住宅ローン事前審査のその前に、セルフチェックで不安解消!

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住宅ローン

住まいを購入する上で多くの方が住宅ローンを利用することになりますが、審査に不安を持っている方も多いのではないでしょうか?

ここでは、住宅ローンを契約し、受け取るまでの流れを紹介するとともに、事前審査と本審査のチェック項目、それに落ちやすい3つのポイントとよくある疑問についてまとめています。

フラット35については審査方法が民間ローンと異なりますので、とくにその違いについてとりあげました。

この記事で、住宅ローンの利用を考えている方が、不安なく申し込みできるようにいたしますので、ぜひお役立てください。

※全部でおおよそ20分のボリュームになっています。

そのうち【1.~4.】は審査の流れや手続きのおさらい、【5.~6.】はとくに皆さん気になる”審査に落ちやすいポイント”や、”よくある疑問”をとりあげました。

「審査の流れはもう大丈夫!」という方や、「ポイントだけ確認したい!」という方は、エッセンス版として5.~6.】をチェックしていただければと思います(【5.~6.】のみなら5分くらいのボリュームです)

 

1.ローンを利用した住宅購入の流れ

まずは、住宅ローンを利用して住まいを購入し、物件引渡しを受けるまでの流れを把握しておきましょう。


(気に入った物件に購入を申し込む)

事前審査(結果通知まで1~7日

売買契約

本審査(結果通知まで2週間~1ヶ月

住宅ローンの契約と融資受け取り

不動産登記・物件の引渡し

 

住宅ローンの審査は通常、事前審査と本審査に分かれており、この2つさえおさえれば夢のマイホームを手に入れることができるわけです。

2.事前審査の概要

住宅ローンの事前審査は仮審査ともいって、売買契約を結ぶ前に、銀行や金融機関が融資を出せるか見定めるためにおこないます。せっかく売買契約を結んでも、ローンが組めなくてダメでしたというのはあまりに時間と労力の無駄ですよね。それゆえ、事前に審査をして大丈夫かどうか確認しておこうというわけです。

ですので、「俺は年収が1000万あって、貯金もあるから大丈夫!」というように自信のある人は、事前審査を経ずに、本審査だけ……ということもできます。

また、「事前審査は物件が決まってからでしょう。そもそも私の年収でどれくらい借りられるか知っておきたい」と考える方は、ネットでシミュレーションできますし(三井住友銀行の住宅ローンシミュレーションの例)銀行窓口でどれくらいまで借りられそうか、相談することもできます。

ひかリノベ住まいブログでも、「一目でわかる! 年収ごとの住宅ローン借入可能額」の記事で、年収からみた借入額の目安について解説していますので、よろしければご参照ください。

また、シミュレーションではカバーできない、ご自身のライフプランにあったローンの計画については、ひかリノベ個別相談会にてご相談を承っております。ぜひお気軽にご利用ください。

2-1.審査項目の6つのポイント

事前審査で審査される項目は、国土交通省が毎年発行している「平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」が参考になります。国土交通省が住宅ローンの供給状況を把握するために、銀行や信用金庫、農協や生命保険会社などの機関にアンケートをとってまとめたものです。

融資を行う際に考慮する項目
H26審査項目
▲パーセントが多い項目が重要チェック項目というわけです。

この審査項目を満たせば融資OKというわけです。同資料p.30の「(回答の)具体的な内容」を参考に、7つのポイントに分けてみていきます。

①借入時年齢・完済時年齢
借入時年齢と完済時年齢は文字通り、ローンを借り始めた年齢と完済したときの年齢です。
まず、完済時の年齢ですが、80歳未満であることが重要です。

「なら、30年借りるとして50歳までなら大丈夫か」と安易に考えるのはダメで、定年後の返済期間が長い場合は断られる場合があります。このように、借入時年齢は定年までの年数住宅ローンの返済期間と関っています。

②年収・融資可能額・返済負担率
年収は、大半の回答者が100万円~200万円を下限に置いています。融資可能額は100%以内が大勢を占めていて、要するに申込者の属性(※)が良ければ、購入代金の全額を貸すことができるということです。

属性とは、職業、年収、年齢、家族構成など、審査を受ける人の全情報のことです。クレジットカード審査などにも使われ、「属性が良ければいくらでも貸せますよ」という感じで言われることがあるかもしれませんので覚えておきましょう。

返済負担率についてはだいたい25%が目安と言われています。年収が高ければ負担率が高くても許容されますが、年収が低いと負担率を低めに抑える必要があります(ただし、返済負担率を満たしていても返せるかどうかは本人次第です。ここには税金が考慮されていませんし、家族が増えて支出が増えることなども配慮されていません。自分のライフプランに照らして、ちゃんと返せるか、よく考えて借入を決めましょう)

年収からみた借入額の目安については、「一目で分かる! 年収ごとの住宅ローン借入可能額」という記事をご参照ください。

③勤続年数・雇用形態・業種
勤続年数は「現在の会社に何年勤めているか」ということです。これには1年以上と答えた人と、3年以上と答えた人がそれぞれ3割います。要するに、1年以上でも大丈夫だけど、3年以上勤めればなおよしということです。

雇用形態は派遣社員・契約社員を対象外とする回答が多いです。正社員でないと住宅ローンは厳しい傾向だということですね(フラット35なら雇用形態は問われません。また民間ローンでも、一定の安定した給与があるなら雇用形態を問わないという銀行もあります。あくまで「傾向」です)

業種に関しては、タクシー運転手や保険の販売業のような、歩合給や変動給が主となる職種は注意が必要です。

④連帯保証
住宅ローンを借り入れるときは、信用保証会社に債務保証をしてもらうことがほとんどです。保証会社に一定のお金を払っておいて、払えなくなった場合は保証会社が弁済します(これにより、債務者は保証会社への返済義務が生じます。債務が消滅したということではありませんので、ご注意ください)
ただ、収入が少ないなどの事情がある場合は、連帯保証人を求められることがあります

⑤カードローン等の他の債務の状況や返済履歴
現在債務はないか、また、クレジットカードの返済履歴は問題ないかということですが、これが曲者です。

クレジットカードの返済に遅延はなかったか、税金の滞納はないかという基本的なことに加え、携帯電話やインターネットの支払いが送れたことはないか、果ては、DVDやCDのレンタル返却の遅延をしたことがないかまでチェックされることがあるのです(もちろん、何度も督促が来ているのに返さない等、相当悪質な場合に限るようですが・・・)

心当たりが大いにあるという方は、ひとまず【5-1.】をご参照ください。

⑥国籍
外国人は住宅ローンを組めるか気になる方もいらっしゃると思いますが、日本国籍を持っているか、永住権を持っているかがポイントになってきます。

といっても、頭金を20%用意すれば永住権がなくてもOKの場合や、本国の支店が日本にある場合は対応してくれる場合もありますので、ぜひ確認してみてください。
たとえば中国銀行の住宅ローンは、滞在ビザを持っている中国人なら、永住権がなくても利用できます。

これからは、外国人向けのローンがますます充実してくるのでしょうね。

2-2.事前審査に必要な5つの書類

店頭で事前審査を申し込む場合は、基本的に以下の書類が必要になります。最近では、インターネットで簡単に申し込めますので、いちいち提出しなくても大丈夫ですが、これらの書類から聞かれる内容は大体分かると思いますので、参考にしてください。

①住宅ローン事前審査申込書(仮審査申込書)

各金融機関によって書式が異なりますので、自分が申し込む金融機関の申込書をダウンロードして書いてください。仲介業者の提携ローンの場合は、仲介業者から示されます。

②本人確認できる書類
運転免許証や保険証のコピーです。ない場合は、パスポートのコピーを用意します。

③収入に関する書類
給与所得者の場合は、源泉徴収票を用意します。個人事業主や確定申告を自分でしている場合は、確定申告書を用意し、法人代表の場合は決算報告書を提出します。

④(借入れがある場合・住宅ローン借り換えの場合)償還予定表、残高証明書
他に借り入れがある場合や住宅ローンを借り換える場合は、どういうスケジュールで返すかを示す償還予定表と、どれくらい借金があるかを示す残高証明書を提出します。

⑤購入予定の物件情報
これは販売チラシなどでも大丈夫です。借り換えの場合は、売買契約書や登記簿謄本を提出します。要は、担保物件の情報が知りたいというわけです。

2-3.事前審査を出す前に

事前審査を出す銀行は3行までにとどめておきましょう。自信がないからといって何行にも出してはいけません。

事前審査を出しすぎると「この人、何か問題があって落とされてるんだろうな」と勘ぐられてしまい、通りづらくなるということがあるのです。ですが、3行落ちたらゲームオーバーということではなく、事前審査した履歴は半年過ぎれば消えてしまいます。したがって、半年待ったのち、また新たに審査を出せばOKです。

3.本審査の概要

事前審査は銀行が行うのに対し、本審査では保証会社が行います。もし、借りた人が返済できなくなった場合、保証会社がその銀行へ代わりに返済するのです。

事前審査より精査されるので、おおよそ2週間~1ヶ月程度かかります。

3-1.審査項目の2つのポイント

本審査の審査項目は、事前審査の5つのポイントに加え、担保評価と健康という2つのポイントが加わると考えてください(もちろん、個人信用情報もチェックされます)

①担保評価
お金を貸して返してもらえないときのために、銀行は担保を設定しますが、住宅ローンの場合は、その住宅ローンで購入する物件が対象になります(ローンを払えなくなった場合、物件は競売に掛けられるか、売却されてしまいます)

ここで注意しておきたいことは、物件価格=担保評価額とはならないということです。保証会社がその物件をチェックして、担保評価するのです。

なお、事前審査でも担保評価をおこなう場合があります。この場合、銀行と保証会社で評価額が違うことがあるので、注意が必要です。

もし評価額が借入希望額に届かない場合は、他の金融機関をあたったり、頭金を増やして借入を減らしたりする必要があります。

②健康状態
これは健康なら良いということではなく、団体信用生命保険(団信)に入れるかどうかということです。
団信は借り手が死亡ないし高度障害者になった場合、生命保険会社が返済を肩代わりするというものです。

▼公益財団法人の団体信用生命保険 申込書兼告知書
団信
▲基本的に問われる内容はこれと同じです。

直近3ヶ月に医師の診療にかかっていないか、過去3年以内に大きな手術や治療を受けたことはないか、手足などに機能障害はないか等が問われます。

3-2.本審査に必要な4つの書類

書類に関しても、事前審査よりくわしいものが求められると考えておけば、間違いありません。

①住宅ローン借入申込書兼保証委託申込書
ローン借入の申込書といっしょに、保証委託申込書を提出します。保証委託申込書とは、住宅ローンの保証を業者に委託するということです。本審査をする保証会社のことですね。

②団体信用生命保険申込書兼告知書
団信の申込書と、保険会社が尋ねる告知事項について回答した告知書を提出します。

③物件確認書類
本審査は売買契約後におこないますが、売買契約書、重要事項説明書、土地登記事項証明書、建物登記事項証明書など、詳細な物件情報が求められます。

④本人確認書類
これは、事前審査と同じで、住民票や印鑑証明、健康保険証などです。

以上4つですが、詳細は保証会社によって異なりますので、申し込むときに確認してみてください。また、保証会社に気になるところがあれば、預金通帳のコピーなど、追加で書類提出を求められる場合があることも知っておきましょう。

4. 事前審査がない「フラット35」

フラット35は、民間の金融機関と独立行政法人の住宅金融支援機構が共同で提供する長期固定金利の住宅ローンです。その名の通り、利用期間が最長35年で、エネルギー節約に優れた物件は金利が優遇されたフラット35Sが利用できます(あと、フラット50というのもありますが、それだけ長く金利を払うことにもなるので注意が必要です)

期間は申込みから1~3週間程度になります。

通常の住宅ローンが事前審査と本審査に分かれているのに対し、フラット35では基本的に住宅金融支援機構がする1回のみとなっています。

4-1.フラット35の2段階審査

フラット35は審査は1回ですが、審査内容は大きく個人情報の審査物件審査の2段階に分かれています。

まずは、個人情報の審査ですが、以下の3点がチェックされます。

①申込時の年齢が満70歳未満
②日本国籍、永住許可を受けている
③年収に占める借入れ割合が、年収400万円未満では30%以内、400万以上では35%以内

「えっ、個人信用情報はチェックされないの?」と疑問に思うかもしれませんが、クレジットカードの延滞などは、窓口となる銀行があらかじめチェックします(したがって、これを実質的な事前審査とみることもできますね)

次に物件審査です。下の図はフラット35の技術基準を引用したもので、フラット35を申し込むには、申し込む住宅が適合証明に合格する必要があります。借入れの申込みの前後どちらでも構いませんが、適合証明に合格しなければフラット35は利用できません。

  一戸建て等 マンション
接道 原則として一般の道に2m以上の接道
住宅の規模 70m2以上 30m2以上
住宅の規格 原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)、炊事室、便所、浴室の設置
併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等 木造の住宅は一戸建て又は連続建てに限る
住宅の構造 耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
住宅の耐震性 建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
劣化状況 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等 外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等
管理規約 管理規約が定められていること
長期修繕計画 計画期間20年以上

▲詳細は、フラット35のHPより「物件検査の関連資料」をご参照ください。

フラット35を利用したいとお考えの方は、仲介業者に適合証明が出る物件かどうか、しっかり確認しましょう。

4-2.フラット35に必要な4つの書類

フラット35申込みに必要な書類は、取り扱い金融機関によって異なりますが、基本は以下の通りです。

①フラット35借入申込書
個人情報の取り扱いに関する同意書と、他の借入れに関する申出書も提出します。

②所得を証明する書類
給与所得のみの方は住民納税通知書又は住民納税証明書などの公的収入証明書を提出します。給与所得以外がある方は、住民納税証明書や確定申告書を提出します。住民納税証明書や確定申告書は税務署が発行しています。

③住宅取得費用の確認書類
売買契約書や工事請負契約書など、金額が確認できる書類を提出します。

④土地の登記事項証明書
登記事項証明書は法務局が発行しています。

5.審査に落ちやすい3つのポイントと対策

審査に落ちても原因や理由を教えてくれることはありませんが、審査に落ちるポイントは多くの場合、次の3つになります。

①個人信用情報に問題がある
②融資可能額が借入希望額に満たない
③団信に入れない

この3つがしっかりクリアできれば、住宅ローン審査はほぼ合格といっていいでしょう。それでは、1つずつくわしく見ていきましょう。

5-1.個人信用情報に問題がある

住宅ローン審査では、クレジットカードの履歴、税金滞納の有無、携帯やインターネット代金の支払い状況など、あらゆることがチェックされます。

年収800万円、貯金1,000万円あったとしても、過去のクレジットカードの未納で落とされることがあるのです。

そう聞くと、「携帯料金の支払いをつい忘れて……」「クレジットの支払いが遅れたことが……」等、多くの人が何かしらの不安を持つと思います。

心当たりがある方、あるいは事前審査に落ちてしまった方は、個人信用情報を取り寄せて確認してみてください。以下の3つの信用情報機関に当たってみましょう(1機関につき1,000円ですので、できれば全部取り寄せてみることをおすすめします)

シー・アイ・シー(CIC)
CIC

割賦販売などのクレジット事業を営む企業が中心となる個人信用情報機関ですが、消費者金融、携帯電話会社などが加盟しています。
PC・携帯電話、郵送、窓口で申し込めます。料金は窓口のみ500円、それ以外は1,000円になります。

日本信用情報機構(JICC)
JICC

クレジット会社、保証会社、リース会社、金融機関の与信事業を営む企業を会員とする個人信用情報機関です。こちらもPC・携帯電話、郵送、窓口で申し込めます。料金は窓口のみ500円で、それ以外は1,000円になります。

一般社団法人全国銀行協会(JBA)
JBA
一般社団法人全国銀行協会(JBA)は、銀行、信用金庫、信用組合、労金、農協などが加盟している個人信用情報機関です。こちらは申込は郵送のみで、1,000円かかります。

もし、個人信用情報にキズがあればその履歴が消えるまで待つか(クレジットカードの履歴は5年残ります)なぜキズがあるのかを説明する書類を作って、申込み書類とともに提出するという方法も有効です。

5-2.融資可能額が借入希望額に満たない

3,000万円の物件を買うために3,000万円の住宅ローンを組みたいという場合、銀行が「この物件はせいぜい2,600万円ですよ・・・」という評価を下すと、希望通りの住宅ローンが組めない場合があります(反対に、担保評価額の200~300%まで貸し出せる銀行もあります)

あるいは、年収との折り合いから、借入希望額に届かない場合もあります。

借入希望額に満たない場合は、当然のことながら頭金を増やして借入を減らしたり、あるいはもっと融資可能額が大きい銀行を探すことになります。

5-3.団信に入れない

団信に入れない場合も、個人信用情報のように、時間を置けば解決する場合は待つことが得策ですが、時間を置いてもどうにもならない場合は、2つの解決策があります。

1つはワイド団信を申し込むことで、糖尿病や肝機能障害といった団信では通らない病気でもワイド団信なら通ります。ただし、ワイド団信の場合は金利が0.2~0.3%高くなるというプレミアムがあるので注意しておいてください。

もう1つは、団信の加入が必要のない住宅ローンを選ぶという方法です。東京スター銀行など、団信を必要としない住宅ローンを扱っている銀行もあるので、検討してみてください。

また、団信が通らなくても、連帯保証人を出す等、別の方法でOKしてくれるところもあります。まずは審査中の保証会社に相談してみましょう。

6.よくある疑問

以上で住宅ローン審査についておさらいしてきましたが、審査に関する不安は解決できたでしょうか?

ひととおり理解したところで、新たに疑問がわいてきたという方もいらっしゃると思います。

そこで、よくある疑問と回答を次にまとめてみました。あわせて参考にしてみてください。

6-1.事前審査に受かっても、本審査で落ちることはあるの?

先に見てきたとおり、事前審査は銀行などの金融機関が、本審査は保証会社がそれぞれおこなうもので、目的も異なるものです。したがって、事前審査に受かったからといって、必ずしも本審査にも受かるとは限りません

事前審査では主に個人信用情報について調べ、本審査では物件と、本人の健康状態について調べます。要するに、事前審査は「どこまで貸せるのか」を調べ、本審査は「正しく返し続けることができるのか」を審査するわけです。

そのため、たとえば物件の担保評価額が借入希望額に届かない場合、「借入を減らせば合格です」というように、条件がつくことがあります。

また、本人の健康状態に問題があって団信に入れず、そのために本審査で不合格……という場合もあります。

さらに、本審査でも信用情報を調べないわけではありません。事前審査のときと事情が変わっていれば(新たに借金ができた、審査中に転職した等)当然、きびしくチェックします。

6-2.少額の延滞でも、個人信用情報のキズになる?

個人信用情報のキズは、金額ではなく名目がポイントとなります。つまり、CIC、JICC、JBAといった個人信用情報機関に記録が残るような延滞・未払いがあると、ローンが組めなくなってしまうのです。

よく問題となるケースは、携帯端末代金の延滞。現在、端末代金は月々の割賦で支払うのが一般的ですが、もし支払いが遅れた場合、個人信用情報機関に記録が残ってしまいます。

クレジットカードの支払いも同様で、延滞記録がつきます。そして、その後催促を無視して一定期間延滞し続けると(期間はクレジットカード会社により決まっています)「異動」の記録がつき、住宅ローンの審査では著しく不利になってしまいます。

「異動」の記録はそのカードの解約から5年間、消えません。つまり、解約日から5年はローンが組めないということです。

6-3.休職中の家族の年収も合算して審査できる?

「本来の世帯年収からすれば充分、返済可能な借入額なんだけど、現在、妻は産休中。1人分の年収では審査が厳しくて……」

こんな場合、休職中の家族の年収も合算して審査できる金融機関もあります(武蔵野銀行住信ネット銀行など)ただし、復帰の見込みが確実であると認められることが条件となります。

具体的には、勤務先で「産休中」の証明があること、復職予定日が決定していること、その他業種や勤続年数などから、総合的に判断します。

6-4.審査が通りやすい金融機関って?

一口に「審査が通らない」といっても、何がネックとなっているかは人それぞれ。

そのため、仲介業者やFPとよく相談して、不安要素を細かく洗い出しましょう。すると、自分にとって「通りやすい」金融機関が自ずと見えてくるはず。

たとえば、借入希望額が年収に対してやや大きい場合、融資可能額が比較的大きい金融機関を選べばよい……というわけです。【6-3.】で見たケースだと、「産休中の妻の年収も合算して審査できる金融機関」を選べばいいわけですね。

その他、金利や、優遇を受けられるか……といったことも考えて、ご自身にぴったりの住宅ローンを選ぶためには、多角的な視野を持つプロの目をうまく利用しましょう

7.最後に……

住宅ローンの審査について見てきましたが、いかがでしょうか?

これを読んでも不安が解消されていない方、新たな疑問がわいてきたという方もいらっしゃると思います。 

「私はパートだけど、友人と一緒なら住宅ローンを組める?」
「年齢が50歳に近いけど、元手がないと難しいかな?」
「一度ブラックリストに載ったことあるけど、もう無理?」

お金の事情は人さまざまで、どうしてもブログだけで全てをお答えすることはできません。

「もっと住宅ローンのことが知りたい!」「自分の状況に合ったアドバイスがほしい!」という方に……

ひかリノベの個別相談会をご紹介します!

相談会

ひかリノベの個別相談会では、不動産購入にまつわる不安や疑問について、一人ひとりお答えしていきます。

「パートでも、年収や勤続年数次第では住宅ローン審査を通る可能性があります」
「50代で住宅ローンを組まれる方も多いですよ。借入期間など制限が出てきますが、無理のない返済プランを作っていきましょう。」
「信用情報は、一定の期間を過ぎると履歴は抹消されます。いつごろ、載ってしまいましたか?」

このように、あなたのお悩みを一つずつ、明快に解決いたします。

ファイナンシャルプランナーへの相談はお金がかかる場合が多いですが、ひかリノベの個別相談会は参加無料です(もちろん、有料の相談会に劣らない質の高いアドバイスをお約束します)

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