住宅ローンシミュレーションで絶対出せない適正借入額を出す方法

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calculation

住宅ローンの利用を検討している方の多くが、銀行等のHPで事前にシミュレーションをおこなっています。
しかし、Webのシミュレーションでは「年収からみて審査の合格ラインとなる借入金額」や「月々の返済額」はわかっても、その金額が本当に自分のライフスタイルに合っているか確かめることはできません。

「これなら無理なく払っていける」という借入金額を知るためには、キャッシュフロー表をつくって収支を見直すのがイチバン!

「でも、キャッシュフロー表をつくるなんて難しそう……」

そんなアナタも心配ご無用! この記事では、必要事項を入力するだけで将来の収支を40年後まで予測できるキャッシュフロー表をご用意しました!
ゆとりある返済計画のために、ぜひこの記事をお役立てください!

1. キャッシュフロー表で「月々いくら返せるか?」を知ろう!

キャッシュフロー表は、自分の年収や家族構成、ライフイベント予定、生活費・税金などの支出を表にすることで、将来の収支を「見える」化するものです。

はじめに、こちらのキャッシュフロー表をダウンロードしましょう。
キャッシュフロー表画像
画像をクリックするとダウンロードがはじまります

キャッシュフロー表をダウンロードしたら、まずオレンジの欄(家族構成・ライフイベント・収入)を入力しましょう。
次に、グレーの欄(税金・支出)を入力します。
最後に、緑色の欄(住宅ローン・管理費・修繕積立金)を入力すれば、住居にかけられる無理のない金額がわかる……というわけです。

それでは、それぞれの項目について解説していきます。

1-1.家族構成・ライフイベント・収入を入力しよう

まずは家族の年齢や子供の予定・考えられるイベントを入力しましょう。

◆家族の年齢

現在を起点に、家族の年齢を入力します。
「今はいないけど、3年後に子どもが欲しい」という場合、-3と入力します。

◆ライフイベント

子どもの進学や旅行の計画・仕事の退職予定など、収支の変化をともなうライフイベントを入力します。
イベント費用が発生する場合(たとえば、大学の入学金や旅行につかう費用など)グレーの≪一時的な支出≫欄に入力してください。
収入が発生する場合(たとえば、児童手当や退職金など)オレンジの≪一時的な収入≫欄へ。

つづいて、家族の収入を入力します。

◆家族の年収

夫・妻の年収をそれぞれ入力します。
グレーの支出欄に≪税金≫がありますから、ここでは額面収入を入力してください。
このとき、昇給も見込んでおきます。労務行政研究所の調査によると、民間企業では2%前後の昇給が平均的です。
また、育休・産休をとる場合、その間の給与や手当の有無を確認しておきましょう。

◆一時的な収入

ライフイベントにともなう収入(たとえば、児童手当や退職金など)を入力します。
児童手当は、2017年現在、子どもの年齢に応じて月額10,000~15,000円(年間12~18万円)支給されます。

0歳~3歳未満  15,000円
3歳~小学校修了

第一・二子 10,000円

第三子以降 15,000円

中学生  10,000円

この他、地域によって医療費の補助など子育て支援策があります。
お住まいの地域の施策を確認しましょう。

▼たとえば、東京都墨田区の場合……
墨田区医療費
中学校修了まで、医療費の一部が助成されます。

1-2.支出・税金を入力しよう

つづいて、支出を入力していきます。

◆税金

ここでいう≪税金≫には、次の税金・社会保険料を含みます。

  • 所得税
  • 住民税
  • 厚生・国民年金
  • 健康保険料
  • 介護保険料
  • 雇用保険料
  • 労災保険料

サンプルでは一般的なサラリーマンの場合として、給与所得のおよそ20%としました。

また、住宅ローン控除を利用する場合、毎年の住宅ローン残高の1%が10年間、所得税から控除されます。

最大控除額(10年間合計) 400万円
(40万円×10年)
控除率 毎年の住宅ローン残高の1%
控除期間 10年間
主な要件 ①ローン返却期間が10年以上である
②床面積が50m2以上である
③一定の耐震性能を有している

※所得税から控除しきれなかった分は、住民税から控除する

(よりくわしい要件や申し込み手続きについては、「5分17秒で分かる!住宅ローン減税|申込方法&お得な利用法」をご覧ください)

◆生活費

≪生活費≫には、次の費用を含みます。

  • 食費
  • 光熱費
  • 交通費
  • 通信費
  • 被服・日用雑貨費
  • 交際・娯楽費

いわゆる「基本生活費」ですね。
サンプルでは人事院の統計に基づき、平均的な生活費として夫婦2人で月額17万円(年間204万円)とし、子どもが1人増えるごとに月額3万円(年間36万円)ずつ増額しています。

◆車両費

≪車両費≫には、次の費用を含みます。

  • 車検代
  • 駐車場代
  • ガソリン代

車に関するランニングコストですね。
あたらしい車の購入は、継続的な費用と切り分けて≪ライフイベント≫・≪一時的な支出≫とした方がわかりやすいでしょう。

◆教育費

まずは、≪ライフイベント≫欄に子供の小学校入学(6歳)、中学校入学(12歳)、高校入学(15歳)、大学入学(18歳)、就職(22歳)と入力しましょう。それから費用を入力していきます。

①保育園(入園可能時期:生後数ヶ月から小学校入学まで)

保育料は自治体や世帯収入によって異なります。
サンプルでは年収500万ほどで、3歳からの保育ですから、平均的な例として月額3万円(年間36万円)としました。

※参考:東京都墨田区の場合

また、認可外の保育施設では、世帯年収に関係なく、利用する年齢と保育時間・教育内容により保育料が決まります。
認可保育園とさほど変わらないケース~月額15万円を超えるケースまでさまざまです。また、施設利用料と別途給食費や教材費がかかる場合があるので、総額でいくらになるか利用している(検討している)施設に確認しましょう。

②幼稚園~高校まで

幼稚園から高校までの費用は、文科省「平成26年度子供の学習費調査」から平均値がわかります。

子どもの学習費(幼稚園~高校)

サンプルでは、幼稚園~高校まで公立校に通った場合を想定しました。

また、学習塾費の平均値も同調査にまとめられています。

子どもの学習費(塾)

サンプルでは、中学校入学~高校修了まで学習塾に通った場合を想定し、平均的な例として年間30万円としました。
この他、習い事をする場合、その費用も入力します。

③大学

大学の学費は、日本学生支援機構「平成26年度学生生活調査」から平均値がわかります。

学校区分 授業料・その他学校納付金
大学 国立 509,000円
公立 536,100円
私立 1,206,500円
短大 国立 なし
公立 430,000円
私立 994,100円

サンプルでは、国立大に通った場合を想定し、年間51万円としました。
この他、入学金として28万円(国立大の入学金標準額)を≪一時的な支出≫欄に計上しています。

◆保険料

生命保険・医療保険・自動車保険など利用している保険の料金を入力します。
サンプルでは生命保険文化センターの調査に基づき、一世帯あたりの年間払込保険料のボリュームゾーンである24万円をベースに、子どもが増えるごとに6万円増額しました。

1-3.住居費を入力しよう

最後に、住居にかけられる費用を入力していきます。

まず≪管理費・修繕積立金≫を入力しましょう。
管理費・修繕積立金は住宅ローンでまかなえないランニングコストです。
とくに修繕積立金は築年数や建物の状態によって値上げの可能性があります。
サンプルでは国交省の調査に基づき、一般的なマンションの管理費・修繕積立金としてそれぞれ月額1万円(年間合計24万円)をベースに、10年ごとに月額2,500円(年間3万円)ずつ増額しました。

これで、空欄は≪住宅ローン≫のみになりました。
年間収支や貯蓄残高を考え合わせ、無理なく払える金額はいくらでしょうか。
また、期間はいつまで払い続けられるでしょうか。
住宅ローンの支払期間は最大35年間ですから、その範囲で計画しましょう。

2.月々の返済額から「いくら借りられるか?」をシミュレーションしよう!

キャッシュフロー表で無理なく返済できるローン金額がわかったら、年収や金利も勘案して「実際にいくら借りられるか?」をシミュレーションしましょう。
返済額から試算するには、住宅保証機構の住宅ローンシミュレーションが便利です。

ローンシミュレーション

キャッシュフロー表で算出した年間ローン返済額を12で割り、月々の返済額を求めたら、年収・金利と入力します。
金利は2017年5月現在、変動金利0.447%~・10年固定0.52%~・20年固定1.01%~・30年固定1.23%~となっています。

住宅ローン借入額

返済方法は元利均等・元金均等から選択します。

元利均等とは、元金と利息を足した「月々の返済金額」を一定とする返済方法です。
返済金額に占める元金と利息の割合は毎回変わります。初回の支払いでは利息の割合が高く、返済が進むと徐々に利息の割合が減り、元金の割合が増えていきます。

元金均等とは、毎月一定の元金を返済し、そのうえに利息の支払いが上乗せされる返済方法です。
利息分の返済額は、返済当初が最も多く、返済が進むごとに減っていきます。そのため、「月々の返済額」も減っていきます。

元利均等・元金均等

このうちポピュラーなのは元利均等です。元金均等は取り扱い金融機関が限られ、借入条件も厳しくなります。

3.理想的なローン返済プランを考えよう!

自分にとって適正な借入金額がわかったら、理想的な返済プランを考えましょう。
返済プランを考えるうえで多くの方が悩まれるのが、ローンを組む際の金利えらびと繰り上げ返済のタイミングです。

◆固定金利か? 変動金利か?

固定金利とは、一定期間・または完済するまでずっと金利を一定とする方法です。
変動金利とは、市場の変化にともない金利が変動する方法です。

固定金利ではあらかじめ将来の市場の変化を見込んだ金利が設定されるので、変動金利に比べて当初金利は高くなります。
変動金利では当初金利は低く抑えられますが、将来大きく変動しないとも限りません。

したがって、長期間コツコツ返済する方・借入金額が大きい方は、やはり固定金利をえらぶと安心です。
他方、繰り上げ返済をどんどんおこない、短期間で完済する方は、変動金利をえらぶ方がお得だといえますね。

(金利えらびについては、「変動金利?固定金利?住宅ローンを選ぶための簡単3ステップ」によりくわしくまとめましたので、よろしければそちらも併せてご覧ください)

◆繰り上げ返済のタイミング

繰り上げ返済をおこなうことで返済期間を短縮すると、その分の利息が消滅し、総返済額を減らすことができます。
したがって、自己資金に余裕があれば、繰り上げ返済をおこなうのが望ましいのですが、そのタイミングには注意しなければなりません。

繰り上げ返済は、返済金額や返済時期によって返済手数料が発生します(金融機関や商品による)
また、繰り上げ返済はすべて元金の返済に充てられるため、早くおこなうほど利息を大きく減らすことができるのです。
よって、「繰り上げ返済をいつおこなうか」を決めるには、手数料と減らせる利息とを比較して考えねばなりません。

また、住宅ローン控除を受ける場合、返済期間は10年以上必要です。
繰り上げ返済によって10年を切ってしまうと、その先、住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。
そのため、返済期間が10年を切らないよう、タイミングを考える必要がありますね。

(繰り上げ返済のタイミングの考え方については、「するべきか?待つべきか?悩み多き住宅ローン繰り上げ返済」によりくわしくまとめましたので、よろしければそちらも併せてご覧ください)

 

以上のように、キャッシュフロー表をつくって無理のない住宅ローン返済をシミュレーションする方法をみてきましたが、いかがでしたでしょうか?
現在~将来のお金の流れを「見える」化することで、「いくら借りられるか?」「本当に返せるか?」が明確になります。

理想の住まいを手に入れるために、より有利なローンえらびや返済プランのアドバイスが欲しい! という方へ……

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