実際にする前に知っておくリノベーションの5つのデメリット

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リノベーションのメリットを知って、自分も理想の住まいを手に入れたいと思う方も多いでしょうが、デメリットもしっかり知ってから行動するべきではないでしょうか?

物事には長所があれば短所もあります。しっかり欠点にも目を向けましょう。それでも大丈夫というなら、リノベーションが後悔のない選択になるはずです。

この記事ではリノベーションのデメリットを5つ紹介します。リノベーションにするかどうか決める参考にしていただければ幸いです。

1.自由に設計ができない場合があること

リノベーションは自由に設計できることが大きなメリットでもあるのですが、制約があることも事実です。間取りやキッチンの位置を変えることができるといっても、大きく2つの制約があるのです。

(1)構造(建物の形)による制約
(2)法律、あるいは管理規約による制約

それでは、マンションと一戸建て、それぞれ確認しておきましょう。

1-1.マンションリノベーションの制約

(1) 構造による制約
<ラーメン構造と壁式構造>
マンションの部屋の構造にはラーメン構造と壁式構造がありますが、壁式構造の場合は間取り変更ができない場合があります。

壁式構造ラーメン構造
壁が支えるのが壁式構造、枠組みで支えるのがラーメン構造です。

壁式構造は、柱や梁がなく、壁だけで建物の荷重を支える構造のことです。柱や梁がないので、広々と部屋を使えるメリットがありますが、建物を支えているため、壁をなくすことができないのです。この壁式構造は中低層のマンション(2~9階)に見られます。

一方で、ラーメン構造は、柱と梁で建物を支える構造のことです。それ以外は自由に変えることができますので、大胆な間取り変更が可能です。(ちなみに、ラーメンとは食べ物ではなく、ドイツ語で「額縁」や「枠」という意味です。)

<水回りの制限>
構造による制約にはもう1つあります。水回りの移動についてです。

専有部分の中にパイプスペース(上下水道やガス管などの配管スペース)がありますが、これは移動させることはできません。

パイプスペースから遠い場所にトイレやバスルームを設置することもできますが、排水管の勾配をつけて、パイプスペースと接続しなければならず、その分、床を高くしなければなりません。

また、換気扇のダクトもルート次第では、梁をよけて設置しなければならないケースがあり、天井を低くしなければならない場合があります。

この辺はリフォーム・リノベーション業者に確認して、自分の実現したいリノベーションが不都合なくできるか、確認してみましょう。


(2)
管理規約による制約
構造的にリノベーションOKということになっても、マンションの管理規約によってリノベーションができない場合があります。

管理規約とは、住民がお互いに共有財産であるマンションの価値を維持しながら、快適な生活を送れるように定めたルールのことです。

カーペットや畳からフローリングに変更しようと思っても工事音を懸念して禁止しているマンションがあります。また、電気・ガスの容量規定によって、オール電化にできないこともあるので、事前に管理規約を確認しておく必要があります。

それと、もう1つ。マンションは専有部分(居住空間)と共有部分(居住空間以外)に分かれますが、共有部分を変更することはできません。ベランダやドアは共有部分にあたるので、派手なドアに変えたり、ベランダに物置を設置したりできないのです。

1-2.一戸建てリノベーションの制約

(1)構造による制約
一戸建ての構造には、さまざまな種類がありますが、2×4工法(ツーバイフォー)やプレハブ工法では間取り変更が思うようにいかない場合があります。

2×4工法(ツーバイフォー)やプレハブ工法には建物を支える耐力壁があり、その壁が動かせない分、間取り変更に制約がかかるというわけです。(マンションで言う壁式構造のようなものですね)

もちろん、間取り変更に制限があっても、実際に考えているリノベーション後の形が問題なければ大丈夫です。詳細は、業者に確認してください。


(2)
法律による制約
マンションと違い、一軒家には管理規則がありませんが、法規制があります。例えば、一戸建ては増築ができますが、建蔽率や、容積率に関する制限があるほか、道路からの距離や屋根の高さが制限されています。

建蔽率や容積率については、新潟県阿賀野市のサイトが分かりやすくていいと思いますので、イマイチ良く分からない方は、ご参考にしてください。

さらに、防火地域、準防火地域では、防火性能基準を満たした玄関ドアやサッシにしなければならないという決まりもありますので、この辺もリフォーム業者に確認しましょう。

2.想定より高くなりがちな工事費用

見積書通りに工事が進めばいいのですが、それ以上に費用がかかってしまう場合があります。追加工事が発生する場合です。

新築よりお金をかけないためにリノベーションを選択したのに、それと同等の費用がかかってしまっては意味がありませんよね。

以下に追加費用が発生するパターンをまとめましたが、見積書をよく理解し、どういう場合に別費用が発生するかを明確にしておくことは前提となりますので、分からないところはしっかり業者に確認しましょう。

業者だけに確認するだけでは不安だという方は、公益財団法人「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」がリフォーム見積を無料でチェックしていますので、検討してみてください。このセンターは住宅に関する様々な相談を受け付けているので、住まいのお悩みならこちらにご相談してもいいと思います。


(1)
補強工事費用
リノベーションでは、事前の現地調査では算出できない費用があります。実際に床や壁を剥がしてみて、柱が腐食やひび割れなどの被害が判明し、補強工事が必要になる場合があるのです。内部の劣化については経験豊富な施工業者であれば予想を立てることができますので、確認しておきましょう。


(2)
工事内容の追加及び変更費用
リノベーションの途中でコンセントが欲しい、食器洗い機を追加したいなどの追加工事をお願いすれば費用がかかるのは当然ですが、勘違いで変更をお願いすることもあります。

例えば、引き戸にするつもりだったのに開き戸にしてしまったという場合ですね。また、一新した内装と既存のドアが合わなくて変更を依頼することもあります。

(3)解体撤去・別途工事費用
リノベーションは新築と違い、解体撤去費用や廃棄物処分費がかかります。基本的に見積に入っていますが、「ついでにこれも」と不用品の処理を依頼すると、別途費用が発生します。工事業者が処理する廃棄物は産業廃棄物として処理されるのでコストが割高になるので注意が必要です。(自分で処理できるならそれにこしたことはありませんね)

また、電気・ガスの引き込み工事や、証明や空調設備の取付工事は別途工事になることがあります。別途工事は会社によって異なるので、「電気・ガスの引き込みはどうなっていますか」など、業者に確認しておきましょう。

3.古いために不安な耐久性

リノベーションは元の住居の枠組みを使うわけですから、その枠組みの耐久性は大丈夫か調べる必要があります。

フルスケルトン・リフォームで枠組みをチェックし、業者に見てもらって必要であれば柱と大部分に金物を接合するなどの補強工事を行えば、耐久性に不安を感じる必要はないでしょう。

耐震については、1981年6月以降に建築確認が取られたかどうかを確認します。(市役所の建築担当の窓口で確認できます)それ以前の場合は旧耐震ということで、チェックする必要があります。民間で診断している会社も多いですが、市役所で耐震診断を請け負っているところもあるので、「自分の市区町村 耐震相談」などで検索してみてはいかがでしょうか。ちなみに、1981年6月以降は新耐震基準になり、1階が柱で支えられているピロティ形式でない限り、問題はないです。 

4.新築より高くなりがちなローン金利

最近では物件購入+リノベーション費用を一括で借りられる住宅ローンも出てきて、新築とのローンにあまり差はなくなってきています。ただし、新築では住宅ローン減税をほとんどの人が受けているのに対し、中古では築年数などで受けられない場合があるなど、やはり新築が優遇されているのです。(多くのお金をかけているから当然ですが)

優遇措置について知りたい方は、一般社団法人「住宅リフォーム推進協議会」の資料を参考にしてください。エコリフォーム、バリアフリーのリフォームについては、補助制度もありますので、利用できるなら利用しましょう。

それとリフォームローンについてですが、有担保と無担保のものがあります。有担保は担保がある分、融資限度額が高く、金利も低いですが登録や事務手数料に20万円ほど費用がかかります。

無担保は金利が高く、融資限度額が低いですが、審査に通りやすく、審査期間も短いなどの特徴があります。

どちらがいいかは場合によります。あまり融資額が多くないなら無担保、融資額が多いなら利子を安くするために有担保にするなど、個々人で選択しましょう。

5.実際に住むまでにかかる長い時間

これは新築もそうなのですが、建売住宅や中古マンションと異なり、実際の引渡しまで時間がかかります。

相談から現地調査、建物検査、プラン決定、契約締結、工事と進んでいきますが、相談から契約締結まで3ヶ月、施工から引渡しまで3ヵ月と、納得のいくリノベーション住宅にするには半年くらいを見積もっておくのがいいでしょう。(納得のいく物件を探す期間を考慮するともっとかかりますので、ご注意ください)

6.最後に

以上リノベーションの弱点を5つ見てきましたが、いかがでしたでしょうか。
まとめると次のようになります。

①自由な設計を妨げる2つの制約(構造、管理規約、法律)
②想定より高くなりがちな工事費用
③古いために不安な耐久性
④新築より高くなりがちなローン金利
⑤住むまでにかかる長い時間
 
これだけ読んでもなおリノベーションで自分の住まいを手に入れたいということでしたら、きっとその方にはリノベーションが合っているのでしょう。逆に、新築のほうがいいのかなと思ったら、他の選択肢をもっと考えなくてはならないはずです。

この記事が皆様の理想の住居選びにお役に立てれば幸いです。

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