マンション相場を知って、損せずに売買・賃貸する方法

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マンションを買うときにしても売るときにしても、まず気になるのが相場ではないでしょうか?

相場を知っておけば、自分の買いたいマンションが高いのか安いのか分かりますし、マンションを売却するに当っても、どれくらいで売れるのか、めどをつけることができます。

この記事では、マンション相場の調べ方から、相場を知った後、どのようにしてそれを役立てるか、安く買う方法、高く売る方法までを解説しています。

これを読めば、相場から離れた価格で取引して損したということはなくなりますので、ぜひ参考にしてください。

1.マンションの価格に影響する重要なポイント

マンションの値段に影響する要因は様々ですが、ここでは3つの重要ポイントと、その他の細かい要因に分けて説明します。

1-1.マンション価格に影響する三大重要ポイント

マンション相場は次の3点で相場が大きく変わるので、まずは自分がどのような物件を売買するか、しっかり把握しておく必要があります。

住みたい場所(市区町村、駅から○分など)
新築か、中古か(中古なら築何年までならOKか)
住まいの広さ(平米数、部屋数など)

売却を検討している方はこの3点から、相場を調べることになります。

どれも当たり前と思われるかもしれませんが、とても大事なポイントなので、少し解説しておきます。

①住みたい場所はどこか

不動産の価値に一番重要なのが立地です。どこの市区町村にあるか、駅からどれくらい近いかなど、マンションの値段に大きく関ってきます。

売却を検討している方は、持っている物件の立地ですね。

ほとんどの場合、駅から近いほど値段も高くなっていきますので、駅を中心に探してみることをお勧めします。(地方の駅近に利便性がないようなところでは、普通に市区町村からがいいでしょう。)

②新築か、中古か

次に、新築か中古かという点ですが、新築とは「新築とは完成後1年未満の物件で、未入居のもの」を指します。

新築と中古価格の値段差ですが、2014年の報告では以下のようになっています。

中古マンションにも新しい古いで値段が全然違いますから、一概には言えませんが、平均で見れば半額近くで取引されています。

マンション価格

▲不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向(2014年)」、東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向(2014年)」より作成

新築マンションと中古マンションの平米単価は、下の表の通りです。

平米単価 新築 中古
東京都区部 87.3 57.71
埼玉県 54.4 26.14
千葉県 50 24.73
神奈川県 61 38.19
首都圏 71.1 43.41

 

 ▲同上資料から作成。(単位:万円)

100平米のマンションを買うとして、東京都区部なら新築で8730万円、中古で57710万円が平均になるということです。

もちろん、東京も広いですし、表参道のような人気エリアでは、中古が値上がりするケースもあり、一概に中古は何割引とは言えません。

また、大抵の人が「中古より新築の方がいいじゃん」と思うかもしれませんが、新築は売るために、広告費などの雑費が加算されています。その分、値段が高く、また、買ったあとの資産価値の下落が大きいです。

例えば、4200万円の物件を買ったとしても、200万円くらい広告費が上乗せされていたら、マンションの価値は、買った段階で4000万円に下がります。

それに対し、中古マンションには広告費はありません。新築の価値の下落は激しいですが、中古の方はそんなことはないのです。16~20年経つと価格の推移も安定してきます。

例えば、新築で4000万円で購入すると、15~20年で価値が2000万円になりますが、築15年~20年の物件を2000万円で購入すれば、15年経って資産価値が0円になるということはないということです。

▼築年別平均価格の推移。購入してから15年ほどは、価格の下がりが大きいことが分かります。

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▲REINS「築年数から見た首都圏の不動産流通市場

③住まいの広さはどれくらいか

下の表は、国土交通省が平成23年3月に発表した住生活基本計画(全国計画)ですが、世帯人数に応じてこれくらいの面積が必要だということを示しています。

単身者なら最低25㎡、余裕を持ちたいなら、都心では40㎡、郊外では55㎡が必要ということです。また、3人家族なら最低40㎡で、余裕をもつためには、都心では75㎡、郊外では100㎡くらい必要です。

居住面積水準

▲少し広めに計算されている気がしますが、目安にはなるのではないでしょうか。

もちろん、広さはそこまでなくても、部屋割りでカバーできます。例えば、下の図ですが、3LDKを2LDKにして広めに取ってあります。部屋も5畳以上あって、窮屈さを感じさせません。

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▲ひかリノベの間取り変更例。収納も充実しているかなども、重要なチェックポイントです。

住まいの広さが満たないなら、間取りの検討をしっかりしたいところですね。

1-2.その他の要因と景気の影響

立地、築年数、面積など、マンションの値段に影響を与える主要な要因の他にも、様々な原因があります。

①設備(バストイレ別・洗面台の有無など)
②角部屋(端っこは人気がある。)
③低層階・中層階・高層階(階が高いほど値段も高い)
④景観(ベランダから見える景色の良し悪し)
⑤管理費・修繕費(管理費が高いと、その分、値段をおさえなければならなくなる)
⑥景気動向

①~④は当然として、⑤は管理が高いと、マンション価格にも影響が出ます。

同じ2000万円の物件でも、管理費が1万円と2万円では、1万円の方に人気が集まるのは当然ですよね。

それに、マンションの価格に影響を与えるものとして、⑥に景気動向を挙げておきます。

株式会社都市未来総合研究所の丸山直樹氏はレポートで、「不動産売買額は景気動向指数との間でやや強い正の相関があり、(中略)遅行指数との相関が比較的 高い。」という結果をまとめています。

どういうことかと言うと、景気回復局面になると、景気に少し遅れて、不動産売買額が上がっていく傾向があるということです。どれくらい遅れがあるかというと、識者によって意見はまちまちですが、半年~1年程度だと言われています。

しかり、あまり景気ばかり気にしては良くありません。買い時は自分の欲しいとき、家族が増えたときなど、あまり、値段にとらわれないようにしましょう。

買うタイミングについて知りたい方は、「後悔しない!中古マンションの買い時を見極めるための全て」を参考にしてください。

2.マンションの賃貸相場と動向の調べ方と賢い利用法

2-1.賃貸相場を調べるためのサイト

賃貸については、スーモやホームズ、CHINTAIなど、大手検索サイトで、自分の借りたい場所を検索していれば、自然と相場観が養われるはずです。

立地、築年数、広さの他に、バス・トイレ別やオートロックかどうかなど、細かい条件で検索できますが、まずは、細かい条件を入れずに、場所だけで検索します。それから、安い順、高い順に並び替えます。

そうすれば、家賃ごとに、どれくらいのマンションが借りられるのか、相場が分かってくるはずです。

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ホームズの家賃相場を調べられるサイト。このサイトでも相場が分かります。

2-2.賃貸相場の動向を調べるためのサイト

賃貸市場は、少子高齢化と人口現象に伴って縮小していくことが予想されています。

東京都や埼玉県など、人口の多い都会では、値段がなかなか下がりづらく、景気次第では上昇に転じることもあります。

「賃貸市場は縮小傾向にある、景気次第では、大都市部で賃料上昇がすることもある」程度に認識しておけば問題ないと思います。

投資などで動向を詳細に知りたいという方は、東京カンテイレインズat homeなど参考にしてください。

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▲at homeのNEWS RELEASE(2015年10月27日)。

2-3.家賃を下げるための交渉術と値引きしやすい物件の3つのポイント

せっかく、相場を調べたのだから、家賃を下げるための交渉術を知っておきたいものです。

以下のステップを踏むと効果的です。

①「この辺のマンション相場から考えると、少し高い気がしますが、何が原因なのですか?」と、相場を調べていることをしっかりアピールする。

②「とても、気に入ったのですが、予算は、○万円までと決めていました。もう少し安くすることはできませんか?」と、予算観を明確に伝える。

人気物件や新築物件などは値引きが難しいでしょうが、値引きしやすい物件があります。

①空室が長期間続いている物件
②低階層の部屋
③1~3月の繁忙期が過ぎても空いている物件

入居前でも、入居後でも、相場を調べて交渉することは有効です。ただ、貸主と借主の関係を気持ち良いものにしておくためにも、マナーを持って取引したいですね。(一方的に値引き交渉を言い募るということはNGです)

3.新築マンションの相場と動向の調べ方と賢い利用法

ここでは、新築マンションの相場・動向の調べ方と、値段を下げてもらうための方法について解説します。

3-1.新築マンションの相場の調べるためのサイト3選

<①マンションエンジン

新築マンションの相場を知れるサイトはあまりありませんが、このサイトは新築マンションの相場に特化していて参考になります。

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▲関東・近畿・東海の新築マンション相場を知ることができます。

<②suumo

賃貸でもマンション購入にしても、スーモは何でも役に立ちます。

掲載数が抜群なので、まずはこちらから調べ始めた方がいいかもしれませんね。

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▲地方においては新築マンションもそれほど多くはないので、suumoで検索した方が早いかもしれません。

<③新築マンションかんたん検索

yahooの検索サイトです。

使い勝手が非常に良さそうなので、ご紹介いたします。スクリーンショット 2015-10-27 18.47.12

▲関東圏のマンション検索では、新宿、渋谷、東京など、主要ターミナル駅までの通勤時間からも探せます。

3-2.新築マンションの動向

首都圏と近畿圏のみですが、不動産経済研究所が「マンション・建売市場動向」について毎月レポートを発表しており、月ごとの新築マンションの価格推移が良く分かります。

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▲首都圏マンション・建売市場動向というファイルです。

 3-3.新築マンションを安く購入する3つのコツ

中古マンション購入のコツでもあるのですが、新築マンション購入の値引きに有効な3つの方法があります。

①事前審査を前もって済ませておく
②販売業者と良好な関係を築く
③時期を見極める

①事前審査をしておかないと、本当に買えるのかどうか、売り手も分かりませんので、前もって済ませておきます。事前審査については、別の記事「住宅ローン審査の全て|これだけチェックして申し込めばOK」を参考にしてください。審査内容が良く分かります。

②値引き交渉はコミュニケーションですから、良好な関係がないと売り手もサービスする気が出ません。ちゃんと冷やかしではなく、買う気があると感じさせ、真摯に値段交渉をしてみてください。その際、相手側の態度が悪ければ、担当を替えてもらうと良いでしょう。

③時期というのは2つあって、1つは、売出しから販売まで時間が経っているマンション、それに、マンション販売業者の決算時期です。

売出しから時間が経っている物件は、業者にも早く売ってしまいたいという気持ちがあります。(気になるマンションの掲載時期をチェックするか、実際に問い合わせても良いでしょう。)

また、決算期前に手持ち物件をさばいてしまいたいということがありますので、取り扱い業者の決算期を調べてみると良いでしょう。(大抵、ホームページに載っています。)

4.中古マンションの相場と動向の調べ方と賢い利用法

4-1.中古マンションの相場と動向を調べるためのサイト

中古マンションは数が多いので、その分、情報量も多いです。

レインズ(東日本不動産流通機構中部圏不動産流通機構近畿圏不動産流通機構西日本不動産流通機構)、不動産流通センター東京カンテイなど、いろいろ参考になるサイトがあります。

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▲不動産流通センター「不動産流通動向月次概況」より。中古マンションだけでなく、新築マンションのデータも載っています 。

サイトのどこを調べれば良いかは、別の記事「中古マンションの相場・動向の調べ方と値引き交渉2つのコツ」を参考にしてください。

相場を調べられるサイトだけでなく、中古マンションの価格の成り立ちや、値引き交渉のコツまで書いてあるので、役立つはずです。

この記事では、中古マンションを高く売却するコツについて書いておきます。

4-2.中古マンションを高く売却する値段設定のコツ

ここでは値段決定のコツについてお伝えします。

相場を決めたら、以下の価格を設定しましょう。

理想価格・・・こんな価格で売れたら嬉しいという価格
相場価格・・・相場や査定から導きだした価格
最低価格・・・値段を下げられる限界の価格

そして、次にいつまでに売却するか、目標設定を行います。6ヶ月にするなら、理想価格は2ヶ月、相場価格を2ヶ月、最低価格を2ヶ月というように値段を下げていきます。

相場価格は、4-1で紹介したサイトで調べても良いですが、イエウールなどの一括査定サイトを利用して、値段を決定してください。

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▲1回で最大6社に見積もりを依頼できますので、便利なサイトです。

1年も売りに出していると、「売れないということは何か問題があるのだろう」と敬遠されかねませんので、前もって値段の下げ方を考えておきましょう。

もっと詳しく知りたいという方は、別の記事「売れないマンションを売れるようにするための全施策」を参照してください。

5.最後に

マンションの相場について、値段に影響を与える要因とともに、相場と動向の調べ方を見てきましたが、いかがでしたでしょうか?

マンション相場を調べておけば、値段の交渉材料にもなるほか、「ひょっとして高い価格でつかまされるのではないか」と疑うこともなくなり、安心して取引に臨めるはずです。

この記事が、読者の皆様に、お役に立てば幸いです。

 

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