こんにちは。ひかリノベ・コーディネーターの林です。

物件情報を見ていく中で様々な専門用語が出てくるかと思います。
今回はその中でもご質問の多い『建ぺい率』と『容積率』についてお話をさせて頂きます。

建ぺい率(建蔽率)とは

建ぺい率とは建物を建てる敷地面積に対しての建築面積(建物を真上から見たときの面積)の割合のことです。
たとえば、100平米の敷地面積に対して建ぺい率60%の指定がある場合、60平米までの建築面積の建物であれば建てられるということになります。

※斜線制限や外壁後退、その他関係法令の指定がない場合の計算になります。

建ぺい率の規制は、用途地域およびそれぞれの地域によって数値が変動します。
第一種低層住居専用地域でも、建ぺい率30%のエリアもあれば60%のエリアもあるのです。

容積率とは

容積率とは、建築面積ではなく、延床面積の数値のことを言います。
延床面積とは、それぞれの階の「床面積」を合計した面積のことです。2階建ての建物の場合は1階+2階ｍの床面積の合計が延床面積となり、3階建ての建物の場合は1階+2階+3階の床面積の合計が延床面積となります。
たとえば、100平米の敷地面積に対して容積率が100%の指定がある場合、100平米までの延床面積の建物であれば建てられるという計算です。

※斜線制限や外壁後退、その他関係法令の指定がない場合の計算になります。

容積率の制限についても建ぺい率同様に、用途地域やエリアによって様々な数値に設定されています。
また、容積率計算の際にはパーセンテージの他に、前面道路幅員も重要に関係します。
たとえば、住居系用途地域で容積率200%と指定されていても、前面道路が12m未満(ここでは4mと仮定)の場合の計算は……

前面道路幅員4m×0.4×100％＝容積率160%

……となり、指定容積率の数値と、前面道路幅員にて算出された数値の、どちらか低い数値が適用になります。
上記の例ですと、指定容積率が200%、前面道路幅員にて算出された容積率が160%ですから、ここでは160%が採用されることになります。

まとめ

建ぺい率/容積率については、建築する建築物の種類、また異なる用途地域にまたがっている場合、土地が角地にあたる場合、その他条例や関係法規により制限または緩和される場合もございます。
新たに建物を建てる際には行政の都市計画課や建築指導課等にて詳しく調べることが重要です。

また、中古の物件(特に中古戸建)は、新築時から現在に至るまで増改築等により面積が変動している場合もございます。
ロフトや小屋裏収納の天井を抜いたり、吹き抜け部分に床を張って部屋にしている場合、増築している場合等。。。
中古戸建をご検討される際には、新築時の図面と現況に差異が無いかという点もしっかりチェックしましょう。

※増築しても建ぺい率/容積率の範囲内であり、さらに登記も行っているケースもありますのですべての増改築がNGというわけではありません。

これらは物件の販売図面やパンフレットだけでは不明な点も多々ございます。
物件のご見学の際、分かる範囲にて確認を致しますのでお気軽にお声掛けくださいませ。