マンションリノベーション「ひかリノベ」従業員ブログ

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2020/3/17

住宅ローン減税とは? 使えない物件は損?

住宅ローン減税とは? 使えない物件は損?

こんにちは。ひかリノベコーディネーター・櫨本です。
コロナウイルスの流行で、物件探しやリノベの相談に動けず、お困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ひかリノベではWeb相談も受け付けております。どこでもスマホでかんたんに相談ができますので、お気軽にご利用ください。

さて、本日は住宅ローン控除についてお話させていただこうと思います。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除(住宅借入金特別控除)とは、所得税と住民税の控除を対象としたもので、年末時点でのローン残高の1%が納めた所得税から還付され、所得税だけで還付し切れなかった分は住民税から還付されます。

新築以外にも中古物件、リノベーションでも利用可能で、10年間で最大400万円の税金控除を受けられます。

控除で実際にいくら戻ってくるの?

控除対象となる金額は、物件枠2,000万円、リノベーション枠4,000万円が上限となっています。
物件とリノベーションの合計では、合わせて6,000万円まで控除対象となる……わけではなく、物件枠とリノベーション枠、どちらか高い方の金額が上限となります。
つまり「中古を買ってリノベーション」をする場合、物件枠2,000万円、リノベーション枠4,000万円、合計では4,000万円までが控除対象となるわけです。

なお、これは個人間売買(個人が所有している不動産取引)で、消費税非課税物件の場合です。売主が不動産業者(課税業者)の場合は、物件に消費税がかかるため、物件枠・リノベーション枠ともに上限枠は4,000万円となっています。
つまり課税物件の場合、物件枠4,000万円、リノベーション枠4,000万円、合計では4,000万円までが控除対象となります。

仮に、物件価格(非課税)が5,000万円、リノベーション工事が1,500万円としますと、
ご主人様がお借入の主債務者、奥様が連帯債務者として二人でローンを組む場合(もしくはペアローン)
持ち分が5:5とすると……

物件枠の控除対象額

ご主人:2,000万円
奥様 :2,000万円

リノベーション枠の控除対象額

ご主人:750万円
奥様 :750万円

となり、ご主人2,750万円、奥様2,750万円、二人合わせて5,500万円が控除対象となります。

ご主人と奥さま、それぞれが受けられる控除額の計算については、物件とリノベーションでそれぞれ按分計算をします。
このケースでは、ご主人と奥さまの持ち分は5:5ですから、物件の負担額はそれぞれ2,500万円ずつ。
もし物件が課税物件であれば全額控除対象となりますが、非課税物件であれば対象となるのは2,000万円まで。そして中古住宅は、多くが個人間売買の非課税物件です。
したがってこの場合、各々のローンの残高が2,000万円を下回るまでは、ご主人20万円、奥さま20万円、二人合わせて40万円が毎年還付されることになります。

一方リノベーションの方は、各々の負担額は750万円と、上限の4,000万円を下回っておりますので、直に還付金に影響されます。

ここでもう一点気を付けたいのは、控除は所得税・住民税から還付されるということです。
つまり所得税+住民税の支払額が少ない場合、差し引きでマイナスになる分は戻ってきません。

消費税増税にともなう控除の延長

昨年の消費税増税にともない、控除期間が10年から13年になったというニュースをお聞きになった方も多いと思います。
これは消費税増税による負担の軽減を目的とした措置ですから、「消費税がかかる場合」に適用となります。
したがって単純に非課税の中古物件を購入する場合は対象となりませんが、「中古を買ってリノベーション」の場合、リノベーション費用には消費税がかかっていますから、期間延長の対象となります。

この場合、10年目までは通常の控除と同じ。
11~13年目は、上記の控除対象額と、建物取得価格の2%÷3を比較して、いずれか低い方が控除対象となります。

参照:「国土交通省 すまい給付金事務局」HP

控除を受けるための手続き~確定申告と年末調整

住宅ローン控除を受ける最初の年は確定申告をしなければいけませんが、会社員であれば2年目以降は年末調整で手続きができます。
まずは最初に行う確定申告から2年目までの流れについて、大まかに説明します。

初年度は、会社員の方も確定申告が必要です。
住宅ローン控除を受けた際の確定申告の申告期日は、原則として2月16日から3月15日までの1ヶ月間(実際には1月から行えます)

確定申告を行うと、給与所得者には申告をした年の秋くらいに「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」という書類が税務署から送られてきます。全部で9枚(9年分)が一気に1回に送られてきます。

2年目以降は、この書面を利用して、会社の年末調整で申告できるようになります。
自営業の方などは引き続き、毎年確定申告を行う必要がありますが、会社員の方は、毎年の年末調整の際に上記の書面を提出すればOKです。

確定申告のタイミング

よくあるご質問として、「いつ確定申告に行けばいいですか?」といただくことがあります。
とくに住民票を移したタイミングと、実際に入居したタイミングで、間が空いてしまった場合、どちらを基準とすれば良いのか?

答えは、「あくまでご入居された翌年です」。
実際にお住まいになられて、水道や電気を実際に使用されていることを税務署は調べます。
(念のため、お引越しされた時の引越し会社からの領収書もあると証明にもなるので、残しておいた方がよろしいかと思います。)

たとえば…

令和2年9月……物件の売買契約
令和2年11月…… 住民票を新住所に変更手続き
令和2年12月……リノベーション着工
令和3年2月……完成・入居

(※住民票を移すのはリノベーション前でも後でもどちらでも大丈夫です)

上記のような場合、住宅ローン控除の確定申告はいつに行けば良いでしょうか?

答えは「令和4年の2/16〜3/15の間」です。

2月下旬にリノベーション工事が終わり、「確定申告の期日まであと半月しかない!」とバタバタすることはありません。申告は翌年ですので、ご安心ください。
(仮に令和2年の年末までに完成・入居が間に合った場合、確定申告は一年早まり、令和3年の2/16〜3/15の間となります)

申告の際は売買契約書や請負契約書等のほか、工事会社から発行される、増改築等工事証明書も必要ですので、必要書類については最寄りの税務署、もしくは工事会社にお問い合わせしてみてください。
還付金が振り込まれるのは、申告から1か月〜1か月半後となります。

控除が受けられない物件~旧耐震の場合

利用できるのであれば誰もが利用したい住宅ローン控除ですが、旧耐震の建物(戸建・マンション)はほぼ使えないことが多いです。

それでは新耐震では必ずうけられるのか、というと、こちらもそういう訳ではありません。

木造戸建ての場合は築20年以内、マンションの場合は築25年以内であれば、なにもしなくても普通に住宅ローン控除を受けられます。
しかし上記20年もしくは25年より古く、新耐震(昭和56.6.1以降の確認申請時)以内であれば、耐震適合証明書、もしくは既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のどちらかが必要です。

控除が受けられない物件は損?

住宅ローン控除を利用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。
たとえば床面積50㎡以上の物件である、一定の耐震基準を満たしているなど。。。

個人的には、住宅ローン控除が使える物件の方がメリットは大きいと思います。

ただ、旧耐震時代の物件は価格も安価ですし、地震への強さは建物の耐震性だけでなく、立地も大いに影響します。立地がよい物件は、築年数が古いものが多いですから、「旧耐震=ダメ」とは一概には言えません。
住宅ローン控除の対象外だとしても、それ以上の魅力を感じる物件であれば、旧耐震も要検討ではあります。

住宅ローン控除が使える物件ならではの利点は、控除と繰り上げ返済によるダブルの費用的効果が得られるということです。

そもそもローンの返済額は、利息と元金との合計額になりますが、当初は利息の方が多く占めており、徐々に元金が上回ってきます。
しかし繰り上げ返済は、いつやるかに関わらず、元金の返済に充てられます。

早めに繰り上げ返済をされると、利息部分も軽減(消滅)され、効果大なのですが、、、
忘れてはならないのは、繰り上げ返済で残債が減ると、その分住宅ローン控除の還付金も少なるということです。

そこでおすすめしたいのは、住宅ローン控除が終わった翌年に、一気に貯めた還付金で繰り上げ返済をする、という方法です。
繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2パターンありますが、返済に余裕があるなら、期間短縮型がおすすめです。
返済期間が長いほど、軽減される利息が大きく、よりお得になるためです。

住宅購入は大きな買い物です。なるべくお得に、メリットを最大化できるようサポートいたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。

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