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不動産購入の基礎知識 売主・専任・仲介の違いは?

誰がマンションの売主か、マンションの売り方はどうなっているか、買主は確認しよう

マンションは売主と買主がいて初めてビジネスが成立します。
マンションの買主はほぼ一般人でしょうが、売主には様々な人がいるものです。
ここでは売主のタイプ別のメリットとデメリットを紹介します。

一般人が売主

中古マンションでは、一般人が売主となっているケースが多いです。
その一般人も、売却予定のマンションの住人であることが多いですね。

メリット

一般人が売主となっているメリットは、マンションの詳細をよく知っていることです。
マンションの住み心地はもちろんですが、マンションの共用設備や周辺環境についても住人ならではの情報が手に入れられるかもしれません。

デメリット

一般人が売主となるデメリットは、売主の都合が影響してくることが挙げられます。
売主によっては、「どうしてもこの日までにお金がほしい」、あるいは「この日まではマンションに住んでいたい」とお願いをしてくることがあります。
買主には買主の都合があるわけで、主張が相容れない際には、売主の都合との妥協点をどこに見出すのかが困難な作業です。

デベロッパーなどが売主

「デベロッパー」とは開発業者のことであり、日本では「三井不動産」や「三菱地所」などが有名なデベロッパーです。
新築分譲マンションを販売する際には、デベロッパーが名目上の売主となることが多いです。
ただ実際は、デベロッパーの関連会社である「販売代理会社」が事実上の売主であることも多いです。

小規模な分譲マンションの場合には、デベロッパー以外にもハウスメーカーや工務店が建設をします。
ハウスメーカーや工務店は、自らが実質的な売主ともなります。

メリット

メリットとしては、新築の分譲マンションを手に入れられることでしょうか。
新築分譲マンションを不動産業者で取り扱うケースは、あまりありません。
どうしても新築がいい買主は、デベロッパーや販売代理会社、ハウスメーカーや工務店に直接コンタクトを取るのが近道です。

デメリット

デベロッパーが名目上の、販売代理会社が実質的な売主の場合に特に多いのですが、意思疎通が難しいかもしれません。
販売代理会社に尋ねてもデベロッパーに確認を取ったり、逆にデベロッパーに問い合わせをしても腑に落ちない回答だったりと、買主はどちらに相談してよいのかが分からないことも。
何かあったとき、責任の所在がどちらにあるかも明確でない場合もあります。

マンションの売り方

直接取引

中古マンションの場合には、現在の住人である売主と買主が直接取引をする場合があります。
このメリットとしては、余計な手数料がかからないことでしょう。
一般的な仲介手数料の相場は、「物件価格の3%に60000円プラス消費税」となっています。
仮に3000万円の中古マンションでしたら、仲介手数料だけで100万円以上はかかってしまいます。
これをゼロにできるのですから、買主としてはありがたいです。

ただしその分、面倒な手続きなどを自分たちで行う必要がありますので、時間も取られますし面倒です。

仲介と媒介

売主と買主の間に誰かを入れて行う取引のことを、「仲介」または「媒介」と言います。
仲介と媒介は特に大きな意味の違いはなく、「仲介」が一般用語で「媒介」は不動産専門用語といったところでしょうか。

一般媒介

「媒介」には3種類あります。
まずは「一般媒介」で、これは複数の仲介業者(不動産会社)に売主から依頼できるシステムです。
複数の業者間で競争原理が働くメリットもありますが、不動産会社側があまり販売に真剣にならない可能性もあります。

専任媒介

次に「専任媒介」で、これは不動産会社を最初から1社に絞り込んで売主がお願いすることです。
メリットとしては、不動産会社も売るのに必死になってくれることがあります。
ただし、依頼する不動産会社選びが重要になり、それを間違えるとなかなか売れません。

専属専任媒介

そして「専属専任媒介」です。
このメリットとデメリットは、前述した「専任媒介」とほぼ同じですが、不動産業者にはより厳しい条件が課されます。
売主への報告頻度も高くなりますし、不動産情報のデータベース「レインズ」へも、専属専任契約から5日以内に登録しなければなりません。
ただし「専任媒介」とは異なり、売主が自分で買主を探すことはできませんので、確実に業者の利益にはなります。

このように、マンションの売主や売り方にも様々な種類があります。
買主は、売主が誰でどのような売り方をしているのか、マンション情報を見るときには確認しておきたいものです。