初心者必見!中古マンション購入の流れ~簡単4ステップ~

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住宅購入は人生で何度もあるような買い物ではないため、なにかとわからないことが多いですよね?

どれぐらいの期間がかかるのか?どんな契約があってどんな費用がかかるのか?

中古マンション購入時のポイントを流れにそってご説明いたします。

これを読んで流れのポイントさえつかめれば慌てることなく中古マンションを購入できるようになりますのでご参考にしてください。

中古マンション購入のステップは大きく分けて4つになります。

1. 資金計画~物件探し
2. 購入申込み~事前審査
3. 売買契約~本審査
4. 金消契約~引渡し

この記事では購入の流れを4つのステップに分け、それぞれの注意点やポイントを書いていきます。

より詳細な流れは以下の図を参考にしてください。

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1.物件探しから資金計画まで

「家を買おう!」と思ったら、まず物件を探し始めると思いますが、ちょっと待ってください!がむしゃらに物件を探しても結局予算が足りなくて買えなければ意味がありません。

まずはあなたの年収でどれぐらいのローンが組めて、いくらぐらいの物件が購入できるのか、ある程度の予算を決めておきましょう。

この章では予算の立て方と効率的な物件の探し方について説明いたします。

1-1.購入する物件価格の目安

まず予算の目安ですが、住宅ローンで借入ができるのは一般的に年収の5倍~6倍と言われています。これに自己資金を足すことで住宅購入費用の総予算がある程度わかります。

ただ、この総予算で物件を探してしまうのはNGです。

中古マンション購入には物件価格意外にも仲介手数料や印紙代、事務手数料などの諸費用といわれる費用が発生します。この諸費用は物件価格の6~8%程度かかります。その他にも引越し代や家具代などがかかることを考えれば、総予算の10%程度はとっておく必要があります。ですので、残りの90%の予算が物件にあてられる上限になります。

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この場合は2,700万円で物件を探せばいいわけです。予算いっぱいいっぱいで物件を探すのではなく、ある程度余裕を残しておくことがポイントになります。

ちなみに諸費用や引越し代は基本的に現金で必要になるので、自己資金で払うことになります。

より詳細にローンの借入可能金額を知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
~一目で分かる!年収ごとの住宅ローン借入可能額~

1-2.物件の探し方

一番効率的な物件探しの方法は、「インターネット」と「不動産会社」をうまく組み合わせて利用することです。

1-2-1.インターネットでの情報収集

インターネットでの情報収集は「suumo」「アットホーム」「yahoo不動産」などみなさんもご存知のサイト2,3個をチェックするようにしましょう。

掲載してある物件は.ほとんど同じなので、どれか一つのサイトを定期的に見ていれば大丈夫なのですが、稀に一部のサイトにしか掲載していない物件があるため、時間に余裕のある方は2,3個のサイトをチェックするようにしましょう。

また、これら大手の検索サイトには、希望の条件を登録しておくだけで、その条件通りの新着物件が出たらメールでお知らせしてくれるサービスがあるので、そちらをうまく活用しましょう。そうすれば毎日サイトをチェックする必要がなくなります。

時間に余裕のない方にお勧めなのは、以下の2つの登録をすることです。

・物件検索サイトで「新着物件お知らせメール」に登録し、物件情報を得る。
・ホームページのある不動産会社の会員登録し、物件情報を得る。

1-2-2.不動産会社での情報収集

不動産会社で情報収集する場合は大手2社、地元不動産2社程度に行くのがお勧めです。

何故かというと、売主はマンションを売却する時に、顧客の多い大手不動産会社か地元の物件売買に強い中堅不動産会社のどちらかに依頼することが多いからです。

大手不動産会社は、みなさんもご存知の「住友不動産」や「三井のリハウス」などで大丈夫です。

地元不動産を選ぶときに注意したい点は、個人でやられているような小さな不動産会社には物件情報は少ないということです。ですので、最低でもホームページがあるぐらいの規模の不動産会社を選ぶことをお勧めいたします。

中古物件は早い者勝ちになるので、気になる物件情報を得たらすぐに問い合わせ、内覧するようにしましょう。

2.購入申込みと事前審査まで

気に入った物件が見つかり、内覧後、購入したいという意思が固まったら、物件購入の申込をすることになります。購入申込みをしたら、すぐに住宅ローンの事前審査も行います。

2-1.購入申込み時の注意点

物件購入の申込をすることで、売主側に購入したいという旨の意思表示になります。この時に提出する書面のことを購入申込書(もしくは買付証明書)といいます。

注意したい点は以下の2つです。

・原則、先着順で交渉権があるため、気に入った物件があったら早めに購入申込書を提出すること。
・売買価格等の交渉結果によっては、次順位の購入希望者が購入することもありえる。

先着順で交渉権はありますが、どうしても欲しい物件の場合は、値引くことをせずに販売価格通りの金額で購入申込みをしましょう。販売価格より高く購入申込みをしてくる買主は滅多にいないため、2番手、3番手の買主が入ってきたとしても、面倒な価格競争をする可能性は低くなります。

2-2.住宅ローン事前審査

購入申込みをしたらすぐに住宅ローンの事前審査を行います。事前審査とは、売買契約をする前に、住宅ローン審査に本当に通るかどうか確認しておくための審査です。

この審査は銀行によって大分異なりますが、1~7日かかります。

住宅ローンの事前審査を受けておくことで、買主側も売主側も、住宅ローンの審査に通らないかもしれないという不安が解消できるというわけです。

住宅ローンの事前審査について必要書類や審査項目など詳しく知りたいという方はこちらをご覧ください。

―住宅ローン審査の全て|これだけチェックして申し込めばOK-

3.売買契約と本審査まで

事前審査も通過し、売主側との交渉がまとまったらいよいよ売買契約です。

3-1.売買契約時に注意する点

売買契約時に注意したい点は、事前に契約書を取り寄せて自宅でゆっくり確認し、不明点を明らかにした上で、契約日当日に担当者に確認してください。

一般的に多くの不動産会社は、契約日当日に契約書と重要事項説明を行います。当日一気に説明をされて、何がなんだかわからないまま契約書にサインをしないように、事前に不動産会社にお願いして書類を取り寄せることをお勧めします。

売買契約で出てくる書類は「売買契約書」と「重要事項説明書」になります。

売買契約時には聞きなれない言葉がや難しい書類が出てきますが、多額の金額が動くことになりますので、不明点は不動産会社の担当者に1つずつ確認をしてしっかりと理解したうえで契約をしましょう。

3-2.住宅ローン本審査

売買契約が終わると、住宅ローンの本審査を行います。

本審査では事前審査と似たような項目を審査されますが、より慎重に審査がすすめられるため、大体7~10日間、長い時は1ヶ月もかかります。本審査で注意したい点は1つです。

本審査を出したら自己条件を変えないことです。

本審査には長くて1ヶ月かかることもあります。この期間に本審査時点での自己条件に以下のような変更があった場合、審査は再審査になるので要注意です。

・新たな借り入れをする
・クレジットカードの支払いが遅れる
・退職、転職をする

再審査で住宅ローンがNGとなってしまった場合、契約違反、もしくは自己都合による手付解除になりますので注意が必要です。ですので、本審査中は自己条件に変更がないようにしましょう。

4.残金決済から引渡しまで

本審査の承認がおりたら、いよいよ融資の実行です。

まず住宅ローンを提供する金融機関と金銭消費貸借契約(以後、金消契約)を結ぶことになります。

金消契約を済ませたら3~4日後に融資が実行されます。融資実行日に手付金で払った額を除いた物件価格の残金決済と物件の引渡しを行います。これが終われば物件はあなたの所有になりますので、いつでも入居することができます。

ちなみに残金決済と引渡しの手続きには2~3時間かかるため、平日お仕事をされている方は半日休みを取った方が良いかもしれません。(銀行の営業時間に行うためです)

4-1.金銭消費貸借契約

金銭消費貸借契約(金消契約)とは、借入れする金額や借入期間、金利など、ローンの条件を決める契約で、金融機関と締結します。

また、融資を実行する日取りなどもこの時に決まります。一般的にはローンを借りる銀行で、契約書の説明と署名・捺印を行います。その金融機関の通帳を持っていない場合には、この時に作ってしまうことが多いです。

金消契約にかかる時間は1~2時間程になります。

4-2.登記手続き

住宅購入に関する登記には、一般的には以下のものがあります。

・所有権移転登記
・抵当権設定登記

司法書士が客から必要書類を預かり、各種登記の申請書を作成して法務局に提出しますが、これらの登記を行う際に必要なものが登記費用です。

登記費用には、これらの登記のために必要な登録免許税のほか、司法書士へ支払う報酬や登記簿謄本取得費用などがあります。

4-3.残金決済・引渡し

残金決済と引渡しは、一般的にローン利用をする銀行の会議室で行われます。この時に登記手続きも行います。この場には売主、買主、不動産会社、金融機関担当者、司法書士などの関係者が集まり、手続きを進めていきます。

引き渡しにあたって、買い主は残金や諸費用、必要書類の準備をします。

・物件代金の残金(手付金を差し引いた売買代金)
・固定資産税・都市計画税の精算金
・公共料金などの精算金
・管理費などの精算金
・登記費用(登録免許税、司法書士への報酬など)
・不動産会社への仲介手数料の残金

これらの手続きを終え、売主から物件の鍵を受け取り、その確認として「不動産引渡確認証」にご署名・ご捺印が終われば、無事に引渡しとなります。

5.リフォーム・リノベーションを行う場合

リフォームを行う場合は入居までに時間がかかるので、事前にスケジュールをしっかり立てる必要があります。

物件の引き渡しを受けてからリフォーム業者を探し始めると、そこからさらに時間がかかってしまうため、物件探しと同時進行でリフォーム業者を探すことがポイントです。

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5-1.リノベーションはどれぐらいの期間がかかる?

これは規模にもよりますが、トイレや洗面台の交換のみなどの簡単なものであれば1~2日で終わります。フローリングやクロスの張替えなどの中規模のリフォームの場合は1~2週間、スケルトンにしてからのフルリノベーションの場合は2ヶ月前後かかります。

注意したい点は、大規模な工事で期間が長引く場合、現在の家賃支払と住宅ローン支払の2重支払が発生するので、手元に現金を残しておくことが重要になります。

5-2.費用はどれぐらい?

リフォームはどんな設備や資材を選ぶかで金額が違うため、実際に見積もりを出なければ、正確な費用はわからないのが実情です。

ただ、いくらかかるのか全く見当がつかないようでは予算を立てることもできませんよね。

全面リフォームの場合は、平米数が目安になります。

全面リフォームの費用は、個人的な調査から大手の概算まで見比べてみると、平米単価10~15万円が相場です。なお、「トイレ交換のみ」「洗面化粧台の交換のみ」などの部分的なリフォームの目安は、以下のサイトを参考にしてください。

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6.最後に

中古マンション購入の流れを見てきましたがいかがでしょうか?

住宅購入というのは人生でも大きなイベントの1つです。

中古マンションの購入はどうしても早い者勝ちになってしまうので、気に入った物件に出会った時には、迅速かつ冷静に手続きを進めたいものですね。

この記事が快適な住まい作りのお役に立てば幸いです。

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