購入?賃貸?もう迷わない!コスパ良好のマンション選び(2015年版)


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マンションの購入と賃貸は、どちらがお得なんだろう。

あなたも一度は考えたことがあるのではないでしょうか?

「賃貸の方が有利だ、いや、購入の方が有利だ」と、さまざまなサイトで論じられていますが、購入、賃貸、どちらにも長所・短所があることが紹介され、「自分はどちらを選べばいいのだろう」と、途方に暮れてしまってはいませんか?

また、どちらかを推奨しているサイトもかなりありますが、個人の経験だったり、自分の主観が大分反映されていたりと、偏っているサイトが多いのも事実です。

この記事では、賃貸、購入のメリット・デメリットを公平に伝えるとともに、あなたの立場に立って、どちらを選べばいいかをお伝えします。

これを読めば、自分が購入派か賃貸派か分かりますので、ぜひ、お読みください。

1.あなたはどっち?購入と賃貸の選び方

ここでは、購入と賃貸を選ぶ上で一番大切なポイントと、購入と賃貸のメリット・デメリットをお伝えします。

1-1. 購入と賃貸を決める上で一番大切なポイント

マンションを購入するか、賃貸にするかを決める上で、一番重要なのは金銭的な損得ではなく、個人個人の価値観とライフスタイルです。

以下に、購入向き、賃貸向きそれぞれの価値観とライフスタイルをまとめました。より自分に近い方はどちらか、参考にしてみてください。

<購入に向いている人の価値観・ライフスタイル>

・一箇所に長く住みたい
・家を自分の資産にしたい

購入派の一番の特徴は、一箇所に長く住みたいと考えることです。

購入してしまえば、引っ越すことも難しくなりますので、当然ですね。それに、転勤があると通勤が困難になる場合も考えられますので、転勤がないことも購入派にとって重要になります。

また、住宅ローンを払いきれば、マンションは自分のものになりますので、賃料のようにローンを支払う必要もなくなります。

<賃貸に向いている人の価値観・ライフスタイル>

・一箇所に留まるのが窮屈で、いろいろなところに引っ越したい
・定住に将来的なリスクを感じる

賃貸が持ち家と異なるのは、すぐに引っ越すことができるということです。それに、転勤が多かったり、将来は外国にも住んでみたいと考えるようなアクティブな人には、やはり、賃貸が向いています。

また、震災や人口減少による不動産価値の下落などを想定し、身軽にしておきたいと考える方も、賃貸の方がお勧めです。

<生活する中で変化していく価値観・ライフスタイル>

購入に向いている人、賃貸に向いている人の特徴はこうだと言われても、簡単には選べなかったり、今ははっきりしていても、生活する中で変化することもあります。

若いときは、賃貸でいろいろな所に住みたいと思っていても、結婚し、子供ができたら、子供の頃生活した地元で落ち着いて暮らしたいと思うというのは、よくあることです。

人生の時々に応じて、自分らしい方を選択してください。

1-2.購入と賃貸のそれぞれのメリット・デメリット

それでは、購入と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを詳細に見ていきます。

<購入の4つのメリット・デメリット>

まずはメリットです。

・自分の資産にできる
・長く住める・老後が安心
・住宅ローン減税などの減税がある
・自分仕様にリノベーションできる

持ち家にすることで、ローン完済後は賃料がかかりませんので、退職後も安心です。それに、家族が独立した後は、リノベーションでバリアフリーにすることもできます。

次にデメリットです。

・災害・失業で収入が減っても、ローンの支払いが残る
・固定資産税などの税金がかかる
・金利上昇リスク、資産価値下落リスクがある
・引っ越すのが難しい

失業などで収入がガクッと落ちても、ローンの支払いが残ってしまいます。住宅ローンを変動金利で借りている場合は、金利上昇して返済額が増えるリスクもありますし、人口減少、地価の下落で、資産価値が下落してしまうリスクもあります。(2,000万円のローンがあるのに、マンションの価値は1,000万円になってしまったということになったら、イヤですよね。)

<賃貸の4つのメリット・デメリット>

最初にメリットです。

・引越しが容易
・収入が減ったときに、引越しをして支出カットができる
・頭金など、まとまったお金が必要ない
・固定資産税など、負担しなくて良い

失業などで収入がガクッと落ちた場合、家賃の安い物件に引っ越すことができます。

それに、頭金などのまとまったお金が必要ないこと、固定資産税などの税金を払う必要がないことも大きなメリットになります。

次にデメリットです。

・賃料は掛け捨て
・定年後にも賃料がかかる
・賃料が上がる恐れがある
・自分仕様にリノベーションができない

「賃料は掛け捨て」とよく言われますが、これはいくら賃料を払っても自分のものにはならない、ということを示しています。

それに、賃料をいつまでも払っていかなければならないことも注意です。購入派は住宅ローン完済後、住宅費用が大きく下がりますが、賃貸派はいつまでも払わなければならないことも念頭においておくべきです。

2.購入と賃貸のお金の面から見た比較

マンションの購入と賃貸でどちらが金銭的に適切かは、物件によります。

資産価値の下落が少なく、購入して売却した方が、賃貸よりもはるかに安く済むというマンションもあれば、資産価値の下落が激しく、売却してもローンが残ってしまうマンションもあります。

金銭的に購入すべきか、賃貸にすべきかは、マンションによって異なるわけです。

では、購入と賃貸で同等の費用を払って言った場合、どちらが金銭的にお得なのでしょうか?

この章では、購入と賃貸のそれぞれの費用について見ていき、購入費用と賃貸費用を35年、50年というスパンで比較します。

2-1. 35年間の費用比較

まずは、購入費用ですが、例があると分かりやすいと思うので、購入派のLさん、賃貸派のRさんに登場してもらいます。

<Lさんの購入費用>

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▲諸費用は、新築マンションと想定して3%としています。Lさんは、頭金300万円で諸費用の84万円はローンで払います。

諸費用について詳しく知りたい方は、別の記事「これで安心!中古マンション購入にかかる諸費用の全て」を参考にしてください。新築マンションは仲介手数料がかからないという点で、中古マンションと異なります。)

管理費や修繕積立金、税金は以下のように見積もっています。

月額費用

月々ローン支払い金            83,000円
月額管理費                         6,000円
月額修繕積立金                  15,000円

月額合計                         104,000円

年間費用

104,000 × 12  =                  1,248,000円
固定資産税・都市計画税              204,000円
年間合計                               1,452,000円

35年間の費用

35年間の総支払額  住宅ローン   3,478万円
自己資金                                      300万円
諸費用                                           84万円
管理費・修繕積立金総額                  882万円
固定資産税・都市計画税                  714万円
住宅ローン減税                           – 200万円

35年間合計                                5,258万円(年平均150万円)

住宅ローン減税は、借入金の年末残高の1%が10年間、所得税から控除される制度で、計算を簡素化するため、200万円として見積もっています。詳しく知りたい方は、別の記事「5分17秒で分かる!住宅ローン減税|申込方法&お得な利用法」をご覧ください。

<Rさんの賃貸費用>

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▲賃貸費用は、契約が決まった後、支払うことになります。

35年間の費用

家賃                             4,410万円
更新料                        1,785,000円(2年に1度、1ヶ月分の資料を払う)
敷金・礼金・仲介手数料    525,000円

35年間合計                     4,641万円(年平均132万円)

2-2. 長く住むほど購入派が有利?35年と50年間の費用比較

35年で比較すると、賃貸の方が購入より、617万円安上がりですが、ローン完済後、15年で賃貸費用が購入費用を上回ります。

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▲購入費用と賃貸費用の推移。ローン完済後の35年を境に、購入費用が減少することが分かります。

ローン完済後は、購入者は、管理費・修繕積立金と固定資産税・都市計画税を払うだけです。

Lさんの1年間にかかる住宅費用は、(6,000+15,000)×12+204,000 = 456,000円のみになります。

それに対し、賃貸派のRさんは年間で、126万円かかります。

残り15年の合計費用は次の通りです。

購入派Lさん:     456,000 × 15 = 684万円
賃貸派Rさん:  1,260,000 × 15  +  (105,000 × 7) = 1,964万円  ()内は更新費用

Rさんの方が、1,280万円も支払うことになります。

これにより、40年までは賃貸派のLさんの方が安いですが、45~50年というスパンで見ると、購入派のRさんの方がお得になります。

  購入費用 賃貸費用 購入 - 賃貸 お得な方
5年 1,010万円 704万円 +306万円 賃貸
10年 1,636万円 1,355万円 +281万円 賃貸
15年 2,362万円 2,016万円 +346万円 賃貸
20年 3,088万円 2,667万円 +421万円 賃貸
25年 3,814万円 3,329万円 +485万円 賃貸
30年 4,540万円 3,980万円 +560万円 賃貸
35年 5,258万円 4,641万円 +617万円 賃貸
40年 5,494万円 5,292万円 +202万円 賃貸
45年 5,722万円 5,954万円 -232万円 購入
50年 5,950万円 6,605万円 -655万円 購入

もちろん、50年も住んでいれば、家も傷んできますので、リフォームやリノベーションが必要になってくるはずで、300万円以上はかけることになると想定されます。▲5年から50年までの費用比較(四捨五入しているので、若干のずれがあります)。

しかし、忘れてはならないのは、ローン完済後は、マンションは自分の資産になるということです。マンションの資産価値と合わせれば、購入費用と賃貸費用の差はさらに広まります。

逆に賃貸派のRさんは、引っ越して家賃を低くすることもできますが、老後も家賃を払わなければいけないのは大きな負担であり、リスクになります。

第1章でも指摘しましたが、1箇所に長く住むことを考えるなら購入すべし、というのはこのシミュレーションからも分かりますね。

3.損しないマンションの選び方

ここでは、損しないマンションの選び方として、分譲マンション(部屋ごとに売買するマンション)の選び方、賃貸マンションの選び方をそれぞれ見ていきます。

その前に、前提として覚えていてほしいのは、自分のニーズをよく把握しておかなければ、何を選んでも後悔してしまう可能性があるということです。

たとえ、損しないマンションを選べたとしても、3LDKの広さがほしいのに2LDKを選んでしまっていたら、やはり、不満に感じてしまいますよね。

損得を考える前に、まずは、自分がどんな住まいを求めているか、しっかり検討してください。

3-1.分譲マンションの選び方

分譲マンション購入で損しないためには、マンションの資産価値が重要になってきますが、マンションの資産価値は地価+建物の価値で決まります。

地価は、駅に近いか、都心へのアクセスが容易かなど、立地によって決まります。

建物は、新築か中古かによって大きく値段が変わります。次に重要なのが、管理状況です。築年数がかなり経っていても、きれいに管理されていれば、それだけ価値は保たれるのです。

<分譲マンションの相場観>

地域ごと、築年数ごとの相場観を外していなければ、大きな損をするということはありませんので、損しないために、相場の調べ方を知っておきましょう。

まずは、スーモやホームズなどの大手不動産サイトで、住みたい場所や予算の上限、下限を決めて検索してみてください。そうすれば、どれくらいのマンションが、どれくらいの値段で売れているかが分かります。

新築マンションにおいては、マンションエンジンなどの相場検索サイトも役立ちます。

 

それと、大手検索サイトでは分からないのは、実際の成約価格(売買が成立した価格)です。実際はどれくらいの値段で取引されているのか知りたい方は、レインズや、土地総合情報システムで調べてみてください。

 

新築マンションを探している方も、中古マンションがどれくらいで取引されているかを知っておけば、年数ごとの下落が分かって、物件選びに役立つはずですから、調べてみてください。

新築マンションの相場動向やまけてもらう方法については、別の記事「マンション相場を知って、損せずに売買・賃貸する方法」をご覧ください。

中古マンションの価格の成り立ちや相場の動向について知りたい方は、別の記事「中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ」をご覧ください。

3-2.賃貸マンションの選び方

賃貸で、損をしたくないという方は、まずは自分の借りたい地域の賃貸相場を調べましょう。

ホームズや、スーモ、CHINTAIなど、大手検索サイトで、自分の借りたい地域を検索していくと、自然と相場観が養われていくはずです。

 

まずは、細かい条件を入れずに、地域だけで検索して、安い順や、高い順に並べます。そうすれば、「このくらいの家賃で、このくらいのマンションが借りられるのか」ということが分かるはずです。

それから不動産屋に問い合わせて、下見をしてみてください。ネットでは見つからない不動産情報もあるので、何社か回ってみることをお勧めします。

賃貸マンションの相場動向や、値引きしやすい方法を知りたい方は、別の記事「マンション相場を知って、損せずに売買・賃貸する方法」を参考にしてください。

4.最後に

マンション購入と賃貸についてみてみましたが、いかがでしたでしょうか。

この記事で、賃貸と購入のシミュレーションを行いましたが、「長期的に住むなら購入の方が金銭的には有利」ということになります。

しかし、金銭的にお得でも、住まいに満足できなければ意味がありませんよね。

自分のライフスタイルや価値観に賃貸が合っているか、購入が合っているかを検討してください。そして、自分が求める住まい像をよく考えてみてください。

そうすれば、満足のいく選択ができるはずです。

この記事が、あなたの理想の住まい選びに、お役に立てば幸いです。

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