影響を受けて、不動産取引が活発になったり、逆に動きが鈍くなったりすると、価格も変動します。

いまはオリンピック需要と人出不足から建築価格が高騰し、新築マンションの価格が高止まりしている状況です。
そのため中古の需要が高まり、全体にやや高めで推移していましたが、2018年は調整局面に入りました。

こうした市況情報を把握するためには、東日本レインズ不動産流通推進センター東京カンテイが役立ちます。

2章でご紹介した不動産流通機構が運営する、東日本版マーケット情報サイトです。
中部圏近畿圏西日本のサイトもあります)
月ごとの成約件数や前年度との比較などを見ることができます。また毎月の市況分析レポート(月例マーケットウォッチ)も分かりやすく、手軽にトレンドを把握できます。

公益財団法人・不動産流通推進センターによる、レインズのデータ分析をまとめたページ。
価格の推移がグラフで分かりやすくまとめられています。
ぜひ東日本レインズと合わせてチェックなさってみてください。

東京カンテイは不動産専門のデータバンクです。
独自の市況レポート、70㎡換算の価格推移、価格の上がり下がりを天気図で表した価格天気図といった、ユニークな分析が魅力。読み物としても楽しめます。

4.中古マンションの価格の成り立ち

2章の冒頭で「売出価格は、いわば売主の希望価格」とお話しました。
そもそも、中古マンションの売出価格はどのように決められているのでしょうか?

中古マンションの売出価格は、売主の希望と不動産会社の折り合いで決定されます。

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マンションを売りに出すにあたって、売主は購入したときの価格や住宅ローンの残額などから「3000万円くらいで売れたらいいなあ」と考えているとします。
しかし、その物件の客観的な評価や相場を無視した価格では、買い手はつきません。そこで売却の仲介を請け負っている不動産会社に査定を依頼し、物件を評価してもらいます。

不動産会社はその物件の立地・広さ・築年数などから、周辺相場や過去の取引事例、また市場動向に鑑みて、おおよそいくらなら売れそうか、査定価格を提示します。

A社「このマンションなら、2700万で売れますよ」
B社「これだと、2500万くらいがやっとだね」
C社「弊社なら、2800万で売ってみせます!」

査定は2~3社に依頼するのが一般的です。
売主は「一番高い値ををつけてくれたのはC社だけど、対応が誠実だったのはA社だ」というように不動産業者を比較し、販売を依頼する業者を決めます。

売主「A社にお願いします。でも、もうちょっと高く売りたいんです」
A社「それでは2800万円で売り出してみましょうか」

そして売り出し後、なかなか買い手がつかなければ値下げをおこなうことになります。

A社「売り出しから3ヶ月経ちましたが、反響が思わしくありません。値下げしてみては?」
売主「では、100万円値下げします」

このように、販売価格は売主の希望と査定によって決定されるのです。

5.もっとお得に買うための価格交渉

2章で「中古マンションの取引は満額で成約するケースの方が少ない」と申し上げました。
中古マンションを購入する際は、買付申し込みのタイミングで価格や取引条件の交渉を行うのが一般的です。
そのため、売出価格は交渉を見込んで、やや高めに設定している売主が多いのです。
「相場よりちょっと高いな」という物件でも、交渉によって相場と同等程度に値引いてもらえる可能性はあります。

値引きに応じてもらえる金額は、もちろんケースバイケースですが、よくあるパターンは端数切り捨て(10万円代まで)です。
また、とくに築古物件では内装のキズや汚れ・水栓金具の水漏れ・給湯器の故障など、リフォームの必要がある場合も多々あります。
「リフォームにかかる金額(もしくはその一部)を値引いてほしい」というのも、受け入れられやすい交渉理由です。

交渉は売主と買主が直接話し合うのではなく、双方の仲介をしている不動産会社が間に入ります。
ですから、買主さまはご自分の担当営業マン(つまり、ひかリノベのコーディネーター)に「端数分は切り捨てにしてもらえないか」「お風呂の水栓から水漏れしているようなので、交換費用○○円ほど値引きして欲しい」というように、ご予算を仰ってくださればOKです! どうぞご遠慮なくご相談くださいませ。

 

【執筆】高橋 千晶(ひかリノベ 広報)
【監修】櫨本 博之 (宅地建物取引士)

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ひかリノベでは、あなたのライフスタイルやご希望をもとに、ピッタリの物件とリノベーションプランをご提案する個別相談会を開催しています。
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執筆は、ひかリノベのコーディネーター、今淵でした。

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今淵 正崇

リノベーション専門会社「ひかリノベ」コーディネーター

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