変動金利?固定金利?住宅ローンを選ぶための簡単4ステップ

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住宅ローンの金利は固定・変動どちらを選ぶべき?
自分に合った金利プランは、借入金額や返済期間・繰り上げ返済のタイミングによって決まります。

この記事では「超低金利時代」のいま、固定金利・変動金利を選ぶメリット・デメリットを徹底検証!
アナタがいま選ぶべき金利プランはどれか、ズバリお答えします!

これからローンを組む方だけでなく、借り換えをお考えの方も、ぜひこの記事をアナタのローン選びにお役立て下さい!

1.どっちがおトク? 固定金利vs変動金利

まずは、固定金利・変動金利のしくみとメリット・デメリットをおさらいしましょう。

住宅ローンの金利プランは、次の3つに分けられます。

  • (全期間)固定金利プラン
  • 変動金利プラン
  • 当初固定金利プラン

それぞれどんな特長があり、どんな人が向いているのか? 順に見ていきましょう。

1-1.(全期間)固定金利プランとは

(全期間)固定金利プランとは、借入から完済まで金利が変わらないプランです。

固定

メリットは、金利上昇のリスクがないこと。金利がほぼ底値のいまは、とくに安全な選択といえますね。
また、借入時点で返済額の総額が決まっているので、返済計画が立てやすいことも魅力です。

デメリットは、変動金利プランよりも金利設定が高いこと。
主要都市銀行の住宅ローン商品では、変動0.600~1.075%に対し、固定1.090~1.630%の設定になっています(2017年6月現在・最大優遇適用時)

したがって「借入金額が大きく、返済期間が長い人」は、金利設定は多少高くとも、やはり固定金利プランを選ぶ方が安心です。

1-2.変動金利プランとは

変動金利プランとは、短期プライムレートに合わせて半年ごと(4/1・10/1)に金利が変わるプランです。

ただし、毎月の返済額の見直しは5年毎です。
また、金利が大きく上昇しても、毎月の返済額はそれまでの1.25倍を上限とします。
この場合、毎月の返済額は変わりませんが、利息が増えたぶん元金の返済が先送りされていきます。

変動
▲返済額の見直しは5年毎・増額は1.25倍まで

メリットは、固定金利よりも金利設定が低いことです。
また、金利が下落すればその分、返済額の総額も小さくなります。

デメリットは、金利が上昇すればその分、返済額の総額も大きくなってしまうこと。

したがって「返済期間が短い人・どんどん繰り上げ返済をおこなう人」「数年で借り換える人」は、変動金利を選ぶメリットが大きいといえます。

1-3.当初固定金利(固定金利期間選択型)プランとは 

当初固定金利プランとは、3年・5年・10年……と期間を定めて、その期間中は金利が変わらないというプランです。
固定期間が終わったら、変動にするか、固定期間を延長するか選択します。

当初固定
 ▲当初5年固定の例。固定期間を5年毎に延長しています

メリットは、(全期間)固定金利よりも金利設定が低いこと。

デメリットは、固定期間終了時に金利の見直しがあり、返済額の総額が変わること。そのため、長期的な返済計画が立てづらいのです。
そして、変動金利と異なり、返済額の上限がないこと。固定期間終了時の金利によっては、毎月の返済額が大幅に増額するかもしれません。

したがって「固定期間終了までに完済する人」「固定期間終了と同時に借り換える人」は、当初固定金利が向いているといえます。

2.超低金利時代の住宅ローン金利の選び方

1章で見てきたように、「どの金利プランがおトクか」はそのときの金利水準はもちろん、借入金額や返済期間・繰り上げ返済のタイミングによって異なります。
したがって、自分に合った金利プランを選ぶには、まずライフプランや返済計画を点検する必要があります。

そして、住宅ローン金利は表示だけ見て「こっちがおトクだ」と比べることはできません。
通常、金利表示は最大優遇適用時の金利設定を示しています。優遇を受けるためには、「その銀行がメインバンクである」などの条件をクリアする必要があります。

ここからは、総合的に「けっきょく自分に一番合った金利プランはどれか?」を検証していきます。

2-1.返済計画を点検する

自分に合った金利プランを選ぶには、まず借入金額や返済期間・繰り上げ返済のタイミングを点検する必要があります。

一般に、住宅ローンの借入金額は年収の5倍まで、年収に対するローン返済の割合は25%以下が妥当とされています。
返済額は金利によっても変化するので、その分も計算した借入金額の目安を別記事「年収別・これを読めば誰でも住宅ローン借入可能額がわかる!」にまとめました。

もちろん、実際に「住宅にいくらお金をかけるか」は価値観によって違います。
また、昇給したり子どもが生まれたりして収支が変化すれば「無理なく返せる借入金額」も変わります。
自分の生活に合った借入金額を考えるには、キャッシュフロー表の作成をおすすめします。

キャッシュフロー表画像
画像をクリックするとダウンロードがはじまります

キャッシュフロー表は、長期的な収支計画です。
(作り方について、くわしくは別記事「住宅ローンシミュレーションで絶対出せない適正借入額を出す方法」をご覧ください)
毎月の返済額や繰り上げ返済の予定を書き出し、完済までの計画を「見える」化します。
何年で完済するか?
毎月の返済額はいくらで、繰り上げ返済はいつ・いくら支払うか?
その計画をもとに、自分にとって一番おトクな金利プランを考えていきましょう。

2-2.自分に合った金利プランを選ぶ

キャッシュフロー表で返済計画を立てたら、その計画に合った金利プランを選びます。

金利プラン

返済計画

固定金利

年収に対して借入金額が大きい
返済期間が長く(20年超)コツコツ返す

変動金利

返済期間が短い・どんどん繰り上げ返済をおこなう
数年で借り換える

当初固定金利

固定期間終了までに完済する
固定期間終了と同時に借り換える

 現在、金利はほぼ底値といわれています。
主要都市銀行の住宅ローン金利は、変動0.600%~・固定1.090%~です(2017年6月現在・最大優遇適用時)

すまいWEB
住宅金融普及協会・住宅ローン商品金利情報

「超低金利時代」のいま、長期ローンを組むなら固定金利がもっとも安全な選択です。

他方、返済期間が短い人・どんどん繰り上げ返済をおこなう人は、変動金利も選択肢に入ってきます。固定に比べて金利設定が低いことの旨みと、完済までに金利が上昇するリスクを比較して考えましょう。
また、変動金利プランはいつでも当初固定金利プランへの切り替えができるので、金利が上がりはじめたら切り替える……という方法もあります。
※(全期間)固定プランへの変更は、他行に借り換えとなります。

当初固定金利では、固定期間中は(全期間)固定金利より低い金利設定となっています。したがって、固定期間中に完済する人・固定期間終了と同時に借り換える人にとっては、金利上昇のリスクがなく、しかも低金利なプランといえますね。
固定期間は金融機関によって異なりますが、おおむね2~20年となっています。返済計画に合わせて選びましょう。

2-3.「実際、金利はいくらになるか?」 を知る

通常、金利表示は最大優遇適用時の金利設定を示しています。優遇を受けるためには、「その銀行がメインバンクである」「その銀行発行のクレジットカードを契約する」などの条件をクリアする必要があります。

優遇の条件は、金融機関やローン商品によって異なります。
年収や勤続年数、自己資金額が条件となる場合も。
その金融機関と不動産業者が提携していれば、さらに大きな優遇を受けられるケースもあります。
まずは「自分の条件では、どの銀行で・どれくらい優遇が受けられるか?」を不動産業者に相談してみましょう。

常陽条件
常陽銀行の優遇条件

なお、優遇の適用には、≪通期優遇≫と≪当初優遇≫の2タイプがあります。
≪通期優遇≫は完済までずっと同じ優遇が受けられるタイプ。
≪当初優遇≫は3年・5年……と期間を定めて大きな優遇が受けられるが、その後は優遇幅が小さくなるタイプです。

長期ローンを組む場合は、≪通期優遇≫が安心です。
返済期間が短い・どんどん繰り上げ返済をおこなう・優遇期間終了とともに借り換える人は、≪当初優遇≫のメリットが大きいでしょう。

◆おトクな住宅ローン選びは諸費用や保険の内容もチェックして

住宅ローンを利用するには、ローン保証料・団信保険料といった諸費用がかかります。
したがって「金利はA銀行が低くても、返済額の総額はB銀行の方が小さい」というケースもあり得ます。
住宅ローン商品を選ぶ際は、金利はもちろん、諸費用も計算して「返済額の総額がいくらになるか」を考えねばなりません。

住宅ローン利用にかかる諸費用

  • 印紙税
  • 事務手数料
  • 抵当権の登記費用
  • 保証料
  • 団信・生命保険料
  • 火災保険料
  • 繰り上げ返済手数料

また、返済中の事故や病気など「万が一の場合」に備える保険の内容についても、チェックしておきたいものです。
近年は団信による死亡保障の他、がん保証・3大疾病保障・入院保障などが追加できる商品も登場しています。
同じ「がん保険」と謳っていても、保険金の支払い条件や金額は金融機関によって異なるので、必ず確認するようにしましょう。

2-4.毎月の金利の支払いは、元利均等・元金均等どっちを選ぶ?

毎月の返済額のうち金利と元金の割合をどのようにするか、次の2つから選ぶことができます。

  • 元利均等返済
  • 元金均等返済

元利均等とは、元金と金利を足した「毎月の返済額」を一定とする返済方法です。
返済金額に占める元金と金利の割合は毎回変わります。初回の支払いでは金利の割合が高く、返済が進むと徐々に金利の割合が減り、元金の割合が増えていきます。

元金均等とは、毎月一定の元金を返済し、そのうえに金利の支払いが上乗せされる返済方法です。
金利分の返済額は、返済当初が最も多く、返済が進むごとに減っていきます。そのため、「毎月の返済額」も減っていきます。

元利均等

元利均等では毎月の支払いが変わらないため、返済計画が立てやすいことがメリットです。
元金均等は元金の減りが早いため、返済期間が同じなら元利均等より返済額の総額が小さくなることがメリットです。
とはいえ、返済額の総額の差は繰り上げ返済によって埋まっていきます。
(繰り上げ返済は全額が元金の返済に充てられるため)
そのため、元利均等で毎月の支払いを一定とし、資金に余裕ができたタイミングで繰り上げ返済をおこなうのが、もっとも無理のない返済方法といえますね。

3.借り換えを検討しているアナタへ

当初固定金利を選択したが、そろそろ固定期間が終了する。
変動金利を選択したが、金利が上がりはじめたので、固定に切り替えたい。
そこで借り換えを検討する場合、チェックすべきは次の2点です。

  • 優遇も含めて、けっきょく実際の金利はいくらになるか
  • 諸費用はいくらかかるか

借り換えを検討する際は、現在のローン商品で返済を続けた場合と、借り換えた場合の返済額の総額を比較して考えます。
このとき、諸費用も総合して考えましょう。金融機関によってとくに差が大きいのは、ローン保証料です。

借り換えは物件購入時の借入とは違い、不動産業者を通さず、自分で金融機関と交渉するかたちになります。
まずは借り換えを検討している金融機関に、優遇を含めて金利がいくらになるか・諸費用込みの負担額の総額はいくらになるかを提示してもらいましょう。

また、いまローンを組んでいる金融機関に《金利の見直し》を申し入れることも可能です。
この場合、借り換えと異なり(新たにローン契約を結ぶわけではないので)諸費用はかかりません。
ただし、金融機関によって金利見直し手数料が発生しますので、借り換えた場合と負担額の総額を比較して、より有利な方を選択しましょう。

 

以上のように、住宅ローン金利は固定・変動・当初固定のうち「あなたにとって一番おトクなプランはどれか?」見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

金利プランの選択は、ライフプランに基づいた返済計画に合わせて選ぶことが大切です。
「自分の条件ではどの銀行で・どれくらい優遇が受けられるのか?」
「本当に無理なく返していけるのか、返済計画を見直したい……」
住宅ローンのような大きな融資を受けるのは人生にそう何度もないだけに、不安や疑問はつきぬもの。
そんなとき、よき相談役となる≪ファイナンシャルプランのプロ≫がついていれば心強いですね。
「住まいとお金」に関するご相談は、ぜひひかリノベの専門コーディネーターにお任せください!

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