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消費税10%へ!住宅購入&リノベーションはタイミングに注意

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2019年10月に予定されている、消費税10%への増税。
今月15日には首相が臨時閣議を開いて増税の方針を表明し、いよいよ現実味を帯びてきました。

これからマイホームの購入や、リフォーム・リノベーションを検討されている皆さまには、今度の増税はどんな影響を及ぼすのでしょうか?
増税に備えるために注意したい点をまとめました。

1.基準日は引き渡し(決済)の日付

お店で品物を買うときはその場で支払いをしますが、住宅購入やリノベーションは、契約を結んでから実際に引き渡しを受けて決済をするまでにタイムラグがあります。
増税が適用されるのは、契約日を基準とするのか、それとも引き渡し日か、どちらでしょうか?

答えは、引き渡し日。
たとえ契約は増税前の2019年9月に済ませていても、引き渡しが増税後の2019年10月以後であれば、10%が適用されるということです。

しかしリノベーションは、プランを練るのに時間がかかったり、戸建ての増築や耐震補強のように工事が大掛かりであったりと、契約から引き渡しまで3ヶ月~半年以上開くこともあります。
そのため政府は救済措置として、引き渡しが2019年10月以後であっても、工事の請負契約が2019年3月31日までに結ばれていた場合は、例外的に増税前の8%が適用される、と取り決めました。

9月中に完工予定であっても、工事の集中や悪天候によって進捗が遅れることも考えられます。
ですからリノベーションをお考えの方は、3月までに請負契約を結べるよう、年内には動き出されることをおすすめします。

2.増税対象は建物価格・諸費用・リノベーション費用

今回の増税では、日用品や食糧品は(現行の税率と同じ)8%の軽減税率が適用される予定です。しかし住宅やリフォーム・リノベーション工事は、10%の通常税率が適用されます。

そもそも消費税は、事業者が提供する財やサービスに課税されるものです。
したがってマンションの分譲や、注文住宅の建築は課税の対象ですが、消費税法により土地は非課税と決められています。
たとえば物件価格4,000万円(税抜)のうち、建物が2,000万円・土地が2,000万円とすると、税込価格は(建物2,000万円×8%)+土地2,000万円=4,160万円でした。
増税後は(建物2,000万円×10%)+土地2,000万円=4,200万円となります。

中古物件は個人が自宅を売却するケースがほとんどなので、消費税がかからないケースが多いです。不動産会社は、売主と買主を引き合わせる仲人役に過ぎないのですね。
しかしリフォーム再販物件は不動産会社が自ら物件を買い取り、リフォームを施して販売しているので、課税の対象になります。

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参照:国交省 すまい給付金 住宅における消費税の取扱いについて(http://sumai-kyufu.jp/outline/background/index.html

また諸費用の一部(仲介手数料・住宅ローン事務手数料・登記の司法書士報酬)にも消費税がかかります。
火災保険料・住宅ローン保証料・団信の保険料にはかかりません。消費税法により、保険料金は非課税と決められているためです。

リノベーション費用にも消費税がかかります。
こちらはデザイン料も工事費用も、すべて課税の対象です。

3.増税による負担はすまい給付金で軽減

2014年の増税(5%→8%)のときには、消費者の負担を軽減するためにすまい給付金の制度が新設されました。
今回もまた住まい給付金の増額が予定されています。

すまい給付金とは、住宅ローンを借りてマイホームを購入した場合に、給付金を受け取ることができるという仕組みです。
消費税が8%の現在は、給付金額は最大30万円ですが、10%に増税となる2019年10月以後は、最大50万円に引き上げられます。
また給付の要件も、増税前のいまは年収510万円となっていますが、増税後は775万円に引き上げられます。

また親や祖父母から住宅資金の援助を受けられる方は、贈与税の非課税枠も拡大予定です。
増税前のいまは通常の住宅の場合、最大700万円まで非課税ですが、2019/4/1~2020/3/31は最大2,500万円まで非課税となります。

売買契約を結んだ日 省エネ住宅 通常の住宅
~2020/3/31 3,000万円 2,500万円
2020/4/1~2021/3/31 1,500万円 1,000万円
2021/4/1~2021/12/31 1,200万円 700万円

参照:国税庁 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

さらに政府は、一定の基準を満たすリフォームやリノベーションを行うと、さまざまな商品と交換できるポイントが貰える次世代住宅ポイント制度の実施を予定しています。

「これまで住まい給付金の対象外であったが、増税後に給付を受けられるようになった方」「700万円以上の資金援助を受けられる方」は、これらの制度で受けられる恩恵を増税分と比較してみましょう。
それ以外の方は、やはり増税前に購入される方が負担は抑えられますね。
工事費用が1,000万円とすると、増税前は税込1,080万円ですが、増税後は税込1,100万円と、20万円の差が生じます。
ただし工事の内容によっては、次世代住宅ポイント制度で最大60万円相当のポイントをあとから取得できる可能性も。

条件に応じて利用できる制度は違ってきますから、ぜひ個別相談会にてお気軽にご相談くださいませ。

【監修】三好 海斗(宅地建物取引士、賃貸経営管理士、既存住宅アドバイザー)


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