話題のリノベーション物件とは!?安くてキレイの謎に迫る!

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リノベーション済み

「リノベーション済み物件ってお得?購入しても大丈夫?」

そう疑問に思っている方はいらっしゃいませんか?

リノベーション済み物件がふさわしいのは、「新築よりも安価に、新築と同じような新しい設備に住みたい人」です。

「そんなの誰だってそうでしょ」と思われるかもしれませんが、リノベーション物件の魅力はまさに、この当然と思われる願望を実現したことにあるのです!

この記事では、リノベーションした中古物件の魅力や選び方について解説します。

この記事を読めば、安心して購入できるようになりますので、住まいを探している方は、ぜひご覧ください。

1.リノベーション物件の4つの魅力

リノベーション物件とは、リノベーションした物件ということです。

「そもそもリノベーションって何?」と思われた方は、別の記事「住宅の選択肢を豊富に!リノベーション物件の魅力と選び方」を」ご覧ください。

簡単に言ってしまえば、「新築の時以上に住みやすくする」というのがリノベーションです。リノベーションには、次の4つの魅力があります。

リノベーション物件の4つの魅力
  • 新築よりも値段が安い
  • 新築と同様の新しさがある
  • デザインに優れている物件が多い
  • すぐに住むことができる

1つずつ見ていきましょう。

1-1.新築よりも値段が安い

リノベーション物件は場所にもよりますが、新築の2割引~4割引程度の値段で購入できます。

リノベーション物件というのは、相場を良く知っている不動産業者が手頃な値段で購入し、比較的安価な素材や設備を使ってリノベーションした物件です。

一般の方が、自分で中古物件を購入してリノベーションするよりも安価になっているのは間違いありません。

では、築年数が何年ごろの物件がお勧めか、マンションと戸建てそれぞれ見ていきます。

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▲2015年中古マンションの築年帯別平均価格。(出典元:東日本レインズ

中古マンションは築年数が15~20年頃まで価格が低下し、それから安定します。リノベーション物件もこの頃の価格がお勧めです。

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▲2015年中古戸建ての築年帯別平均価格。(出典元:東日本レインズ

中古戸建ては築年数が20年を超えると、建物の資産価値はなくなると言われています。

ただし、中古物件は場所によって相場は大きく異なりますので、相場を調べることをお勧めします。相場の調べ方については、別の記事「中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ」を参考にしてください。(戸建ても調べ方は変わりません。)

1-2.新築と同様の新しさがある

リノベーションは建物の枠組みを残して内装を一新しますので、建物内部はだれも住んだことのない新しい空間になっています。

同じ角度からリノベーションの変化をご覧ください。

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▲リノベーション前①。長年の使用感があります。
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▲リノベーション後①。使用感がなくなり、新築と同様の新しさがあります。(出典元:ひかリノベ

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▲リノベーション前②。壁やキッチンにかなり傷みがあります。
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▲リノベーション後②。空色のドアが印象的なリビングに生まれ変わりました。(出典元:ひかリノベ

 

1-3.デザインに優れている物件が多い

リノベーション物件は綺麗さだけではなく、デザインに重きを置いている物件が多いです。

新築物件は、皆に受け入れられるように、平均的なデザインになりがちです。

現在、日本では800万戸以上のストック住宅がありますが、リノベーション物件はその中から選んでもらえるように、デザインにエッジのあるものが多いのです。

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▲ツートーンカラーのデザイン。(出典元:ひかリノベ

ただ、リノベーション物件も、不動産会社が多くの人に選んでもらえるように、人気のあるテイストにしているものが多いです。

自分でリノベーションすれば、世界で1つだけのデザインを実現することができます。自分でリノベーションしたい方は、リノベーション向き物件の購入を検討してみてください。

詳細は、別の記事「理想の住宅への第一歩!リノベーション向き物件の見抜き方」をご覧ください。

1-4.すぐに住むことができる

注文住宅は工事期間が4~5ヶ月、自分で中古物件を購入してリノベーションする場合は工事期間が1~2ヶ月かかります。(それに、プランニングの期間を入れれば、もっと長くなってしまいます)

それに対し、すでにリノベーションが済んでいる物件だったら、契約後にすぐに住むことができます。

これは、建売住宅や中古住宅と同じメリットですね。急いで家を探している方には、リノベーション済み物件は合っているということです。

2.リノベーション物件のチェックポイント

これまでリノベーション物件の魅力を説明しましたが、実際にリノベーション物件を購入し、住むにあたって確認しておくことがあります。

リノベーション物件の3つのチェックポイント
  • リノベーションでどこまで変えたか
  • リノベーションして住みやすくなったか
  • リノベーションしていない部分は問題ないか

こちらも1つずつ見ていきましょう。

2-1.リノベーションでどこまで変えたか

リノベーションという言葉は曖昧で、会社によって言葉の捉え方が異なり、どこまで変えればリノベーションというのか決まっていないのが実情です。

極端な話、壁や床を張り替えただけで「リノベーション済みです」と言われることがあるのです。(なんでこうなってしまうか知りたい方は、別の記事「図解で分かる!リフォームとリノベーションの違い」をご覧ください。)

ですから、リノベーション済み物件なら、どこまでリノベーションしたかを確認する必要があります。(不動産会社に尋ねる、あるいは、工事履歴のある場合は書類をチェックするという方法があります。)

特に重要なのが水回りです。

キッチンやトイレ、バスルームなど、しっかり変えたか尋ねてみてください。それに、実際に水が出るか、水漏れがないかなども確認しておきましょう。

また、床や壁の張替えをしたなら、リノベーション前はどうだったか、カビなどが発生しなかったかなども聞いておきましょう。それと、実際に歩いて軋みがないか、ドアや窓の開け閉めはスムーズかなども確認しましょう。

「入居して数か月後に壁紙の後ろからカビが沸いてきた・・・」ということもあったそうなので、リノベーション前後、リノベーションの範囲のチェックが必要なのです。

2-2.リノベーションして住みやすくなったか

リノベーション物件はデザインに秀でた物件が多いと書きましたが、そのデザインにとらわれるあまり、実際に住んでみると、住み心地が悪かったということがないようにしてください。

注意するべき点は、生活動線と設備です。

まず、生活動線ですが、朝から寝るまでの家族の動線を確認します。頭の中でシミュレーションしても良いですが、間取り図に書き込んでみると、家族で相談もできるのでお勧めです。

「朝はここの洗面室が混みそうだ」
「自分の部屋が2階にあると、帰宅した時に戻るのが面倒だな」

不便な所がないか、また、改善できるかどうかも検討してみてください。

それに、設備ですね。

例えば、洗面室とトイレが一体型のタイプだと開放感があって一人暮らしの方には向いていますが、朝のバタバタしている時間帯や来客時に不便になる場合があります。

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▲洗面室とトイレの一体型タイプ。

リノベーション物件に限ったことではないのですが、デザインにとらわれず、住んだ後のことをしっかり考えてくださいね。

2-3.リノベーションしていない部分は問題ないか

これは、リノベーションで変えていない部分の確認です。一戸建てとマンションについて別個に見ていきます。

<一戸建ての場合>

リノベーションは建物の枠組みを利用しますが、その枠組みに問題はないかなどを確認します。

土台・外壁などヒビわれがないかなどをチェックしてみてください。

住宅の見た目は、住まいの満足度に大きく関わると言われています。(友人を案内する時に、まず目に入るのが外観ですからね。見栄えが良くないと、友達を誘うのもためらわれてしまうかもしれません。)

門や塀、駐車場がある一軒家なら、「リノベーションで変えていない部分」をしっかりチェックしましょう。

素人にはわからない部分、目に見えない部分に関してのチェックは、第3章で解説します。

<マンションの場合>

マンションの場合は共用部分のチェックが中心となります。

共用部分とは皆で使う部分ですが、廊下、階段などにひび割れや亀裂はないか、あるいは、エレベーター・駐車場などの設備は綺麗に管理されているかなどを調べてみてください。

リノベーション済みマンションも、中古マンションとチェックポイントは同じなので、詳しく知りたい方は、別の記事「中古マンション購入で絶対後悔しないための110の注意点【チェックリスト付】」を参考にしてください。

 

3.リノベーション物件を購入する際の注意点

2章ですでにリノベーションが済んでいる物件に住む際の注意点について書きましたが、実際に購入するとなると、専門家にチェックしてもらうべきポイントなども出てきますので、それを解説しておきます。

3-1.自分でチェックするポイント

不動産を購入する場合は、資産価値のある物件かをチェックしておくと、満足いく購入ができます。(というか、資産価値のない物件をわざわざ大きなお金をかけて買ってしまったら、後悔してしまいますよね。)

物件の資産価値は、立地、築年数、広さ、管理状況などで決まってきます。

物件相場はネットで調べることができます。相場を調べる方法は、1章でも紹介しましたが、別の記事「中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ」を参考にしてください。

3-2.専門家にチェックしてもらうポイント

専門家にチェックしてもらうのは、当然のことながら自分ではわからない部分ですね。費用はかかりますが、安心を得られるということはとても重要なことですから、依頼してみることをお勧めします。

中古物件を購入する方の多くが、「あと何年住めるのだろう」と疑問に思うでしょうが、物件の管理状況によって大きく異なるため、一概には言えません。ですので、専門家にどれくらい住めるかアドバイスをもらうと良いでしょう。

専門家に依頼するお勧めのタイミングは、買付申込みを入れてから契約するまでの間です。そうすれば検査中にほかの人に買われることもありませんし、大きな欠陥が見つかった場合は購入を止めることができるからです。

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日本ホームインスペクターズ協会HP

ホームインスペクション(住宅診断)とは、ホームインスペクター(住宅診断士)が住宅の劣化状況や欠陥の有無、耐震性、改修すべき場所などのアドバイスを行うことです。

協会HPによると、目視による診断が5万円程度、機材を使用する詳細診断は10万円程度になるということです。協会HPで近くのホームインスペクターを探すことができます。

業者によってサービス内容が異なるので、サイトをチェックしてみてください。

3-3.購入費用

住宅ローン貸出可能額は、物件価値によって変わりますので、いくらリノベーションしたからといって築古物件だと、住宅ローンが満額下りない場合があります。

銀行も1,000万円位しかしない物件に2,000万円も貸したくないわけです。(ただし、個人の信用情報が良ければ貸してくれます)

また、築年数次第では、返済期間を短く設定する必要もが出てくるケースもあります。

住宅ローン借入額は少なくしたいという方には向いていますね。

3-4.保証制度・期間・内容

リノベーション物件を購入するにあたって、「瑕疵担保責任」「適合リノベーション住宅」という2つの保証を知っておきましょう。

まず、瑕疵担保責任ですが、買主が購入時に気づかない欠陥があった場合、売主が責任をもって保証・修理するというものです。

中古住宅の場合、売主が業者なら2年間の瑕疵担保期間があります。(売主が個人の場合は3ヶ月、あるいは保証がない場合もあります。売主を守るためです。)

雨漏りなどのトラブルがあった場合は、瑕疵担保責任に基づき、売主に保証を請求することになります。

次に、適合リノベーション住宅です。

リノベーションは、業者によって工事内容、工事の質がバラバラでしたが、一般社団法人リノベーション住宅推進協議会がリノベーションの質を保証するため、適合リノベーション住宅という認定制度を始めました。

この適合リノベーション住宅認定は、リノベーションの質の保証になるだけではなく、排水管や電気配線などの重要インフラについて2年間の保証を受けることができます。

「リノベーションの質にこだわった住宅に住みたい」と思う方は、この認定を受けた物件を選ぶと良いでしょう。

推進協議会
リノベーション住宅推進協議会HP。ここでリノベーション適合住宅を探せます。

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▲適合リノベーション住宅の認定を示すロゴ。

1Rは区分所有のマンション、5Rは一戸建て住宅用になっています。

 

4.リノベーション物件を賃貸する際の注意点

リノベーション物件を賃貸する場合は、2章で紹介したリノベーションの内容や、実際の使いやすさなどをチェックしておけば問題はないはずです。

もし、問題が出てきてトラブルになった場合はすぐに引っ越せますから、専門家に依頼するということまでは必要ないのではないでしょうか?

ただ、リノベーション物件は同じクラスの賃貸物件と比べて、5,000円~10,000円ほど高くなっている傾向があります。

借りる前にその価値があるか、あるいは、値下げが可能か聞いてみるなど、検討してみてくださいね。

 

5.最後に

リノベーション物件について解説してきましたがいかがでしたでしょうか?

リノベーション済み物件をお探しの際は、この記事で挙げた3点、リノベーションでどこまで変えたかリノベーションして住みやすくなったかリノベーションしていない部分は問題ないかをチェックしてみてください。

それに、購入するなら資産価値をチェックし、専門家に検査してもらいましょう。

冒頭で、リノベーション物件は、「新築よりも安価に、新築と同様の新しい住まいがほしい人」に向いていると書きましたが、今挙げた点に注意すれば、そんな都合の良い物件を手に入れることができるのです。

新築の購入を検討している方も、中古の購入を検討している方も、ぜひ、リノベーション済み物件を検討してみてください。

この記事を読んで、自分でリノベーションしたいと思った方は、別の記事「理想の住宅への第一歩!リノベーション向き物件の見抜き方」をご覧ください。

この記事が皆さまの理想の住まい選びにお役に立てば幸いです。

 

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