倉庫リノベーションのメリットとデメリット・かかる費用は?

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使われなくなった倉庫をリノベーションすることで、住宅や店舗、オフィスへと再生する「倉庫リノベーション」。
近年では個人経営者や企業のほか、多方面のメディアからも注目されているのをご存知でしょうか?

倉庫は空間の広さや装飾のないシンプルなデザインであることから、リノベーションに向いた物件として人気が高まっています。

今回は、倉庫リノベーションのメリットや注意点をご紹介します!

2016年5月13日初出→2022年8月25日更新

リノベーションで倉庫が変身!

倉庫をリノベーションすることで、独特な雰囲気をもった住まいや店舗、オフィスなどに変えることができます。
ここでは代表的な例として、住まい・店舗・オフィスのリノベーション例をご紹介します。

住宅に変える

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倉庫物件であってもインフラ設備をきちんと整備すれば、家として住むことが可能です。
もとの倉庫の規模によっては、広々とした空間を確保することも夢ではありません。

倉庫特有のインダストリアルな内装(鉄骨造や工業的な雰囲気)を活かして、個性的なデザインにも。もともと居住用につくられた物件をリノベした場合とは、また違った味わいの住まいを手に入れることができます。

店舗に変える

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最近は、倉庫を転用したお洒落な外観・内装のカフェやレストランが増えています。

以前の広い空間・天井の高さ・倉庫特有の収納スペースの多さを生かした、開放的な雰囲気が魅力。ロフトだった部分を2階席にリノベーションして客席にすれば、1階席から吹き抜けたデザインにすることもできます。元々が倉庫ということもあり、鉄骨や配管ダクトなどをあえて剥き出しにしたデザインなどを、低予算で楽しむことも可能です。

オフィスに変える

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倉庫物件は、一般的なオフィス物件に比べると安価な物件が多いです。

広い空間が手の届く価格で手に入るため、ベンチャー企業を中心に人気。また、他社との差別化をはかりたいという企業にもおすすめです。倉庫だった空間をオフィスとして使用することで、他とは違った魅力を演出することができますし、倉庫をリノベーションすれば普通のオフィスにはないユニークさも実現できます。

倉庫リノベにかかる費用のめやす

倉庫リノベにかかる費用は、目的や用途によって大きく異なります。
その理由は、必要な設備(ガス・水廻り・窓の増設など)が変わってくるため。

住宅は、インフラ工事や間取り変更のほか、断熱・防音リフォームが必要になります。基本的にはフルリノベーションとなる場合がほとんどです。
かかる費用は、おおよそ1㎡につき10~20万円が相場と考えておきましょう。もちろん高価な設備や内装材を使用した場合は、工事費用が上乗せになります。

オフィスは必要な設備が比較的少ないため、住宅や店舗に比べるとリノベーション費用が安く抑えられる傾向にあります。ただし、建物の状態(築年数や耐震性など)によっては、補修工事が必要になる場合もあります。

店舗は業態によって費用が変動します。

物販がメインの場合はオフィスの仕様とさほど変わらないですが、カフェなど飲食店に変えたい場合は水廻り設備にコストがかかります。あらかじめ予算や工事期間などを考慮しておきましょう。

倉庫リノベーションの魅力・メリット

ここでは、実際にリノベーションを行うとき、通常の中古物件とは違った倉庫ならではのメリットをご紹介します。

倉庫リノベーションのメリット

  • 空間の自由度が高い
  • 物件価格がリーズナブル

空間の自由度が高い

倉庫物件は間仕切りが少なく構造がシンプルなので、間取りを自由に決めることが可能。物件の利用目的に合わせて活用することができ、部屋の数なども自由に決められるのは嬉しいポイントです。一般的な住宅やオフィス物件に比べて天井も高く、開放的な空間づくりが容易にできる点も魅力です。

物件価格がリーズナブル

通常の住宅やオフィス物件に比べ、倉庫であった物件は安価な場合がほとんど。
余計な壁・装飾が少ないため、解体費用も抑制しやすいというメリットがあります。

その結果、浮いたお金をリノベーション工事の予算に回すことができ、理想の建物を再現できる可能性が広がります。

倉庫リノベのデメリット

反対に、倉庫リノベーションをする際の注意点とはどのようなものなのでしょうか。考慮するべき内容を詳しくご説明します。

倉庫リノベーションのデメリット

  • 水道・ガスなどのインフラ工事が必要
  • 断熱・採光対策が必要
  • 用途変更の手続きが必要
  • 固定資産税と都市計画税が上がる

水道・ガスなどのインフラ工事が必要

既存の建物が倉庫として利用する目的で作られているため、水道やガスなどの設備はついていない場合も多く確認が必要です。

設備がない場合は水道やガスの引き込みのほか、住宅としてのリノベーションであれば、浴室やキッチンといった水廻り設備の新設工事が必要になります。

また、電気は通っていても「生活するには容量が足りない」「コンセントの数が少ない」などの理由から、水廻り以外でも工事が必要になるケースも多くあります。

断熱・採光対策が必要

住宅としては断熱性能や気密性が不足している場合が多く、断熱材の取り付けや防音対策といったリフォームが必要です。

倉庫内への直射日光を避けるために、もとから窓が少なく、一つの窓の大きさも小さい場合も少なくありません。その場合は、採光や換気のために窓の増設を考える必要があります。窓の増設は、安易におこなうと建物の耐震性を損なうリスクがあります。また、窓の面積は用途や立地環境により法規で定まっています。そのためリノベーションを依頼する会社は慎重に選ばなくてはいけません。

具体的には、構造や法規を熟知している建築士がいるかどうかがポイントになります。

用途変更の手続きが必要

家として住む場合、住宅ローンを利用するためには用途変更要する場合もあります。

また工業専用地域にある物件は、そもそも住宅への転用が認められないため、場所によっては注意が必要です。

ただし、オフィス・事務所への転用は基本的に手続き不要。店舗への転用は、床面積200㎡を超える場合には手続きが必要となります。
なお、オフィス事務所・店舗についても、法規的な分類と一般的にイメージされる分類とでズレがある場合があります。さらに細かい諸規定もあるので要注意です。

固定資産税と都市計画税が上がる

通常は、リノベーションを行うことで建物の評価額が上がります。

その分、固定資産税と都市計画税の負担が増えることになります。

また、固定資産税は3年ごとに評価額が変わり、これは経年によって下がるのが通常です。しかし倉庫を大規模にリノベーションし、新築同然に改築工事を施す場合は、建物としての評価が上がるため注意が必要です。

おわりに

倉庫リノベーションは自由なデザインが実現可能であったり、コストを抑えられたりと、メリットがたくさん。一方で、もともと住居や店舗・オフィスとして利用することを想定していないため、必要な設備の整備や、場合によっては用途変更の手続きが必要になります。そのため、リノベーションを依頼する会社はしっかりと吟味しなくてはなりません。

ひかリノベは、構造に精通した建築士が在籍しております。家探しからのリノベーションをご希望の方は、物件探しから設計・施工まで。居住中のご自宅のリノベーションは、工事中の仮住まい探しから設計・施工まで、ワンストップでおまかせいただけます。

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記事監修

大宮 良明(一級建築士、既存住宅状況調査技術者)

一級建築士、既存住宅状況調査技術者の有資格者。木造建築の構造計算をはじめ、安全性に配慮した設計を得意としている。「住まいのデザインは見た目のカッコよさはもちろんですが、それ以上に暮らしやすさや安全性が大切だと考えています。長い目で見て『こうして良かった』と思える家を、いっしょにつくっていきましょう」

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