初心者必見!中古マンション購入の流れ~簡単4ステップ~

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住宅購入は人生で何度もあるような買い物ではないため、なにかとわからないことが多いもの。

物件探しから引き渡しまでのプロセスと期間は?
どんな手続きをおこない、いくら費用がかかるのか?

この記事では、中古マンション購入の流れを4ステップでわかりやすく解説!

「契約前にマンションの耐震性や管理状態を確認したい。いつ、どうやって調べればいい?」
「リノベーション・リフォームをおこなう場合の流れは?」

……等々、物件探しから入居までのプロセスとポイントが丸わかり!「中古マンション購入・虎の巻」です!
中古マンション購入をお考えの皆さまは、まずこの記事をご一読ください!

 

まず、中古マンション購入のプロセスと期間は次の通りです。


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  資金計画
   
    物件探し
     
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  購入申込み
   
    ローン事前審査
     
  2



1

  売買契約
   
    ローン本審査
     
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  ローン契約
   
    決済・引き渡し・登記手続き

中古マンション購入のステップは、次の4ステップで考えるとカンタンです。

①物件を決めるまで…資金計画・物件探し
②物件購入を決める…購入申込・ローン事前審査
③契約をむすぶ………売買契約・ローン本審査
④引き渡しを受ける…ローン契約・決済・引き渡し

それでは、順を追って各ステップのポイントを解説していきます。

1.「運命の物件」に出会うまで~資金計画・物件探し

「ステキなマイホームが欲しい!」と考えたとき、まず気になるのが「でも、買えるかしら…」ということ。
お部屋が広くて収納もたっぷり、便利な立地で……というような、素晴らしいマンションが見つかっても、予算オーバーなら手が出ません。
まずはいくらぐらいのマンションが買えるのか? 自分の収支やライフプランを見直して、購入予算を決めましょう。
そしてその予算を軸に物件を探していくと、無理・無駄がありません。

1-1.資金計画は収支やライフプランを点検して

大まかな目安として、住宅ローンを組める金額は年収の5~6倍まで。
したがって、ここに貯金や、援助を受けられる当てがあればその分を足した金額が、購入費用の総予算となります。

ただし、ここでいう「購入費用の総予算」とは、物件価格だけを指すのではありません。
中古マンション購入には仲介手数料やローン事務手数料・登記費用といった「諸費用」がかかります。
諸費用の目安は、物件価格の10%程度です。
(内訳についてくわしくは「初心者必読!中古マンション購入時の諸費用全網羅しました!」にまとめました。よろしければ併せてご覧ください)

また、マンションに住んでいる間は月々の管理費・修繕積立金や、毎年の固定資産税といったランニングコストがかかります。
ローンの返済の他、こうした費用を無理なく払っていけるかも考えなくてはなりません。

住居にいくら使えるか、総合的に考えるには、キャッシュフロー表をつくって現在~将来の収支を点検しましょう。

キャッシュフロー表画像
画像をクリックするとダウンロードがはじまります

キャッシュフロー表の見方・作り方についてくわしくは「住宅ローンシミュレーションで絶対出せない適正借入額を出す方法」をご覧ください。

1-2.「運命の物件」を探そう!~探し方と、物件選びのポイント

予算が決まったら、さっそく予算内で買えるステキな物件はないか探してみましょう。
まずは、Web上の物件検索サイトをチェックします。

物件検索画面
ひかリノベの物件検索

予算やエリア・広さ・築年数といった条件で検索できます。
中古マンションは動きが早いので、なるべく毎日チェックするようにしましょう。
ご紹介した≪ひかリノベの物件検索≫は、検索条件を登録すればワンタッチで結果を見ることができるのが便利です。

またWeb上の物件検索と同時に、不動産会社の仲介サービスも利用しましょう。
物件選びのポイントについてアドバイスをもらったり、資金計画を見直してもらったりといったプロのサポートを受けることができます。

不動産会社は「大手なら良い」というものではありません。
地元密着型の店舗が物件の実情について多くの情報をもっているケースも少なくないので、仲介は2~3社に依頼することをおすすめします。

そして条件に適う物件が見つかったら、さっそく内覧にいきましょう。
マンション選びでいたずらに迷わないためには、「駅から近いことがマスト!」「広さは70㎡以上!」というように、ゆずれない条件を(1~3つ)明確にすることがコツです。

そのうえで、安心・安全な中古マンション選びのために必ずチェックしたいのが……

中古マンション選びのポイント

  • 建物の耐震性
  • 管理状態
  • 資産価値

建物の耐震性は、新耐震基準の建築か、あるいは耐震適合証明を受けたかを内覧前に不動産会社に確認しましょう。

管理状態は、今までの修繕記録と今後の計画・修繕積立金の残高が充分かをチェックします。こちらも、内覧前に不動産会社に確認しましょう。
さらに、内覧でエントランスやゴミ捨て場といった共用部分の使い方を見ておきましょう。住民の自治管理への意識が窺えます。

資産価値は、とくにエリアが重要です。便利で安全な立地にある物件は常に人気があります。
ハザードマップを参照したり、内覧で周辺を歩いて駅や商店・病院といった生活インフラが整っているかを確認したりといった方法でチェックします。

中古マンション選びのポイントについては、「安心!安全!お買い得!中古マンション購入にベストな築年数」によりくわしくまとめました。

また、内覧にインスペクターに同行してもらい、住宅診断を受けることで、プロでなければ見極めが難しい「住宅の隠れた問題」を発見したり、配管・給湯器等の設備のメンテナンス時期や費用についてアドバイスをもらったりすることができます。

インスペクションを受ける方法や、何が調べられるのか、よりくわしくは、「中古マンションの安心は買える!インスペクション徹底ガイド」をご覧ください。

2.この物件、買います!~購入申込み・ローン事前審査

「これなら」という物件が見つかったら、「この物件、買います!」という意思表示(購入申込み)をおこないます。
そして購入申込みに前後して、ローン事前審査をおこなうことになります。

2-1.購入申込みはスピード勝負!

購入申込みは通常、購入申込書(買付証明書)によっておこないます。
値引きを希望する場合は、この段階で価格交渉をおこないます。

交渉権は原則、購入申込書を出した順になります。
「買いたい!」と決めたら、すぐ購入申込書を提出しましょう。

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▲購入申込書の提出は、内覧当日~3日以内が平均的

ただし、交渉の結果次第では、2番目・3番目の申込者が物件を勝ち取る場合もあり得ます。
「申込者が何人もいるような人気物件は、販売価格どおりに申し込む」というような駆け引きも必要ですね。
価格交渉の駆け引き術については、「プロが教える中古マンション本気の値引き交渉術」にくわしくまとめましたので、よろしければこちらも併せてご覧ください。

2-2.ローン事前審査では「ちゃんと返済できそうな人物か」を見られる

購入申込みと前後して、住宅ローンの事前審査をおこないます。
事前審査では、年収や勤続年数、債務状況(他の借入やクレジットカードの返済滞納など)が調べられます。

審査にかかる時間は1~7日程度です(金融機関によって異なります)

通常、事前審査は「この物件を買おう」と意思が固まってからおこないますが、人気エリアで物件を探している等、とくに物件の動きが早いケースでは、「この物件に興味がある」という段階で(つまり、内覧前に)事前審査を済ませてしまう場合もあります。
申込者が何人もいるような人気物件では、交渉条件や人柄(大切に住んでくれそうか)を比較される中で、「事前審査が通っている=ローンを組める可能性が高い」ことは有利にはたらくためです。

事前審査の審査項目や、審査で問題となりやすいポイントについては、「住宅ローン事前審査のその前に、セルフチェックで不安解消!」にくわしくまとめましたので、よろしければこちらも併せてご覧ください。

3.いざ、契約!~売買契約・ローン本審査

事前審査に通過し、売主側との交渉がまとまったら、いよいよ売買契約を結びます。
そして、住宅ローン本審査に入ります。

3-1.売買契約は、事前に必ず書類を確認して

契約当日におこなう手続きと、買主が用意するものは次のとおりです。

    契約当日におこなう手続き

    • 物件の重要事項説明
    • 売買契約の締結
    • 手付金の支払い
    用意するもの

    • 印鑑
    • 本人確認書類
    • 手付金
    • 印紙代
    • (不動産業者によっては)仲介手数料の半額

契約手続きは、一般に不動産業者のオフィスでおこないます。時間は2~3時間ほどみておきましょう。

重要事項説明では、物件の状態やマンション規約などが説明されます。
売買契約では、売買価格や契約内容を確認します。

重要事項説明書・契約書は必ず事前に写しをもらい、わからない点は契約日までに不動産業者に確認して、納得したうえで契約にのぞみましょう。

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▲重要事項説明書・契約書は必ず事前に目を通して

とくに問題となりやすいのは、次の3点です。

  • 売主の瑕疵担保責任
  • 売主の抵当権抹消
  • 住宅ローン特約

売主の瑕疵担保責任とは、引き渡し後に物件の隠れた瑕疵(雨漏り、シロアリ被害など)が見つかった場合、売主が修繕する責任を負うというもの。
売主が個人の場合「引き渡しから3ヶ月間、瑕疵担保責任を負う」とする契約が多いのですが、「瑕疵担保責任を負わない」とするケースも珍しくはありません。この場合、もし引き渡し後に給排水管が漏水したり、雨漏りがあったりしても、自分で修繕することになります。
売主が不動産業者の場合「最低2年、瑕疵担保責任を負う」と法律で定められています。

売主の抵当権抹消とは、契約時点で売主がまだ住宅ローンを完済していない場合、決済時に売買代金で払うか、自己資金で払うかして、物件を住宅ローンの担保から抜き、権利関係をまっさらな状態にして買主に引き渡すことを約束するものです。
住宅ローンをまだ完済していない物件では、必ずこの旨が明記されていることを確認してください。

住宅ローン特約は、あなたがもし住宅ローン本審査に落ちた場合、契約は白紙に戻るという特約です。
契約を結ぶと、自由に「やっぱり買うのをやめた!」ということはできなくなり、手付金がキャンセル料として徴収されます。しかし、住宅ローン本審査に落ちた場合に限り、手付金は全額返ってくる……ということです。
審査の合否は結果が出るまでわかりません。万一の場合に備え、必ずこの旨が明記されていることを確認してください。

3-2.住宅ローン本審査は、健康状態と物件の価値を見られる

契約を無事結んだら、住宅ローン本審査に入ります。
本審査では、とくにあなたの健康状態と、物件の価値をチェックされます。

住宅ローンを組む際、返済中にもしものことがあった場合に備えて団信(団体信用生命保険)に加入します。
そのため、過去3年に大きな病気やケガをして治療を受けたことがないか、手足の機能障害がないかといった告知事項に該当がないかを確認されるのです。

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▲団信の告知事項

物件の価値とは、つまりローンの担保として妥当かどうかが調べられます。
もし評価額が借入希望額に届かない場合は、他の金融機関をあたったり、頭金を増やして借入を減らしたりする必要があります。

また、事前審査から本審査までの間に退職・転職したり、新たな借入をおこなったりといった属性の変化があれば、その点についても調査が入ります。

審査にかかる時間は、2週間~1ヶ月程度です(金融機関によって異なります)
もし審査に落ちた場合、売買契約は白紙に戻ることになります。

なお、本審査中に属性の変化があった場合は再審査となります。
この場合、審査に落ちても自己責任による契約違反とみなされ、手付金は返ってきません。

本審査の審査項目や、審査で問題となりやすいポイントについては、「住宅ローン事前審査のその前に、セルフチェックで不安解消!」にくわしくまとめましたので、よろしければこちらも併せてご覧ください。

4.ついにマイホームがこの手に~ローン契約・決済・引き渡し

本審査の承認がおりたら、いよいよ融資の実行です。
まず、金融機関とローン契約(金銭消費貸借契約)を結びます。
そして融資が実行されたら、決済・引き渡しをおこないます。この時点で、物件は正式にあなたのものになるわけです。

4-1.ローン契約(金銭消費貸借契約)

金銭消費貸借契約では、借入れする金額や借入期間・金利などローンの条件を決定します。
このとき、融資の実行日も決定します。
融資の実行は、金銭消費貸借契約から最短で3~4日後になります。
したがって、決済・引き渡しもこの日取り以後で設定します。

金銭消費貸借契約に際し用意するものは、次のとおりです。

金銭消費貸借契約で用意するもの

  • 実印
  • 銀行印
  • 印鑑証明
  • 住民票
  • 本人確認書類
  • 売買契約書

金銭消費貸借契約は、通常、金融機関の一室でおこないます。時間は、1~2時間程度みておきましょう。

4-2. 決済・引渡し

融資の実行が可能になれば、決済・引き渡しをおこないます。
決済・引き渡し当日におこなう手続きと、買主が用意するものは次のとおりです。

    決済・引き渡し当日におこなう手続き

    • 登記手続きの委任
    • 融資の実行
    • 売買代金の支払い
    • 諸費用の支払い
    • 固定資産税・管理費・修繕積立金の精算
    • 管理規約・住宅設備の取扱説明書など関係書類の受け取り
    • 鍵の受け取り
    用意するもの

    • 印鑑
    • 印鑑証明書
    • 本人確認書類
    • 住民票
    • 通帳・届出印・キャッシュカード(ローンを組んだ金融機関のもの)
    • 売買代金(手付金額を差し引いた分)
    • 諸費用(仲介手数料・登記費用など)
    • 固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金の精算金

決済・引き渡しは、通常、ローンを組んだ金融機関の一室でおこないます。時間は、1~2時間程度みておきましょう。
売主・買主・不動産業者の他、金融機関のローン担当者、登記をおこなう司法書士が同席します。

年の途中で物件を売買した場合、固定資産税・都市計画税を日割りで精算します。
同様に、月の途中で物件を売買した場合、管理費・修繕積立金も日割りで精算します。
これらの精算金や諸費用などローンでカバーされない費用は、用意しておきましょう。

4-3.登記手続き

決済・引き渡し時に登記手続きの委任をおこないますが、この際、売主・買主は司法書士に登記書類(買主側は、住民票・本人確認書類)を提出します。
司法書士は決済・引き渡しの完了後(通常は当日中に)登記申請をおこないます。

マンション売買でおこなう登記は、次の2つです。

  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記

登記手続きが完了すれば、物件は名実ともにあなたのものです!

5.リノベーション・リフォームをおこなう場合……

リノベーション(リフォーム)をおこなう場合、物件探しとリノベーションプランを平行してすすめると流れがスムーズです。

物件の引き渡し時点でプランが決まっていれば、すぐに着工でき、その分入居も早くできます。

≪物件購入≫   ≪リノベーション≫
資金計画    
   
物件探し   プランニング
 
購入申込み  
 
ローン事前審査  
 
売買契約  
 
ローン本審査  
 
ローン契約   工事契約
 
決済・引き渡し・登記手続き   着工

また、マンションのリノベーションは、建物の構造やマンション規約によりできること・できないことがあります。
リノベーション向き物件を探すには、リノベーション業者に内覧同行してもらったり、図面を確認してもらったりして、技術的な相談ができると安心です。

このとき、物件探しからリノベーションまでワンストップ・サービスの会社が便利です。
不動産業者・リノベーション業者とそれぞれやりとりする面倒がなく、意思疎通がスムーズにできます。

TOP
▲物件探しからリノベーション設計・施工までワンストップのひかリノベ

 

以上のように、マンション購入の流れについて見てきましたが、いかがでしたでしょうか?
マンション購入は、資金計画を立て、物件を探すことからスタートします。
このとき欠かせないのが、信頼できる不動産業者のサポートです。

「安全・安心な物件をいっしょに探してくれる、親身な業者を選びたい!」
「ファイナンシャルプランのプロに、資金計画の相談に乗ってほしい……」

そんなあなたに、ひかリノベの仲介サービスをおすすめします!

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