住宅ローンシミュレーションで絶対出せない適正借入額を出す方法

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住宅ローンを借りる前に、多くの人がネットで返済シミュレーションをすると思いますが、シミュレーションでは一番大事なことがわからないのはご存知でしょうか?

それは、自分に合った住宅ローンの借入額です。

借入可能額や月々の返済額などを教えてくれるのはシミュレーションの優れたところですが、個人個人のライフスタイルが異なり、出費の仕方も違う以上、一人一人に合った借入額も違います。

どうすれば自分に合った住宅ローン借入額が分かるのでしょうか?

それは「キャッシュフロー表」を作ることによって分かります。キャッシュフロー表とは、一年ごとに収入と支出をエクセルなどの表計算ソフトに入力し、将来の収支を予測した表のことです。

この記事ではキャッシュフローの作り方と、一人一人に合った借入額の算出までを解説しますので、住宅ローンを借りようと思っている方は、ぜひお読みください。

1.キャッシュフロー表の作り方-簡単な3つのステップ

キャッシュフロー表の作成は難しいことではなく、次の3つのステップで仕上がります。

①家族構成や収入を記入する
②出費や税金を記入する
③ライフイベントや住宅ローンを記入する

▼キャッシュフロー表サンプル

キャッシュフロー表サンプル-001

▲ダウンロードはコチラ(表をクリックしてもダウンロードします)

キャッシュフロー表の作成なんて面倒だなーと思うかもしれませんが、ファイナンシャル・プランナー(FP)が資産計画の相談を受ける場合は、キャッシュフロー表を作って将来の収支を明らかにします。ですから、とても大事なものなので、作る価値はあるはずです。

では、ワンステップずつ見ていきましょう。

1-1.家族構成と年収の記入

最初に家族の年齢を記入し、それから、個人個人の収入を入れていきます。

<年齢>

自分の年齢と奥様の年齢、それに子供がいるなら子供の年齢を入れます。将来的に子供が欲しいという場合は、3年後なら-3と入れておけば大丈夫です。

児童手当など、少子化対策の補助金もありますので、これもしっかりチェックしておきましょう。「住んでいる市区町村 児童手当」で検索すると、子供の医療費など児童手当以外の補助も見つかると思います。

●墨田区の支給対象児童及び支給対象者(請求者)等について 
 0歳~3歳未満               15,000円
 3歳以上~小学校修了前(12歳到達後最初の3月31日まで)
   第1子、第2子                                       10,000円
   第3子以降                                            15,000円
     中学生                                           一律10,000円
     所得制限限度額を上回る方                 一律  5,000円

このように、月1万円から1万5千円もらえるところが多いようです。

「一時的な収入」の項目に入れるか児童手当の行を追加してもいいかと思います。

<収入>

自分の総年収を入れていきます。出費の項目で税金がありますので、税抜きで問題ありません。奥様と共働き予定なら、育児休暇なども考慮に入れて計算してください。

給料が上がっていくという素晴らしい会社に勤めている場合は、手入力で入れても構いませんし、5%ずつ伸びるというような場合は、次の年のセルに(=隣のセル×1.05)と入れておきましょう。詳しくはエクセルのサンプルの「自分の収入」という行を見てください。

一時的な収入には、満期保険金や株などの配当や売却益などを入れます。(予想するのは難しそうですが・・・)

1-2.出費や税金の記入

収入を入れた後は、当然出費を入れることになります。

<生活費>

食費や光熱費、衣服などの消耗品費を入れた費用です。家計簿をつけている場合は、詳細な数字を入力できるでしょうが、つけていなくても、月の出費等からある程度めどをつけることはできるのではないでしょうか。光熱費など、もっと細かく分けて記入したい場合は、行を挿入してください。

<税金>

会社勤めでは、年金から健康保険料、雇用保険料まで天引きされますが、それを×12して年間の値を記入しておきましょう。

ちなみに、この項目を削って年収に手取りを入れるのもありです。

<車両費>

住居関連費をいったん飛ばして車両費にいきますが、車検の他に、駐車場代やガソリン代などの年間の総計を入れます。

<教育費>

まずは、ライフイベントの項目に、子供の小学校入学(6歳)、中学校入学(12歳)、高校入学(15歳)、大学入学(18歳)、社会人(22歳)と入れておきましょう。それから費用を計算していきます。

①保育園(入園可能時期:生後数ヶ月から小学校入学まで)
保育料は、自治体や世帯収入によって異なりますが、月額3万円を見積もっておけば間違いはありません。事業認可を受けていない保育施設や、24時間預けることが可能なベビーホテルについては月4、5万ほどかかると考えておくといいでしょう。

詳しい数字を出したい方は「住んでいる市区町村 保育料」で検索してみてください。

ちなみに、「墨田区 保育料」で検索すると以下の図がでてきます。

保育料
▲区民税と子供の年齢に応じて保育料が決まってきます。

②幼稚園~高校まで
幼稚園から高校までの費用は、平成24年度子供の学習費調査を参考が参考になります。ちなみに、幼稚園も生後数ヶ月からの入園が可能で、保育料は小学校と同じく、一律に料金が設定されています。

h24 学習費調査

▲灰色の部分が総額です。細かい数字は省いて公立幼稚園は23万円、小学校は30万円というような形で計算していくといいでしょう。

③大学の費用

大学に関する費用は以下の表を参考にしてください。「平成25年度 私立大学入学者に係る初年度学生納付金平均額の調査結果について」、「平成26年度学生納付金調査結果」、「平成22年度国立大学の授業料、入学料及び検定量の調査結果について」を参考に作成しました。

▼大学卒業までにかかる費用

  入学料 授業料 施設設備費 卒業までの費用
国立大 282,000 535,800  ※ 2,425,200
公立大 397,721 537,857  ※ 2,549,149
私立大文系 246,749 742,478 160,019 3,856,737
私立大理系 265,595 1,043,212 187,236 5,187,387
私立大医歯系 1,036,391 2,764,631 863,538 15,549,067
私立大短期 246,988 696,332 175,588 1,990,828
私立大高専 167,826 455,478 114,261 3,016,521

※は大学によって異なり、かかる場合とかからない場合があります。

こちらも、国立大入学費28万円など、端数を削って計算していきます。

<通信費>

ネット代や携帯電話代です。これも生活費に含めてもいいのですが、細分化すると「ここは節約しないとダメだな」とか、いろいろ資産計画を考えることにもつながるというメリットもあるのです。

<保険料>

生命保険、自動車保険など利用している保険の料金を入力します。

1-3.ライフイベントや住宅ローンの記入

最後のステップですが、まずはライフイベントです。子供の入学や卒業式、自動車の買い替え、海外旅行などのイベントを入れていきます。それにかかる費用は「イベント費」に入れておきます。

住宅ローン以外の行は埋まったでしょうか。埋まったら、いよいよ住宅ローンについてです。住宅ローンを引いてどれくらい貯蓄ができるか、どれくらい余裕があれば大丈夫かしっかり考えてみてください。

まずは、年収から大体の目安を知りたいという人は、「一目で分かる!年収ごとの住宅ローン借入可能額」というページを参考にしてみてください。

2.キャッシュフロー表を作った後は

キャッシュフロー表を作って年間で返せる額を出した後は、キャッシュフロー表でどれくらい借りられるかをシミュレーションで出してみましょう。

「住宅ローン シミュレーション」で検索すると一番最初に出てくる住宅保証機構株式会社のサイトを例に説明します。多くの金融機関でシミュレーションがありますので、自分が借りようと思っている金融機関のサイトを活用してもいいと思います。

住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーション

住宅ローンシミュレーション

 

▲借入可能額の資産で、返済額より計算するを選択します。

▼次のページで返済額より、借入可能額を算出します。

2シミュレーション

 

▲借入条件を入れて計算した結果です。返済負担率は25%以下が妥当だと言われていますが、どうなったでしょうか?

返済方法における元利均等とは、その名の通り、元金と利息を均等に支払う方法です。計算しやすいこと、多く借りられることがメリットなのに対し、支払い総額が元金均等より大きくなるのがデメリットです。
一方で、元金均等とは、元金を均等に分けた額と利息の合計を支払うというもので、払い始めの負担が重いですが、元利金等よりか、支払い総額が下がります。

プレゼンテーション1

▲元利均等返済でも、繰り上げ返済していけば、元金均等返済と差はなくなります。

当初利子は、使う予定の住宅ローンの金利か、未定なら、価格.comの「住宅ローン 金利比較」を参考にするといいでしょう。(2015年7月現在、変動金利の最低金利が0.539%、全期間固定金利の最高金利が2.910%となっています)

そして、自身の年収(あるいは世帯年収)と、キャッシュフロー表で出したローン支払可能額(月額なので÷12をお忘れなく)を入れて計算すると借入可能額が分かります。

3.最後に

キャッシュフロー表の作成を見てきましたがいかがでしたでしょうか?

実際に作ってみた方には、生活がカツカツになって驚いた人もいると思います。

ですが組む前に分かっていれば、何を節約すればいいのか、いろいろ検討できます。もちろん、住宅ローン借入額を抑えても良いですし、収入を増やすために奮起してもいいかもしれません。

この記事が、読者の皆様の資金計画にお役に立てば幸いです。

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